COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 15 SEPTEMBRE 2015

N° 2015/ 410

Rôle N° 14/00361

XXX

C/

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Rachel SARAGA-BROSSAT

M^e Gilles ALLIGIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 18 Novembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 06/05151.

APPELANTE

XXX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant XXX – XXX

représentée par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Line KONAN, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

XXX représenté par son gérant en exercice domicilie audit siege, demeurant XXX

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, X Y, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente

Madame X Y, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2015,

Signé par M^me Véronique BEBON, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société Star Cinéma est titulaire d’un bail commercial selon contrat renouvelé en dernier lieu le 1^er juillet 1993 pour se terminer le 30 juin 2002 ; il s’agit de quatre salles de cinéma, rue d’Antibes à Cannes, moyennant un loyer annuel de 50 766 euros.

Le bailleur, la SCI L’Etoile a rétracté son offre de renouvellement du bail et a proposé à la société Star Cinéma, une indemnité d’éviction.

Un expert judiciaire a été désigné ; il a rendu son rapport le 20 octobre 2010.

Par jugement du 18 novembre 2013 dont appel, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— constaté que la société Star Cinéma ne pouvait se réinstaller ailleurs,

— fixé une indemnité d’éviction de 2 350 000 euros,

— fixé une indemnité pour le matériel à 49 838 euros,

— fixé une indemnité pour les licenciements à hauteur de 160 000 euros,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à 17 932 euros soit 215 185 euros par an.

La société Star Cinéma a interjeté appel le 10 janvier 2014 ; elle limite son appel à la seule fixation de l’indemnité d’occupation depuis le 14 juin 2005 et demande la fixation de cette dernière à la somme de 4 341,88 euros par mois et subsidiairement à la somme de 9 391,90 euros.

La SCI L’Etoile, bailleresse, conclut quant à elle à une fixation mensuelle de l’indemnité d’occupation à hauteur de 19 925 euros à compter du 30 septembre 2002.

SUR QUOI :

Attendu qu’il convient de rappeler que l’appel de la société Star cinéma est limité à la seule indemnité d’occupation ; que toutes les autres dispositions du jugement sont inchangées.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

Attendu que la société Star Cinéma est preneuse de locaux commerciaux selon contrat de bail commercial renouvelé en dernier lieu le 1^er juillet 1993 pour se terminer le 30 juin 2002 ; qu’il s’agit de locaux monovalents exploités pour la seule activité de salles de cinémas.

Attendu qu’en effet, traditionnellement, sont considérés comme monovalents, les locaux construits en vue d’une seule utilisation, mais également ceux pour lesquels l’affectation à un autre usage, nécessiterait des travaux importants ou coûteux ; tel est le cas de théâtre, clinique, hôtel, cinéma, garage et autres.

Qu’en effet, un cinéma est un local monovalent compte-tenu de sa spécificité structurelle comme une salle en gradins notamment, et des normes qui lui sont applicables, excluant tout changement d’affectation sans travaux extrêmement importants.

Que la fixation des loyers des locaux monovalents a ceci de particulier que le prix du loyer est conçu pour tenir compte de l’intérêt concret et simultané des deux parties.

Attendu que l’article 135-36 du code de commerce prévoit que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains et des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux, sont fixés par décret.

Que l’article R 145-10 prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation, peut par dérogation, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Qu’en ce qui concerne les cinémas, la méthode rattachée aux usages de la profession consiste à appliquer un pourcentage (5 à 10 %) de la recette théorique qui s’obtient en multipliant le nombre de places vendables par le prix moyen du fauteuil et le nombre de séances par jour, en tenant compte d’un coefficient de fréquentation.

Qu’il est constant que pour un cinéma situé dans un quartier de haute commercialité, il a été jugé que la méthode théorique de calcul pouvait être corrigée en tenant compte de la valeur locative des locaux du voisinage en raison de l’attrait exceptionnel qui résulte de son implantation.

Attendu qu’en l’espèce, l’expert judiciaire a retenu à juste titre deux méthodes qu’il a conjuguées en retenant à la fois la recette théorique et la qualité de l’emplacement exceptionnel du cinéma, situé dans la rue d’Antibes à Cannes qui est l’une des rue commerçantes les plus fréquentées.

Qu’en effet, l’expert note que la surface développée de 1 350m2 est exceptionnelle compte tenu de la commercialité de la rue d’Antibes, cible des plus grandes enseignes nationales et internationales.

Attendu que pour s’opposer au calcul de l’expert, la société Star Cinéma soutient que la loi du 30 septembre 2010 a ajouté un alinéa à l’article L145-36 du Code de commerce et indique désormais que le prix des baux concernant des locaux construits en vue d’une seule utilisation est déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d’activité à l’exclusion de toute autre méthode.

La société Star Cinéma ajoute que l’expert ne pouvait pas cumuler plusieurs méthodes et se devait d’appliquer le nouvel article L 145-36 du code de commerce.

Mais attendu qu’il convient de noter que cette loi, datant du 30 septembre 2010, ne saurait s’appliquer au cas d’espèce, puisqu’il qu’il s’agit d’évaluer une valeur locative au 14 juin 2005.

Que l’on voit mal comment ce nouveau texte pourrait contraindre l’expert à renoncer à établir une moyenne entre les deux méthodes retenues.

Que ce moyen sera en conséquence rejeté.

Attendu en conséquence qu’il convient de retenir le calcul fait avec minutie par l’expert et de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 19 925 euros mensuellement ; que le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur le point de départ de l’indemnité d’occupation :

Attendu que dans ses dernières conclusions, la SCI l’Etoile formule un appel incident en sollicitant que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixée à compter du 30 septembre 2002.

Qu’elle considère en effet, que l’indemnité d’occupation est due à compter de l’exercice de son droit d’option, soit le 30 septembre 2002

Mais attendu qu’il convient de préciser que l’indemnité d’occupation ne peut être due qu’à compter de la fin du bail ; que cette fin a été constatée judiciairement au 14 juin 2005.

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la date précitée comme point de départ de l’indemnité d’occupation.

Attendu qu’il ne saurait y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Attendu que les dépens dont distraction au profit des avocat de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile seront à la charge de la société Star Cinéma.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 17 932 euros à compter du 14 juin 2005 ;

Fixe cette indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 19 925 euros à compter du 14 juin 2005 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que les dépens dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l’article 699 du code de procédure civile, seront à la charge de la société Star Cinéma.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,