COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre C

ARRÊT

DU 26 MARS 2009

N° 2009/

G. R.

Rôle N° 08/06851

F E Z divorcée X

C/

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIÈRE CLV

Grosse délivrée

le :

à :

SCP COHEN

SCP I

réf 086851

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 02 Avril 2008 enregistré au répertoire général sous le N° 08/982.

APPELANTE :

Madame F E Z divorcée X

née le XXX à XXX

représentée par la SCP COHEN – GUEDJ, avoués à la Cour,

plaidant par Maître Christine LICHTENBERGER, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIÈRE CLV,

dont le siège est XXX

représentée par la SCP I- J, avoués à la Cour,

plaidant par la SCP SCAPEL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, substituée par Maître Julia BRAMI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Février 2009 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Guy ROMAN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Guy ROMAN, Président

Madame Anne VIDAL, Conseiller

Madame Anne FENOT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2009.

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2009,

Signé par Monsieur Guy ROMAN, Président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*-*

I. FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le 11 avril 2007, Madame F Z a donné mandat exlusif de vendre une propriété à Gassin à la société AGENCE IMMOBILIERE CLV moyennant une commission d’un montant de 60.000,00 euros, et ce pour une durée de trois mois, étant précisé que le vendeur s’engageait à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix et conditions fixés par le mandat, qu’à défaut de ratification, le montant des honoraires était dû à titre d’indemnité contractuelle constitutive d’une clause pénale.

Le 04 mai 2007 Monsieur Y a manifesté son intention d’acheter le bien considéré au prix du mandat convenu avec l’agence mais Madame Z a refusé de signer le compromis de vente et le 01/06/2007 lui écrivait qu’elle ne désirait plus vendre pour des raisons familiales et résiliait son mandat, cependant Madame Z a signé le 07/08/2007 un protocole par lequel elle s’engageait à verser la somme de 60.000 euros en contrepartie de cette résiliation et ce dans un délai de trois mois.

Par acte d’huissier du 17 décembre 2007, la société AGENCE IMMOBILIERE CLV a assigné Madame F Z à comparaître devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Grasse à l’effet de la voir condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 60.000 euros en exécution du protocole d’accord transactionnel du 07 août 2007, outre 5.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance du 06 février 2008, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Grasse s’est déclaré incompétent et a renvoyé la cause et les parties devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Draguignan.

Par ordonnance de référé en date du 02 avril 2008, le Président du Tribunal de Grande Instance de Draguignan a :

— condamné Madame F Z à payer à la société AGENCE IMMOBILIERE CLV la somme de 60.000,00 euros

— dit que la somme susvisée portera intérêts capitalisés à compter du 07 novembre 2007 en application de l’article 1144 du Code Civil

— condamné Madame F Z à payer à la société AGENCE IMMOBILIERE CLV la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que des dépens.

***

Par déclaration au greffe de la Cour en date du 14 avril 2008, Madame F Z a interjeté appel de cette décision demandant à la Cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de renvoyer les parties à se pourvoir au principal et débouter le demandeur de sa demande de provision

— à titre subsidiaire, si la Cour devait retenir la compétence du magistrat des référés, de dire que la commission de l’agence immobilière n’est pas due

— en tout état de cause de condamner l’AGENCE IMMOBILIERE CLV au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient :

' que le 14 mai 2007, les époux A ont fait une offre pour 1.100.000 euros portée ensuite à 1.200.000 euros outre 60.000 euros pour l’agence immobilière, payable comptant sans recours à un prêt ;

' qu’informée de cette offre, l’agence immobilière a fait signer le 15 mai 2007 à Monsieur G Y un compromis pour 1.060.000 euros frais d’agence inclus et avec condition suspensive d’obtention d’un prêt ;

' que si le compromis n’est pas daté, la date du 15 mai 2007 est confirmée par des documents communiqués par l’agence et par le courrier de même jour adressé à Madame Z puisque si, comme l’affirme l’agence, ce contrat avait été signé le 04 mai 2007, il serait incompréhensible que l’intimée ait attendu plus de 11 jours pour l’adresser à sa mandate ;

' qu’ainsi, à la date de la proposition des époux A, une simple lettre d’intention d’achat signée par Monsieur Y ne suffisait pas à rendre la vente parfaite car le contrat signé entre elle et l’agence étant un simple contrat d’entremise, il ne donnait pas le pouvoir à l’agence de s’engager en son nom et pour son compte ;

' qu’à la suite de la résiliation du mandat, l’agence a annulé toute transaction ;

' que la clause du mandat de vente relative à la rémunération du mandataire n’est pas applicable en l’espèce puisque la principale condition fait défaut à savoir la réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par l’agence ;

' que, de plus, la clause pénale consentie dans le mandat n’a vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse d’une application de bonne foi du mandat par la mandataire ce qui n’est pas le cas ;

' que dès lors, les clauses du mandat ne peuvent servir de fondement au règlement de la commission de l’agence immobilière pas plus que la loi ni que le protocole d’accord en date du 07 août 2007 aux termes duquel Madame F Z s’engage à verser la somme de 60.000 euros au titre d’indemnité dans un délai de trois mois ;

' que ce dernier n’est effectivement pas valable en vertu de la jurisprudence qui indique d’une part que les parties ne peuvent transiger pour rémunérer les services d’un agent immobilier qu’après la signature de l’acte authentique de vente et d’autre part qu’une transaction implique nécessairement l’existence de concessions réciproques alors que le protocole d’accord ne contient aucune concession de la part de l’agence immobilière ;

' qu’en second lieu, l’agence a eu un comportement fautif et n’a pas exercé de bonne foi le mandat qui lui avait été confié ce qui suffit à la priver de tout droit à commission ;

' qu’en effet, l’agence n’a pas transmis les premières offres signées le 24 avril 2007 par Monsieur B et le 04 mai 2007 par Monsieur C mais a attendu d’avoir la proposition nettement supérieure des époux A pour faire signer un avant-contrat à Monsieur Y ;

' qu’en outre l’agence a commis un manquement à son devoir de conseil en ne privilégiant pas l’offre supérieure des époux A.

***

La SARL AGENCE IMMOBILIERE CLV demande à la Cour :

— à titre principal, de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour considérait que l’action n’était pas recevable en cause de référé, d’évoquer le fond, de condamner Madame F Z à lui payer la somme de 60.000 euros avec intérêts de droit à compter du 07 novembre 2007, et de dire que ces intérêts seront capitalisés à compter du 07 novembre 2007 en application de l’article 1154 du Code Civil

— de condamner Madame F Z au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient :

' que par lettre d’intention du 04 mai 2007, Monsieur G Y a manifesté son intention d’achat du bien au prix du mandat convenu avec l’agence sous la seule condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire ;

' que le même jour l’agence a établi un projet de compromis de vente aux conditions du mandat et a ensuite fait le nécessaire pour dresser le compromis de vente et l’adresser à Madame F Z, par ailleurs régulièrement informée des offres reçues, pour que’elle le régularise ;

' que, contrairement à ce que prétend Madame F Z pour la première fois en cause d’appel, dans la mesure où l’offre de Monsieur G Y était la première offre conforme au mandat de vente, il est incontestable que cette vente était parfaite ;

' que par courrier du 1^er juin 2007, Madame F Z a violé les obligations résultant du mandat souscrit le 11 avril 2007 en invoquant des motifs purement potestatifs pour refuser de régulariser la vente de son bien alors même qu’elle était destinataire d’une offre aux conditions du mandat, un autre acquéreur s’étant directement manifesté à elle (les époux A, voisins de Madame F Z) ;

' que par courrier du 28 juin 2007, le notaire de Madame F Z a indiqué à l’agence que sa cliente a résilié le mandat et qu’elle se propose de la dédommager à hauteur de 60.000,00 euros ;

' que ce notaire a établi un protocole d’accord signé par les parties le 07 août 2007 aux termes duquel Madame F Z confirme la résiliation du mandat exclusif de vente et s’engage en contrepartie à verser dans un délai de trois mois à l’agence la somme de 60.000,00 euros à titre d’indemnité ;

' qu’à l’expiration du délai de trois mois et alors que l’indemnité convenue n’a jamais été réglée, l’agence immobilière a assigné Madame F Z devant le Juge des référés ;

' qu’en vertu de l’article 809 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, celui-ci est incontestablement compétent ;

' qu’il résulte de la clause pénale du mandat et du protocole d’accord transactionnel régularisé par l’appelante que l’obligation de Madame F Z à son égard n’est pas contestable, même en l’absence de vente entre les parties, dans la mesure où c’est uniquement en raison du non-respect par Madame F Z des termes du mandat de vente que cette vente n’a pas été réalisée, et non pas en raison de son prétendu comportement fautif, étant précisé qu’elle n’a jamais cherché à favoriser Monsieur G Y.

II. MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que par acte sous seing privé en date du 11 avril 2007 Madame F Z a donné à l’agence immobilière mandat exclusif de vente d’un bien immobilier situé à Gassin aux prix de 1.060.000 euros pour une durée irrévocable de trois mois moyennant une rémunération de 60.000 euros TVA comprise, le mandant s’interdisant de traiter directement la vente du bien pendant toute la durée du mandat ;

Attendu que par courrier du 01 juin 2007 Madame Z a informé l’agence qu’elle ne désirait plus vendre pour des raisons familiales et par lettre du 05 juin 2007 le notaire Maître D confirmait à l’agence la résiliation du mandat et lui indiquait qu’en contrepartie Madame Z était disposé à régler ses frais de négociation et affirmait que Madame Z lui avait donné toutes instructions à cet effet ;

Attendu que le notaire demandait un outre 'le désistement de tout acquéreur éventuel et notamment de celui de Monsieur H Y’ qui 'semblait intéressé par l’acquisition de ce bien ' ;

Attendu qu’il apparaît que c’est en contrepartie de la résiliation de ce mandat que Madame Z s’est engagée à verser dans un délai de trois mois la somme de 60.000 €uros 'à titre d’indemnité’ , 'l’agence devant faire toutes démarches et produire tous justificatifs de l’annulation de tout compromis éventuel de vente qui aurait pu commencer d’être exécuté, préalablement à la perception de ladite indemnité’ ;

Attendu que l’engagement de Madame Z n’est subordonné à aucune autre condition que celle de l’annulation de tout compromis de vente conclu par l’agence en vertu de son mandat exclusif pendant la validité de ce mandat ;

Qu’il ressort clairement de l’accord conclu le 07 août 2007 que l’engagement de régler la somme de 60.000 €uros correspondait à la volonté de Madame Z de mettre fin au mandat signé avec l’agence avant son expiration ;

Attendu que l’obligation de Madame Z en vertu de son engagement n’apparaît pas sérieusement contestable.

Attendu qu’il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise ;

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière de référé et en dernier ressort

Reçoit l’appel ;

Confirme l’ordonnance entreprise

Condamne Madame Z F à payer à la SARL AGENCE IMMOBILIERE CLV la somme de 1.500 €uros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La condamne en outre aux dépens d’appel qui profitent à la SCP I-J en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,