COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre B

ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION

DU 25 SEPTEMBRE 2014

D.D-P

N° 2014/502

Rôle N° 13/20880

H-I J épouse Y

F Y

C/

D A

Grosse délivrée

le :

à :

SCP LATIL PENARROYA-LATIL

SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE

Sur saisine de la cour suite à l’arrêt n° 694 FS-D rendu par la Cour de Cassation en date du 12 juin 2013 enregistré au répertoire général sous le n° Q 12-19. 105 lequel a cassé Z annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt au fond rendu le 28 février 2012 par la 1^re chambre A de la cour d’appel de NÎMES (RG 10/03968) à l’encontre du jugement rendu le 30 juillet 2010 par par le tribunal de grande instance de PRIVAS (RG 09/02452).

DEMANDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

Madame H-I J épouse Y

née le XXX à XXX

demeurant 222 P Q – 07300 TOURNON-SUR-RHONE

représentée par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e D-Michel BROSSE, avocat au barreau de VALENCE.

Monsieur F Y

né le XXX à XXX

demeurant 222 P Q – 07300 TOURNON-SUR-RHONE

représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e D-Michel BROSSE, avocat au barreau de VALENCE.

DEFENDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI

Monsieur D A

né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Roland DARNOUX, avocat au barreau de l’Ardèche.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Juillet 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur François GROSJEAN, Président

M^me Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

Monsieur B TATOUEIX, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2014.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2014,

Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président Z M^me B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,

Par acte de M^e Patrick GRANDCOLAS, notaire associé, en concours avec M^e D LEDUN, notaire également à Tournon, dressé le 30 mars 2000, M. D A a donné à bail à M. Z M^me F Y des locaux commerciaux : un ensemble immobilier à usage d’hôtel, de camping, de bar, d’alimentation générale Z de restauration, situé P Q à Tournon Z figurant au cadastre de cette commune à la section XXX, 440, 441, 314 Z 316.

Le bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années à partir du 1^er avril 2000 pour prendre fin le 31 mars 2009 Z moyennant un loyer annuel de 264.000 Francs soit 40.246,54 € payable chaque mois d’avance.

Le contrat de bail comportait une promesse unilatérale de vente prévoyant notamment que la réalisation de la vente pourrait être demandée par les bénéficiaires du 1^er janvier 2006 au 31 décembre 2007.

Par acte de M^e LEDUN du 30 mars 2000, avec le concours de M^e Patrick GRANDCOLAS, M. D A a cédé à M. Z M^me Y un fonds de commerce d’hôtel-camping exploité dans l’ensemble immobilier sus-visé, moyennant le prix principal de 1.450.000 Francs soit 221.051,07 €.

Le 13 décembre 2005 M. D A a fait signifier sa décision de se rétracter de la promesse à M. F Y qui ont fait connaître le 28 février 2006 leur intention de lever l’option.

Par exploit du 28 septembre 2006 M. Z M^me F Y ont fait assigner M. D A afin de voir ordonner la vente forcée de l’immeuble.

Par jugement contradictoire en date du 30 juillet 2010, le tribunal de grande instance de Privas a :

— rejeté la fin de non recevoir invoquée par M. D A,

— ordonné la vente entre M. Z M^me F Y Z M. D A des biens immobiliers suivants:

— sur la commune de Tournon, 226 P Q, un ensemble immobilier cadastré section XXX pour 8 ares 33 centiares, comprenant:

— bâtiment à usage d’hôtel:

— au rez-de-chaussée: 1 appartement, 41 chambre, 1 salle de bain, 1 séjour, 1 chambre, 1 cuisine, wc, 1 pièce buanderie, rangement, réception, hall, 1 bar, 1 local à usage de salle de jeux de 30m² environ, 1 réserve, 1 local à usage d’épicerie,

— à 1'étage: 10 chambres, cave, terrasse, jardin,

— sur la commune de Tournon 224 P de Larnastre dans un bâtiment en copropriété cadastré section XXX pour 5 ares 29 centiares:

— lot n° 1: une cave située au rez de chaussée, d’une surface de 35 m² environ, Z les 306/10.000 des parties communes générales,

—  1ot n° 2: une cave située au rez-de-chaussée d’une surface de 35 m² environ, Z les 275/10.000 des parties communes générales,

— lot n° 3: un ensemble sur deux niveau comprenant:

— au rez-de-chaussée, l’ensemble du terrain au Nord du bâtiment d’une surface de 169 m² environ y compris la montée d’escalier,

— au premier étage, une pièce de 19 m² environ Z un vaste garage donnant sur la P Q d’une surface de 124 m²,

— Z les 3.127/10.000 des parties communes générales,

— lot n° 4: un appartement situé au premier étage, comprenant un porche d’entrée donnant directement sur le CD 532, un hall, deux chambres, une salle de bains avec wc Z une cuisine-living d’une surface de 80 m² environ, Z les 1.884/10.000 des parties communes générales, l’ensemble ayant fait 1'objet d’un état descriptif de division-règlement suivant acte reçu par M^e Patrick GRANDCOLAS, notaire à Tournon le 14 novembre 1991, dont une expédition a été publiée au bureau des hypothèques de Tournon le 11 décembre 1991, volume l191P 11° 5000,

— sur la commune de Tournon 224 P Q, un tènement immobilier comprenant bâtiment à usage d’entrepôts, de sanitaires Z de bureau, Z terrain attenant à usage de camping , le tout cadastré section XXX (87 ares 22 centiares), XXX (17 ares 8 centiares) Z XXX, tels que visés dans le bail commercial conclu par acte authentique en date du 30 mars 2000,

— dit que cette vente interviendra moyennant un prix correspondant au prix de base de 457.347,05 € stipulé dans l’acte du 30 mars 2000 réévalué en fonction de la variation de 1'indice INSEE du coût de la construction entre le 3^e trimestre 1999 Z le trimestre précédant l’acte authentique constatant la réalisation de la vente,

— condamné M. D A à rembourser à M. Z M^me F Y la somme de 813,01 € par mois à compter du 1^er avril 2000 Z jusqu’au dernier mois ayant donné lieu à paiement du loyer commercial avant la signature de l’acte de vente,

— condamné M. D A à verser à M. Z M^me F Y la somme de 1.300 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus,

— mis à la charge de M. D A les dépens de l’instance.

Le tribunal énonce en ses motifs que le promettant a donné dès l’origine son consentement à un contrat futur Z déterminé, tandis que les bénéficiaires conservent la liberté de lever ou non l’option ainsi consentie ; que l’objet de la promesse est de rendre irrévocable le consentement d’une partie à la vente projetée ; que le promettant donne son consentement à une vente dont les conditions sont déterminées Z qui sera formé lorsque le bénéficiaire décidera de conclure ; que la promesse est déjà un contrat qui engage le promettant ; que ce dernier ne peut pas révoquer unilatéralement l’engagement qu’il a pris portant sur l’obligation du promettant de consentir à la vente Z de maintenir son consentement à la disposition du bénéficiaire pendant toute la durée de l’option ; que le fait que les acquéreurs Z bénéficiaires de la promesse aient manqué à leurs obligations en tant que locataire (travaux exécutés sans autorisation, activité non autorisées), au demeurant d’une faible gravité, sont sans aucun effet sur la réalisation de la vente.

Par déclaration M. D A a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt contradictoire en date du 28 février 2012, la cour d’appel de Nîmes a :

— confirmé le jugement déféré,

— déclaré parfaite à la date du 1^er mars 2006 la vente des biens Z droits immobiliers,

y ajoutant

— condamné M. A à comparaître à la réitération de ladite vente par acte authentique dans le délai de deux mois à compter la signification,

— condamné M. D A à rembourser à M. Z M^me Y les loyers perçus depuis le 1^er mars 2006, de 813,01 € par mois,

— ordonné la compensation entre le prix de vente des biens Z droits immobiliers Z les sommes dues par M. D A au titre du remboursement de la somme de 813,01 € par mois Z des loyers perçus depuis le 1^er mars 2006,

— condamné M. D A à payer à M. Z M^me Y la somme de 4000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, Z aux dépens.

Sur pourvoi formé par M. A, la Cour de cassation, la 3^e chambre civile, par arrêt en date du 12 juin 2013 a :

— vu les articles 1101, 1134 Z 1583 du code civil,

— dit que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre Z d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée,

— cassé Z annulé, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 28 février 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes; remis, en conséquence, la cause Z les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt Z, pour être fait droit, les a renvoyés devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée,

— condamné M. Z M^me Y aux dépens,

vu l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes.

La Cour de cassation énonce en ses motifs, au visa des articles 1101, 1134 Z 1583 :

que pour juger la vente parfaite Z ordonner sa réalisation, l’arrêt retient que M. A était lié par son engagement contractuel jusqu’à son terme Z que les époux Y ont levé l’option dans le délai ;

qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre Z d’acquérir ,la réalisation forcée de la vente ne peut pas être ordonnée.

Par déclaration du 21 octobre 2013, M^me H I J épouse Y Z M. F Y ont saisi la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Par conclusions, déposées Z notifiées le 4 juin 2014, M^me H I J épouse Y Z M. F Y demandent à la cour de :

vu les articles 1101, 1134 Z 1142 du code civil,

vu la promesse unilatérale de vente contenue dans le bail commercial du 30 mars 2000,

vu la rétractation de cette promesse par M. A avant que M. Z M^me Y aient pu lever l’option,

— de constater que la rétractation de M. A s’analyse en une inéxecution de faire,

— de le condamner au paiement de la somme de 450.000 €, Z celle de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Par conclusions notifiées le 4 juin 2014, M. D A demande à la cour de :

— de le recevoir en son appel,

— de réformer la décision déférée en ce qu’elle a ordonné la vente,

— juger que M. D A a pu valablement retirer son offre,

— débouter les époux Y de leurs demandes,

— condamner M. Z M^me Y au paiement d’une somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.

MOTIFS

Attendu que les époux Y soutiennent en cause d’appel que la Cour de cassation n’a pas dérogé à sa jurisprudence habituelle refusant la réalisation forcée de la vente en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option ; qu’en revanche elle accorde au bénéficiaire de la promesse qui du fait de la rétractation du promettant se trouve évincé, des dommages-intérêts ; que M. A leur a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur le tènement immobilier objet dudit bail ; que c’est à sa demande que la vente a été repoussée après le 1^er janvier 2006, de manière à lui permettre d’échapper à l’imposition de la plus-value sur la vente des murs ; qu’il a rétracté sa promesse dans la plus parfaite mauvaise foi cinq ans, huit mois Z 14 jours après avoir promis de leur vendre ;

Attendu que les époux ajoutent que le bailleur a mal entretenu le bien immobilier en cause Z qu’il en résulte une liste impressionnante de travaux à réaliser à la charge du bailleur pour un montant total de 13'850€; que le bailleur a tenté vainement de les mettre à la charge des époux qui n’ont commis aucune infraction au bail comme l’a jugé le tribunal de grande instance de Privas par jugement du 3 mars 2006 confirmé par la cour d’appel de Nîmes le 2 décembre 2008 Z après avoir été autorisés par une ordonnance de référé du 29 janvier 2004 à consigner le montant de leurs loyers ;

Attendu que les époux soutiennent encore que d’une promesse de vente était incluse une clause spécifique aux termes de laquelle les parties sont convenues que l’acquisition par les époux de l’immeuble donnerait ouverture aux époux du droit de réclamer au vendeur le remboursement d’une somme de 813,01 € par mois de loyers échus depuis leur entrée en jouissance dans l’immeuble, remboursement de cette somme qui devait être effectué le jour de la signature de l’acte authentique constatant la vente de l’immeuble ; que la somme de 813 € par mois était en quelque sorte une forme de consignation sur le prix de vente des murs, largement supérieure à la valeur locative qui ne dépasse pas 26'922 € par an, de sorte qu’ils en ressort un surloyer dont ils sont fondés à demander la restitution soit au total 165'077,70 € comptes arrêtés au 30 juin 2013 ; que de même, dans la perspective de la vente, les époux ont accepté d’acquérir le fonds exploité au prix de 221'051,07 €, alors que le prix de vente total n’aurait pas dû dépasser la somme de 67'417 € compte tenu du chiffre d’affaires réalisé ; qu’ils sont donc fondés à demander au promettant la somme totale de 450'000 € à titre de dommages-intérêts ;

Mais attendu que le promettant n’a l’obligation de maintenir son consentement à la disposition du bénéficiaire Z de consentir à la vente que pendant la durée de l’option ; que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre Z d’acquérir ;

Attendu que le jugement qui a ordonné la vente forcée de la vente doit donc être infirmé ;

Attendu que l’obligation du promettant ne constitue qu’une obligation de faire dont la violation ne peut se résoudre qu’en dommages-intérêts tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option ;

Attendu que le propriétaire- bailleur s’oppose aux demandes en faisant valoir que le loyer est librement fixé par les parties ; qu’il fait état d’une expertise de M. X qui relève que le loyer actuel à hauteur de 72'000 € l’ an est conforme aux prix du marché ;

Attendu que les époux ne démontrent pas l’existence d’un surloyer ; que les parties n’ont pas précisé au contrat de bail que la vente projetée par acte séparé avait quelque incidence sur la fixation du montant de leur loyer ; que le loyer au contraire a été stipulé comme remboursable en cas de vente, de sorte que la dette locative a bien été stipulée comme définitive dans l’hypothèse inverse advenue d’une absence de vente ;

Attendu que faute de vente, les loyers demeurent dus Z les époux ne sont pas fondés à en solliciter le remboursement ou encore invoquer un 'surloyer';

Attendu que les époux Y ne démontrent pas davantage que le prix de cession du fonds de commerce dont les parties sont librement convenues aurait été surévalué dans la perspective de la vente du tènement immobilier ; qu’ils soutiennent que le prix de cession habituel d’un fonds de commerce représenterait normalement trois fois seulement le chiffre d’affaires annuel, alors que d’autres paramètres peuvent être pris en compte par les parties pour la fixation du prix de cession tels que l’évolution de ce chiffre d’affaires, les résultats réalisés sur la période, l’état des locaux Z du matériel, ou encore la situation des comptes courants d’associés ;

Attendu en définitive que les époux Y ce qu’ils ne démontrent pas l’existence du préjudice invoqué ;

Attendu succombant devront supporter la charge des dépens ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau Z ajoutant

Déboute M. F Y Z M^me H-I J épouse Y de toutes leurs demandes,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu de faire application de ce texte,

Condamnons M. F Y Z M^me H-I J épouse Y au dépens, Z dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT