RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° 1979/13 DU 16 OCTOBRE 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/02865

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance d’EPINAL, R. G. n° 07/00842, en date du 19 novembre 2009,

APPELANTS :

S. C.I. B. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux pour ce, domiciliés audit siège., demeurant 9 Rue du Pot à l’Oiseau – 88390 LES FORGES

représentée par la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON GERARD, avocat au barreau de NANCY

Monsieur Daniel B. , demeurantXXXà l’Oiseau – 88390 LES FORGES

représenté par la SCP LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON, avocat au barreau de NANCY

S. A.R. L. RESTAURANT B. C.D. E. agissant poursuites et diligences de son Gérant et de tous représentants légaux pour ce domiciliés audit siège, demeurant 9 Rue du Pot à l’Oiseau – 88390 LES FORGES

représentée par la SCP LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON, avocat au barreau de NANCY

Madame Evelyne M. épouse B. – née le 04 Juin 1964 à EPINAL (88000), demeurant 4 Cemin d’Uzéfaing – 88000 EPINAL

représentée par la SCP LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur Dany G. – né le 13 Juillet 1963 à EPINAL (88000), demeurantXXX

représenté par M^e Catherine BOYE NICOLAS, avocat au barreau de NANCY

Madame Anne V. épouse G. – née le 23 Mars 1963 à Raon l’étape (88110), demeurantXXX

représentée par M^e Catherine BOYE NICOLAS, avocat au barreau de NANCY

Maître Jacques RENARD, demeurant 17 rue François de Neufchateau – BP 3 – 88001 EPINAL CEDEX

représenté par M^e Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY, substitué par M^e AmandineTHIRY, avocat au barreau de NANCY

S. C.I. LES PAPELIERS prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siège., demeurant 37 Rue Victor Hugo – 88500 DOMVALLIER

représentée par la SCP VASSEUR PETIT RIOU, avocat au barreau de NANCY, substituée par M^e Olivier COUSIN, avocat au barreau d’EPINAL

Maître Daniel BAZELAIRE, demeurant Résidence les Cordeliers – Place Jeanne d’Arc – BP 55 – - 88502 MIRECOURT CEDEX

représenté par la SCP MILLOT LOGIER ET FONTAINE, avocat au barreau de NANCY, substituée par M^e Laure DESFORGES, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Juin 2013, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Christian MALHERBE, Président de Chambre,

Monsieur Dominique BRUNEAU, Conseiller, qui a fait le rapport,

Madame Anne Geneviève THOMAS, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, Madame Soline SERRI , lors des débats ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2013, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Le 18 Septembre 2013, date indiquée à l’issue des débats, le délibéré a été prorogé au 16 Octobre 2013

ARRÊT : Contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Octobre 2013, par Madame Juliette JACQUOT, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Dominique BRUNEAU, Conseiller, le Président de chambre empêché et par Madame Juliette JACQUOT, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE.

Les époux L. ont fait construire en 1972 à Epinal un immeuble aux fins d’exploiter un fonds de commerce de restauration sous l’enseigne Les Papeliers , cet ensemble , cadastré parcelle 115 et parcelle 116, a fait l’objet de travaux d’extension en 1973 , puis de 1986 à 1988

Par acte reçu le 31 octobre 2000 par maître Jacques Renard , notaire à Epinal , les époux L. et leur fils, nu – propriétaire des murs, ont cédé le fonds de commerce à monsieur Daniel B. , auquel a été substituée la Sarl Restaurant BCDE .

Par acte du même jour reçu par maître Louis A. , notaire à Mirecourt , les époux L. ont vendu l’immeuble à la SCI Les Papeliers, représentée par messieurs Jacques Renard et Romain D. , co gérants de ladite société.

Par acte du même jour reçu par maître Daniel Bazelaire , notaire à Mirecourt , la SCI Les Papeliers a donné à bail à la Sarl Restaurant BCDE l’immeuble dans lequel était exploité le fonds ; cet acte comprenait une promesse de vente des murs au profit de monsieur B. , réalisable au plus tard le 5 janvier 2004 .

Monsieur B. ayant levé l’option et la SCI Les Papeliers ayant refusé de régulariser la vente, la SCI B. a saisi le tribunal de grande instance d’Epinal qui, par jugement du 21 février 2003, a jugé la vente parfaite au 9 octobre 2002 et a ordonné à la SCI Les Papeliers de signer l’acte authentique ; cette vente a été reçue la 1° mars 2003 par maître Teysseire , notaire à Thaon Les Vosges .

Par acte sous seings privés du 2 septembre 2005 , la Sarl BCDE a cédé le fonds de commerce à monsieur Dany G. , cet acte comprenant une promesse réciproque de vente et d’acheter l’immeuble ; a cette occasion , un avenant a augmenté le montant du loyer de l’immeuble .

Un compromis de vente portant sur l’immeuble commercial a été signé le 19 février 2007 entre la SCI B. et monsieur Dany G. , ce compromis prévoyant entre autres conditions suspensives la production du permis de construite concernant l’immeuble , ou d’une régularisation demandée par le notaire ; la commune d’Epinal a indiqué qu’il n’existait aucun permis de construire pour l’extension de la construction , soit une surface de 1097 m² .

Par ordonnance du 14 novembre 2007 , le juge des référés du tribunal de grande instance d’Epinal a constaté la résiliation du bail commercial en date du 27 août 2007 .

Par acte d’huissier du 10 mai 2007 , monsieur Dany G. et son épouse madame Anne V. ont fait citer la Sarl Restaurant BCDE , la SCI B. et monsieur Daniel B. aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du fonds de commerce , et subsidiairement de voir prononcer la résolution de cette vente , et de condamner les défendeurs à les indemniser de leur préjudice .

Par ailleurs , par acte d’huissier des 15 et 25 mai 2007 , la SCI B. a fait citer la SCI Les Papeliers et maître Daniel Bazelaire aux fins de résolution de vente et d’indemnisation du préjudice subi .

La société Caisse de Crédit Mutuel Centre Vosges est intervenue volontairement à l’instance .

Par jugement du 19 novembre 2009 , le tribunal de grande instance d’Epinal a notamment :

— mis hors de cause monsieur Daniel B. ;

— prononcé la nullité de la vente du fonds de commerce dénommé Restaurant Les Papeliers intervenue le 2 septembre 2005 entre la Sarl Restaurant BCDE et monsieur et madame G. au motif de l’erreur sur la surface , et condamné la société à leur verser la somme de 200 000 euros correspondant au prix de vente , outre intérêts capitalisés et frais ;

— débouté les époux G. de leurs demandes indemnitaires supplémentaires faute d’une démonstration du préjudice qu’ils auraient subi ;

— sur demande reconventionnelle , condamné monsieur Dany G. à verser à la SCI B. la somme de 18 000 euros au titre des loyers commerciaux échus au 27 août 2007 , et débouté la SCI B. de ses demandes au titre des réparations locatives et du détournement de matériel, faute de démonstration de ces points ;

— dit irrecevable la demande de la SCI B. tendant à la résolution de la vente intervenue le 1° mars 2003 par laquelle la SCI Les Papeliers a cédé l’immeuble à défaut d’avoir publié l’acte introductif d’instance , débouté la SCI B. de ses demandes en remboursement du prix de vente et de sa demande en dommages et intérêts dirigées contre la SCI Les Papeliers , ainsi que de ses demandes en garantie dirigées contre maître Bazelaire .

Par ailleurs , par acte d’huissier du 12 octobre 2010 , la SCI B. , monsieur Daniel B. , madame Evelyne B. et la Sarl Restaurant BCDE ont fait citer maître Jacques Renard devant le tribunal de grande instance d’Epinal aux fins de voir constater que celui ci avait commis des fautes en ne révélant pas sa présence dans la SCI Les Papeliers et en ayant commis des faux en faisant recevoir par un confrère un acte qu’il avait lui même rédigé .

Par décision du 4 juillet 2011 , la juridiction a constaté la connexité avec l’affaire portée devant la cour et renvoyé l’affaire devant celle ci pour qu’elle soit jointe à l’instance en appel.

La SCI B. , monsieur Daniel B. et la Sarl Restaurant BCDE ont déclarer interjeté appel de cette décision .

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES.

Aux termes de leurs conclusions du 4 février 2013 , la SCI B. , monsieur Daniel B. , madame Evelyne B. et la Sarl Restaurant BCDE exposent que c’est à juste titre que le tribunal a prononcé la nullité de la vente du fonds de commerce , mais que les époux G. ont laissé disparaître ce fonds , et que la restitution en nature n’est plus aujourd’hui possible en raison de leurs fautes .

En deuxième lieu , les appelants soutiennent que c’est à juste titre que les époux G. ont été condamnés à leur payer le montant des loyers dûs , mais que la somme à ce titre s’établit à 33 200 euros ; qu’en revanche , il est établi que les époux G. ont reçu les locaux en bon état et les ont restitués endommagés ; qu’ils doivent à ce titre la somme de 85 694 , 17 euros .

En troisième lieu , les appelants soutiennent que d’une part la demande d’annulation de la vente de l’immeuble entre la SCI Les Papeliers et la SCI B. est recevable dans la mesure où le défaut de publication de l’assignation est susceptible d’être régularisé jusqu’à la clôture des débats en appel , et que cette régularisation a été effectuée ; que d’autre part la SCI Les Papeliers ne peut soutenir que la vente a fait l’objet d’une décision passée en force de chose jugée , alors que cette décision ne statuait que sur le caractère forcé de la vente et non sur la vente elle même ; que l’erreur sur la substance dont ont été victimes les acquéreurs est établie dans la mesure où il n’est pas contestable que l’immeuble a été partiellement construit sans autorisation ; que ce vice est antérieur à la vente et entraîne de très graves conséquences , ce d’autant que la situation ne peut être régularisée ; que de plus l’alimentation en eau du restaurant ne correspond pas aux normes en vigueur à l’époque de sa réalisation ni aux normes actuelles, ce qui constitue une cause d’erreur que monsieur B. ne pouvait connaître avant l’acquisition ; que la clause de style selon laquelle l’acquéreur prend les locaux dans l’état où ils se trouvent insérée dans le bail commercial ne peut s’appliquer à la vente de l’immeuble ; que par ailleurs , maître Renard , par ailleurs gérant de la SCI Les Papeliers , ne pouvait ignorer que le plan cadastral ne comprenait pas la totalité des immeubles existants ; que cette attitude constitue un dol ; que la vente de l’immeuble entre la SCI Les Papeliers et la SCI B. doit être annulée , et la SCI B. est fondée à réclamer en réparation de son préjudice la somme de 488 628 , 47 euros , et monsieur B. la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral .

Par ailleurs , les appelants soutiennent à titre subsidiaire que le défaut de permis de construire constitue un défaut de délivrance conforme qui doit conduire à la résolution de la vente .

Les appelants soutiennent encore que maîtres Bazelaire et Renard ont commis des fautes qui engagent leur responsabilité ; qu’en effet maître Bazelaire n’a manifestement pas porté une attention suffisante aux documents d’urbanisme concernant la surface exacte des bâtiments , et a manqué à son devoir de conseil ; que le fait que les prescriptions administratives soient acquises ne permet pas une totale régularisation de la situation ; que par ailleurs les conditions dans lesquelles les actes ont été passés révèle la volonté de tromper des notaires ; qu’en tout état de cause , maître Bazelaire doit réparation de ses manquements . S’agissant de maître Renard, celui ci celui ci a pris un intérêt dans un acte passé en sa qualité , concernant une opération dans laquelle il a tiré profit ; qu’en conséquence , les actes préparés par maître Renard sont frappés de nullité absolue , et la responsabilité du notaire est pleinement engagée ; que par ailleurs tous les actes subséquents sont également nuls .

la SCI B. , monsieur Daniel B. , madame Evelyne B. et la Sarl Restaurant BCDE demandent donc de :

— condamner monsieur et madame G. à payer à la Sarl Restaurant BCDE la somme de 200 000 euros au titre des restitutions née de l’annulation de contrat de bail ;

— les voir condamner à payer à la SCI B. la somme de 118 894 , 17 euros au titre des loyers impayés ;

— prononcer l’annulation de la vente de l’immeuble entre la SCI Les Papeliers et la SCI B. pour dol et subsidiairement pour erreur , et plus subsidiairement prononcer la résolution de la vente entre ces deux sociétés ;

— condamner la SCI Les Papeliers à :

— restituer à la SCI B. la somme de 700 004 euros ;

— payer à cette dernière la somme de 488 628 , 47 euros à titre de dommages et intérêts ;

— payer à monsieur B. la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamner la SCI Les Papeliers à garantir la Sarl BCDE de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ;

— condamner maître Bazelaire à payer in solidum avec la SCI Les Papeliers à la SCI B. la somme de 1 188 632 , 47 euros ;

— condamner maître Bazelaire à payer , in solidum avec la SCI Les Papeliers , la somme de 300 000 euros à monsieur B. ;

— condamner maître Bazelaire à garantir la Sarl Restaurant BCDE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ;

— condamner maître Renard au paiement de la somme de 1 679 816 euros in solidum à hauteur de 1 188 632 , 47 euros avec maître Bazelaire et la SCI Les Papeliers ;

— condamner maître Renard à garantir la SCI B. , monsieur Daniel B. , madame Evelyne B. et la Sarl Restaurant BCDE de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux au profit des époux G. ;

— débouter monsieur et madame G. , la SCI Les Papeliers , maître Bazelaire et maitre Renard de leurs demandes , fins et conclusions ;

— les condamner in solidum à payer à chacun des appelants la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Aux termes de leurs conclusions déposées le 24 juin 2010 , monsieur Dany G. et madame Anne V. son épouse demandent de voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit nulle la vente du fonds de commerce .

Ils exposent que l’exploitation du fonds est devenue impossible compte tenu notamment des difficultés liées à l’approvisionnement en eau de l’établissement , et qu’ils ont dû cesser cette exploitation en 2007 ; que le fonds a donc disparu et que seule une restitution en valeur est aujourd’hui possible ; que par ailleurs les appelants ne justifient pas de leurs demandes au titre de la disparition ou de la dégradation de matériels ; que les parties avait érigé la possibilité de transfert des murs en condition essentielle et déterminante , et que l’absence de permis de construire sur une majeure partie des immeubles a entraîné l’impossibilité d’aboutir à leur vente.

En second lieu , les époux G. font valoir qu’ils ont subi un important préjudice qu’ils demandent de voir indemniser pour une somme totale de 340 623 , 14 euros .

Aux termes de ses conclusions déposées le 12 avril 2011 , la SCI Les Papeliers fait valoir à titre liminaire que la carence de la SCI B. dans la justification de la publication de son assignation lui a fait perdre un degré de juridiction ; qu’elle a donc subi un préjudice dont la SCI B. doit réparation .

Elle forme un appel incident .

La SCI Les Papeliers soutient en premier lieu que la demande de la SCI B. se heurte à l’autorité de chose jugée , la vente ayant été constatée par un jugement du tribunal de grande instance d’Epinal que possède aujourd’hui l’autorité de chose jugée .

En second lieu , la SCI Les Papeliers soutient tout d’abord que l’action de la SCI B. est fondée sur le défaut de conformité ; que cette action relève du régime des dispositions de l’article 1641 du code civil , et que la SCI B. n’a pas engagé son action dans le bref délai prévu par l’article 1648 du même code ; que , subsidiairement , les dispositions du contrat de vente excluent toute procédure concernant les vices dont serait atteint l’immeuble, ce d’autant que la SCI B. n’a pas attrait le notaire rédacteur de cet acte .

En troisième lieu , la SCI Les Papeliers fait valoir que la SCI B. ne peut avoir été victime de l’erreur ou du dol dans la mesure où son gérant monsieur B. connaissait parfaitement l’immeuble qu’il avait acquis en 2000 et dans lequel il exerçait son activité ; qu’au demeurant une action fondée sur les vices de consentement , qui vise un acte passé en octobre 2002 , est aujourd’hui prescrite conformément aux dispositions de l’article 1304 du code civil ; qu’enfin , la SCI B. ne démontre pas la réalité des vices de consentement qu’elle allègue.

En quatrième lieu , la SCI Les Papeliers soutient que les règles d’urbanisme applicables à la date de la vente ont été respectées et qu’en particulier l’immeuble disposait d’un permis de construire ; que monsieur B. avait parfaitement connaissance des prétendues irrégularités qu’il soulève aujourd’hui , et qu’en tout état de cause les clauses de l’acte de vente ne lui permettent pas de rechercher la SCI Les Papeliers sur ce point ; que la SCI B. ne justifie aucunement que l’immeuble ne serait plus assurable .

La SCI Les Papeliers fait valoir enfin que la procédure lui a causé un préjudice qu’il convient de réparer .

La SCI Les Papeliers demande donc de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la SCI B. de ses demandes à son encontre ;

— faire droit à l’appel incident et , statuant à nouveau ;

— condamner la SCI B. à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour privation du double degré de juridiction ;

— la condamner à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— la condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance , et la même somme sur le même fondement pour la procédure d’appel .

Aux termes de ses conclusions déposées le 5 octobre 2012 , maître Jacques Renard conclut au débouté et forme un appel incident .

Il expose en premier lieu que la procédure diligentée à son encontre ne peut être fondée que sur les dispositions de l’article 1382 du code civil , et suppose donc que soit démontrée une faute par lui commise ; qu’en l’espèce , s’il est bien le rédacteur de l’acte passé en octobre 2000, il n’a pas reçu ledit acte et que seule la responsabilité de maître Bazelaire peut être recherchée sur ce point ; que cette pratique est régulière ; qu’une procédure diligentée à son encontre pour faux en écriture publique n’a pas abouti ; que de plus , contrairement à ce qui est prétendu par les appelants , maître Renard n’a réalisé aucune plus value à raison de sa qualité d’associé de la SCI Les Papeliers .

En second lieu, maître Jacques Renard soutient si tant est qu’il puisse être recherché en qualité de rédacteur des actes du 31 octobre 2000 , il n’a commis aucune faute notamment au regard du respect des règles d’urbanisme ; qu’en effet , les immeubles ayant été construits entre 1972 et 1988 , la prescription était acquise en matière civile , pénale et du droit de l’urbanisme au regard des règles applicables en 2000 , la prescription couvrant les non conformités ; qu’aucun empêchement à la vente n’existait plus alors .

En troisième lieu , maître Renard soutient que le notaire n’a pas d’obligation de vérification sur place de la nature et de la situation des lieux ; que par ailleurs l’existence d’un permis de construire n’est pas une formalité substantielle pour un immeuble de plus de 20 ans ; que de plus , il ne peut à l’évidence être exigé un document d’urbanisme à jour dans le cadre d’une promesse de vente laissant un délai de plusieurs années pour lever l’option , les règles d’urbanisme localement applicables pouvant avoir évolué dans ce délai ; que , lors de l’établissement de l’acte , aucune des parties n’a requis du notaire des diligences particulières sur ces points ; qu’enfin , le commerce a normalement fonctionné durant plusieurs années sans difficulté .

Maître Jacques Renard demande donc de :

— débouter les appelants de leurs demandes ;

— condamner in solidum la SCI B. , la Sarl BCDE et les époux B. à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi ;

— les condamner sous la même solidarité au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Aux termes de ses conclusions déposées le 2 janvier 2013 , maître Daniel Bazelaire expose en premier lieu que c’est à tort que le tribunal a retenu l’erreur s’agissant des actes de 2003 et de 2005 ; qu’en effet , les parties avaient connaissance de la situation administrative des immeubles et ont

attesté les connaître ; que si les époux G. ont institué la communication du permis de construire de la totalité des locaux en condition suspensive , une carence sur ce point n’a aucunement pour effet d’entraîner une erreur sur la substance , ce d’autant qu’au regard des prescriptions acquises , l’absence d’un tel permis n’avait aucune influence sur la nature et la consistance des immeubles , et que par ailleurs les parties aux divers actes n’ont jamais fait des obligations d’urbanisme une condition essentielle ; qu’au demeurant les époux L. , seuls susceptibles de se voir reprocher une carence en matière d’autorisation d’urbanisme , n’ont jamais été mis en cause ; qu’en tout état de cause , l’activité commerciale a fonctionné normalement durant plusieurs années et aucune interdiction d’exploiter n’a frappé le commerce ; que s’il y a erreur de la part des parties , elle est donc inexcusable et ne peut fonder une annulation des actes .

En second lieu , maître Bazelaire soutient que , compte tenu des prescriptions acquises en matière civile et d’urbanisme , l’existence des immeubles ne peut être remise en cause ; que si, comme l’évoque la SCI B. , un sinistre venait à détruire l’immeuble , une reconstruction serait tout à fait possible sous réserve de respecter certaines obligations d’urbanisme intervenues plus récemment , ces règles n’ayant pas classé les parcelles concernées comme inconstructibles ; que la décision des époux G. de fermer les lieux ne peut relever d’une quelconque éviction .

En troisième lieu , maître Bazelaire fait valoir que les demandes dirigées contre lui sont irrecevables en ce que la SCI B. a sollicité la réalisation de la vente par voie judiciaire , cette demande valant acte confirmatif ; qu’elle ne peut , conformément au principe de l’estoppel, soutenir aujourd’hui que la promesse de vente conclue en 2000 et l’acte de 2003 valant confirmation au sens de l’article 1338 du code civil sont nulles ; que par ailleurs la situation de l’immeuble était connue des parties et régulières lors de ces actes , et que la disposition d’un permis de construire n’est pas une formalité substantielle s’agissant d’un immeuble de plus de 20 ans ; qu’il ne peut être reproché au notaire rédacteur d’un acte un changement de situation qui interviendrait postérieurement à l’acte ; que le fonds de commerce a été exploité sans difficulté ; que , dès lors , les appelants ne démontrent pas en quoi le notaire , qui a accompli exactement les diligences nécessaires à l’établissement des actes requis , a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité .

Reconventionnellement , maître Daniel Bazelaire expose que les procédures mises en oeuvre par la SCI B. et monsieur et madame B. ont mis en cause son honneur et ses qualités professionnelles , et qu’elles ont eu de graves répercussions notamment sur sa santé , ces répercussions lui ayant imposé de mettre fin à son activité professionnelle ; qu’il a subi un grave préjudice qui doit être indemnisé .

Maître Daniel Bazelaire demande donc de :

— voir constater que l’action en nullité de la vente pour erreur est irrecevable ;

— qualifier comme il se doit la déchéance de la condition suspensive et en limiter les effets au seul contrat passé sous cette condition entre les parties concernées ;

— dire que toute action en défaut de délivrance et vice caché sont irrecevables , prescrites et mal fondées ;

— constater que la SCI B. n’a pu commettre d’erreur ni être victime d’un vice caché ;

— constater qu’il n’existe aucune faute pouvant être reprochée au notaire , et en conséquence dire l’action engagée contre lui irrecevable ;

— faire application de la décharge de responsabilité relative à l’urbanisme et dire qu’elle profite à maître Bazelaire ;

— débouter l’ensemble des parties de toute demandes , fins et conclusions contre lui , et confirmer le jugement à ce titre ;

— condamner les appelants à lui payer la somme de 300 000 euros a titre des préjudices subis , ainsi que la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

MOTIFS DE LA DECISION.

— Sur la situation de l’immeuble ;

Attendu qu’il ressort des actes apportés au dossier que l’immeuble objet du litige est situé sur le territoire de la commune d’Epinal , sur deux parcelles cadastrées D numéro 115 et D numéro 116 , lieudit Uzéfaing ; que les constructions ont été édifiées dans les années 1971 à 1973 et de 1986 à 1988 ;

Qu’il ressort de ces mêmes documents qu’un permis de construire a été délivré le 31 mai 1972 , sous le respect d’un certain nombre de conditions concernant les dispositifs de sécurité ; qu’en revanche , aucun document d’urbanisme n’a pu être fourni et qu’il n’est pas contesté que les constructions édifiées postérieurement à 1972 l’ont été sans autorisation de l’administration compétente pour délivrer la ou lesdites autorisations ;

Attendu qu’il ressort d’une déclaration établie le 5 février 1991 par monsieur Jean L. et destinée au centre des impôts fonciers que la surface construite sur la base de ce permis de construire s’établissait à 250 m² , outre 60 m² au titre de réserves et de garage ; qu’il résulte d’un document de même nature , établi en janvier 2008 après examen des lieux par un géomètre du cadastre , et d’un courrier en date du 28 janvier 2008 émanant du centre des impôts fonciers d’Epinal , que la surface totale du bien s établit à 1347 m² dont 747 m² construits et 600 m² de parking ;

Qu’il ressort également du document issu de l’intervention du géomètre des services fiscaux , ainsi que d’un plan masse établi en novembre 2008 par monsieur Claude M. , géomètre – expert , que les extensions construites sont édifiées en limite de propriété ;

Attendu qu’il ressort du dossier que l’ensemble immobilier n’est relié ni au réseau d’adduction d’eau ni à un réseau d’évacuation des eaux usées ; que , s’agissant de l’alimentation en eau , l’immeuble dispose d’un captage à partir d’une source ne permettant pas , aux termes d’une analyse effectuée les 27 août 2007 et 14 avril 2008 et d’assurer la potabilité de l’eau ainsi captée ; que , s’agissant de l’évacuation des eaux usées , il ressort d’un diagnostic effectué le 26 février 2009 par un technicien de la société Lyonnaise des Eaux sous le contrôle du syndicat mixte d’assainissement non collectif des Vosges que l’installation ne répond pas à la réglementation actuelle ou à celle en vigueur à l’époque de sa réalisation ;

