COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2012

(Rédacteur : Madame Caroline Faure, Vice-président placé,)

IT

N° de rôle : 10/07375

SAS IMMOCHAN FRANCE

c/

SAS MILLE AMIS

SAS ANIMALIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 02 décembre 2010 (R.G. 09/03332) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 13 décembre 2010

APPELANTE :

SAS IMMOCHAN FRANCE, agissant en la personne de son représentant

légal domicilié en cette qualité au siège social rue du Maréchal de Lattre de Tassigny BP 159 59964 CROIX

représentée par la SCP ARSENE-HENRY Corine LANCON Pierre avocats au barreau de BORDEAUX assistée de Maître BOURU de la SCP CABINET LEXIA, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SAS MILLE AMIS prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est les Noëls-XXX

SAS ANIMALIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social XXX

représentées par Maître Michèle BAUER, avocat au barreau de BORDEAUX assistées de Maître GOURDAULT-MONTAGNE avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 19 juin 2012 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline Faure, Vice-président placé, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François BANCAL, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Christine ROUGER, Conseiller,

Madame Caroline FAURE, Vice-Président placé ,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé Goudot

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 juin 1997 à effet au 15 novembre 1996, la société Berri aux droits de laquelle se trouve la société Immochan France a consenti un bail commercial à la société Mille Amis sur des locaux commerciaux d’une surface de 1.440 m² situés dans le centre commercial Auchan de Bouliac (33) pour une durée de dix années.

Depuis le 1^er janvier 2003, la société Animalis exploite dans les lieux en qualité de locataire gérant un fonds de commerce d’animalerie.

Le 14 novembre 2006, la société Immochan France a notifié à la société Mille Amis un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 12 mai 2006, la société Immochan France a assigné son locataire-gérant devant le juge des référés aux fins de désignation d’un expert pour évaluer l’indemnité d’éviction. Le preneur est intervenu volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 3 mars 2008, monsieur X a été désigné comme expert. Il a déposé son rapport le 21 janvier 2009.

Par acte d’huissier du 17 mars 2009, la société Mille Amis et la société Animalis ont assigné devant le Tribunal de grande instance de Bordeaux la société Immochan France en paiement de l’indemnité d’éviction, fixation de l’indemnité d’occupation et remboursement d’un trop perçu.

Par jugement du 2 décembre 2010, le Tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— fixé à 1.078.003 € HT l’indemnité d’éviction due par la société Immochan France à la société Mille Amis,

— dit qu’en application des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce, le locataire commercial a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,

— fixé à la somme de 118.000 € HT et hors charges l’indemnité d’occupation annuelle due par la société Mille Amis à la société Immochan France à compter du 15 novembre 2006,

— condamné la société Immochan France à rembourser à la société Mille Amis la somme provisionnelle de 80.371,67 € HT et hors charges au titre du trop perçu arrêté au 01/03/2009,

— constaté que la somme provisionnelle allouée à ce titre à la société Mille Amis par le Juge de la mise en état par ordonnance du 11 mars 2000 qui couvre une période plus étendue dépasse cette somme,

— condamné la société Immochan France à payer aux sociétés Mille Amis et Animalis la somme globale de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Immochan France a interjeté appel le 13 décembre 2010.

Les conclusions de la société Immochan France du 13 avril 2011 tendent à:

au visa de l’article L 145-14 du code de commerce,

— voir réformer le jugement déféré,

— constatant que la société Animalis a une activité purement financière ayant pour objet d’encaisser des redevances de location gérance, constatant que seule la méthode dite de capitalisation peut être dès lors retenue, voir fixer l’indemnité à la somme de 500.000 €,

— constatant l’absence de tout élément probant ayant permis de fixer l’indemnité d’occupation qui doit l’être en fonction des baux comparatifs, voir désigner tel expert qu’il plaira avec l’obligation de déposer un pré-rapport et de livrer les bases d’évaluation,

— voir condamner les intimés au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les conclusions de la SAS Mille Amis et de la SAS Animalis du 26 juillet 2011 tendent à :

— voir déclarer la société Mille Amis recevable et bien fondée en ses prétentions,

— voir prendre acte de la présence de la société Animalis par cohérence avec les précédentes instances,

— voir confirmer le jugement déféré,

— voir fixer à la somme de 1.078.003 € HT l’indemnité d’éviction que la société Immochan France devra payer à la société Mille Amis,

— voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Mille Amis à la société Immochan France à 118.000 € HT et hors charges à compter du 15 novembre 2006, date d’effet du congé,

— voir condamner la société Immochan France à restituer à la société Mille Amis la somme de 170.111,99 € HT, correspondant au trop-perçu par le bailleur, arrêté au 31 juillet 2011,

— voir rappeler que la société Mille Amis bénéficie du maintien dans les lieux dans l’attente du paiement effectif de l’indemnité d’éviction,

statuant à nouveau :

— voir condamner la société Immochan France à payer à la société Mille Amis la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts , pour procédure abusive,

— voir condamner la société Immochan France à payer à la société Mille Amis la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 5 juin 2012.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction :

L’expert judiciaire monsieur Y X a déposé un rapport définitif après avoir recueilli les observations des parties et a évalué l’indemnité d’éviction selon trois méthodes :

1)indemnité d’éviction en fonction de la redevance de la gérance :

indemnité principale : 467.920 €

Indemnité de remploi : 45.462 €

soit un total de 513.362 €

2) indemnité d’éviction sous l’angle de la réinstallation :

éménagement et réaménagement

sous réserve de la clause d’accession : 756 463 €

Trouble commercial 124 538 €

XXX

Double loyer 12 756 €

Frais administratifs 3 000 €

soit un total de 899.757 €

3) indemnité d’éviction au cas de cessation d’activité : rachat du fonds

Valorisation du fonds de commerce 867 832 €

Indemnité de remploi 85 633 €

Trouble commercial 124 538 €

Indemnités sociales 71 636 €

soit un total de 1.149.639 €.

Lorsque le fonds est exploité sous forme de location-gérance, l’indemnité d’éviction est calculée en fonction du chiffre d’affaires ou des résultats réalisés par le locataire-gérant. Ce n’est que dans l’hypothèse où il est considéré que le fonds de commerce constitue exclusivement un placement financier que l’indemnité d’éviction est fixée par capitalisation de la redevance annuelle payée par le locataire-gérant.

En l’espèce, la société Immochan France, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas que le fonds de commerce exploité par la société Animalis constitue uniquement un placement financier pour la société Mille Amis.

En conséquence, le calcul par capitalisation de la redevance doit être écarté.

Aucun transfert du fonds n’est démontré et il n’est pas démontré que celui-ci est envisagé. Il y a donc lieu de retenir en conséquence la méthode de calcul par rachat du fonds qui se fonde sur le chiffre d’affaires du locataire-gérant. Le taux de 50% pris en considération après observations des parties, compte tenu de la nature de l’activité d’animalerie doit être appliqué. La valorisation du fonds de commerce doit donc être estimée à 867.832 €. L’indemnité de remploi estimée par l’expert judiciaire à la somme de 85.633 € correspond au préjudice subi par la nécessité d’engager des frais pour acquérir un nouveau fonds, tels des frais d’actes et des taxes.

Or il convient de rappeler que l’exploitation du fonds se fait sous la forme d’une location-gérance et que le locataire principal est indemnisé de la perte du fonds sans l’hypothèse d’une réinstallation. En conséquence, l’indemnité de remploi n’est pas due.

Le tribunal a écarté les indemnités sociales ce qui est accepté par la société Mille Amis, dès lors que ce préjudice n’est pas avéré.

L’expert a estimé à un mois de chiffre d’affaires le trouble commercial soit 124.538 €. Or, il y a lieu de relever que l’indemnité d’éviction est calculée ici en l’absence de transfert du fonds dans le cadre de la perte du fonds. À défaut de production du contrat de location-gérance révélant le paiement d’une indemnité par la société Mille Amis à son locataire-gérant la société Animalis, le trouble commercial de la société Mille Amis qui n’est pas exploitante, n’est pas avéré.

Le préjudice de la société Mille Amis se limite donc à la valorisation du fonds de commerce et l’indemnité d’éviction doit être fixée à la somme de 867.832 €.

Le jugement sera donc réformé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’indemnité d’occupation a été fixée par l’expert à la somme de 118.000 € HT au regard des prix pratiqués dans le secteur. L’expert ne détaille pas ces termes de comparaison. La société Immochan France ne peut exiger une mesure d’expertise pour le calcul de cette indemnité puisqu’elle ne démontre pas que l’indemnité d’occupation ne correspond pas aux prix pratiqués dans le secteur. La proposition de l’expert retenue par le tribunal sera donc fixée à la somme de 118.000 € HT à compter du 15 novembre 2006. Le jugement sera confirmé sur ce point.

La restitution du trop perçu d’indemnités d’occupation sera donc confirmée et actualisée au 31 juillet 2011 à la somme de 170.111,99 € HT.

La société Mille Amis ne démontre pas l’existence d’une faute ni un abus dans l’exercice de l’appel par la société Immochan France alors que, en outre, le jugement est partiellement réformé.

L’équité commande d’allouer à la société Mille Amis une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme partiellement le jugement déféré en ce que le tribunal a fixé l’indemnité d’éviction due par la société Immochan France à la société Mille Amis à la somme de 1.078.003 €,

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 867.832 € HT l’indemnité d’éviction due par la société Immochan France à la société Mille Amis,

Le confirme pour le surplus, sauf à actualiser le remboursement du trop perçu à la somme de 170.111,99 € HT au 31 juillet 2011,

Y ajoutant :

Déboute la société Mille Amis de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la société Immochan France à payer à la société Mille Amis la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Immochan France aux dépens dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Jean-François Bancal, conseiller faisant fonction de président et par Hervé Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.