COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1° Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2009

FG

N° 2009/331

Rôle N° 08/07847

Z X

M-N O épouse X

C/

A Y

G H épouse

Y

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 1^er Avril 2008 enregistré au répertoire général sous le n° 04/695.

APPELANTS

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

Madame M-N O épouse X

née le XXX à XXX

représentés par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,

plaidant par M^e A Pierre GASTAUD, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur A Y,

XXX

XXX

Madame G H épouse Y

XXX

XXX

représentés par la SCP DE SAINT FERREOL – TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par M^e A-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Avril 2009 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Xavier FARJON, Conseiller

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2009.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2009,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

M. Z X et M^me M-N O épouse X, mariés sous le régime de la communauté d’acquêts, ont acquis par acte du 1^er juillet 1987 un terrain sis à Tourettes-sur-Loup (Alpes maritimes) cadastré section D lieudit Les Virettes n°1725 d’une surface de 40a 60ca.

Alors que le plan d’occupation des sols de Tourettes-sur-Loup imposait une unité foncière d’au moins 2.500 m² par construction, les époux X ont obtenu par arrêtés des 12 février 1988 et 7 juin 1998 un permis de construire sur ce terrain d’un peu plus de 4.000 m² deux bâtiments correspondant chacun à un logement, dites villa n°un et villa n°deux.

Le 29 septembre 1998, ils ont fait établir par M°E, notaire associé à Châteauneuf-de-Grasse, un état descriptif de division de la parcelle en deux lots, le lot n°un comprenant le droit à construire la villa n°un et les 1.800/4.060 èmes du terrain, le lot n°deux comprenant le droit de construire la villa n°deux et les 2.260/4.060 èmes du terrain.

Le même jour les époux X, par acte passé devant le même notaire, ont vendu à M. A Y et M^me G H épouse Y, mariés sous le régime de la séparation de biens, les droits correspondant au lot n°un de l’état de descriptif de division de ce terrain, comprenant le droit à construire la villa n°un selon le permis de construire déjà obtenu et les 1.800/4.060 èmes du terrain.

Les époux X et les époux Y convenaient le même jour de procéder au partage du terrain dès l’achèvement des deux villas prévues au permis de construire.

Un permis de construire modificatif était accordé le 2 octobre 1992 pour la construction d’une piscine et d’une clôture sur la partie destinée aux époux Y.

Par la suite de nombreux litiges opposèrent les époux X et les époux Y relativement à l’usage du terrain et aux travaux réalisés, avec même condamnation pénale des époux X et des époux Y en matière d’urbanisme.

Le 6 janvier 2004, les époux Y ont fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de voir, sur le fondement des articles 815 et 1873-3 du code civil prononcer la nullité de la clause imposant la délivrance d’un certificat de conformité comme préalable à la sortie de l’indivision, ordonner le partage de l’indivision, désigner un notaire à ces fins.

Par jugement en date du 1^er avril 2008, le tribunal de grande instance de Nice a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au bureau de la conservation des hypothèques,

— ordonné l’ouverture des opérations de partage de l’indivision existant entre les parties sur les parties communes, conformément à l’engagement des parties en date du 29.12.1988, et aux termes duquel partage, il sera attribué à M.et M^me A Y, en toute propriété, la partie de la propriété figurant sur le chiffre '1" au plan y annexé, en désignant pour y procéder M.le président de la chambre des notaires des Alpes-Maritimes, avec faculté de délégation à l’un de ses membres,

— dit que le notaire instrumentaire procédera à ces opérations sur la surveillance du vice-président chargé de la présidence de la 3^e chambre civile du tribunal de grande instance de Nice,

— débouté M.et M^me Z X de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté M.et M^me X de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCP J K L MONIER,

— débouté la SCP J K L MONIER de ses demandes de dommages et intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M.et M^me Z X à payer à M.et M^me A Y la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— condamné M.et M^me Z X à payer à la SCP J K L MONIER la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— ordonné l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage.

Par déclaration de la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués, en date du 28 avril 2008, les époux X ont relevé appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 28 août 2008, les époux X demandent à la cour de :

— annuler ou en tout cas réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— rejeter les demandes des époux Y,

— condamner les époux Y au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux Y aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués.

Les époux X considèrent que les époux Y sont irrecevables à agir faute d’avoir publier leur assignation selon les règles de la publicité foncière et que le premier juge ne pouvait écarter cette exception sans rechercher lui-même le texte applicable. Ils se prévalent des dispositions des articles 28-4 et 30-5 du décret du 4 janvier 1955.

Les époux X estiment que le terrain relève du statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965, que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre les copropriétaires, conformément à l’article 4 de cette loi et que toute convention contraire serait nulle.

Ils font observer que seule une scission de copropriété serait possible, sous réserve d’avoir été autorisée par une assemblée générale des copropriétaires. Ils considèrent que le partage après délivrance d’un certificat de conformité correspond à une scission de copropriété.

Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 14 novembre 2008, les époux Y demandent à la cour, au visa des articles 815 et 1873-3 du code civil, de :

— débouter les époux X de leur exception irrecevabilité,

— confirmer le jugement dans l’ensemble de son dispositif,

— condamner les époux X au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux X aux entiers dépens, dont ceux d’appel distraits au profit de la SCP de SAINT-FERREOL et TOUBOUL, avoués.

Les époux Y font remarquer que les demandes de partage, qui ne tendent pas à l’anéantissement de droits, ne sont pas soumises à publication. Ils font observer que les stipulations convenues entre les parties prévoient une indivision dont la cessation interviendra après réalisation des constructions. Ils font valoir qu’il n’a été prévu aucune division entre lots de parties privatives avec quote-part des parties communes. Ils considèrent qu’il s’agit d’un procédé, dit méthode Stemmer, de contournement des règles d’urbanisme au travers d’une indivision, de manière à réaliser une densité de construction plus importante que ne le permettait le plan d’occupation des sols applicable.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 18 mars 2009.

MOTIFS,

— Sur la recevabilité :

L’article 30.1 du décret du 4 janvier 1955 dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant le tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28.4, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

La publicité foncière n’est exigée, à peine d’irrecevabilité, que pour les demandes en justice tendant à l’anéantissement rétroactif d’un droit antérieurement publié.

Aucune disposition du décret du 4 janvier 1955 ni du décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière n’impose, à peine d’irrecevabilité, de publier l’assignation en partage à la conservation des hypothèques.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur la nature des droits des parties :

L’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que cette loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. L’alinéa deux de cet article précise qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, cette loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

L’indivision suppose par contre que les propriétaires indivis n’aient que des quotes-parts indifférenciées de l’entière parcelle, bâtie ou non bâtie.

Le titre de propriété authentique des époux Y, du 29 septembre 1998, définit ainsi l’objet de la vente :

'Désignation des biens. Commune de Tourettes sur Loup (Alpes maritimes).

Les parties ci-après désignées, dépendant d’un terrain figurant au cadastre rénové de ladite commune, section XXX, numéro 1725, d’une superficie de quarante ares soixante centiares 40a 60ca ..ledit immeuble ayant fait l’objet d’un état descriptif de division suivant acte reçu aux présentes minutes, ce jour, lequel sera publié au troisième bureau des hypothèques de Grasse, dès avant ou en même temps que les présentes. ..désignation des parties d’immeubles vendues : le lot numéro un (1) consistant en : a) le droit de construire une maison d’habitation en vertu d’un permis de construire délivré sous le numéro 006 148 87 T 0260 délivré le 22 février 1988, et de son modificatif ; ladite villa portant le numéro 1 au plan; b) la propriété exclusive de cette construction, c) et les 1.800/4.060 èmes indivis de l’entier terrain '.

L’état descriptif de division définissait le lot un tel qu’il a été repris dans l’acte de vente ci-dessus rapporté. Il définit le lot deux, conservé par les époux X, comme : 'a) le droit de construire en vertu du permis de construire précité, la villa portant le numéro 2 ; b) la propriété exclusive et particulière de ce logement, c) et les 2.260/4.060èmes indivis de l’entier terrain.'

L’acte de vente du 29 septembre 1998 détermine que les parties ont entendu que, si le sol et le tréfonds de la parcelle D n°1725 restaient indivis, chaque construction édifiée selon le permis de construire était la propriété exclusive de chacun.

Il existe donc des parties privatives, chacune des deux villas une fois édifiées comme prévu au permis de construire, et une partie commune, le sol et le tréfonds de la parcelle D n°1725.

Cette organisation est différente de celle de l’indivision dite 'méthode Stemmer’ dans laquelle tout reste indivis et commun, y compris les parties bâties et dans lesquelles n’existe aucun lot privatif, les lots d’indivision étant différenciés mais restant indivis, avec vocation à division, mais seulement si tous les indivisaires l’acceptent à l’unanimité.

Il n’y a pas ici, comme habituellement lors des excès sanctionnés par la juridiction administrative, résultant de la méthode dite Stemmer, de détournement de la réglementation sur les lotissements, alors qu’il n’est pas prévu à terme, après partage, plus de deux lots de terrain et qu’un lotissement n’était pas obligatoire.

Cette parcelle correspond à une copropriété, comprenant deux lots privatifs de maisons d’habitation et dont tout le reste constitue les parties communes, propriété indivise entre les copropriétaires, ainsi que le précise l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, avec une répartition des quotes-parts des parties communes entre les parties, les 1.800/4.060 èmes pour les époux Y et les 2.260/4.060 èmes pour les époux X.

L’accord convenu par acte sous seing privé du 29 décembre 1988 entre les parties sur le principe d’un partage ultérieur du sol et du tréfonds, ne change rien à la nature de la copropriété.

C’est ce qu’avait retenu le tribunal de grande instance en sa motivation ; les relations entre les parties relèvent bien d’une copropriété horizontale, régie par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur le partage :

Un accord a été passé le 29 décembre 1988 entre les époux X et les époux Y, ainsi libellé : 'les soussignés, Monsieur et Madame A Y et Monsieur et Madame Z X, suite à la vente de ce jour, de droits à bâtir dépendant d’un terrain situé à Tourettes sur Loup..cadastré ..s’engagent à procéder, dès l’achèvement des deux villas prévues au permis de construire, au partage du terrain, aux termes duquel partage, il sera attribué à Monsieur et Madame Y, en toute propriété, la partie de propriété figurant sous le chiffre '1" au plan ci-joint…'.

Cet accord n’a pas été reçu par un notaire. Il s’agit d’un acte sous seing privé distinct de l’acte de vente et de l’état descriptif de division.

S’agissant de la division de parties communes indivises dans un régime de copropriété, il ne peut être donné à cet accord plus de portée que la loi ne le permet, c’est à dire celle d’un engagement moral de procéder à une scission du syndicat des copropriétaires lorsque les bâtiments seront achevés.

La copropriété est maintenant constituée de deux lots privatifs et d’un lot de parties communes et cette situation dure depuis des années.

Les copropriétaires doivent être réunis en assemblée générale au cours de laquelle pourront être précisément définies les conditions d’une scission.

Cette assemblée générale devra être réunie à la demande d’un copropriétaire et convoquée par un administrateur provisoire de la copropriété, faute de syndic désigné.

La cour ne peut d’office ordonner cette séparation à la place de l’assemblée générale des copropriétaires.

— Sur les autres points :

La disposition du jugement qui déboute M. et M^me Z X de leur demande de dommages et intérêts n’est pas contestée ; l’appel étant général, elle sera confirmée.

Dans un esprit de pacification des relations entre les parties, qui se sont volontairement mises dans un régime de copropriété, dans lequel elles sont condamnées à s’entendre pour trouver une solution, chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Statuant entre les parties présentes en appel,

Confirme le jugement rendu le 1^er avril 2008 par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu’il a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au bureau de la conservation des hypothèques,

— débouté M. et M^me Z X de leur demande de dommages et intérêts,

Le réforme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur le surplus,

Déboute M.et M^me Y de leur demande de partage judiciaire,

Les renvoie à saisir l’assemblée générale des copropriétaires, convoquée par un administrateur provisoire, aux fins de déterminer entre copropriétaires les conditions et modalités d’une scission,

Dit que chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles, tant de première instance que d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT