Cour d'appel de Versailles, 12ème chambre, 11 septembre 2012, n° 11/00847

TCOM Pontoise 2 décembre 2010

CA Versailles
Infirmation 11 septembre 2012

Arguments

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Rejeté
Carence du bailleur
La cour a estimé que les désordres subis par la société KAPI étaient limités et n'avaient pas eu d'impact significatif sur son activité, ne justifiant pas la résiliation du bail.
Rejeté
Préjudice subi
La cour a jugé que la société KAPI n'a pas produit de justificatifs suffisants pour justifier le montant demandé, et a confirmé le montant des dommages-intérêts accordés par le tribunal de première instance.
Rejeté
Validité du congé
La cour a jugé que le congé n'avait pas été délivré dans le respect du préavis requis, le rendant donc invalide.
Rejeté
Montant de la dette locative
La cour a confirmé le montant des loyers dus tel que déterminé par le tribunal de première instance, sans réduire la dette.
Rejeté
Indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société KAPI succombait en son appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la SAS KAPI CONCEPT D'AUTOMATISMES POUR L'INDUSTRIE à la SCI du XXX, la société KAPI a fait appel d'un jugement du Tribunal de Commerce de Pontoise qui avait déclaré non valable son congé et l'avait condamnée à payer des loyers et charges. La cour d'appel a examiné la validité du congé et la demande de résiliation du bail. Elle a confirmé que le congé n'était pas valable en raison du non-respect du préavis légal et a jugé que les manquements du bailleur n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. La cour a donc infirmé partiellement le jugement en ce qui concerne le montant des loyers et des taxes, mais a confirmé le reste de la décision. La société KAPI a été condamnée à payer des sommes dues, et la SCI a été déboutée de certaines de ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 12e ch., 11 sept. 2012, n° 11/00847
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	11/00847
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Pontoise, 2 décembre 2010, N° 2007F861
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Dominique ROSENTHAL, président
Avocat(s) :	Dominique LE BRUNGérard FAIVREFabrice HONGRE-BOYELDIEU
Cabinet(s) :	SCP BOMMART MINAULT
Parties :	SAS KAPI c/ SCI 22 BOULEVARD DE LA MUETTE A GARGES LES GONESSE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

12^e chambre

A.B.

ARRET N°

contradictoire

DU 11 septembre 2012

R.G. N° 11/00847

AFFAIRE :

SAS KAPI CONCEPT D’AUTOMATISMES POUR L’INDUSTRIE

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Décembre 2010 par le Tribunal de Commerce de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section : 2

N° RG : 2007F861

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU

SCP BOMMART-MINAULT,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE DOUZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS KAPI CONCEPT D’AUTOMATISMES POUR L’INDUSTRIE ayant son siège XXX et aussi XXX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Ayant pour avocat postulant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 310051

Ayant pour avocat plaidant : M^e Dominique LE BRUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

APPELANTE

****************

XXX ayant son siège XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Ayant pour avocat postulant : la SCP SCP BOMMART-MINAULT avocats au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 00039444

Ayant pour avocat plaidant : M^e Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS.

INTIMEE – ET APPELANTE INCIDEMMENT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mai 2012 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne BEAUVOIS, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, conseiller,

Madame Anne BEAUVOIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2001, enregistré le même jour au rang des minutes de M^e Cywie, notaire à Gennevilliers, la société civile immobilière « du XXX à Garges les Gonesse » ( SCI ) a donné à bail commercial à la société KAPI – Koncept d’Automatismes Pour l’Industrie – (société KAPI) des locaux situés à Garge les Gonesse, XXX, pour une durée de neuf années à compter du 1^er septembre 2001 pour se terminer le 31 août 2010, moyennant un loyer annuel de 120.000 francs hors taxes.

Par courrier daté du 28 février 2007, expédié en recommandé le 14 mars et reçu le 15 mars 2007, la société KAPI a informé la SCI qu’elle entendait libérer les locaux pour le 1^er septembre 2007, invoquant des fuites d’eau et des odeurs insupportables dans les bureaux dûs aux émanations des égouts.

Par acte du 26 décembre 2007, la SCI a assigné la société KAPI devant le tribunal de commerce de Pontoise pour voir dire nul le congé délivré le 14 mars 2007 et condamné cette dernière à lui payer diverses sommes au titre des loyers et charges.

