R.G : 15/00857

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 06 janvier 2015

RG : 08/09549

XXX

Y

C/

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 10 Mai 2016

APPELANT :

M. X Y

ne lé 15 Séptembre 1984 à XXX

XXX

69800 SAINT-PRIEST

Représenté par M^e Yves SAUVAYRE, avocat au barreau de LYON

INTIME :

M. GHamed Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Paul-C DAMET, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Octobre 2015

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Mars 2016

Date de mise à disposition : 10 Mai 2016

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— C D, conseiller

assistés pendant les débats de Emanuela MAUREL, greffier

A l’audience, C D a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Emanuela MAUREL, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

M. GHamed Z est devenu titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux à usage d’épicerie boucherie alimentation générale, dépôt de pain.

M. GHamed Z a adjoint aux activités autorisées, celle de bazar et de vente sur les marchés.

M. X Y a signifié à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par actes des 24 et 25 juin 2008, M. Z a assigné M. Y aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation devant le tribunal de grande instance de Lyon, qui avant dire droit a ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 10 mars 2011.

M. Z a restitué les lieux le 30 novembre 2012.

Au vu de ce rapport, M. Z a sollicité la condamnation de M. Y à lui payer une somme de 68 500 € au titre de l’indemnité d’éviction et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 4'650'euros par an.

Il a sollicité par ailleurs le remboursement de l’indemnité d’occupation indûment payée pour le mois de décembre 2012.

M. Y a conclu à la minoration des indemnités sollicités.

Par jugement du 6 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Lyon a':

— condamné M. Y à payer à M. Z la somme de 50'340 € à titre d’indemnité d’éviction, la somme de 348,75 € au titre du trop perçu pour le quatrième trimestre 2012, et la somme de 2'500'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixé l’indemnité d’occupation due à la somme de 4 650 € par mois.

M. Y a relevé appel de ce jugement.

Il demande à la cour':

— de dire et juger que l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre M. Z ne peut être que symbolique,

— de fixer à compter du 1^er juillet 2010, l’indemnité d’occupation à la somme de 5170,98 €,

— de condamner M. Z à payer à M. Y la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Il soutient :

— qu’il n’y a pas lieu de retenir les éléments financiers correspondant à l’activité «bazar», ni à celle correspondant aux activités de vente sur les marchés, non prévues au contrat,

— que le maintien de l’activité n’a aucune importance pour M. Z dont le commerce est fermé depuis 2 ans,

— que le local est aujourd’hui dévasté du fait de M. Z, alors que celui-ci était adapté à l’activité lorsque M. Z l’avait acquis,

— que dans le cadre d’une précédent expertise diligentée pour la fixation du prix du bail, l’expert avait fixé la valeur locative compte tenu du caractère très médiocre des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité,

— que M. Z avait alors accepté la décision de la cour du 30 juin 2006, sur le montant du loyer,

— qu’il n’y a pas lieu de retenir un abattement en raison des désordres existants,

— qu’il n’y a pas lieu de retenir non plus un abattement de précarité le refus de renouvellement n’ayant aucunement perturbé M. Z,

— que l’expert n’a pas opéré de ventilation entre les activités autorisées et les autres,

— que les frais de réinstallation sont exagérés et il conviendra que la réinstallation soit effective,

— que les frais de licenciement et de publicité doivent être pris en compte sur justificatifs qui font défaut en l’espèce,

— que les frais de remploi ne sont pas dus lorsque le locataire ne se réinstalle pas ou lorsqu’il cesse son activité.

M. Z demande à la cour':

— de confirmer purement et simplement le jugement rendu en ce qu’il a condamné M. X Y à lui payer les sommes suivantes :

—  50 340 € à titre d’indemnité d’éviction,

—  348,75 € au titre de l’indemnité d’occupation trop perçue pour le 4 ème trimestre 2012,

—  2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit que les intérêts au taux légal qui courront sur le montant de l’indemnité d’éviction à compter de la date du jugement soit le 6 avril 2015, seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— fixé l’indemnité d’occupation due à compter du 1 er juillet 2010 à la somme de 4 650 € par an,

Et y ajoutant en cause d’appel,

— de condamner M. X Y à lui payer de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner en tous les dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise, distraits au profit de Maître P.M. Damet, avocat sur son affirmation de droit.

MOTIFS

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce:

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.

Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.»

En l’espèce, l’expert a relevé :

— que le local est situé à Vénissieux, secteur de la nouvelle gare, dont l’activité est réduite,

— que la clientèle est populaire,

— qu’il comporte un local commercial de 47,77m2 et un logement de même superficie, inhabitable,

— que l’entretien est médiocre, et nécessite une réfection, tant de la toiture que du ravalement,

— que M. Z a acquis le fonds de commerce moyennant un prix de 6 000 € le 18 septembre 2003, dont 5 500 € au titre des éléments incorporels et 500 € au titre du matériel, mobilier et agencement,

— que les chiffres d’affaires ressortent à :

—  2007 : 173 676 €, dont magasin 130 256 € marchés 43 419 €

—  2008: 191 147 € , dont magasin 143 360 € marchés 47 787 €

—  2009: 166 694 € , dont magasin 130 256 € marchés 46 419 €

— que la part des marchés représente environ 25 % de l’activité,

— que M. Z employait 4 salariés à temps partiel en 2008 et 2009,

— que les bénéfices se sont élevés :

—  2007 : – 10 761 €

—  2008 : 2 740 €

—  2009 : 6 510 €

— que l’activité a pu également se maintenir en développant des activités connexes relevant plutôt du secteur bazar,

— qu’il convient de retenir une valeur du fonds de commerce d’un montant égal à 30 % du chiffre d’affaire, soit 54 000 €,

— que les frais normaux de déménagement peuvent être fixés à 800 € HT, les frais de réinstallation à 6 000 € HT, le trouble de l’exploitation à 600 €, les frais de publicité légale et conventionnelle à 1 700 €, l’indemnité de remploi à 5 400 €, que les indemnités de licenciement à 253 € ,

— que les possibilités de réinstallation à proximité sont peut être possibles près des quelques commerces existants si ces derniers sont mis en vente,

— mais que la probabilité reste incertaine en l’absence d’offre exprimée.

Au vu de ces éléments, il convient d’évaluer l’indemnité d’éviction au regard d’une perte du fonds de commerce et d’une impossibilité de réinstallation de M. Z.

Sur la valeur du fonds de commerce

Le tribunal a retenu à juste titre qu’il n’y avait pas lieu de retenir l’activité vente sur les marchés, non prévue au bail.

En revanche, le tribunal a retenu la partie du chiffre d’affaire correspondant à l’activité Bazar, non autorisée au bail, dès lors que l’activité boucherie a été abandonnée en raison de la vétusté des locaux imputable au bailleur du fait des travaux de réparation lui incombant et que l’activité bazar a été développée pour pallier cette suppression d’activité.

Or, le bailleur n’est tenu de régler une indemnité d’éviction calculée que sur la seule activité autorisée par le bail, d’autant qu’en l’espèce, par un courrier du 1 er septembre 2003, M. Y s’était expressément opposé à l’extension « bazar» sollicitée par M. Z et que d’autre part, ce dernier ne justifie d’aucune pièce mettant en demeure le propriétaire d’entreprendre les travaux qui lui incomberaient et l’avisant de son impossibilité d’exercer l’activité «boucherie».

Au vu des éléments produits et notamment au vu des commentaires de l’expert desquelles il résulte que la part «bazar»a permis le maintien de l’activité et qu’elle est donc importante, il convient de retenir sur le chiffre d’affaire correspondant à la part magasin, une proportion de 50%.

Ainsi, il sera retenu 50% du montant fixé par le tribunal soit :19 200 €

Sur les frais de déménagement

Ces frais seront évalués à 800 € selon l’estimation de l’expert.

Sur les frais de réinstallation et de remploi

Ces frais ne peuvent être admis, vu la perte du fonds de commerce indemnisée en tant que telle et l’absence de possibilité de réinstallation.

Sur les frais de publicité

Ils seront limités à hauteur de 800 €, compte-tenu de l’absence de réinstallation.

Sur le trouble de jouissance

Il correspond à la perte de revenus qui précède la cessation de l’exploitation.

Elle peut être fixée à 600 €, selon l’estimation de l’expert.

Sur les frais de licenciement

L’indemnisation de ce poste de préjudice particulier n’intervient que sur justificatifs qui font défaut en l’espèce. Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Par arrêt du 29 juin 2006, la cour d’appel de Lyon a fixé le loyer du bail renouvelé à 3 658,78 € à compter du 8 février 1998.

Cette valeur a été fixée compte-tenu du « caractère très médiocre tant des caractéristiques des locaux que des facteurs locaux de commercialité».

En fonction de l’indice du coût de la construction le loyer envisageable est de 5 170,98 € au 1^er juillet 2010.

Il convient dès lors de retenir cette valeur, sans qu’il y ait lieu de « déprécier» ce montant en raison de la vétusté déjà prise en compte pour la fixation du loyer en 2006.

D’autre part, compte- tenu de la nature de l’activité de «petit commerce de quartier» ayant une clientèle « fidèle» ainsi que cela est indiqué par M. Z, la précarité de la situation résultant du congé avec refus de renouvellement n’a pas lieu d’être prise en compte, compte tenu de l’absence d’incidence.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, soit 5 170,98 € .

M. Z ne justifie pas d’un trop versé au titre du dernier trimestre 2012, au vu du montant de l’indemnité retenu par la cour.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour,

réformant le jugement entrepris et statuant de nouveau,

— Fixe l’indemnité d’éviction due par le bailleur au locataire sortant à 21 400 €, et condamne M. X Y à payer cette somme à M. GHamed Z avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance et qui seront capitalisés conformément à l’article 1154 du code civil,

— Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire à compter du 1^er juillet 2010 jusqu’à la restitution des lieux à la somme de 5 170,98 € par an, et condamne M. GHamed Z à payer cette somme à M. X Y,

— Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

— Condamne M. X Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise, distraits au profit de Maître P.M. Damet, avocat sur son affirmation de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT