CIV.3

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 22 novembre 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1020 F-D

Pourvoi n° A 17-15.248

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société de Florette, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 26 janvier 2017 par la cour d’appel de Versailles (16e chambre), dans le litige l’opposant à la société Natixis Lease immo, société anonyme, dont le siège est […] , anciennement dénommée Fructicomi,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 16 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Z…, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Z…, conseiller, les observations de la SCP Alain Bénabent , avocat de la société de Florette, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Natixis Lease immo, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 26 janvier 2017), que,

le 18 septembre 1995, la société Fructicomi, aux droits de laquelle vient la société Natixis Lease Immo (la société Natixis), a consenti à la société civile immobilière de Florette (la SCI) un crédit-bail immobilier pour une durée de quinze ans moyennant paiement d’un loyer annuel, contrat assorti à l’issue d’une option d’achat ; qu’à la suite d’impayés de loyers, un jugement irrévocable du 25 mai 2011 a condamné la SCI à payer au crédit-bailleur une certaine somme, constaté à son profit l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la SCI à défaut de levée de l’option d’achat assortie du règlement effectif à la société Natixis du prix convenu et de l’arriéré des loyers ; que, les parties n’ayant pas réussi à s’entendre sur le prix de l’immeuble, la société Natixis a assigné la SCI en constat de la caducité de la promesse de vente du fait de la résiliation du contrat du 18 septembre 1995 constatée par le jugement du 25 mai 2011 ;

Attendu que la SCI de Florette fait grief à l’arrêt de juger qu’elle n’a pas valablement exercé l’option d’achat de l’immeuble et d’ordonner son expulsion ;

Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, que le jugement du 25 mai 2011 avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur à la date du 5 avril 2009, à défaut de levée de l’option d’achat assortie du règlement effectif du prix convenu et de l’arriéré locatif, au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant la signification du jugement, et retenu, sans modifier l’objet du litige, que, les parties n’ayant pas pu se mettre d’accord sur le prix, la SCI n’avait pas acquitté les sommes dues dans le délai, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que la propriété de l’immeuble n’avait pas été transférée à la SCI et que son expulsion devait être ordonnée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière de Florette aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière de Florette et la condamne à payer à la société Natixis Lease Immo la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-huit.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière de Florette.

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir jugé que la SCI de Florette, crédit-preneur, n’avait pas valablement exercé l’option d’achat de l’immeuble objet du crédit-bail, et d’avoir, en conséquence, ordonné l’expulsion de la SCI de Florette ainsi que de tous occupants de son chef de l’immeuble sis […] ;

AUX MOTIFS PROPRES QU’ « il est constant que le jugement du 25 mai 2011 dont il n’a pas été fait appel et qui dès lors a acquis force chose jugée, a dit que la clause résolutoire insérée au contrat de bail était acquise à effet du 5 avril 2009,

QUE l’expulsion du preneur, la SCI de Florette, a été prononcée,

QUE par jugement du 28 juin 2012 – aujourd’hui définitif – le tribunal de grande instance de Pontoise a rappelé que la décision du 25 mai 2011 « n’a pas défini le prix de la levée d’option puisqu’il ne s’est pas prononcé sur le prix convenu »,

QUE le tribunal proposait alors aux parties de recourir à l’entremise d’un médiateur judiciaire pour les accompagner dans la recherche d’un accord sur le prix de vente de l’immeuble ce à quoi s’opposait la SCI de Florette,

QUE la SCI de Florette demande la désignation d’un expert judiciaire lequel recevrait mission de déterminer le prix convenu du transfert de propriété de l’immeuble,

QUE selon elle, il existerait une distorsion entre le paiement intégral des échéances payées et les charges financières réclamées par le bailleur,

QUE ce jour, le bailleur réclame au total une somme de 2.766.795,40 euros alors même que le prix convenu s’élève à 1.533.484,6 eures au 19 septembre 2010,

QUE l’appelante fait encore fait état de ce que la force majeure a fait obstacle à ce que le bailleur perçoive les loyers tenant à l’immeuble sinistré aux motifs .que la compagnie AXA n’a pas respecté ses obligations contractuelles,

QUE selon elle, la société d’assurances AXA, en payant les loyers en totalité aurait éteint les causes du commandement de payer,

Qu’enfin, le jugement dont appel viole les dispositions des articles 16 du code de procédure civile et 6 de la Convention européenne des libertés fondamentales et des droits de l’homme,

QUE le bailleur, intimé, s’oppose à la désignation d’un expert, Qu’il n’y a lieu, selon lui, à ce que les comptes soient faits puisque du fait de la mise en oeuvre de la clause résolutoire aucune levée d’option de la promesse de vente ne peut avoir lieu,

QUE l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris a condamné l’assureur AXA à lui payer non la totalité des arriérés de loyers mais la seule somme de 327.929,18 correspondant à une partie des arriérés pour la période 2005/2009,

QUE ce montant de 327.929,18 euros équivaut à 50% des arriérés de loyer de sorte que le preneur restait redevable des 50% non couverts par l’assureur.

QUE la cour rappelle qu’une mesure d’instruction suppose que la juridiction de jugement ait besoin d’être éclairée sur les aspects techniques du litige opposant les parties, Qu’il ne s’agit pas, au cas présent, de déterminer le prix lié à la levée d’option de la promesse de vente mais au contraire de dire si le premier juge a jugé ou pas à bon droit de ce que la lettre du 29 septembre 2009 avait eu ou non pour effet un transfert de propriété au bénéfice de la SCI de Florette.

QU’aux termes de l’article 1589 du code civil "La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.

La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte »,

QU’aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ce qui les ont faites ; elles doivent être exécutées de bonne foi »;

QU’aux termes du contrat de crédit-bail « le preneur s’il souhaite donner suite à la présente promesse devra en demander la réalisation par lettre recommandée avec avis de réception adressée au siège social du bailleur neuf mois au moins et douze mois au plus ayant la date prévue pour l’expiration du crédit-bail »,

QUE l’application de cette clause suppose que le contrat de bail n’ait pas été résilié,

QU’il ne peut être discuté que le jugement du 25 mai 2011, dont il n’a pas été fait appel, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur à la date du 5 avril 2009, ce, dès lors que le preneur ne satisfaisait pas au paiement des loyers impayés alors chiffrés pour 369 547,79 euros,

QUE par suite, et parce que le contrat de crédit-bail était résilié au 5 avril 2009, il ne pouvait y avoir levée d’option de la promesse de vente sauf de par la volonté commune des parties de passer outre le jugement en s’entendant sur le paiement des loyers arriérés et charges financières telles que listées au contrat de crédit-bail ;

QUE toutefois, un tel rapprochement n’intervenait pas puisque le notaire en charge de la rédaction de l’acte de vente de l’immeuble constatait l’absence d’accord des parties sur le prix de la promesse et dressait procès-verbal de difficultés le 18 juillet 2011,

QU’en conséquence; il n’y a pas lieu à désignation d’un expert aux fins de fixer le prix convenu entre les parties,

QU’il n’est pas contesté que la SCI Florette a entendu lever l’option selon courrier du 29 septembre 2009 soit après acquisition de la clause résolutoire,

QU’elle proposait alors le seul paiement des causes du commandement de payer visant les arriérés de loyers au 5 avril 2009,

QUE l’acquisition de l’immeuble par le preneur suppose le paiement d’un prix dont les modalités de calcul sont précisées à l’article 14.4 aux termes duquel « le prix de vente indiqué pour 1 franc à l’article B10 forme avec les loyers, dans l’esprit des parties, un tout pour l’expression des conditions financières du présent Contrat et que, dans l’hypothèse où pour quelques raisons que ce soit, l’intégralité des sommes dues au bailleur ne lui aurait pas été versée à bonne date par le preneur le prix de vente serait majoré d’une somme permettant de restituer au contrat le rendement actuariel qui aurait résulté de l’application exacte des dispositions contractuelles effet de l’indexation inclus",

QU’ainsi le prix doit correspondre à l’amortissement intégral du financement consenti par le crédit bailleur outre la somme de 1 franc ou 0,15 euros,

QUE ce jour, la SCI de Florette n’apporte pas la preuve de ce que les charges financières – qui comprennent aux termes du contrat (page 12 et 27) « toutes les charges afférentes à l’immeuble en particulier prestations et fournitures, primes d’assurance, impôts et taxes y compris celles qui incombent normalement au bailleur » mais aussi’ « les préloyers d’engagement et de financement et le loyer -ou redevance financière comportant la rémunération et l’amortissement des capitaux engagés par le bailleur » aient été acquittés,

QU’au cas présent, les sommes restant dues par la SCI de Florette s’élèvent à 564,316,03 euros outre la taxe foncière pour 17 977,67 euros et les intérêts de retard provisionnés à la somme de 30 000 euros et non à celle de 369,547,79 euros qui, quant à elle, correspond aux seules causes du commandement de payer les loyers dus au 4 mars 2009,

QUE se rajoute à ces montants celui de 1 franc ou 0,15 euros tel que mentionné à l’article B10 du contrat de crédit-bail,

QUE devant le notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique de vente de l’immeuble, la SCI a soutenu devoir les seules sommes de 327.929,18 euros et non celle de 564.316,03 euros,

QUE c’est à bon droit que le premier juge a relevé qu’il n’y avait pas, d’accord sur le prix de vente de l’immeuble de sorte que la SCI de Florette est mal fondée à soutenir le transfert de propriété de l’immeuble donné à bail,

QUE de surcroît, les sommes réglées au bailleur par la compagnie d’assurance AXA pour un montant de 327 929,18 euros l’ont été dans le courant de l’année 2013, soit, là encore, postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire,

QUE ces sommes ne pouvaient alors "éteindre les causes du commandement de payer'', d’autant qu’elles ne couvraient que 50% des impayés de loyers de sorte que le preneur restait redevable des 50% non réglés,

QU’ainsi il ne peut y avoir compensation entre les sommes payées par AXA du fait du sinistre et les sommes dues par le preneur du fait des loyers et charges puisque les premières ne couvrent pas les secondes,

QUE Natixis n’a pas été payée des sommes qui lui étaient dues par le preneur, QUE dès lors, il ne peut y avoir transfert de propriété de l’immeuble,

QUE le preneur ne peut exciper d’un cas de force majeure tenant aux délais de procédure puisqu’à la lecture du contrat de crédit-bail, il ressort que le bailleur a souscrit une assurance perte de loyers « pour une durée pendant laquelle les locaux assurés seront restés indisponibles dans la limite maximum de deux années toutes taxes comprises »,

QUE le preneur reconnaissait aux termes de l’acte en page 17 « avoir reçu du bailleur une notice résumant l’ensemble des garanties souscrites par le bailleur »,

QUE le contrat précisait aussi en page 19 « le preneur ne pourra prétendre au paiement par le bailleur d’une quelconque indemnité ou à une diminution du loyer sans l’accord du bailleur »;

QUE la SCI de Florette ne peut alors faire valoir que le règlement par AXA de 50% des loyers impayés constitue un cas de force majeure puisqu’elle avait pleinement connaissance des termes de la police souscrite auprès de cet assureur par le bailleur,

QU’au demeurant, elle percevait de l’assureur une somme de 53.365 euros au titre de la perte d’usage de la chose louée,

QU’il lui appartenait alors, si bon lui semblait, de s’assurer en complément de garantie,

QU’ainsi et parce que la SCI de Florette a fait valoir ses arguments devant les juridictions des premier et second degrés, jusqu’à la cour de Cassation s’agissant de la condamnation de la compagnie d’assurances AXA, elle ne peut affirmer ne pas avoir eu droit à un procès équitable,

QUE la cour observe que l’ensemble des décisions opposant le preneur au bailleur a été rendu au contradictoire des parties,

QUE le preneur excipe de ce que les demandes du bailleur correspondraient à un enrichissement injustifié,

QUE sur ce point encore, le bailleur oppose que faute de paiement des seuls arriérés au 5 avril 2009, le preneur ne peut prétendre à la levée de la promesse de vente,

QUE le contrat de crédit-bail étant résilié au 5 avril 2009 date à laquelle la clause résolutoire était acquise, le preneur ne peut davantage soulever que le prix à payer dans le cadre d’une levée de la promesse serait injustifié, QU’il n’y a donc pas enrichissement sans cause,

QUE la SCI de Florette n’a pas respecté la convention de crédit-bail en ce qu’elle n’a pas procédé au paiement des sommes dues à son bailleur,

QUE le contrat de location bail est résilié en date du 5 avril 2009 comme fixé au jugement du 25 mai 2011 dont il n’a pas été fait appel, QU’il résulte de l’ensemble de ses constatations et énonciations que le jugement du 4 mai 2015 est confirmé en toutes ses dispositions » ;

AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le tribunal rappelle que par jugement définitif du 25 mai 2011, la troisième chambre civile a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au profit du bailleur et ordonné l’expulsion de la SCI de FLORETTE, qui a été condamnée au règlement des loyers restant dus aux termes de la motivation suivante :

« tenant compte de la volonté du crédit-bailleur (lire crédit-preneur) de lever l’option d’achat en contrepartie du règlement de la somme de 369.547,79 euros, la société FRUCTICOMI indique accepter de différer le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la levée effective de l’option d’achat par la SCI de FLORETTE au prix convenu, outre règlement intégral des loyers impayés.

En conséquence, à défaut pour la SCI de FLORETTE d’avoir levé l’option d’achat avec règlement effectif du prix convenu et des sommes restant dues au crédit-bailleur au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant la signification du présent jugement, il y a lieu de constater l’acquisition de ladite clause au profit de la société FRUCTICOMI à compter du 5 avril 2009 ainsi que la résiliation du crédit-bail, et d’ordonner l’expulsion de la SCI de FLORETTE et de tous occupants de son chef »

QUE par ailleurs, par décision du 28 juin 2012, la même chambre civile a rappelé qu’elle n’avait pas défini le prix de la levée d’option et ne s’était pas prononcée sur le prix convenu dans cette décision du 25 mai 2011, tout en précisant, pour rejeter la demande reconventionnelle présentée par la SCI de FLORETTE aux fins de dommages et intérêts :

« Il est manifeste que le jugement du 25 mai 2011 (…) n’a pas permis aux parties de mener à bien le paiement des sommes dues et la levée d’option d’achat. C’est pourquoi le tribunal a proposé une médiation permettant aux parties de trouver un rapprochement bénéfique pour tous. La société FRUCTICOMI en a accepté le principe. La SCI de FLORE’TTE s’y est opposée ce qui pourtant aurait pu permettre de sortir de procédures judiciaires longues et coûteuses » (page 4 de la décision).

QU’il résulte en effet du procès-verbal de difficultés en date du 18 juillet 2011 que les parties ne sont pas parvenues à un accord concernant les sommes dues au bailleur à l’expiration du crédit-bail, puisque la SCI de FLORETTE soutenait devoir la somme totale de 344.058,27 euros (soit 327.929,18 euros, outre les intérêts au taux légal, l’article 700 et la somme de un euro au titre du prix de vente de l’immeuble), somme contestée par la société FRUCTICOMI qui lui réclamait celle de 564.316,03 euros arrêtée au 18 juillet 2011.

QUE la SCI de FLORETTE fonde ses prétentions sur l’article 1583 du code civil, qui dispose que « la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Selon l’article 1589 du même code, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

QU’Enfin, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 1134 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et doivent « être exécutées de bonne foi ».

QU’au vu de ces dispositions et des décisions de justice définitives cidessus rappelées, il appartient à la SCI de FLORETTE, qui prétend avoir levé la promesse de vente conformément aux termes du contrat de créditbail et demande au tribunal d’ordonner sous astreinte la régularisation de l’acte de vente avec transfert de propriété de l’immeuble à son profit, de rapporter la preuve de ses allégations et notamment du respect de ses engagements contractuels.

Qu’or force est de constater en premier lieu qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un accord intervenu entre les parties dans les conditions fixées par le jugement du 25 mai 2011, soit une levée de l’option d’achat assortie du règlement effectif à la société FRUCTICOMI « du prix convenu et de la somme de 327.929,18 euros, au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant la signification du présent jugement ». Le procès-verbal de difficultés dressé par le notaire démontre en effet que les parties ne sont pas parvenues à un accord concernant les modalités financières de la levée d’option.

QU’en deuxième lieu, le tribunal relève que faisant preuve d’une mauvaise foi manifeste, la SCI de FLORETTE n’a eu de cesse de voir fixer la somme due au crédit-bailleur à l’expiration du contrat à celle mentionnée dans le dispositif du jugement rendu le 25 mai 2011, soit 327.929,18 euros, alors qu’elle avait elle-même reconnu auparavant lui devoir an titre de l’arriéré de loyers celle de 369.547,79 euros. Raison pour Iaquelle, par jugement du 16 décembre 2011, la troisième chambre civile a remplacé la somme de 327.929,18 euros par celle de 369.547,79 euros, correspondant à l’offre faite par la SCI de FLORETTE de payer les loyers échus (« La somme de 327.929,18 euros correspondait aux loyers dus au 3 mars 2009 alors que la somme de 369.547,79 euros retenue par les motifs de la décision correspondait aux sommes dues au jour de la levée d’option que la SCI de FLORETTE proposait de payer dans ses conclusions signifiées le 13 juillet 2010 (…) Il convient donc de rectifier d’office le dispositif du jugement du 25 mai 2011 pour remplacer le nombre 327.929,18 par 369.547,79 »).

QU’enfin, s’agissant des obligations contractuelles pesant sur la SCI de FLORETTE, le tribunal rappelle qu’aux termes du contrat de crédit-bail immobilier signé le 18 septembre 1995 :

— selon l’article A.14.1 du contrat, le preneur « s’il souhaite donner suite à la présente promesse, devra en demander la réalisation par lettre recommandée avec avis de réception adressée au siège social du bailleur 9 mois au moins e 12 mois au plus avant la date prévue pour l’expiration crédit-bail. A défaut de demander cette réalisation dans ce délai, la présente promesse serait caduque, si bon semble au bailleur, et l’immeuble resterait la propriété du bailleur sans aucune indemnité »,

— selon l’article A.14:3 relatif aux conditions de réalisation de la vente, « la vente, si elle a lieu, interviendra aux conditions habituelles et de droit », la signature de l’acte authentique de vente devant intervenir au plus tard au jour de l’expiration du contrat de crédit-bail,

— selon l’article B.10, le prix de vente de l’immeuble à l’expiration du contrat est fixé à « un franc hors taxes, sous réserve des dispositions de l’article A.14.4 relatif au prix, ainsi rédigé :

« Le prix de vente à payer en exécution de la présente promesse est indiqué à l’article B.10. Ce prix sera indexé dans les mêmes proportions – et suivant les mêmes modalités que celles stipulées à l’article A.10.2.2.2. Il est expressément convenu que le prix de la vente ainsi déterminé forme avec les loyers dans l’esprit des parties un tout pour l’expression des conditions financières du présent contrat, et que, dans l’hypothèse où, pour quelques raison que ce soit, l’intégralité des sommes dues au bailleur ne lui aurait pas été versée à bonne date par le preneur ou les cessionnaires successifs, le prix de vente sus-visé serait majoré d’une somme permettant de restituer au contrat le rendement actuariel qui aurait résulté de l’application exacte des dispositions contractuelles, effet de l’indexation inclus ».

QU’en l’espèce, la SCI de FLORETTE soutient avoir levé la promesse par LRAR du 29 septembre 2009 pour le 19 septembre 2010, levée d’option qui n’a jamais été contestée par le crédit-bailleur de sorte qu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix rendant la vente parfaite dès la levée de l’option. Or elle ne rapporte pas la preuve que le prix de vente de l’immeuble, fixé à un franc hors taxes « sous réserve des dispositions de l’article A.14.4 », a été versé au crédit-bailleur, lequel a fait une juste application du contrat en rappelant que compte tenu du non-respect par le preneur de ses obligations financières, il y avait lieu de faire application de la majoration contractuelle du prix de vente telle que définie à l’article 14.4 ci-dessus rappelé.

QUE bien plus, il résulte du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire que la SCI de FLORETTE a soutenu ne devoir, en contrepartie du transfert de propriété de l’immeuble objet du contrat de crédit-bail, que la somme de 344.058,27 euros (soit 327.929,18 euros au titre de l’arriéré + 13.128,09 euros au titre des intérêts au taux légal arrêtés au 18 juillet 2011 + 3.000 euros d’article 700 + 1 euro au titre du prix de vente de l’immeuble), limitant ainsi délibérément la somme due par elle aux termes du dispositif du jugement du 25 mai 2011 sans hésiter à revenir sur ses propres écritures signifiées le 13 juillet 2010 dans lesquelles elle reconnaissait devoir la somme de 369.547,79 euros.

QU’or la société NATIXIS LEASE IMMO rappelle qu’à la date prévue pour la signature de l’acte de levée d’option soit juillet 2011, les arriérés de loyers et charges s’élevaient non pas à la somme de 327.929,18 euros mais à celle de 564.316,03 euros, outre une provision pour taxe foncière 2011 de 17.977,67 euros, soit un total de 582.293,70 euros réclamé par courriel du 6 avril 2011 adressé par son notaire à celui de la SCI de FLORETTE.

QU’il est ainsi démontré qu’aucun accord sur le prix n’est intervenu entre les parties, de sorte que la défenderesse est mal fondée à soutenir que la vente serait parfaite par l’effet de la levée de la promesse de vente réalisée par LRAR du 29 septembre 2009.

QUE par ailleurs, le tribunal relève que si la caducité de la promesse n’est pas intervenue du fait de la levée d’option régularisée conformément aux stipulations contractuelles, la SCI de FLORETTE ne démontre pas pour autant avoir rempli ses obligations contractuelles. Elle se contente en effet de rappeler que la société FRUCTICOMI a donné son accord pour différer l’acquisition de la clause résolutoire moyennant une levée effective de l’option d’achat et d’affirmer que « les sommes dues ont été réglées par la compagnie AXA », sans rapporter la preuve du règlement de l’arriéré de loyers s’élevant à 369.547,79 euros au jour de la levée d’option dans les conditions précisées par la décision du 25 mai 2011, soit un règlement effectif « du prix convenu et des sommes restant dues au crédit-bailleur au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant la signification du présent jugement » (page 8 de la décision).

QUE le tribunal constate en outre que la somme mise à la charge de la compagnie AXA au titre de la garantie pertes de loyers souscrite par la société FRUCTICOMI a été fixée à 327.929,18 euros par arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 avril 2013 et que son règlement, non contesté par le bailleur, est intervenu courant 2013, alors même que la clause résolutoire était acquise depuis le 5 avril 2009 selon les termes du jugement du 25 mai 2011 dont la SCI de FLORETTE n’a pas interjeté appel ; que dès lors, les effets du commandement de payer n’ont pas été « éteints par le paiement des sommes dues en vertu de cet acte d’exécution » comme le soutient la défenderesse.

QU’il est ainsi démontré qu’à la dette d’expiration du crédit-bail, les sommes dues par la SCI de FLORETTE n’avaient pas été versées au crédit-bailleur.

QU’alors que la charge de la .preuve du respect de ses engagements contractuels lui incombe, la SCI de FLORETTE se contente d’affirmer que « la levée de la promesse de vente est intervenue conformément aux clauses et conditions du contrat de crédit-bail et que la société NATIXIS avait accepté expressément cette levée de promesse de vente contre paiement des loyers arriérés », en feignant d’ignorer que le bailleur était fondé à réclamer une majoration du prix de vente pour manquements du preneur à ses obligations financières et sollicitait simplement l’application des stipulations contractuelles. Or faisant à nouveau preuve d’une mauvaise foi certaine, la défenderesse soutient simplement que la formule de l’article A.14.4 est obscure » et serait inapplicable au contrat faisant la loi des parties », sans autre explication.

QUE la SCI de FLORETTE est ainsi mal fondée à soutenir qu’elle serait devenue propriétaire de l’immeuble à compter du 19 septembre 2010, date de l’expiration du contrat de crédit-bail immobilier, pour solliciter la régularisation sous astreinte d’un acte authentique de vente, faute de rapporter la preuve d’un accord entre les parties sur le prix convenu et du respect de ses obligations contractuelles.

QUE par conséquent, il sera jugé que la levée de promesse de vente par lettre du 29 septembre 2009 n’a pu avoir pour effet le transfert de propriété revendiqué par le crédit-preneur au sens de l’article 1589 du code civil, alors que ce dernier n’était pas à jour de ses obligations financières et en l’absence d’accord sur le prix intervenu entre les-parties dans les conditions définies par le jugement définitif rendu le 25 mai 2011.

Qu’il sera ainsi fait droit à la demande de la société NATIXIS LEASE IMMO tendant à voir expulser la SCI de FLORETTE des locaux loués, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision » ;

1°/ ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les documents de la cause ; que pour tenir pour acquise l’application de la clause résolutoire revendiquée par la société Natixis, la cour d’appel a retenu que « e jugement du 25 mai 2011 dont il n’a pas été fait appel et qui dès lors a acquis force chose jugée, a dit que la clause résolutoire insérée au contrat de bail était acquise à effet du 5 avril 2009. L’expulsion du preneur, la SCI de Florette, a été prononcée » (arrêt, p. 12 § 1 et 2), ce dont elle a cru pouvoir déduire que « parce que le contrat de crédit-bail était résilié au 5 avril 2009, il ne pouvait y avoir levée d’option de la promesse de vente sauf de par la volonté commune des parties de passer outre le jugement en s’entendant sur le paiement des loyers arriérés et charges financières telles que listées au contrat de crédit-bail » (arrêt, p. 13 § 5) ; qu’en statuant ainsi, alors que le dispositif de ce jugement suspendait au contraire les effets de la clause résolutoire, en constatant « l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Fructicomi à compter du 5 avril 2009 et ordonn(ant) l’expulsion de la SCI de Florette et de tous occupants de son chef, à défaut de levée de l’option d’achat assortie du règlement effectif à la société Fructicomi du prix convenu et de la somme de 327 929,14 euros, au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant la signification du présent jugement » (jugement du 25 mai 2011, p. 9), la cour d’appel a violé l’article 1351 du code civil et dénaturé ledit jugement, en violation de l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

2) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige dont il est saisi ; que, dans ses écritures d’appel, la SCI de Florette faisait valoir que le jugement définitif du tribunal de grande instance de Pontoise du 25 mai 2011 prévoyait que la levée de l’option était acquise en contrepartie du paiement de la somme de 327 929,18 euros, outre le « prix convenu », et demandait en conséquence à la cour d’appel de fixer ce « prix convenu », au besoin en ordonnant une mesure d’expertise, en raison de « l’impossibilité d’établir un décompte contradictoire entre les parties » ; qu’elle demandait en outre à la cour d’appel de juger – et ce indépendamment de la question des effets de la levée de l’option d’achat du 29 septembre 2009 – que l’offre faite par elle le 5 juillet 2011 dans les conditions définies par le jugement définitif du 25 mai 2011 avait eu pour effet de lever l’option d’achat, et, partant, de transférer la propriété de l’immeuble à son profit (conclusions, p. 27 et 28) ; qu’en énonçant cependant, pour la débouter de ses demandes, « qu’il ne s’agit pas, au cas présent, de déterminer le prix lié à la levée d’option de la promesse de vente mais au contraire de dire si le premier juge a jugé ou pas à bon droit de ce que la lettre du 29 septembre 2009 avait eu ou non pour effet un transfert de propriété au bénéfice de la SCI de Florette » (arrêt, p. 13 § 1- 3), et en ne raisonnant ainsi qu’en considération de la première levée d’option du 29 septembre 2009 et non de celle du 5 juillet 2001, réalisée par l’exposante en exécution du jugement du 25 mai 2011, lequel constatait l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Fructicomi sauf levée d’option d’achat dans un délai de trois mois, la cour d’appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l’article 4 du code de procédure civile ;

3°/ ALORS QUE le contrat de crédit-bail immobilier constitue une opération indivisible ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble par celui qui s’oblige à faire des versements échelonnés sur la durée du contrat ; que les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que, tenu d’un devoir de coopération, le crédit-bailleur ayant déjà perçu la quasi-totalité des redevances dues, ne peut, afin de sortir à bon compte de la relation contractuelle et conserver sans bourse délier la propriété du bien, tirer prétexte d’un désaccord des parties sur le prix résiduel convenu pour empêcher la levée d’option d’achat dans les délais prescrits et permettre ainsi l’acquisition d’une clause résolutoire ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a elle-même constaté, d’une part, que la SCI de Florette avait toujours respecté ses engagements contractuels, et ce dès le 18 septembre 1995, mais qu’un sinistre était survenu le 3 mai 2005 dans l’immeuble donné en crédit-bail, ce qui l’avait rendu partiellement inutilisable, et, d’autre part, que ce n’était que le 3 avril 2013 – soit près de 8 ans après le sinistre – que l’assureur avait été condamné au titre de sa garantie « pertes de loyers » (arrêt, p. 2) ; qu’elle a relevé par ailleurs que les parties s’étaient opposées sur la notion de « prix convenu » mentionnée dans le jugement – devenu définitif – du 25 mai 2011 du tribunal de grande instance de Pontoise, ce qui avait eu pour conséquence de d’empêcher la levée de l’option dans les délais prescrits (jugement, p. 11 § 5) ; que l’exposante faisait expressément valoir que plutôt que de se rapprocher d’elle pour trouver une solution, la société Natixis avait préféré, au mépris de son devoir de coopération contractuelle, saisir le juge et invoquer la caducité de la promesse de vente (conclusions, p. 20, 23 et 24) ; qu’en retenant que le transfert de propriété n’aurait pas eu lieu, faute de levée d’option régulière dans les conditions du jugement du 25 mai 2011, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si compte-tenu, d’une part, des circonstances exceptionnelles tenant à l’existence d’un sinistre et au refus de l’assureur de garantir la perte de loyers, et d’autre part, du fait que c’était la société Natixis qui, en désaccord avec l’offre de paiement faite par la SCI de Florette le 5 juillet 2011, avait contesté la notion de « prix convenu », ce qui avait eu pour effet de provoquer l’expiration du délai de levée de l’option, la société Natixis ne pouvait, sans manquer à son obligation de bonne foi, invoquer la caducité de la promesse, et partant, l’acquisition de la clause résolutoire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1134, alinéa 3, du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article L. 313-7 du code monétaire et financier ;

4°/ ALORS QUE ne constitue pas un manquement à la bonne foi le fait, pour le bénéficiaire d’une promesse de vente, de faire une offre dans les conditions exactes d’un jugement, quand bien même celui-ci aurait-il été rectifié par la suite ; qu’en relevant, par motifs éventuellement adoptés, que la société de Florette aurait fait « preuve d’une mauvaise foi manifeste en limitant (

) délibérément la somme due par elle aux termes du dispositif du jugement du 25 mai 2011 sans hésiter à revenir sur ses propres écritures signifiées le 13 juillet 2010 dans lesquelles elle reconnaissait devoir la somme de 369.547,79 euros » (jugement, p. 11 § 2), la cour d’appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, et violé les articles 1351, ensemble 1134 alinéa 3 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

5) ALORS QUE pour qu’une vente soit parfaite, le prix doit être déterminé ou déterminable ; que le prix est déterminable lorsqu’il peut être déterminé en vertu des clauses du contrat, par voie de relation avec des éléments qui ne dépendent plus ni de l’une ni de l’autre des parties ; qu’il résulte des propres constatations de la cour d’appel que « l’acquisition de l’immeuble par le preneur suppose le paiement d’un prix dont les modalités de calcul sont précisées à l’article A14.4 (du contrat de créditbail) » (arrêt, p. 13, in fine), qu’il s’ensuit nécessairement que le prix litigieux de la levée d’option était déterminé, ou, à tout le moins, déterminable ; qu’en retenant, pour considérer que la société de Florette n’aurait pas valablement levé l’option d’achat, malgré le fait qu’elle avait accepté la levée d’option dans le délai fixé par le jugement du 25 mai 2011, « qu’il n’y avait pas, d’accord sur le prix de vente de l’immeuble de sorte que la SCI de Florette est mal fondée à soutenir le transfert de propriété de l’immeuble donné à bail » (arrêt, p. 14 § 7), la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1583 et 1591 du code civil ;

6) ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les documents de la cause ; que pour décider que la société de Florette « n’était pas à jour de ses obligations financières » au moment de la levée de l’option, la cour d’appel a relevé péremptoirement – suivant en cela les affirmations fallacieuses de la société Natixis (conclusions, p. 11, dernier §) -, que la cour d’appel de Paris aurait, par arrêt du 3 avril 2013, condamné la société Axa à payer au crédit-bailleur un montant de 327 929,18 euros, soit 50% des arriérés de loyer, de sorte que la crédit-preneuse serait restée redevable des 50% non couverts par l’assureur (arrêt, p. 14, § 9) ; qu’en statuant ainsi, alors que l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 avril 2013 se bornait à constater que les locaux ayant été rendus partiellement inexploitables depuis le sinistre, le sous locataire avait bénéficié, par décision de justice, d’une suspension de paiement de 50% des loyers, et condamnait en conséquence l’assureur à payer au crédit-bailleur la somme de 327 929,18 euros au titre de la garantie des loyers impayés (arrêt du 3 avril 2013, p. 5, in fine), la cour d’appel a dénaturé l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 3 avril 2013, en méconnaissance de l’obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

7) ALORS QUE tenu de motiver sa décision, le juge du fond doit se livrer à un examen effectif des moyens, arguments et offres de preuve des parties ; que les juges ne peuvent statuer par une apparence de motivation de nature à créer un doute sérieux sur leur impartialité ; qu’en l’espèce, pour juger que la société de Florette n’aurait pas satisfait aux engagements du contrat de crédit-bail immobilier, la cour d’appel, s’est bornée à reproduire les chiffres – au demeurant erronés – avancés par la société Natixis dans ses conclusions d’appel ; qu’elle a ainsi énoncé à tort que la condamnation de la société Axa à payer un montant de 327 929,18 euros équivaudrait à 50% des arriérés de loyer, « de sorte que le preneur restait redevable des 50% non payés » (arrêt, p. 14, § 9) ; qu’elle a par ailleurs affirmé péremptoirement, reproduisant ici encore les chiffres de la société Natixis (conclusions, p. 5 § 1), que « les sommes restant dues par la SCI de Florette s’élèvent à 564 316,03 euros outre la taxe foncière pour 17 977,67 euros et les intérêts de retard provisionnés à la somme de 30 000 euros » (arrêt, p. 14 § 4) ; qu’en statuant ainsi par des motifs péremptoires, sans, au surplus, viser aucun élément de preuve établissant qu’elle aurait effectivement examiné ce point essentiel du litige, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile, ensemble l’article 6 de la convention européenne des droits de l’homme ;