COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

2ème Chambre

ARRÊT AU FOND

DU 16 MARS 2011

N° 2011/ 124

Rôle N° 10/03398

S.A. FINAREAL

C/

[…]

S.N.C. EIFFAGE IMMOBILIER AZUR

Grosse délivrée le

à COHEN

A

Décision déférée à la Cour

Jugement du Tribunal de Commerce de CANNES en date du 4 février 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 2009F00323

APPELANTE

S.A. FINAREAL, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis MARSEILLE représentée par la SCP COHEN – GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

[…], prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis VALBONNE

S.N.C. EIFFAGE IMMOBILIER AZUR, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis VALBONNE représentées par la SCP A-B – LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par M^e Jean-Pierre BERDAH, avocat au barreau de NICE

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COMPOSITION DE LA COUR

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L’affaire a été débattue le 14 février 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de procédure civile, Monsieur Robert SIMON, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de
Monsieur Robert SIMON, Président
Monsieur Baudouin FOHLEN, Conseiller
Monsieur André JACQUOT, Conseiller qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats Madame X Y

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 mars 2011

ARRÊT

Contradictoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2011

Signé par Monsieur Robert SIMON, Président, et Madame X Y, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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La S.C.I. Mandelieu Estérel a obtenu, le 22 septembre 2004, un permis de construire concernant un immeuble de 23 logements -3 niveaux- avec piscine sur un terrain situé à Mandelieu-la- Napoule. La S.A. Finaréal a contesté ce permis de construire et a engagé, le 5 février 2005, une requête en annulation devant le Tribunal Administratif de Nice lequel après un transport sur les lieux, a, par jugement exécutoire rendu, le 14 février 2008, rejeté la requête en annulation (recours pour excès de pouvoirs) pour défaut d’intérêt à agir du requérant. Le jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille en date du 16 avril 2009.

La S.C.I. Mandelieu Estérel et la S.N.C. EIFFAGE … … avaient saisi, le 13 juillet 2005, le tribunal de commerce de Cannes d’une demande indemnitaire pour abus du droit d’ester en justice de la part de la S.A. Finaréal.

Par jugement contradictoire en date du 4 février 2010, après un premier jugement de sursis à statuer en date du 9 mars 2006, le Tribunal de Commerce de Cannes a condamné la S.A. Finaréal à payer à la S.C.I. Mandelieu Estérel, bénéficiaire du permis de construire, la somme de 385.873,15 euros à titre de dommages-et-intérêts, outre une somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A. Finaréal a régulièrement fait appel de ce jugement dans les formes et délais légaux.

Vu les dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile dans leur rédaction issue du décret N° 98-1231 en date du 28 décembre 1998.

Vu les conclusions au fond de la S.A. Finaréal en date du 1er décembre 2010 tendant à faire juger

- que les juges administratifs n’ont pas considéré que le recours en annulation était abusif, après appréciation de la qualité de 'voisin’ de la S.A. Finaréal et analyse de la situation de fait, les

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terrains en cause n’étant pas contigus et cette qualité devant s’apprécier au-delà de la notion de contiguïté,

- que l’abus du droit d’agir en justice suppose, selon la jurisprudence civile, une faute constituée par une absence d’argumentation, la preuve de la malignité, de l’erreur équipollente au dol ou de l’erreur grossière n’étant pas faite,

- que les juges administratifs n’ont pas infligé d’amende civile à la S.A. Finaréal sur le fondement de l’article R 741-12 du code de la justice administrative, l’autorité de la chose jugée s’attache à leurs décisions et seule la caractérisation explicite d’un abus du droit d’agir est justiciable de dommages-et-intérêts,

- que les premiers juges ne pouvaient considérer que le recours en annulation avait en réalité pour but de contraindre la Mairie à réviser son plan local d’urbanisme (P.L.U.), une procédure de révision étant en cours pour s’achever, le 16 janvier 2006, par une délibération du Conseil Municipal, rendant le terrain acquis par la S.A. Finaréal, inconstructible, un recours en annulation étant introduit contre la décision de révision du P.L.U.,

- que le recours en annulation introduit par la S.A. Finaréal contre le permis de construire délivré à la S.C.I. Mandelieu Estérel n’est pas suspensif et dès lors celle-ci pouvait réaliser son programme immobilier sauf à ne pas mettre en oeuvre un programme commercialisé en vent en l’état futur d’achèvement,

- que la réalité du préjudice allégué par la S.C.I. Mandelieu Estérel n’est pas avérée ;

Vu les conclusions de la S.C.I. Mandelieu Estérel et de la S.N.C. EIFFAGE … … en date du 17 septembre 2010 tendant à faire juger

- que la notion de voisinage au sens du droit d’urbanisme qui fonde le recours en annulation de la S.A. Finaréal pour gêne, ne peut être invoquée au vu de la configuration de lieux, de la distance entre les deux terrains (600 mètres), de l’occupation des parcelles voisines supportant des résidences immobilières…,

- que les décisions de rejet des juridictions administratives sont fondées sur le défaut d’intérêt à agir, sans examen du moyen de fond tenant au traitement discrétionnaire entre deux pétitionnaires,

- que le but poursuivi par la S.A. Finaréal en engageant son recours en annulation était d’empêcher la S.C.I. Mandelieu Estérel de réaliser son programme immobilier et que toute faute est susceptible d’engager la responsabilité d’un professionnel de l’immobilier poursuivant une action en justice avec malignité et par esprit de nuire,

- que la menace d’une possible annulation est suffisamment dissuasive pour empêcher le démarrage de l’opération immobilière,

- que le préjudice doit être réévalué pour tenir compte de dépenses engendrées par l’attitude fautive de la S.A. Finaréal (frais généraux, augmentation des coûts de construction et des frais de gestion…) ;

L’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire a été rendue le 14 janvier 2011.

Attendu que celui qui exerce une action en justice est susceptible d’engager sa responsabilité quasi-délictuelle dès lors que cet exercice a dégénéré en abus en ce qu’il a révélé de la part de son auteur une intention manifeste de nuire, une légèreté blâmable ou la mauvaise foi ou en qu’il a procédé d’une erreur grossière équivalente au dol ; qu’en l’espèce, le recours pour excès de pouvoir formé par la S.A. Finaréal contre le permis de construire délivré par la mairie de Mandelieu-la-Napoule au bénéfice de la S.C.I.Mandelieu Estérel a été inspiré non par des considérations visant à l’observation des règles d’urbanisme, mais par la volonté de nuire aux droits du bénéficiaire ; que la S.A. Finaréal qui envisageait de réaliser sur son terrain à proximité

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de celui de la S.C.I. Mandelieu Estérel, un programme immobilier de nature équivalente à celui faisant l’objet du permis de construire expose dans ses conclusions d’appel devant la juridiction civile que le projet de la S.C.I. Mandelieu Estérel « faisait peser des risques d’urbanisme indéniables sur la propriété de la S.A. Finaréal », compte tenu du fait que, « dans le contexte urbain concerné », la réalisation du programme immobilier de la S.C.I. Mandelieu Estérel impliquant un « apport supplémentaire de véhicules et de résidents », menacerait de « provoquer l’insuffisance des réseaux et de la voirie » aux dimensionnements et aux capacités limités ; que la S.A. Finaréal se place là dans une optique purement commerciale en voulant protéger ses propres intérêts quant à la poursuite de son projet immobilier menacés par la réalisation du programme de la S.C.I. Mandelieu Estérel, bénéficiant d’un permis de construire, qui risquerait d’absorber, selon elle, la capacité des réseaux existants ; que la S.A. Finaréal a obtenu, le 7 octobre 2004, pour les terrains sur lesquels elle envisageait de réaliser des constructions, un certificat d’urbanisme « réservé » eu égard à le procédure de révision des documents d’urbanisme, qui était alors en cours depuis le 21 janvier 2002 ; que la S.A. Finaréal contestait en réalité le choix fait par la Mairie de Mandelieu-la-Napoule d’autoriser l’opération immobilière dite « d’envergure » de la S.C.I. Mandelieu Estérel au détriment de son projet de nature équivalente et plus important en nombre de logements ; que le mobile profond et déterminant de la S.A. Finaréal est clairement exprimé dans le recours gracieux adressé au Maire de la Commune, ce recours mentionnant uniquement, à l’exclusion de toute imputation de la violation de règles d’urbanisme « nous ne pouvons accepter que deux pétitionnaires propriétaires de terrains situés dans le même secteur du P.O.S. relevant des mêmes règles d’urbanisme, puissent voir leurs demandes instruites et traitées différemment » ; que la S.A. Finaréal recherchait dans l’annulation du permis de construire un avantage purement « concurrentiel » ; que l’annulation lui aurait permis de préserver ses droits de constructeur-pétitionnaire auquel l’insuffisance de dimensionnement des réseaux et voiries ne pourrait plus être opposée, en cas de succès de son recours ;

