COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CP/SC

ARRÊT N°

AFFAIRE N° : 13/02702

Jugement du 12 Septembre 2013

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance : 13/01094

ARRÊT DU 12 JANVIER 2016

APPELANT :

Monsieur Y X

né le XXX à XXX

186 DONG 701HO ORYUKIO SK VIEM YONGNO-DONG

944 NAM-GU BUSAN CORÉE DU SUD

Représenté par M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71130375 et M^e Christophe BUFFET, avocat plaidant au barreau d’ANGERS

INTIMES :

Monsieur Y Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 130094 et M^e WEBER, avocat plaidant au barreau de NANTES

Maître Jean-Martial Y

XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Sophie DUFOURGBURG de la SCP DUFOURGBURG- GUILLOT, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 15269 et M^e Thierry CABOT, avocat plaidant au barreau de RENNES

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE JARD SUR MER

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Marie Laure JACQUOT substituant M^e Dany DELAHAIE de la SCP CHANTEUX DELAHAIE MAGESCAS QUILICHINI BARBE, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2013270 et M^e Henri BODIN, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 24 Novembre 2015 à

14 H 00, Madame PORTMANN, Conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 12 janvier 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte sous-seing privé en date du 23 juillet 2011, régularisé par l’intermédiaire de l’agence immobilière A Toit Immo, Monsieur Z s’est porté acquéreur d’une maison située à Champtoceaux, appartenant à Monsieur X, au prix de 87'000 €.

Aux termes de ce compromis, le fonds objet de la vente bénéficiait de servitudes, parmi lesquelles une servitude de passage, de desserte et de stationnement sur les parcelles cadastrées section AI numéro 115 et 122. Le compromis mentionnait également que l’achat était financé au moyen de prêts immobiliers.

Conformément aux dispositions de l’article L.2 71'1 du code de la construction et de l’habitation, ce compromis a été notifié à Monsieur Z par lettre recommandée du 26 juillet 2011.

L’acte de vente a été signé le 20 septembre 2011 devant Maître Y, notaire à Orvault, ledit acte ne faisant plus mention de l’existence des servitudes susvisées au profit du fonds acquis.

Le 3 septembre 2012, Monsieur Z a fait assigner le vendeur, l’agence immobilière et le notaire devant le juge des référés pour voir ordonner une expertise aux fins d’estimer la valeur de l’immeuble acquis, sans servitudes de passage, de desserte et de stationnement et de déterminer l’origine de l’humidité présente ainsi que la connaissance que pouvait avoir le vendeur de ce problème.

Par ordonnance rendue le 18 octobre 2012, le juge des référés a constaté le désistement de Monsieur Z.

Suivant exploits en date des 12 et 14 mars 2013, Monsieur Z a fait assigner à jour fixe Monsieur X, Maître Y et le Crédit Mutuel devant le tribunal de grande instance d’Angers afin d’obtenir l’annulation de la vente, la restitution du prix et la condamnation du vendeur et du notaire à lui payer des dommages-intérêts.

Par un jugement du 12 septembre 2013, ladite juridiction a :

' dit que l’assignation a été valablement délivrée à Monsieur X,

' dit n’y avoir lieu à demander à Monsieur Z de mettre en cause la société A Toit Immo,

' prononcé l’annulation de la vente intervenue par acte authentique du

20 septembre 2011 au visa de l’article L.271'1 du code de la construction et de l’habitation,

' ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques,

' condamné Monsieur X à payer à Monsieur Z la somme de 87'000 € représentant le prix de vente, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2013, lesquels se capitaliseront dans les conditions de l’article 1154 du code civil, et la somme de 10'610,37 euros au titre des travaux d’aménagement,

' condamné in solidum Monsieur X et Maître Y à payer à Monsieur Z la somme de 7 845,40 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit que Maître Y devra garantir Monsieur X à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier au titre des

dommages-intérêts et de l’indemnité de procédure,

' condamné Monsieur Z à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de Jard sur Mer la somme de 104'054,95 euros, arrêtée au 11 mai 2013 avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

' dit que les sûretés et garanties publiées par la Caisse de Crédit Mutuel en vertu de l’acte authentique du 20 septembre 2011 sur le bien immobilier conserveront leur plein et entier effet en garantie des sommes dont Monsieur Z demeurera débiteur vis-à-vis de la banque en application du jugement et tant qu’elles ne seront pas intégralement réglées,

' condamné in solidum Monsieur X et Maître Y à verser à la Caisse de Crédit Mutuel la somme de 5 497,98 euros à titre de

dommages-intérêts, outre les intérêts à compter du 11 mai 2013 et jusqu’au

versement des sommes dues par Monsieur Z à cette dernière en vertu du jugement :

' au taux de 4,23 % sur la somme de 68'237,31 euros pour le prêt de 71'000 €, jusqu’au versement de la somme totale de 63'370,56 euros,

' au taux de 4,54 % sur la somme de 36'015,74 euros pour le prêt de 36'266,84 euros, jusqu’au remboursement par Monsieur Z de la somme totale de 33'134,95 euros,

' au taux légal sur la somme de 7 399,80 euros pour le prêt de 7 900 €, jusqu’au paiement de la somme totale de 7 549,80 euros comprenant les frais de dossier,

' condamné in solidum Monsieur X et Maître Y à verser à la Caisse de Crédit Mutuel une somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit que Maître Y devra garantir Monsieur X à hauteur de 50 % de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de la Caisse de Crédit Mutuel de Jard sur mer,

' prononcé l’exécution provisoire,

' rejeté le surplus des prétentions,

' condamné in solidum Monsieur X et Maître Y aux dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier du 9 novembre 2012 pour un montant de 319,46 euros ainsi que les frais de publication de la décision à la conservation des hypothèques.

Monsieur X a interjeté appel de cette décision par déclaration du

19 octobre 2013.

Toutes les parties ont conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le

8 octobre 2015.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 7 octobre 2015 pour Monsieur X,

— du 5 octobre 2015 pour Maître Y,

— du 12 mars 2014 pour la Caisse de Crédit Mutuel,

— du 8 octobre 2015 pour Monsieur Z,

qui peuvent se résumer comme suit.

Monsieur X demande à la cour :

' d’infirmer le jugement entrepris, de dire qu’il n’y a pas lieu à annulation de la vente conclue avec Monsieur Z et de débouter celui-ci ainsi que toutes les autres parties des demandes dirigées à son encontre,

' subsidiairement, de dire que Maître Y devra le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre en intérêts, frais et accessoires et qu’il sera en particulier condamné à procéder à la restitution du prix de vente et sera tenu de la différence entre le prix obtenu à l’égard de Monsieur Z et de

celui qu’il obtiendra en cas de revente, de sorte qu’il ne sera tenu de verser au notaire que le prix en principal de cette revente, si celui-ci s’avérait inférieur à

87 000 €,

' en toute hypothèse, de débouter ses adversaires de leurs appels incidents et de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel, les derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Après avoir rappelé qu’il n’était présent ni à la signature du compromis de vente ni à celle de l’acte authentique, il soutient que contrairement à ce qui a pu être retenu par les premiers juges, Monsieur Z ne démontre pas que la

« disparition » de la place de stationnement entre le compromis et l’acte authentique constituait pour lui une modification substantielle, alors que si tel avait été le cas, il n’aurait pas signé l’acte authentique, il n’aurait pas habité la maison et réalisé des aménagements importants et n’aurait pas engagé une procédure de référé dont il s’est désisté et en vue d’obtenir non pas l’annulation de la vente mais une réduction du prix. Il ajoute qu’en tout état de cause l’acquéreur disposait, dans l’espace qualifié de chaufferie, d’un endroit suffisant pour garer son véhicule.

Selon lui, il n’y avait donc pas lieu à ce qu’une nouvelle notification soit réalisée par application de l’article L.271'1 du code de la construction et de l’habitation.

Il conteste avoir commis un dol ainsi que l’existence d’une erreur, soulignant que la lettre que lui avait adressée le notaire le 18 juin 2010 l’avait conforté dans la conviction qu’il existait une servitude au profit du fonds vendu et qu’il était absent lors de la signature de l’acte authentique.

Il soutient également qu’il a satisfait à son obligation de délivrance, l’immeuble vendu comportant un système d’assainissement qui avait été vérifié auprès des services publics compétents et la servitude accordée concernant la cuve de gaz comportant son raccordement.

Monsieur X fait valoir que si la modification de la désignation des biens devait être considérée comme substantielle, c’est le notaire qui est à l’origine de toutes les difficultés survenues dans la mesure où, d’une part, il a induit en erreur vendeur et acheteur sur la possibilité de stationner et, où, d’autre part, il n’a pas jugé utile de procéder à une nouvelle notification qui aurait évité toutes difficultés. Il en déduit que pour le cas où la vente devait être annulée, l’ensemble des conséquences dommageables de cette annulation devront être mises à la charge du notaire. Celui-ci devra en conséquence faire l’avance de la restitution du prix de vente et conserver à sa charge une éventuelle moins-value lors de la revente de l’immeuble, ainsi que tous les frais, l’indemnité de procédure et les dépens.