Par jugement rendu le 2 décembre 2010, le tribunal de commerce a déclaré non valable le congé délivré et débouté la société KAPI de sa demande de résiliation du bail, condamné la société KAPI à payer à la SCI les sommes de 122.054,40 € au titre des loyers jusqu’au 31 août 2010, 2.442,02 € au titre du remboursement de la taxe foncière et 8.010 € au titre des frais de remise en état des locaux loués, outre 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI à payer à la société KAPI la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des dégâts des eaux, ordonné l’exécution provisoire.

La société KAPI a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2012, la société KAPI demande à la cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau de :

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI,

— condamner la SCI à lui payer 200'000 € tous préjudices confondus,

— dire valable le congé délivré,

— débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, voir réduire à la somme de 7'243,48 € la dette locative dont elle pourrait éventuellement être redevable, débouter la SCI de sa demande de remboursement des taxes foncières et ordonner la compensation judiciaire des sommes connexes,

— condamner la SCI à lui payer 5'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 23 mai 2012, la SCI demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’elle a été déboutée de ses demandes au titre des remboursements de taxe foncière et de la TVA y afférent, en conséquence de condamner la société KAPI à lui payer la somme de 152 41,07 € (sic) au titre des loyers, charges et remboursements de taxes foncières arrêtés au 31 août 2010, outre 8.010 € au titre des frais de remise en état des locaux loués et 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de débouter la société KAPI de toutes ses demandes.

La procédure a été clôturée par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 24 mai 2012.

A l’audience, sur la demande du conseiller rapporteur, le conseil de la société KAPI précise qu’il demande la résiliation du bail aux torts du bailleur à effet au 30 septembre 2007 comme indiqué dans les motifs de ses écritures et celui de la SCI que le montant de sa demande s’élève en principal à 152.411,07 €, le montant figurant dans le dispositif de ses écritures étant à l’évidence affecté d’une erreur matérielle.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières conclusions signifiées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

A titre liminaire dans les motifs de ses écritures, la SCI fait valoir une exception d’incompétence du tribunal de commerce au profit du tribunal de grande instance de Pontoise.

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’a pas à statuer sur cette prétention qui n’est pas énoncée dans celles récapitulées au dispositif des dernières conclusions de la SCI. Surabondamment, il sera relevé que cette exception d’incompétence a été tranchée par un jugement rendu le 30 mars 2010 par le tribunal de commerce de Pontoise qui s’est déclaré compétent, jugement qui n’a pas été frappé de contredit ou d’appel.

Sur le congé et la demande de résiliation de la société KAPI

La SCI soutient en premier lieu que le preneur n’a pas donné valablement congé pour la date d’expiration d’une période triennale, faute d’avoir respecté un préavis minimum de 6 mois conformément aux termes de l’article 3-1 du décret du 30 septembre 1953 modifié, rappelés au bail, de sorte que les effets de ce congé sont reportés à l’échéance triennale suivante, soit au 31 août 2010.

Sur ce point, il n’est pas sérieusement discuté par la société KAPI qu’elle n’a pas respecté le préavis tel qu’il résulte des dispositions légales reprises au bail, puisque son congé a été adressé en lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 14 mars 2007, reçue le 15 mars 2007 par la SCI, soit moins de 6 mois avant l’échéance de la deuxième période triennale du 31 août 2007.

A l’appui de son appel, la société KAPI soutient cependant que la cour devra prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, à la date du 30 septembre 2007, au motif qu’elle n’a pu user de la chose louée de manière paisible en raison de la carence du propriétaire, de sorte qu’elle a été contrainte de trouver de nouveaux locaux.

La société KAPI soutient qu’en raison de la carence du bailleur, elle a souffert de la dégradation, la détérioration et les salissures des murs liés à l’écoulement des eaux, d’une humidité excessive des locaux, des odeurs nauséabondes, de l’insalubrité des locaux, de la réduction de l’espace disponible, de la surconsommation de chauffage.

C’est à la société KAPI d’apporter la preuve de manquements de la SCI d’une gravité telle qu’ils justifieraient la résiliation du bail.

En réalité, il résulte des pièces que produit la société KAPI qu’outre un courrier du 23 juillet 2002 relatif aux nuisances de bruit et de vibrations liées aux travaux importants effectués par l’entreprise s’installant dans les locaux situés au-dessus des siens, appartenant également à la SCI, lesquelles ont eu manifestement une durée limitée puisqu’il n’est fait état d’aucune réclamation postérieure, les seuls désordres dont a eu à souffrir la société KAPI et dont elle justifie sont ceux liés au dégât des eaux du 16 août 2004 pour lequel elle a établi le 30 septembre 2004, un constat amiable de dégâts des eaux valant déclaration de sinistre.

Or, du rapport de l’expert mandaté par l’assureur de la société KAPI à la suite de cette déclaration, il ressort que les dommages constatés nécessitent la réfection de la peinture sur un panneau de mur dans les WC, de la peinture sur deux panneaux de murs dans le réfectoire et de la réfection de la peinture en plafond et poutres de l’atelier. L’expert qui a organisé une réunion contradictoire entre la société KAPI et la société S.N.L.C., locataire au 1^er étage, même s’il n’a pu déterminer les causes et circonstances du sinistre dont il ajoute qu’il semblerait que l’origine provienne du 1^er étage, et s’il note que malgré ses demandes et rappels, il n’a pu obtenir de la SCI d’informations à ce sujet, n’a pas constaté la persistance de fuites ou infiltrations.

La société KAPI n’a fait état ni dans sa déclaration de sinistre ni auprès de l’expert désigné par son assureur d’autres dommages matériels ou immatériels ( perte de stocks de marchandises ou matériels, préjudice commercial ou autre) subis du fait de ce dégât des eaux.

Il est établi que l’assureur de la société KAPI a relancé la bailleresse à plusieurs reprises en février, mars et avril 2005, que celle-ci a fait une déclaration de sinistre à son assureur lequel a désigné son propre expert et a organisé un rendez-vous sur place en mai puis à nouveau en octobre 2005. Postérieurement, il n’apparaît pas que la SCI ait donné suite à l’intervention de son assureur mais de son côté, la société KAPI n’a pas adressé de mise en demeure à la SCI ni même aucune nouvelle relance amiable.

Lors du procès-verbal de constat contradictoire de sortie des lieux dressé le 20 septembre 2007 à la requête de la société KAPI, il a été constaté la présence au droit de la descente d’eaux en partie centrale du bâtiment à usage d’entrepôt, des marques d’écoulement d’eau sur toute la hauteur du mur qui sont sèches et le gérant de la société KAPI présent a déclaré qu’il a enregistré un dégât des eaux après l’entrée dans les lieux et que cela a été réparé.

Il ressort donc de ces seuls éléments que certes la société KAPI a eu à subir un dégât des eaux, que la SCI a manqué de diligence dans la suite à donner à la déclaration de sinistre du preneur, notamment pour la recherche de l’origine du sinistre mais que les dommages ont été limités dans leur durée et leur conséquence, qu’ils n’ont affecté que les peintures des locaux et n’ont pas eu d’autre conséquence préjudiciable.

La société KAPI verse également aux débats quatre attestations non manuscrites, toutes datées de juillet 2011, dont elle prétend tirer la preuve des troubles apportés à sa jouissance paisible des locaux.

Cependant, en l’absence de toute pièce d’identité accompagnant ces attestations ne permettant pas même à la cour de vérifier l’identité et la qualité de leurs auteurs, eu égard à la tardiveté de ces témoignages établis après le jugement de première instance et près de quatre années après le départ des locaux de la société KAPI, ces attestations, dont la sincérité est sujette à caution, ne sauraient constituer la preuve de manquements du bailleur à ses obligations, pouvant en justifier la résiliation, en l’absence de toute réclamation faite au bailleur par la société KAPI, pendant le cours du bail, faisant état des odeurs nauséabondes, de l’insalubrité des locaux ou des autres troubles de jouissance allégués.

Ainsi, il sera observé que la société KAPI qui invoque pourtant les réclamations incessantes de ses salariés à propos de leurs conditions de travail résultant des odeurs nauséabondes ainsi que des problèmes de stockage ne verse aux débats aucune plainte émise par l’un de ces salariés ni aucun constat objectif de ses difficultés de stockage.

Enfin, le bail stipule que « le preneur prendra les locaux dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni réparation ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet et sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur pour vice de force majeure et toutes autres causes quelconques intéressant l’état des lieux, le preneur se déclarant prêt à supporter tous les inconvénients en résultant et à effectuer à ses frais, toutes les réparations et remises en état que nécessiterait l’état des lieux, même celles nécessitées par la vétusté, l’usure, l’infiltration, l’humidité, l’insalubrité.»

Ainsi, il incombait contractuellement au preneur de remédier lui-même le cas échéant à l’insalubrité ou l’humidité des locaux.

En définitive, le seul dégât des eaux avéré qui s’est produit en 2004, qui est demeuré ponctuel et n’a eu que des conséquences limitées, ne justifie pas de l’impossibilité de jouir de la chose louée, aucune conséquence sur l’activité de la société KAPI n’étant démontrée, et ne peut fonder la demande de résiliation du bail au 30 septembre 2007, plus de trois années plus tard.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société KAPI de sa demande de résiliation et en ce qu’il a dit que le congé du 14 mars 2007 par la société KAPI n’a pas été valablement délivré pour le 31 août 2007, que les loyers, charges et taxes sont dues jusqu’à l’expiration de la période triennale suivante, soit jusqu’au 31 août 2010.

Sur les demandes en paiement de la SCI

— les loyers

La SCI verse aux débats en pièce 20 un décompte des loyers dûs depuis l’entrée dans les locaux, arrêté au 31 août 2010, pour un montant TTC de 123.932,89 €.

Le virement bancaire de 30.000 € de la société KAPI y est porté au crédit et cette dernière ne justifie d’aucun paiement qui n’aurait pas été pris en compte.

La société KAPI sera donc condamnée au paiement de la somme de 123.932,89 € au titre des loyers.

— les taxes foncières

Ce même décompte fait apparaître une somme due au titre des taxes foncières depuis 2002 pour une somme totale de 28.478,18 €.

La SCI verse aux débats les demandes de remboursement de taxes foncières adressées à la société KAPI, les avis d’imposition relatifs aux taxes foncières et les justificatifs de paiement par la SCI.

Le bail stipule que le preneur devra rembourser au bailleur une quote-part de taxe foncière et de la taxe sur les bureaux afférente à l’immeuble au prorata de la surface occupée (21 %).

La société KAPI soutient ne pas avoir à supporter les sommes réclamées au motif qu’elle bénéficiait de l’exonération de la taxe foncière pendant 5 ans compte tenu de ce que le bien loué se trouvait en zone franche urbaine, que le bailleur n’a jamais demandé l’exonération et a commis une faute dont il ne peut se prévaloir.

La SCI prétend que l’appelante n’a jamais justifié qu’elle remplissait les conditions de l’exonération, que cette exonération ne peut se faire sans le concours du locataire et que c’est au locataire qu’incombe l’essentiel des formalités.

Toutefois, la SCI ne contestant pas que les locaux loués sont situés en zone franche urbaine et pouvaient bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, il résulte des textes applicables que la demande d’exonération incombe au bailleur qui doit établir la déclaration par commune et par occupant.

C’était donc à la SCI de déposer cette déclaration et faute par elle de justifier avoir rempli cette demande d’exonération, elle ne peut solliciter le remboursement de la quote-part de cette taxe par la société KAPI, alors qu’elle n’a pas même soumis à cette dernière la déclaration pour lui demander de remplir le volet réservé à l’occupant. La SCI ne peut donc reprocher à la société KAPI de ne pas avoir procédé à ces formalités et aucune résistance n’est imputable à la locataire.

La société KAPI étant entrée dans les lieux en septembre 2001 bénéficie donc de l’exonération jusqu’en août 2006 inclus.

La société KAPI est donc redevable de la somme de 17.066,75 € au titre du remboursement des taxes foncières, étant justifié que la taxe foncière incombant normalement au bailleur lorsqu’elle est répercutée sur le preneur est assujettie à la TVA.

Le jugement sera donc réformé de ce chef.

— la demande au titre des travaux de remise en état

Le jugement dont appel a condamné la société KAPI à payer à la SCI la somme de 8.010 € de ce chef.

La société KAPI ne critique pas le jugement dont la SCI demande confirmation.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Il le sera également en ce qu’il a condamné la SCI à payer à la société KAPI la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice résultant du dégât des eaux, disposition du jugement dont la SCI n’a pas relevé appel incident.

La société KAPI sollicite à titre de dommages-intérêts la somme de 200.000 € sans produire aucun justificatif permettant de lui allouer une somme supérieure à celle fixée par le premier juge.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront à la charge de la société KAPI qui succombe en son appel.

L’équité commande de la condamner à payer à la SCI une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Réforme le jugement entrepris sur le montant des loyers dus et du remboursement de la taxe foncière.

Statuant à nouveau,

Condamne la société KAPI à payer à la société civile immobilière « du XXX à Garges les Gonesse » la somme de 123.932,89 € au titre des loyers dûs au 31 août 2010 et la somme de 17.066,75 € au titre du remboursement des taxes foncières.

Confirme le jugement pour le surplus.

Y ajoutant,

Condamne la société KAPI aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La condamne à payer à la société civile immobilière « du XXX à Garges les Gonesse » une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La déboute de sa demande au même titre.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Présidente et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, La PRESIDENTE,