Attendu que les juridictions administratives n’ont pas reconnu à la S.A. Finaréal la qualité pour agir et ont déclaré son recours irrecevable dès lors qu’elle ne pouvait pas se prévaloir de la qualité de « voisin » de la parcelle de la S.C.I. Mandelieu Estérel au sens du droit de l’urbanisme ; qu’il ne pouvait échapper à la S.A. Finaréal, professionnel de l’immobilier, le caractère irrecevable de son recours, peu important que les premiers juges administratifs l’ont décidé après un transport sur les lieux en l’état d’une contestation factuelle qu’une vue des lieux résout plus sûrement ; que la S.A. Finaréal, professionnel de l’immobilier, a engagé son recours pour excès de pouvoir avec la nécessaire connaissance du fort risque que l’irrecevabilité soit retenue en l’état de la jurisprudence et de la situation de fait décrite précisément dans la motivation du jugement rendu par le tribunal administratif de Nice les terrains respectifs sont éloignés de 600 mètres en ligne droite, la plupart des parcelles séparant les deux terrains est bâtie, la construction en projet de la S.C.I. Mandelieu Estérel est de même nature que de nombreuses résidences déjà construites (5 étant citées), le projet de la S.C.I.Mandelieu Estérel ne sera pas visible depuis le terrain de la S.A. Finaréal ', tous éléments dont la S.A. Finaréal pouvait se convaincre aisément ;

Attendu qu’aucune autorité de la chose jugée n’est attachée aux décisions des juridictions administratives en ce qu’elles n’ont pas infligé d’amende à la S.A. Finaréal pour recours abusif en application de l’article R 741-12 du code de la justice administrative ; que cette « sanction » dépend du pouvoir propre des juges et ne peut être sollicitée par les parties ; que le non-exercice par les juridictions administratives de cette faculté ne prive pas la S.C.I. Mandelieu Estérel du droit d’agir en réparation devant les tribunaux de l’ordre judiciaire ;

Attendu que l’exercice d’un recours pour excès de pouvoir et son maintien pendant plus de quatre années, malgré le caractère exécutoire du permis de construire délivré, a perturbé le projet immobilier de la S.C.I. Mandelieu Estérel et a l’empêchée de le mettre en oeuvre ; que notamment, le permis de construire doit être définitif, purgé de tout recours, en cas de ventes en l’état de futur achèvement, modalités que la S.C.I. Mandelieu Estérel avaient choisies pour réaliser son programme immobilier de logements ; que l’existence d’un recours contre le permis de construire entrave la commercialisation des logements, les potentiels acquéreurs étant dissuadés ou réticents du fait de la procédure en cours ; que cette conséquence ne pouvait être ignorée de la S.A. Finaréal, professionnel de l’immobilier ; que l’exercice et le maintien par la S.A. Finaréal du recours pour excès de pouvoir à l’encontre du permis de construire obtenu par son concurrent relève manifestement d’un abus du droit d’ester en justice ;

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Attendu que le jugement mérite confirmation pour les motifs exposés ci-dessus et ceux non contraires des premiers juges, y compris en ce qui concerne l’évaluation des dommages-et- intérêts réparant tous les chefs de préjudice subis par la S.C.I. Mandelieu Estérel et correctement définis et appréciés par les premiers juges ;

Attendu que l’équité commande de faire application de l’article 7OO du code de procédure civile ; que la partie tenue aux dépens devra payer à la S.C.I. Mandelieu Estérel une somme de 2.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

La Cour, statuant suivant arrêt contradictoire par sa mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour d’Appel,

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d’Appel d’AIX en PROVENCE à la date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare recevable l’appel interjeté par la S.A. Finaréal.

Au fond, confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant, condamne la S.A. Finaréal à porter et payer à la S.C.I. Mandelieu Estérel la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Condamne la S.A. Finaréal aux dépens dont distraction au profit de la S.C.P. d’Avoués associés Z A-B & … … qui en a fait la demande, conformément à l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le Greffier Le Président