COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 01 MARS 2011

B.R.

N° 2011/

Rôle N° 10/04241

SARL A AGENCE IMMOBILIERE LUXIMMO

SARL Z

C/

Société MANOPOLY INTERNATIONAL REAL ESTATE

D Y

X épouse Y

Grosse délivrée

le :

à :la SCP SIDER la SCP JOURDAN – WATTECAMPS la SCP COHEN-GUEDJ

M^e JAUFFRES

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 Décembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 08/3717.

APPELANTES

SARL A AGENCE IMMOBILIERE LUXIMMO, prise en la personne de son domicilié en cette qualité au siège, demeurant XXX

représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour,

assistée par M^e Lyne DARMON, avocat au barreau de NICE

SARL Z, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est XXX

représentée par la SCP JOURDAN – WATTECAMPS, avoués à la Cour,

assistée par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Société MANOPOLY INTERNATIONAL REAL ESTATE, prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, XXX

représentée par la SCP COHEN – GUEDJ, avoués à la Cour,

assistée par M^e France BEURGAUD, avocat au barreau de NICE

Monsieur D Y, XXX

né le XXX à XXX

représenté par M^e Jean-Marie JAUFFRES, avoué à la Cour,

assisté par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

Madame X épouse Y XXX

née le XXX , XXX

représentée par M^e Jean-Marie JAUFFRES, avoué à la Cour,

assistée par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Février 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M. LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Gérard LAMBREY, Président

Monsieur Jean VEYRE, Conseiller

Monsieur Bernard ROUSSEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Mars 2011.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 01 Mars 2011,

Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Vu le jugement du 14 décembre 2009 du Tribunal de Grande Instance de Nice,

Vu la déclaration d’appel formée le 2 mars 2010 par la Société A,

Vu la déclaration d’appel formée le 8 mars 2010 par la Société Z,

Vu les conclusions régulièrement déposées le 12 mai 2010 par les époux Y,

Vu les conclusions régulièrement déposées le 27 juin 2010 par la Société A,

Vu les conclusions régulièrement déposées le 8 novembre 2010 par la Société Manopoly International Real Estate,

Vu les conclusions régulièrement déposées le 30 décembre 2010 par la Société Z,

MOTIFS DE LA DECISION :

Le 12 octobre 2007, M. D Y a confié un mandat de vente en exclusivité à l’agence Z pour une durée de 12 mois. Ce mandat était stipulé irrévocable durant les 3 premiers mois, il portait sur la vente d’un appartement situé XXX, pour un prix de 830'000 € dont 790'000 € devaient revenir au vendeur.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 21 janvier 2008, M. D Y notifiait à la Société Z la résiliation du mandat d’exclusivité qu’il entendait remplacer par un mandat simple de vente.

Le 18 février 2008, M. D Y confiait un mandat de vente sans exclusivité à la Société Manopoly International Real Estate pour le même immeuble au prix de 805'600 € comprenant la commission de l’agence à hauteur de 45'600 €. Ce mandat était conclu pour une durée de 9 mois, renouvelable ensuite par tacite reconduction.

Le 7 mars 2008 un compromis de vente était signé par l’intermédiaire de l’agence Z, entre M. D Y et M^me B moyennant un prix de 675'000 € outre 28'000 € de commission pour l’intermédiaire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 mars 2008, M. D Y notifiait à la Société Manopoly International Real Estate la signature du compromis de vente pour son appartement avec M^me B, en précisant le nom de l’agence Z et le nom des notaires chargés de passer l’acte authentique.

****

Il résulte des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, que la demande formée par la Société Z aux fins de nullité de mandat de vente confié à la Société Manopoly International Real Estate est recevable, même s’il s’agit d’une demande nouvelle, puisqu’elle tend à faire écarter les prétentions adverses.

Toutefois il apparaît que cette demande tendant à voir déclarer nul le mandat de vente n’est pas fondée puisque :

— si le renouvellement tacite du mandat de vente n’est pas limité dans le temps, la visite du bien à vendre initiée par la Société Manopoly International Real Estate et le compromis de vente critiqué par celle-ci, ont eu lieu dans le délai initial du mandat valablement fixé à 9 mois,

— il est stipulé dans le mandat de vente confié à l’agence Manopoly International Real Estate que la commission de celle-ci, d’un montant de 45 600 euros TVA incluse, ne sera payable par le mandant qu’à la conclusion effective de l’opération, répondant ainsi aux exigences des articles 6, paragraphe I, alinéa 2 de la loi du 2 janvier 1970, et 73 du décret du 20 juillet 1972,

— contrairement à ce que suggère la Société Z, aucun élément du débat ne permet 'de penser’ que le mandat confié à la Société Manopoly International Real Estate ait été signé au domicile des époux Y, et que les prescriptions en matière de démarcharge à domicile soient applicables.

La demande de nullité du contrat de vente sera donc rejetée.

****

Par contre l’article 78 alinea 1^er du décret sus-cité dispose que pour qu’une clause pénale ou que la clause prévoyant qu’une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, puissent recevoir application, il faut notamment que cette clause soit mentionnée en caractères très apparents.

Or la Société Manopoly International Real Estate qui fait valoir qu’elle a fait visiter par M^me B, le 22 février 2008, l’appartement de M. Y, entend se prévaloir de la clause figurant dans le mandat de vente qui lui a été confié, selon laquelle :

« de convention expresse entre les parties il est convenu que le mandant se réserve la faculté de vendre à tout moment, soit par lui-même, soit par tout autre mandataire. Cependant une indemnité forfaitaire et définitive d’un montant de 45'600 € sera du par le mandant au mandataire, dans les cas suivants :

…………………………………………………………………………………………………………………..

— en cas de conclusion de l’affaire, même après l’expiration du mandat, avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui pendant la durée du mandat ;

…………………………………………………………………………………………………………………… »

Force est de constater que cette stipulation ne figure pas dans le mandat de vente en 'caractères très apparents', puisqu’écrite avec les mêmes caractères et avec la même taille de police que le reste du texte, noyée ainsi parmi les autres conditions du contrat, sans que l’attention du souscripteur soit attirée de façon quelconque sur cette clause, notamment par un surlignage ou des caractères imprimés en gras.

Cette clause doit donc être réputée non écrite.

En tout état de cause, aucune faute contractuelle ne peut être reprochée à M. D Y, et sa responsabilité ne peut être recherchée.

En effet pour que le mandataire puisse reprocher à son mandant d’avoir contracté avec un acheteur auquel il avait fait visiter le bien en vente, encore faut-il que le mandant ait eu connaissance de la visite du client présenté par l’agence.

Il y a lieu de rappeler que M. D Y est seul propriétaire de l’appartement qu’il a reçu en donation, et qu’il est seul vendeur de ce bien.

Il ressort de l’attestation de M^me C, salariée de la Société Manopoly International Real Estate, qu’elle a fait visiter l’appartement en cause le 22 février 2008, et qu’elle n’y a rencontré que l’épouse de M. D Y, laquelle est suédoise et s’exprime en anglais.

Il ne résulte d’aucun document versé aux débats que l’agence Manopoly International Real Estate ait porté à la connaissance du vendeur M. D Y, la visite de M^me B, le 22 février 2008.

Selon M^me C, elle aurait contacté téléphoniquement M. D Y le 4 mars 2008, pour lui faire part de l’intérêt de M^me B pour l’acquisition de son appartement, ce qui est formellement contesté par M. D Y. Le seul élément de preuve apporté par la Société Manopoly International Real Estate est une facture détaillée de téléphone sur laquelle apparaît une communication passée le 4 mars 2008, d’une durée de 20 secondes en direction d’un téléphone mobile attribué à M. D Y, ce qui est insuffisant pour établir que ce dernier ait été informé de la visite de son appartement par M^me B.

Comme l’explique M. D Y, son appartement a été visité par plusieurs clients potentiels, et il n’est nullement démontré que l’agence Manopoly International Real Estate lui ait notifié la visite de M^me B, laquelle d’ailleurs n’a signé aucun bon visite.

Ce n’est que par courrier recommandé du 27 mars 2008, que l’avocat de la Société Manopoly International Real Estate a informé M. D Y de la visite effectuée par M^me B, mais à cette date le compromis de vente avait déjà été signé par ces derniers.

En conséquence l’agence Manopoly International Real Estate est nullement fondée à demander quelque somme que ce soit, à l’égard de M. D Y.

****

Par ailleurs aucune faute ne peut être reprochée à l’égard de l’agence Z ni à l’égard de l’agence A, celle-ci ayant orienté vers celle-là M^me B.

En effet dans la mesure où la Société Manopoly International Real Estate n’avait pas de mandat exclusif de vente, le vendeur avait la faculté de passer la vente par l’intermédiaire d’une autre agence, même si l’acheteur avait visité les lieux par l’entremise de l’agence Manopoly International Real Estate, étant observé que M^me B a pu conclure son acquisition en payant un prix de 675'000 € outre 28'000 € de commission, alors que l’agence Manopoly International Real Estate proposait le même bien à la vente pour 830'000 €, dépassant ainsi le mandat qui lui avait été confié par M. D Y.

Au surplus, ce n’est que par un courrier du 28 mars 2008, soit postérieur au compromis de vente du 7 mars 2008, que les agences Z et A ont été avisées par l’avocat de l’agence Manopoly International Real Estate du fait que M^me B avait visité l’appartement en cause.

Aucune faute n’étant caractérisée à l’encontre des Sociétés Z et A, la Société Manopoly International Real Estate doit être déboutée de ses demandes en paiement dirigées contre les sociétés appelantes.

Comme il paraît inéquitable de laisser à la charge de la Société Z, de la Société A et de Monsieur D Y les frais irrépétibles qu’ils ont exposés, il leur sera alloué respectivement les sommes de 2500 € , 2000 € et 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement

Reçoit l’appel,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Déboute la Société Manopoly International Real Estate de ses demandes en paiement dirigées contre les époux Y, la Société Z et la Société A,

Condamne la Société Manopoly International Real Estate à payer à la Société Z, à la Société A et à M. D Y, respectivement les sommes de 2500 €, 2000 € et 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les entiers dépens sont à la charge de la Société Manopoly International Real Estate, avec distraction au profit de la S.C.P. Jourdan-Wattecamps, avoués associés, de la S.C.P. SIDER, avoués associés, et de Maître Jauffrès, avoué,

Déboute les parties de toutes conclusions plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,