Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 17 octobre 2013, n° 12/23931

TGI Nice 20 novembre 2012

CA Aix-en-Provence
Infirmation 17 octobre 2013

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de l'action de l'agence
La cour a jugé que la SCI La Berlugane est concernée par le litige et que l'action de l'agence est recevable à son égard.
Rejeté
Absence de mandat valide
La cour a constaté qu'aucun mandat conforme aux dispositions légales n'a été établi, rendant la demande de l'agence non fondée.
Accepté
Dépens engagés par l'appelant
La cour a jugé que l'agence, ayant perdu son action, doit rembourser les frais engagés par l'appelant.
Accepté
Responsabilité de l'agence dans le litige
La cour a décidé que l'agence, ayant perdu, doit supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 17 oct. 2013, n° 12/23931
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	12/23931
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 20 novembre 2012, N° 11/02777

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Marc SZEPETOWSKI
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	SCI LA BERLUGANE c/ SARL INVESTISSEMENTS COTE D' AZUR CONSEILS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 17 OCTOBRE 2013

N° 2013/587

Rôle N° 12/23931

Z A

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 20 Novembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11/02777.

APPELANTS

Monsieur Z A,

né le XXX à XXX

demeurant 2 Avenue des Citronniers – 98000 X

représenté par SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Aurélien HAMELLE,avocat au barreau de PARIS.

XXX

Le Mirabeau 2 Avenue des Citronniers – 98000 X

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Aurélien HAMELLE,avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

XXX

à l’enseigne AGENCE DUMAS,

dont le siège social est sis XXX – XXX, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e I-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Septembre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me C D.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2013.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2013,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et M^me C D, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

La fondation d’Aguesseau était propriétaire d’un bien immobilier à Beaulieu-sur-Mer, dénommé La Berlugane, composé d’un bâtiment de 54 chambres, un restaurant, une salle de conférence, un bâtiment annexe, des dépendances, un parking, et avait décidé de le vendre en recourant à la SAS Amadeus Genivalor, conseil en valorisation immobilière, dans le but de réaliser une vente au plus offrant.

La Sarl Agence DUMAS s’est intéressée à la vente de ce bien pour le compte de plusieurs acheteurs potentiels, dont les époux A, qui auraient conclu avec M. Y, représentant de la banque HSBC de X, un mandat de recherche du 28 octobre 2010.

La commission due à l’agence était de 6 % TTC du prix de vente.

La propriété a été visitée à deux reprises par les époux A, en présence d’un représentant de l’agence et de M. Y.

Sur les conseils de l’agent immobilier, M. Z A a reconsidéré son offre, afin d’optimiser ses chances d’être acquéreur, pour la porter à 12 millions d’euros.

Cette seconde offre a été acceptée, et une promesse unilatérale de vente a été signée le 20 janvier 2011 entre la Fondation d’Aguesseau, promettante, et M. Z A, bénéficiaire, avec faculté de substitution, pour un prix de 12 millions d’euros, devant de M°G H, notaire associé à Paris, avec le concours de M°N O, notaire associé à Nice.

L’acte authentique de vente a été passé le 25 mars 2011 devant M°N O, notaire associé à Nice, avec le concours de M°G R, notaire associé à Paris, entre la Fondation d’Aguesseau, venderesse, et la SCI La Berlugane, acquéreur, substitué à M. A, représentée par M. Z A, avec un prêt de la Société Générale, et au prix convenu de 12.000.000 €.

La Sarl Agence DUMAS a réclamé une commission qui n’a jamais été payée. Une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception en date du 31 mars 2011 a été adressée par la Sarl Agence DUMAS à M. Z A d’avoir à payer la somme de 720.000 € TTC. Cette mise en demeure est demeurée infructueuse.

Le 5 mai 2011, la Sarl Agence DUMAS a fait assigner la SCI la Berlugane et M. Z A devant le tribunal de grande instance de Nice.

Par jugement contradictoire en date du 20 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Nice a :

— condamné in solidum M. A et la SCI La Berlugane à payer à la Sarl Agence DUMAS la somme de 720.000 € TTC à titre de commission, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 mars 2011,

— les a condamnés sous la même solidarité à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné les défendeurs aux entiers dépens de la présente instance, qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration de M°CHERFILS, avocat, en date du 20 décembre 2012, la SCI la Berlugane et M. Z A ont relevé appel de ce jugement.

L’affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 14 mai 2013, la SCI la Berlugane et M. Z A demandent à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement,

— juger l’action de la Sarl Agence DUMAS irrecevable en ce qu’elle est dirigée contre la SCI la Berlugane,

— débouter la Sarl Agence DUMAS de l’ensemble de ses demandes, en l’absence de tout mandat à l’égard de M. Y, qui n’avait pas le pouvoir de signer un mandat de recherche au profit de l’Agence DUMAS au nom des appelants,

— condamner la Sarl Agence DUMAS au paiement d’une somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Agence DUMAS aux entiers dépens, dont ceux d’appel distraits au profit de la Selarl BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocats.

La SCI La Berlugane estime qu’elle ne saurait être engagée par le mandat.

M. A fait observer qu’il n’a jamais mandaté ni M. Y ni la banque HSBC aux fins de rechercher un bien immobilier ou de conclure un mandat de recherche avec l’agence DUMAS. Il précise qu’en définitive il n’a pas fait appel à la banque HSBC pour financer l’acquisition. Il fait observer que la théorie du mandat apparent ne peut aller contre les dispositions impératives de la loi HOGUET, que d’ailleurs les conditions d’existence d’un mandat apparent ne sont pas réunies. Il fait remarquer que l’agence DUMAS n’a jamais vérifié l’étendue des pouvoirs de M. Y.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 10 juillet 2013, la Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS, demande à la cour d’appel de :

— confirmer le jugement,

— condamner solidairement la SCI la Berlugane et M. Z A au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la SCI la Berlugane et M. Z A aux entiers dépens, dont ceux d’appel distraits au profit de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD & JUSTON, avocats.

La société intimée expose qu’elle s’est vue confier un mandat de recherches par M. A représentée par M. Y, B, qui était lui-même le mandataire des époux A.

La société intimée fait état des visites des époux A en présence de l’agent immobilier, de plusieurs rendez-vous dans les locaux de la banque, de l’attestation du représentant de la venderesse.

MOTIFS,

La SCI La Berlugane est l’acquéreur du bien immobilier au sujet de la vente duquel la société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS, prétend avoir un mandat de recherche. La SCI La Berlugane est concernée au premier chef par ce litige et n’a pas à être mise hors de cause. L’action est recevable à son égard.

La société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS, est une personne morale qui de, manière habituelle, se livre ou prête son concours aux opérations portant sur les biens d’autrui visées à l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

La société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS, est soumise aux dispositions impératives de cette loi.

En application de l’article 6 de ladite loi, les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, soit notamment les opérations relatives à l’achat et à la vente d’immeubles, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit, les modalités de la reddition de compte, les conditions de la détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge, les dispositions de l’article 1325 du code civil leur sont applicables.

Le décret visé par l’article 6 de la loi, décret n°72-678 du 20 juillet 1972, précise en ses articles 72 et suivants les règles applicables aux mandats concernés.

Il est notamment prévu que si le mandat prévoit une rémunération forfaitaire, celle-ci peut être modifiée lorsque le prix de vente ou de cession retenu par l’engagement demandes parties est différent du prix figurant sur le mandat.

Le mandat de recherche n°879 du 28 octobre 2010, dont se prévaut la société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS, doit répondre aux conditions impératives résultant de ces textes.

Le mandat de recherche sous seing privé produit par la société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS, est ainsi libellé :

Je soussigné, Mr Y représentant la HSBC banque à X, agissant en qualité d’acquéreurs éventuels, vous mandatons par la présente afin de nous rechercher, en vue de l’acquérir, un bien répondant aux conditions suivantes :

Situation et désignation approximatives : villas ou bâtiments à rénover ou à bâtir, terrain plat, vue dégagée, sur les communes de Villefranche-sur-mer, Beaulieu-sur-mer ou Saint-I-Cap-Ferrat. Prix maximum souhaité : A définir selon l’affaire proposée…..Rémunération: Votre rémunération sera de 6%TTC…>>.

En rajout manuscrit sur le mandat au dessus des mots Je soussigné, Mr Y représentant la HSBC banque à X, ..>> figurent les noms de 'M^me Mr Z- A'.

Il n’est pas contesté que la signature du mandant figurant sur ce mandat n’est pas celle de M. A.

Il n’a pas été déterminé qui avait rajouté de manière manuscrite au dessus du texte dactylographié les noms 'Mme-Mr Z-A'. L’écriture n’a rien à voir avec celle du mandant telle qu’elle apparaît dans la mention 'lu et approuvé'.

Ce libellé avec les deux noms en lettres majuscules laisse à penser qu’il s’agit de M^me Z et de M. A, alors les époux A sont d’une part M^me J K épouse A et d’autre part M. Z A.

En tout état de cause l’état civil du prétendu sous-mandataire n’est pas indiqué.

Il n’a pas été non plus déterminé à quelle date cette mention manuscrite a été ajoutée.

Rien ne permet de dire que cette mention a été inscrite de manière concomitante à l’établissement du mandat ou postérieurement à cette date.

Alors que l’agence immobilière, professionnelle de l’immobilier, soumise aux dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970, prétend avoir effectué pour M. A des démarches relatives à un bien immobilier dont la valeur dépassait les dix millions d’euros, elle fonde sa demande de rémunération sur la base d’un écrit non signé par M. A, avec un prix indéterminé et une commission en conséquence présentant la même indétermination.

Aucun mandat conforme aux dispositions impératives de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 n’ a été donné à société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS par M. Z A, né le XXX à XXX

L’agence immobilière prétend avoir eu un mandat apparent.

Elle considère que si M. A n’a pas signé ce mandat écrit, M. Y représentait M. A. Elle estime que le fait que plusieurs rendez vous sur le bien immobilier aient eu lieu avec M. A, un représentant de l’agence et M. Y prouve que ce dernier représentait bien M. A.

L’agence DUMAS se prévaut de courriers de M. et M^me A mentionnant M. Y:

— une lettre de Mme et Mr A du 12 novembre 2010 à M°R : Je me permets..de faire offre d’achat de la propriété sise 14, XXX à XXX… Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et vous pouvez prendre contact avec Mr Y AA AB directeur de clientèle HSBC… X…>>,

— une lettre de M. et M^me A à M°R du 10 décembre 2010 : ..mon offre ferme et définitive est de : EUR 12.000.000- Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire et vous pouvez prendre contact avec Mr Y AA AB directeur de clientèle privée HSBC ..>>.

Ces lettres ne sont pas adressées à l’agence DUMAS mais à un notaire. L’agence DUMAS ne peut s’en prévaloir pour fonder une apparence de mandat à son égard. Par ailleurs les termes : vous pouvez prendre contact avec Mr Y AA AB directeur de clientèle privée HSBC>> n’investissent pas M. Y comme leur mandataire mais laissent à penser que le notaire peut prendre contact avec la banque HSBC pour se renseigner sur le financement de l’opération.

La formulation dactylographiée du mandat écrit est : Je soussigné, Mr Y représentant la HSBC banque à X,..>>.

L’agence DUMAS a écrit à la banque HSBC Private Bank M. P Q à X le 18 mars 2010 : Nous faisons référence au mandat n°879 régularisé par vos soins le 28 octobre 2010 pour le compte de Monsieur et Madame L A présents lors de votre visite de l’ensemble immobilier LA BERLUGANE …..Suite à cette visite et à deux offres d’achat, un compromis de vente a été signé en date du 20 janvier 2011 au profit de Monsieur et Madame L A… La vente est prévue le 24 mars 2011 à Paris chez Maître G H… avec la participation de Maître N O..Nous vous remercions de bien vouloir nous indiquer si vous souhaitez notre présence….Nous vous remercions par ailleurs de nous confirmer le nom de la structure qui va réaliser l’acquisition de manière à ce que nous puissions établir notre facture …>>.

En réponse à ce courrier le responsable de la HSBC à X a répondu le 24 mars 2011 à l’agence DUMAS : Nous vous indiquons que notre établissement n’avait pas connaissance d’un tel mandat, qui en outre, a visiblement été pris aux intérêts des époux A, signataires du compromis de vente, auquel nous ne sommes manifestement pas partie. Plus précisément, nous vous informons que Monsieur AA AB Y, dont le nom apparaît sur le document auquel vous faites référence, n’est pas investi des pouvoirs nécessaires à engager notre établissement au titre du mandat précité…>>.

Ainsi bien que dans le mandat écrit M. Y dit expressément représenter la banque HSBC, celle-ci conteste le pouvoir qu’aurait eu M. Y de la représenter . Pourtant la formulation du mandat était claire sur ce point. Il est bien écrit M. Y représentant la HSBC banque à X.

C’est pourtant bien à la banque HSBC que s’est adressée l’agence DUMAS et pas aux époux A lorsqu’elle a établi ce courrier. Il en résulte que cette agence n’était pas au clair quant à savoir qui était son véritable interlocuteur et que l’apparence d’un mandat n’était pas explicite.

Au vu des éléments produits l’agence DUMAS est intervenue dans les négociations, mais on ne sait à quel titre et en tout cas sans mandat de M. A

En tout état de cause, les demandes de la société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS, ne sont pas fondées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 20 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Nice,

Statuant à nouveau,

Déboute la société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS, de toutes ses demandes,

Condamne la société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS, à payer à M. Z A et la SCI La Berlugane la somme de deux mille euros (2.000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Sarl Investissements Côte d’Azur Conseils, à l’enseigne Agence DUMAS aux dépens, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT