COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 6 NOVEMBRE 2014

N° 2014/401

Rôle N° 13/19053

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

C/

[D] [W]

[U] [H]

Grosse délivrée

le :

à :

M^e CORNET

M^e GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 6 juin 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 12/06103.

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3]

[Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice SA [Adresse 7]

dont le siège est [Adresse 1]

représenté et assisté par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de Marseille

INTIMÉS

Madame [D] [W]

née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [H]

né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

représentés et assistés par M^e Yves GROSSO substitué par M^e Frédéric PASCAL, avocats au barreau de Marseille

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 septembre 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Odile MALLET, président

Madame Hélène GIAMI, conseiller

Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2014,

Signé par Madame Odile MALLET, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

En vertu d’un acte du 3 décembre 2007, [D] [W] et [U] [H] sont propriétaires des lots 185 (cave), 332 (parking) et 371 appartement F3) dans l’immeuble constitué en copropriété « [Adresse 6]

Cet immeuble jouxte l’immeuble « [Adresse 5] ».

La piscine et le tennis sont partagés entre les deux immeubles sur la base d’une disposition du règlement de copropriété qui le prévoie.

Par acte d’huissier du 30 avril 2012, [D] [W] et [U] [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal d’instance de Marseille aux fins principales d’annulation des résolutions 4 et 16 de l’assemblée générale du 23 janvier 2012.

Par jugement réputé contradictoire du 6 juin 2013, le tribunal de grande instance de Marseille,

a :

— annulé les résolutions 4 et 16 de l’assemblée générale du 27 juin 2011,

— dispensé [D] [W] et [U] [H] de participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer 1 500 euros à [D] [W] et [U] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Par déclaration du 30 septembre 2013, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 24 décembre 2013, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice, la société [Adresse 7], [Adresse 2] entend voir  :

— réformer le jugement,

— condamner [D] [W] et [U] [H] à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que :

— la résolution 4 n’a pas lieu d’être annulée car la piscine et le tennis sont en indivision entre les deux copropriétés, et la répartition de leurs charges s’est faite sur la base du nombre de copropriétaires dans chaque immeuble, puis ensuite par répartition entre les copropriétaires, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la résolution 16 ne pose pas d’interdiction mais impose de ne pas nuire à la collectivité ; elle ne peut s’analyser comme modifiant le règlement de copropriété.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 février 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [D] [W] et [U] [H] sollicitent :

— la confirmation du jugement ;

y ajoutant,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— sa condamnation aux dépens, avec distraction.

Pour eux :

— La résolution 4 a approuvé les comptes, mais elle est contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle entérine la pratique de faire payer une cotisation individuelle aux usagers de la piscine et du tennis et en ce qu’une répartition arbitraire de 55 % et 45 % répartit le coût de ces équipements entre « [Adresse 5] » et « [Adresse 3] » ;

— La résolution 16 a approuvé à la majorité le règlement intérieur selon projet joint à la convocation mais il s’agit en fait d’une véritable modification du règlement de copropriété qui ne peut se faire qu’à la double majorité prévue par l’article 26b de la loi du 10 juillet 1965 ;

il a ainsi été décidé d’interdire l’exercice de profession artisanale, industrielle ou libérale dans les parties privatives, le séchage de linge sur les balcons terrasses et fenêtres, les jeux d’enfant dans toutes les parties communes, la promenade d’animaux non attachés, les barbecues.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il ressort des pièces produites et des explications concordantes des parties que le jugement est entaché d’une erreur matérielle en ce qu’il a annulé les résolutions 4 et 16 de l’assemblée générale du 27 juin 2011 et non du 23 janvier 2012 qui était concernée.

Sur l’annulation de la résolution 4 :

Aux termes de cette résolution, les comptes de la période 2009/2010 ont été approuvés à la majorité des membres présents et représentés.

Ce qui est critiqué à travers l’adoption de ces comptes est en réalité la méthode de répartition utilisée pour récupérer les charges afférentes à la piscine.

En premier lieu, est contestée la répartition de 55 % et 45 % du coût de la piscine et du tennis entre les copropriétés « [Adresse 5] » et « [Adresse 3] » :

Il ressort du règlement de copropriété que la piscine, le tennis et le jardin d’enfants sont communs aux copropriétaires des deux immeubles « [Adresse 5] » et « [Adresse 3] » ;

le pourcentage appliqué tient compte du nombre de copropriétaires dans chacun des immeubles, ce qui est conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et ne saurait être remis en question que par une résolution spécifique sur cette question ;

en second lieu, est contestée le paiement d’une cotisation individuelle par les usagers de la piscine ;

Il ressort des pièces produites que chaque copropriétaire souhaitant utiliser la piscine doit se procurer un jeton auprès du syndic, moyennant règlement de 15 euros.

Alors que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires participent aux charges entraînées par les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ceux-ci présentent à l’égard de chaque lot, il ne paraît pas contraire à ces dispositions de faire régler une contribution particulière aux seuls utilisateurs ;

Le principe de répartition adopté ne paraissant pas contraire à une disposition d’ordre public, et étant susceptible de modification par décision spécifique de l’assemblée générale des copropriétaires, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’annulation des comptes formée par [D] [W] et [U] [H].

Le jugement ayant annulé cette résolution sera donc infirmé.

Sur l’annulation de la résolution 16 :

Aux termes de cette résolution, il a été décidé d’approuver le projet de règlement intérieur joint à la convocation, à la majorité des membres présents et représentés.

Quand bien même [D] [W] est membre du conseil syndical ayant décidé de soumettre cette résolution au vote de l’assemblée générale, rien ne lui interdisait de la contester à titre individuel après avoir voté contre son adoption.

Par cette résolution, il est notamment prévu :

— que les locaux privatifs doivent être occupés bourgeoisement,

— qu’il est interdit d’avoir un animal criard, malfaisant, malodorant ou malpropre ; de faire du bruit au delà de ce qui est autorisé par les règlements, ou de ce qui est perceptible par les voisins ; d’étendre du linge aux fenêtres balcons et terrasses ; de laisser jouer les enfants dans toutes les parties communes ; de laisser en liberté son chien ou son chat ; d’utiliser d’autres barbecues qu’électriques

Si certaines de ces restrictions figuraient déjà dans le règlement de copropriété initial, et par exemple l’interdiction d’exercice des activités commerciales, artisanales ou industrielles dans l’immeuble à occuper bourgeoisement, les professions libérales étant acceptées, en revanche, les autres restrictions ont été ajoutées ou renforcées, en particulier celles relatives à l’interdiction absolue des jeux d’enfants dans toutes les parties communes.

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que sous couvert d’adoption d’un règlement intérieur, il s’agissait en réalité de modifier le règlement de copropriété et que cette modification était soumise à la majorité des 2/3 prévue par l’article 26 b de la loi du 10 juillet 1965, et non à la majorité de l’article 24.

Le jugement ayant annulé cette résolution sera donc confirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

[D] [W] et [U] [H] étant partiellement accueillis en leurs prétentions initiales, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur régler 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, a dispensé [D] [W] et [U] [H] de participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et a condamné le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens.

Il ne sera pas ajouté d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et à cet égard, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Dit que le litige portait sur les résolutions 4 et 16 de l’assemblée générale du 23 janvier 2012 et non sur celles du 27 juin 2011 ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a annulé la résolution 4 de l’assemblée générale du 23 janvier 2012  ;

Statuant à nouveau sur ce point,

Rejette la demande d’annulation de la résolution 4 de l’assemblée générale du 23 janvier 2012  ;

Rejette les demandes d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIERLE PRESIDENT