S’agissant des demandes de la banque, il s’y oppose en faisant valoir que le contrat conclu par Monsieur Z avec le Crédit Mutuel lui est inopposable, qu’il n’a commis aucune faute et que la nullité de la vente entraîne celle du prêt de sorte que l’unique obligation de remboursement porte sur le capital. Tout au plus le crédit mutuel pourrait-il invoquer une perte de chance.

Maître Y poursuit à titre principal la réformation du jugement et sollicite le rejet des demandes présentées par Monsieur Z, Monsieur X et la Caisse de Crédit Mutuel à son encontre. À titre subsidiaire, si la cour confirmait le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente, il demande que le quantum des condamnations ne puisse excéder les sommes suivantes :

' pour Monsieur Z : 7 845,40 euros à titre de dommages et intérêts et 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' pour le Crédit Mutuel : 5 497,98 euros à titre de dommages-intérêts outre les intérêts à compter du 11 mai 2013 et 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et que sa garantie n’excède pas 50 % des condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur X.

Il sollicite la condamnation de Monsieur X ou de tout succombant à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conteste tout d’abord avoir eu l’obligation de procéder à une nouvelle notification du projet de vente, dès lors que le stationnement n’était pas un élément déterminant du consentement de Monsieur Z, soulignant que dans le cas contraire, celui-ci aurait refusé de signer l’acte définitif et n’aurait pas fait réaliser des travaux dans l’habitation.

Il ajoute qu’en tout état de cause, la méconnaissance de l’article L.271'1 du code de la construction et de l’habitation n’est pas sanctionnée par la nullité de l’acte et que la faculté de rétractation ne peut plus être exercée compte tenu de la réitération de la vente. Tout au plus l’acquéreur serait-il fondé à invoquer un préjudice lié à l’impossibilité d’exercer sa faculté de rétractation, lequel ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance.

Il conteste donc avoir commis une faute en ne procédant pas à une nouvelle notification du projet d’acte et fait valoir que n’ayant pas négocié la vente, il ne peut assumer la responsabilité des déclarations erronées faites dans le compromis.

Sur le préjudice invoqué par l’acquéreur, il fait valoir que les frais d’enregistrement doivent être restitués par l’administration fiscale, qu’il n’a pas à verser la commission de l’agence, puisqu’il ne l’a pas encaissée et que les travaux doivent être remboursés par le vendeur. Il ajoute qu’il en est de même du prix de vente dont la restitution n’est qu’une conséquence de l’annulation du contrat et ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable par le notaire. Il précise que la moins-value invoquée par Monsieur X est hypothétique.

S’agissant des demandes de la Caisse de Crédit Mutuel, Maître Y soutient que, dès lors que le contrat de prêt est résolu par suite de l’annulation de la vente, la banque ne peut réclamer des intérêts conventionnels non échus. Il soutient encore que l’établissement bancaire ne pourrait se prévaloir que d’une perte de chance de n’avoir pu consentir un prêt qui aurait pu être remboursé jusqu’au terme prévu. Il prétend enfin que le crédit mutuel ne démontre pas qu’il a commis une faute à son égard.

La Caisse de Crédit Mutuel de Jard sur Mer demande à la cour :

' de statuer ce que de droit quant aux demandes formées par Monsieur Z à l’encontre de Monsieur X et de Maître Y,

' dans l’hypothèse où le jugement entrepris serait réformé et dans le cas où la cour débouterait Monsieur Z de ses demandes de nullité de l’acte de vente, de dire n’y avoir lieu à l’annulation des contrats de prêts consentis à Monsieur Z et de condamner celui-ci à lui payer une somme de

3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' dans l’hypothèse où le jugement serait confirmé en ce qu’il a été fait droit aux demandes de Monsieur Z contre M. X :

' de confirmer le jugement en ce qu’il a décidé que les contrats de prêts consentis à Monsieur Z se trouvent rétroactivement anéantis et en ce qu’il a dit qu’après compensation, Monsieur Z lui doit la somme de 104'054,95 euros suivant décompte arrêté à l’issue de l’échéance du 10 mai 2013, outre les intérêts au taux légal courant sur cette somme à compter de la mise à disposition des fonds soit le

20 septembre 2011,

' de confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que les comptes entre les parties devront être réactualisés dans l’hypothèse où de nouvelles échéances seraient payées, en ce qu’il a décidé que les sûretés et garanties publiées en vertu de l’acte authentique du 20 septembre 2011 conservent leur plein et entier effet en garantie des sommes dont Monsieur Z demeure débiteur par suite de la nullité des contrats de prêt et en ce qu’il a condamné Monsieur X à lui payer la somme de

2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' en revanche de condamner Monsieur X à lui payer la somme de 89'510,45 euros à titre de dommages-intérêts,

' pour le cas où les demandes de Monsieur Z à l’encontre de Maître Y viendraient à prospérer, de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle du notaire et en ce qu’il l’a condamné in solidum avec Monsieur X à lui payer une somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles, mais de l’infirmer s’agissant des dommages-intérêts qui lui ont été accordés et de condamner le notaire, le cas échéant in solidum avec Monsieur X, à lui verser la somme de 89'510,45 euros à ce titre,

' de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Elle indique qu’elle s’en rapporte sur la pertinence des demandes de Monsieur Z.

Pour le cas où la vente serait annulée, le Crédit Mutuel fait valoir que tant que les fonds prêtés augmentés des intérêts n’auront pas été restitués, le bien immobilier sera réputé demeurer dans le patrimoine de Monsieur Z, de sorte que les garanties prises sur ledit bien conserveront leur effet.

Il soutient que le capital à restituer par Monsieur Z s’élève à

111'666,45 euros. Déduction faite du montant des intérêts, cotisations d’assurance et frais de dossier déjà payés au 10 mai 2013, Monsieur Z resterait donc lui devoir la somme de 104'054,95 euros.

Il prétend que si la nullité du contrat de vente est confirmée, celle-ci ne peut résulter que du comportement fautif du vendeur et le cas échéant du notaire à l’égard de l’acquéreur, ce qui caractérise à son égard un manquement délictuel.

Pour justifier de son préjudice, il fait valoir qu’il a perdu une chance devant être évaluée à au moins 50 %, de pouvoir bénéficier des intérêts conventionnels d’un montant de 85'845,45 € qui auraient été versés si les prêts étaient allés à leur

terme. Il ajoute qu’en cas de remboursement anticipé, il aurait pu encaisser une indemnité de résiliation, qu’il avait droit à un crédit d’impôt d’un montant de

3 665 € en raison du prêt à taux zéro de 7 900 €, que l’annulation des prêts

entraînerait des frais de gestion et qu’il a lui-même emprunté les fonds sans garantie de pouvoir les emprunter à nouveau dans les mêmes conditions.

Monsieur Z sollicite la confirmation du jugement du 12 septembre 2013 en ce qu’il a prononcé l’annulation de l’acte authentique de vente du

20 septembre 2011, condamné Monsieur X à lui restituer le prix de vente augmenté des intérêts avec le bénéfice de l’anatocisme, fixé à 104'054,95 euros, sauf à parfaire, le montant des sommes dont il est redevable à l’égard du Crédit Mutuel, condamné in solidum Monsieur X et Maître Y à lui régler une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Il demande à la cour d’infirmer la décision entreprise pour le surplus et de condamner conjointement et solidairement le vendeur et le notaire, ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer les sommes suivantes :

' frais en rapport avec l’acte de vente : 18'131,40 euros

' taxe foncière sauf à parfaire : 157 €

' travaux d’aménagement du bien : 16'583,19 euros :

' dommages-intérêts pour préjudice moral : 10'000 euros,

' frais non répétibles d’appel : 5 000 euros

Il sollicite que ses adversaires soient tenus aux dépens dont distraction profit de son conseil.

Il fait valoir en premier lieu qu’en cas de modification substantielle de l’objet de la vente et/ou des droits cédés entre le compromis et l’acte notarié de vente, le projet d’acte définitif doit obligatoirement être notifié à l’acquéreur conformément à l’article L.271'1 du code de la construction et de l’habitation, et ce à peine de nullité de l’acte authentique et de possibilité pour l’acquéreur d’exercer sa faculté de rétractation à tout moment, le délai de sept jours n’ayant pas commencé à courir. Il prétend que la disparition de la servitude de stationnement mentionnée sur le compromis de vente constitue une modification de la chose vendue et des droits cédés de nature à influer sur son consentement, faisant valoir que, compte tenu de la configuration des lieux et de l’impossibilité de se stationner ailleurs, il ne se serait pas engagé dans cette acquisition, si un stationnement sur la

« placette » n’était pas possible. Il fait valoir que la signature de l’acte authentique ne peut lui être reprochée et couvrir les irrégularités antérieures, soulignant qu’il a appris le jour même de cette signature qu’il n’existait aucune servitude de desserte et de stationnement et que, c’est au regard des propos rassurants du notaire, qu’il a accepté de régulariser l’acte authentique, étant précisé qu’il avait déjà quitté son ancien appartement, qu’il avait déjà initié les travaux à réaliser et que compte-tenu du décès de son frère, il n’avait pu être accompagné par sa mère en dépit de son jeune âge (20 ans).

Pour répondre à Monsieur X, il soutient que les déclarations faites en son nom par ses mandataires lui sont opposables. Il ajoute que le local désigné comme étant une « chaufferie » ne peut recevoir de voiture sans l’engagement de travaux supplémentaires.

Il indique qu’il réitère à toutes fins sa volonté d’user de sa faculté de rétractation.

À titre surabondant, il fait valoir que son consentement a été surpris par les man’uvres et/ou les réticences dolosives dont il a été victime. Il expose en effet que le vendeur a affirmé dans le compromis qu’il existait une servitude de desserte et de stationnement alors qu’il savait que tel n’était pas le cas, un litige avec son voisin existant sur ce point, litige dont il n’a pas été informé. Il ajoute que le vendeur et son notaire ont tout fait pour l’amener à signer tout de même, en se faisant rassurants quant à un droit d’usage et à la notion de

« commun de village ».

Il prétend qu’il y a eu à tout le moins, une erreur sur la substance du bien vendu et sur les droits qui y sont attachés.

Au surplus, Monsieur Z invoque un défaut de délivrance des accessoires du bien destinés à son usage perpétuel, à savoir :

' la possibilité d’accéder à son bien et d’y stationner,

' la consécration par une servitude, de la possibilité de passage en tréfonds des canalisations qui relient la cuve, située sur la parcelle d’un tiers, à sa maison,

' une servitude consacrant l’existence d’une fosse septique située sur la parcelle AI numéro 109 et son raccordement à sa maison.

Il fait reproche au notaire de ne pas avoir à nouveau notifié le projet d’acte de vente et de ne pas avoir attiré son attention sur la nature et l’étendue exacte des droits vendus, l’amenant au contraire à signer l’acte authentique en lui laissant entendre qu’il aurait le droit de se se stationner sur la placette qui pouvait se voir qualifier de « commun de village ».

Il détaille le montant de son préjudice et soutient que contrairement à ce qu’ont décidé les premiers juges, il subit un préjudice moral dans la mesure où il se retrouve sans maison, tenu de reprendre ses recherches à zéro.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur les demandes de M. Z :

A/ Sur la nullité de la vente :

Aux termes de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation : 'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à

compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours'.

Lorsqu’une modification substantielle des biens vendus, de nature à influer sur le consentement de l’acquéreur, intervient entre la promesse de vente et l’acte authentique, le notaire ne peut passer l’acte authentique sans procéder à une notification de son projet d’acte ouvrant à l’acquéreur un nouveau délai de rétractation.

A défaut, ledit délai n’a pas commencé à courir, et l’acquéreur est recevable, nonobstant la signature de l’acte authentique, à exercer, fusse par voie de conclusions, son droit de rétractation, ce qui entraîne l’annulation de l’acte de vente.

En l’espèce, le compromis de vente mentionnait en caractères gras que le bien vendu bénéficiait de deux servitudes :

— sur la parcelle cadastrée section XXX se trouve une cuve à gaz desservant l’immeuble cadastré section XXX appartenant à M. X ; M. X a libre accès pour le remplissage, l’entretien et le remplacement éventuel de cette cuve, et de son raccordement. Fonds dominant : section XXX. Fonds servant : section XXX.

— servitude de passage, de desserte et de stationnement de la section AI numéros 120 et 117 au profit de M. X sur les parcelles cadastrées section AI numéros 115 et 122. Fonds dominant : section AI numéros 120 et 117. Fonds servant : section AI numéros 115 et 122".

Dans l’acte authentique, cette précision a disparu, et il est mentionné, au chapitre 'servitudes’ : 'Le vendeur déclare qu’il n’a créé, ni laissé créé aucune servitude sur l’immeuble vendu, et qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l’urbanisme'.

Dès lors que la modification survenue entre la signature de ces deux actes tendait à la suppression de droits réels immobiliers, elle doit être qualifiée de substantielle et de nature à influer le consentement de l’acquéreur. C’est d’autant plus vrai en l’espèce, que les mentions du compromis de vente figuraient en gras et que le

procès verbal établi le 5 novembre 2013 par M^e Monrocq, huissier de justice à Saint D E, ainsi que le plan cadastral, révèlent qu’il est impossible de stationner à proximité de la maison acquise en dehors de la parcelle section

AI 122, l’immeuble étant enclavé et la voie publique étant très étroite, et que le bâtiment qui, selon le vendeur, pourrait servir de garage, a une entrée trop étroite.

Il ne saurait être tiré argument de ce que M. Z a signé l’acte authentique, puis entrepris des travaux, pour en déduire que la modification n’était pas pour lui substantielle. En effet, en premier lieu, dès lors qu’il ne s’était pas vu notifier le projet d’acte avec mention de sa faculté de rétractation, il s’est trouvé dans l’impossibilité de l’exercer, et ce d’autant plus qu’il n’était âgé que de 21 ans et avait donné son préavis pour quitter son logement.

En deuxième lieu, il convient d’observer que suite à la vente, il a tenté de trouver une solution à la difficulté, ainsi que l’établissent les courriers échangés courant octobre, novembre et décembre 2011 avec le notaire.

Dès lors, il apparaît que c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que M. Z était fondé à exercer son droit de rétractation, ont annulé la vente dont s’agit et ont ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques.

B/ Sur les demandes dirigées contre M. X :

L’annulation de la vente doit conduire à la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient, avant la conclusion de cet acte.

Le vendeur ne peut sérieusement contester avoir commis une faute, alors qu’il s’était vu transmettre le compromis par l’agence immobilière pour qu’il donne procuration de le signer, et qu’il avait donc pu se rendre compte que celui-ci comportait une clause relative à une servitude dont il ne pouvait ignorer qu’elle posait problème, puisque M^e Y avait, à sa demande, contacté le propriétaire de la parcelle voisine par courrier du 18 juin 2010 en raison de la modification de l’affectation de ladite parcelle. Il aurait dû, à tout le moins, aviser M. Z de la difficulté rencontrée avec le voisin.

Par suite, c’est à juste titre que les premiers juges ont condamné M. X à restituer le prix de vente à M. Z (87 000 euros), les frais d’agence

(4 800 euros), la taxe foncière (157 euros) et les travaux de maçonnerie, d’électricité, d’assainissement et de chauffage pour un total de 10 610,37 euros. S’agissant de ces derniers, il convient en effet de souligner que, d’une part, ils apportent une plus value à l’immeuble et que, d’autre part, il n’est pas plus justifié devant la cour qu’en première instance, que les travaux d’installation d’une cuisine, qui ont fait l’objet d’un devis accepté par M. Z mais pour lesquels aucune facture n’est produite, ont bien été exécutés.

En outre, c’est également de manière fondée, que le vendeur a été condamné à verser à M. Z une somme de 2 888,40 euros payée au notaire au titre de ses honoraires, dès lors que le surplus a été versé au trésor public lequel les restituera en cas d’annulation de la vente conformément à l’article 1961 du code général des impôts.

M. Z justifie avoir subi un préjudice moral, dès lors qu’après avoir cherché un bien, emménagé dans celui-ci et fait réaliser des travaux, il se retrouve, après plusieurs années de démarches, à nouveau dans l’obligation de reprendre ses recherches. Ce préjudice sera justement évalué à 5 000 euros et il convient de condamner le vendeur à lui verser cette somme. Le jugement sera de ce chef infirmé.

C/ Sur les demandes dirigées à l’encontre de M^e Y :

Le notaire est tenu professionnellement d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

Or, en l’espèce, non seulement il n’a pas procédé à la notification d’un avant projet en méconnaissance de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, mais au surplus, il ne justifie pas qu’il a informé l’acquéreur des difficultés, pourtant déjà avérées, pouvant se poser avec le propriétaire de la parcelle sur laquelle il entendait garer son véhicule. En particulier, il ne démontre pas que, comme il le soutient dans ses courriers du 25 octobre et du

6 décembre 2011, il a clairement indiqué à M. Z que la référence faite à un 'commun de village’ n’était qu’une interprétation de l’utilisation naturelle des lieux et qu’elle devait être confirmée par une décision judiciaire, ce que conteste M. Z dans sa lettre du 30 novembre 2011.

C’est donc à juste titre que le tribunal de grande instance d’Angers a retenu sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Sa faute a privé M. Z d’une chance de pouvoir se rétracter utilement ou en tout cas de ne pas signer l’acte authentique. Or, compte tenu de l’importance pour M. Z de pouvoir bénéficier d’un droit de stationnement sur la parcelle de M. A, cette perte de chance doit être évaluée à 90 %.

Le remboursement de la taxe foncière et des travaux d’aménagement ne constitue pas un préjudice indemnisable mais n’est que la conséquence de l’anéantissement de la vente. Par suite, M^e Y ne peut être condamné à les supporter.

En revanche, il convient de le condamner, in solidum avec M. X, à verser à M. Z une somme correspondant à 90 % du préjudice moral et des frais d’agence et d’acte payés par lui, soit une somme de 11 419,56 euros.

La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et en celles relatives aux frais irrépétibles.

Il n’apparaît pas inéquitable de mettre à la charge de M. X et de M^e Y, in solidum, une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel par M. Z.

II – Sur les demandes de la Caisse de Crédit Mutuel de Jard sur Mer :

Pour financer son acquisition immobilière, M. Z a eu recours à trois prêts immobiliers :

— un prêt de 71 000 euros au taux de 4,23 % l’an remboursable en

300 mensualités,

— un prêt de 36 266,84 euros au taux de 4,54 % l’an, remboursable en

360 échéances mensuelles,

— un prêt de 7 900 euros, à taux zéro, remboursable en 300 mensualités.

C’est à juste titre que les premiers juges ont décidé que par application des articles L.312-12 et L.312-14 du code de la consommation, l’annulation du contrat de vente conduisait à celle des trois prêts conclus pour en financer le prix, de sorte que M. Z devait rembourser le capital emprunté, sous déduction des sommes payées par l’emprunteur.

Les parties ne contestent pas que c’est une somme de 104 054,95 euros qui doit être payée par M. Z à l’organisme bancaire, sous réserve des versements qu’il a effectués postérieurement au 11 mai 2013.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. Z à verser ladite somme à l’organisme bancaire, outre les intérêts au taux légal qui seront calculés, en application de l’article 1153 du code civil, à compter du

3 juin 2013, date des conclusions prises par la banque pour solliciter la condamnation de l’emprunteur à lui restituer les sommes perçues, l’intéressée ne justifiant pas d’une demande antérieure.

Il sera également confirmé en ce qu’il a décidé que les sûretés et garanties publiées en vertu de l’acte authentique du 20 septembre 2011 sur le bien immobilier au profit du Crédit Mutuel seront maintenues jusqu’à extinction de l’obligation de restituer de M. Z, dès lors que celle-ci demeure tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de la convention annulée.

La nullité du contrat de vente, qui a eu pour effet d’entraîner celle des contrats de prêt souscrit par M. Z, est due à la faute du notaire et du vendeur.

La faute de M. X, contractuelle à l’égard de M. Z, s’analyse en une faute délictuelle à l’égard du crédit mutuel. En outre, celui-ci est également fondé à se prévaloir de la faute délictuelle commise par le notaire, laquelle lui a causé un préjudice.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. X et M^e Y, in solidum, à indemniser la banque du préjudice qu’elle a subi. Celui-ci ne s’analyse qu’en une perte de chance de bénéficier des intérêts conventionnels prévus au contrat, pour un montant de 85 845,45 euros et de conserver le crédit d’impôt consenti par l’Etat au titre du prêt 0 %, dès lors que les crédits litigieux réservaient à l’emprunteur, une faculté de résiliation.

Compte tenu de la durée relativement longue des prêts, cette perte de chance sera évaluée à 50 %.

Néanmoins, il convient de limiter ce préjudice dans la mesure où, disposant du capital, la banque, qui ne justifie pas qu’elle l’a elle-même emprunté et qu’elle va devoir le restituer pour souscrire un nouvel emprunt à un taux plus élevé, va pouvoir consentir un prêt à une autre personne.

En tenant compte des intérêts d’ores et déjà perdus au 11 mai 2013, soit

5 497,98 euros, des éléments ci-dessus et des frais de gestion exposés par la banque, il convient d’évaluer son préjudice à la somme de 7 500 euros et de condamner M. X et M^e Y in solidum à lui payer ladite somme, le jugement entrepris étant de ce chef infirmé.

Il sera en revanche confirmé en ce qu’il a condamné M. X et M^e Y in solidum à payer à la banque une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme identique sera mise à leur charge au titre des frais irrépétibles exposés par la caisse de Crédit Mutuel en cause d’appel.

III – Sur les demandes en garanties de M. X à l’encontre de M^e Y :

Si la faute du notaire est incontestable, puisqu’il n’a pas estimé opportun de procéder à une notification de son projet d’acte, ou, à tout le moins, d’attirer l’attention du vendeur sur le risque encouru, et qu’il n’a pas satisfait à son obligation de conseil à l’égard de l’acquéreur, la faute de M. X est, ainsi qu’il a été dit, également démontrée, puisqu’alors qu’il savait qu’il existait, avec le propriétaire du fonds voisin, une discussion sur l’existence d’une servitude, il a laissé l’agence immobilière en faire mention dans le compromis de vente. Il ne peut sérieusement soutenir que le notaire l’avait conforté dans sa position, alors que dans son courrier du 18 juin 2010, celui-ci fait mention, au conditionnel, d’un 'commun de village’ et non d’une servitude.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont condamné M^e Y à garantir M. X de la moitié seulement des sommes mises à sa charge à titre de dommages et intérêts et d’indemnité de procédure, que ce soit au profit de M. Z ou du Crédit Mutuel.

La restitution du prix de vente, qui n’est que la conséquence de l’annulation rétroactive de l’acte de vente, ne constitue pas un préjudice indemnisable, comme le coût des travaux effectués par l’acquéreur et le remboursement de la taxe foncière.

S’agissant de la moins value que M. X pourrait devoir supporter lors de la revente du bien, il convient de relever qu’il ne s’agit que d’un préjudice hypothétique et qui ne trouverait sa cause que dans une chute du marché immobilier et non dans la faute du notaire. La demande présentée à ce titre doit donc être rejetée.

Il convient d’ajouter que la garantie du notaire concernera également les dépens et les indemnités pour frais irrépétibles accordées en cause d’appel.

IV – Sur les demandes accessoires :

Parties succombantes, M. X et M^e Y supporteront les dépens afférents à l’instance d’appel, le notaire devant également sa garantie de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

— Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

' dit que l’assignation a été valablement délivrée à Monsieur X,

' prononcé l’annulation de la vente intervenue par acte authentique du

20 septembre 2011 au visa de l’article L.271'1 du code de la construction et de l’habitation,

' ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques,

' condamné Monsieur X à payer à Monsieur Z la somme de 87'000 € représentant le prix de vente, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2013, lesquels se capitaliseront dans les conditions de l’article 1154 du code civil, la somme de 10'610,37 euros au titre des travaux d’aménagement et celle de 157 euros au titre de la taxe foncière,

' condamné in solidum Monsieur X et Maître Y à payer à Monsieur Z la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit que Maître Y devra garantir Monsieur X à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier au titre des dommages-intérêts et de l’indemnité de procédure,

' condamné Monsieur Z à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de Jard sur Mer la somme de 104'054,95 euros, arrêtée au 11 mai 2013,

' dit que les sûretés et garanties publiées par la Caisse de Crédit Mutuel en vertu de l’acte authentique du 20 septembre 2011 sur le bien immobilier conserveront leur plein et entier effet en garantie des sommes dont Monsieur Z demeurera débiteur vis-à-vis de la banque en application du jugement et tant qu’elles ne seront pas intégralement réglées,

' condamné in solidum Monsieur X et Maître Y à verser à la Caisse de Crédit Mutuel une somme de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit que Maître Y devra garantir Monsieur X à hauteur de 50 % de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit de la Caisse de Crédit Mutuel de Jard sur Mer,

' rejeté le surplus des prétentions,

' condamné in solidum Monsieur X et Maître Y aux dépens, en ce compris les frais de constat du huissier du 9 novembre 2012 pour un montant de 319,46 euros ainsi que les frais de publication de la décision à la conservation des hypothèques.

— L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamne M. X à payer à M. Z une somme de

12 688,40 euros à titre de dommages et intérêts, et condamne M^e Y in solidum avec M. X à payer ladite somme à M. Z mais dans la limite de 11 419,56 euros,

— Dit que la somme de 104'054,95 euros que M. Z devra verser à la Caisse de Crédit Mutuel de Jard sur Mer, sera actualisée en tenant compte des sommes qui ont pu être payées après le 11 mai 2013 et qu’elle produira des intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2013,

— Condamne in solidum M. X et M^e Y à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de Jard sur Mer une somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamne in solidum M. X et M^e Y à payer à M. Z et au Crédit Mutuel, respectivement une somme de 3 500 euros et de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— Condamne M^e Y à garantir M. X des condamnations mises à sa charge à titre de dommages et intérêts, d’indemnités de procédure et au titre des dépens exposés tant en première instance qu’en appel à concurrence de la moitié,

— Condamne M. X et M^e Y in solidum aux dépens d’appel, dont distraction au profit du conseil de M. Z,

— Rejette les demandes pour le surplus.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. LEVEUF M. ROEHRICH