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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 13 MAI 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/05979

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 JUILLET 2011

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER.

N° RG 10/01318

APPELANTE :

SCI Z A

immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°380 320 986, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e MARTIN-VELEINE loco M^e Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Nathalie DAVOISNE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIME :

Maître B X, mandataire judiciaire agissant es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de l’EURL Y

XXX

XXX

représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant, avocat postulant et plaidant au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 Février 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 MARS 2014, en audience publique, Madame D E ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Madame D E, Conseiller

M^me Françoise VIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me F G

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par M^me Monique AUSSILLOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing-privé en date du 26 février 2001, la SCI Z A consentait à la SARL RESTAURANT HAPPYDAYS un bail commercial portant sur des locaux situés XXX aux fins d’y exploiter une activité de restaurant, plats à emporter, traiteur, bar, et uniquement les activités liées à la restauration.

L’ensemble des bâtiments comprend :

— une salle de restaurant d’environ 130 m2, avec comptoir intégré, meuble réfrigéré, divers locaux à usage de cuisine, office, bureau, dépendances, une terrasse de 50 m2,

— un local indépendant pour service de resserre et vestiaire, avec accès dans le hall de l’immeuble,

— deux panneaux d’affichages.

Par acte sous seing-privé en date du 16 mars 2007, l’EURL Y se portait acquéreur du fonds de commerce.

Par acte d’huissier du 15 septembre 2009, la SCI Z A faisait délivrer à l’EURL Y un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 923,13 euros.

Par acte extrajudiciaire signifié le 21 septembre 2009, l’EURL Y sollicitait le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1^er février 2010.

Le 24 septembre 2009, la SCI Z A faisait procéder à une saisie conservatoire de créance auprès de la banque CHAIX à hauteur de 3 957,33 euros. Ce tiers saisi faisait alors savoir que le compte de l’EURL Y était débiteur pour un montant de 4 273,03 euros.

Elle saisissait alors, par acte du 10 novembre 2009, le juge des référés aux fins de faire constater le jeu de la clause résolutoire à compter du 16 octobre 2009. Par ordonnance du 11 février 2010, le juge des référés rejetait cette demande.

Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2009, la SCI Z A refusait le renouvellement du bail et n’offrait aucune indemnité d’éviction.

Par acte du 22 décembre 2009, elle faisait délivrer au preneur un second commandement de payer.

Par acte d’huissier en date du 25 février 2010, l’EURL Y délivrait assignation à la SCI Z A devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d’obtenir notamment sa condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement contradictoire en date du 1^er mars 2010, le tribunal de commerce de Montpellier prononçait la liquidation judiciaire de l’EURL Y et désignait Maître B X mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de ladite société.

Par conclusions Maître B X ès qualités sollicitait la condamnation de la SCI Z A au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 116 310 euros, ainsi qu’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et, subsidiairement, que soit ordonnée une expertise aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité à lui allouer. Il faisait valoir que les loyers avaient toujours été réglés malgré quelques difficultés financières et que les retards de paiement des loyers récents ne justifiaient pas le non-renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, d’autant que le refus de renouvellement du bail entraînait la caducité de la promesse de vente du fonds de commerce aux consorts J-K moyennant le prix de 100 000 euros, le compromis étant assorti d’une condition suspensive.

Par jugement contradictoire en date du 29 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

— condamné la SCI Z A à payer à Maître B X ès qualités de mandataire liquidateur de l’EURL Y une indemnité d’éviction d’un montant de 100 000 euros,

— fixé à la somme mensuelle de 1 647,70 euros, l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er février 2010,

— condamné la SCI Z A à payer à Maître B X ès qualités de mandataire liquidateur de l’EURL Y la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraire,

— condamné la SCI Z A aux dépens.

APPEL :

La SCI Z A a relevé appel de ce jugement par déclaration du 18 août 2011.

Par ordonnance sur requête en date du 6 février 2012, le magistrat de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise, désignant Monsieur L H-I pour y procéder. Cet expert a son rapport définitif le 15 avril 2013.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2014.

*****

Dans ses dernières conclusions déposées le 10 janvier 2014, la SCI Z A demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il fixe l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 647,70 euros,

Le réformer en ce qu’il accorde une indemnité d’éviction d’un montant de 100 000 euros à Maître X ès qualités de liquidateur de l’EURL Y,

Vu les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce,

Juger que le refus de renouvellement est justifié par un motif grave, en l’espèce le retard systématique de paiement de loyer, lequel n’est pas sérieusement contesté par l’EURL Y,

Juger qu’il n’y a pas lieu à indemnité d’éviction,

Subsidiairement,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur H-I,

Juger qu’en l’absence de bilan pour l’année 2009, le chiffre d’affaires HT sera calculé sur la base des deux dernières années d’exercice,

Juger qu’un coefficient de 50 % sera appliqué à ce chiffre,

Juger que dans l’hypothèse où la cour accorderait une indemnité d’éviction, elle serait chiffrée entre 55 050 euros et 57 070 euros,

Rejeter toute autre demande que pourrait formuler Maître X ès qualités de liquidateur de l’EURL Y,

Fixer la créance de la SCI Z A au passif de l’EURL Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 euros,

Dire que les dépens de l’instance et les frais d’expertise seront mis à sa charge.

*****

Dans ses dernières conclusions en date du 20 août 2013, Maître X ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation de l’EURL Y, au visa des articles L. 145-10 et suivants du code de commerce, demande à la cour de :

Déclarer la SCI Z A mal fondée en son appel,

L’en débouter,

Confirmer en conséquence le jugement entrepris.

*****

MOTIFS

Sur le principe du droit du locataire à une indemnité d’éviction :

Il s’évince des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, que pour être dispensé de payer au preneur une indemnité d’éviction lorsqu’il lui refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre de celui-ci.

Les seuls retards de paiement du loyer, quand bien même ils ont pu comme en l’espèce se répéter à plusieurs reprises, notamment lorsqu’ils ont été régularisés dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, ne sont pas en eux-mêmes constitutifs d’un motif suffisamment grave de nature à priver le locataire de son droit à une indemnité d’éviction.

Le juge des référés avait déjà constaté dans son ordonnance du 11 février 2010 que l’EURL Y avait réglé entre les mains de l’huissier :

— dans le délai d’un mois suivant le commandement du 15 septembre 2009 trois sommes, soit 1 804 euros le 28 septembre, 1 123 euros le 6 octobre et 1 000 euros le 15 octobre,

— puis le 24 décembre 2009, soit dans le délai d’un mois du second commandement de payer signifié au preneur le 22 décembre 2009, les loyers des mois de novembre et décembre 2009.

Constatant que le loyer du mois d’octobre 2009 avait également été réglé, quand bien même avec retard, par un chèque en date du 13 décembre 2009, le premier juge en a justement tiré la conséquence que ce seul motif n’était pas suffisamment grave pour priver l’EURL Y d’une indemnité d’éviction.

Le moyen de l’appelante sera en conséquence en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point.

Sur le montant d’indemnité d’éviction :

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’intimé demande la confirmation du jugement, faisant valoir que pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction, le premier juge a justement retenu la somme du compromis de vente du fonds de commerce, estimant que cette somme de 100 000 euros représente la valeur du marché, du seul fait qu’un acquéreur était prêt à l’acquérir à ce prix.

*

Cependant, si le premier juge a estimé pouvoir statuer sur cette seule base, en se dispensant du recours préalable à une mesure d’expertise judiciaire, cette mesure, qui a été ordonnée en cause d’appel par le magistrat de la mise en l’état, apporte des éléments nouveaux d’appréciation.

L’expert qui a analysé les éléments figurant au compromis de vente, estime – contrairement à ce que soutient l’appelante – que ce document ne peut être suspecté d’avoir été établi pour les besoins de la cause. Il s’en évince que ce compromis démontre à tout le moins dans son principe l’existence d’un préjudice pour le preneur.

Toutefois, les éléments d’analyse que l’expert fournit dans son rapport permettent d’entériner ses conclusions en ce que la valeur du fonds de commerce a été surévaluée dans ce compromis de vente, le prix de 100 000 euros dépassant d’environ 10 % le montant du chiffre d’affaires TTC.

En l’état de la liquidation judiciaire, il est constant qu’il n’y a pas eu de frais de réinstallation ni de mutation.

Seule la valeur du fonds de commerce est donc à prendre en compte en l’espèce, et l’expert rappelle que les usages de la profession en matière de restauration retiennent un pourcentage du chiffre d’affaires annuel TTC, soit entre 60 et 100 % selon un spécialiste, soit entre 50 % et 105 % selon une autre source de doctrine.

L’expert a d’abord vérifié que l’acquisition du fonds de commerce en 2007 par l’EURL Y, pour le prix de 90 000 euros, correspondait à 65 % du chiffre d’affaires moyen TTC des trois années précédentes.

Ce pourcentage de 65 % lui parait cohérent au regard du type de commerce, à savoir un restaurant situé en bord de route, à proximité d’un centre commercial et entouré de locaux commerciaux et artisanaux (') qui fonctionne en général en milieu de journée les jours ouvrables et plus rarement en soirée sur réservation de la clientèle.

Les parties n’apportent aucune critique utile au raisonnement de l’expert qui a justement pris en compte l’environnement artisanal et commercial et l’activité essentiellement en journée, l’emplacement et le découragement des précédents preneurs, pour retenir ce pourcentage de 65 %, lequel est conforme aux usages de la profession.

Concernant le chiffre d’affaires, l’expert fait justement observer qu’en l’absence du bilan de l’année 2009, le chiffre d’affaires de cette année ne peut être qu’estimé, et serait en nette régression relativement à l’année précédente, sans qu’aucune explication ne soit fournie par l’expert-comptable sur les causes de la liquidation judiciaire. Il constate une baisse d’activité de 38 % en 2009, alors que les salaires et charges salariales qui avaient fortement augmenté en 2008 demeuraient incompressibles l’année suivante. Il estime que le chiffre d’affaires de l’année 2009 correspondrait plutôt à celui de 2007.

Dès lors, il ne saurait être reproché à l’expert, pour évaluer le chiffre d’affaires moyen servant de base au calcul, d’effectuer la moyenne entre les deux dernières années complètes, 2007 et 2008.

Sur la base de ce chiffre d’affaires moyen et du calcul annoncé, l’expert retient :

— un chiffre d’affaires annuel moyen de 110 492,50 euros TTC

— une valeur du fonds de commerce avec le matériel et le mobilier à la somme de 71 820,13 euros TTC (=110 492,50 x 0,65)

— la déduction à faire de 5 000 euros concernant les éléments incorporels et mobiliers,

— le montant de l’indemnité d’éviction comme ressortant à la somme de 66 820,13 euros TTC (= 71 820,13 – 5 000) arrondie à 66 800 euros TTC.

En définitive, le premier juge qui s’est fondé sur un prix du fonds de commerce de 100 000 euros, lequel s’avère en réalité surévalué au regard du chiffre d’affaires réalisé par la société, a en outre omis d’y appliquer un pourcentage, méconnaissant ainsi les usages de la profession en matière de calcul du montant de l’indemnité d’éviction dans le domaine d’activité de la restauration. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

La cour, faisant sienne le raisonnement et le calcul de l’expert pour statuer à nouveau de ce chef, fixera donc à la somme de 66 800 euros le montant de l’indemnité d’éviction.

Sur les autres demandes :

Le jugement sera confirmé sur le montant de l’indemnité d’occupation, les frais irrépétibles et les dépens.

En cause d’appel, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions conservera ses frais irrépétibles d’appel.

L’appelante qui succombe, tant au principal de ses prétentions que dans son offre subsidiaire, et reste débitrice, supportera les dépens de l’appel, en ce compris les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS,

Vu les dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce ;

Vu le rapport d’expertise,

La COUR, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en celle relative au montant de l’indemnité d’éviction,

Et statuant à nouveau de ce chef infirmé,

Fixe à la somme de 66 800 euros TTC l’indemnité d’éviction due par la SCI Z A à Maître B X ès qualités de mandataire liquidateur de l’EURL Y,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie conservant ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SCI Z A aux entiers dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

CR/MA