Attendu qu’il ressort du dossier que l’immeuble se situe , sur le cadastre de la commune d’Epinal tel qu’il ressort d’une délibération du conseil de cette commune du 2 février 2006 , que l’immeuble est construit en zone NB – IND , ce classement permettant une reconstruction des immeubles sinistrés , sous réserve du respect d’une distance minimale vis à vis de la limite parcellaire de 4 mètre ;

Attendu qu’il ressort des dispositions des dispositions de l’alinéa f ) de l’article L 111-12 du code de l’urbanisme , qui sont certes issues de la loi n° 2006 – 872 du 13 juillet 2006 mais sont applicables aux situations existantes lors de sa promulgation , que si un permis de construire ou une déclaration de travaux ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme , ces dispositions ne sont pas applicables lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;

Attendu qu’il ressort donc de ce qui précède que l’immeuble ne peut, si tant est que les conditions posées lors de la délivrance du permis de construire en 1972 aient été remplies, aujourd’hui faire l’objet ni d’une extension ni d’une reconstruction sur une surface équivalente à 59 % ( 437 / 747 m² ) de sa surface totale .

— Sur les demandes d’annulation et leurs conséquences ;

I ) Sur l’annulation de la vente du fonds de commerce ;

A ) Sur le prix de vente ;

Attendu que la demande concernant l’annulation de la vente du fonds de commerce n’est pas contestée ; qu’ il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la Sarl BCDE à payer à monsieur Dany G. et madame Anne V. la somme de 200 000 euros avec interêts au taux légal à compter du 10 mai 2007 .

Attendu que l’annulation du contrat portant sur la cession du fonds de commerce a pour conséquence d’une part la restitution par le vendeur du prix , et d’autre part la restitution par l’acquéreur du fonds de commerce ;

Attendu qu’en l’espèce , il ressort d’une ordonnance rendue le 14 novembre 2007 par le juge des référés du tribunal de grande instance d’Epinal que le bail a été résilié au 27 août 2007 ;

Que le fonds de commerce n’est donc plus en possession de l’acquéreur et qu’en conséquence seule une restitution par équivalent est possible ;

Qu’il y a donc lieu de condamner les époux G. , qui ont par ailleurs exploité le fonds durant deux années , à restituer à la société BCDE la somme de 200 000 euros , prix du fonds de commerce .

B ) Sur les demandes indemnitaires présentées par les époux G. ;

Attendu que les époux G. demandent :

— au titre de l’apport en trésorerie la somme de 20 000 euros ;

— au titre des frais d’acquisition la somme de 9 202 euros ;

— au titre du cautionnement la somme de 50 000 euros ;

— au titre des frais d’avocat la somme de 478, 40 euros ;

— au titre des frais bancaires la somme de 10 850 euros ;

— au titre de la perte sur exercice la somme de 189 680 euros ;

— au titre de frais de location de matériel la somme de 8 088 euros ;

— au titre des salaires versés pour la période d’août à septembre 2007 : 2 000 euros ;

— au titre du coût des constats d’huissier : 324, 74 euros ;

— au titre du préjudice moral la somme de 50 000 euros ;

Attendu qu’il est justifié :

— des frais d’acquisition d’avocat et d’établissement des procès verbaux par la production des actes ;

— des frais bancaires par la production de relevés ;

— des pertes sur l’exercice pour un somme de 19 800 , 68 euros ;

Attendu par ailleurs que , s’agissant du préjudice moral , les premiers juges ont justement relevé que monsieur Daniel B. n’était intervenu à titre personnel dans aucun des contrats concernant les époux G. et qu’il ne pouvait qu’être mis hors de cause sur ce point ; qu’ils ont également justement relevé que les époux G. ne démontraient pas que la SCI B. aurait eu connaissance , au moment de la signature du compromis ou de la vente du fonds de commerce , du caractère pour partie irrégulier de la contruction et du fait qu’elle ne pourrait honorer sa promesse de vente , ni sa rétice, ce ou sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat ; qu’il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise sur ce point ;

Attendu qu’il convient donc de condamner la Sarl BCDE à payer à monsieur Dany G. et madame Anne V. la somme de 51 181 , 08 euros .

C ) Sur les demandes présentées par la SCI B. ;

— Sur les loyers impayées ;

Attendu que la SCI B. demande à ce titre la somme de 28 423 euros au titre des loyers dus de juin à novembre 2007 ;

Attendu que le contrat ayant été annulé , une demande sur le fondement de celui ci doit être rejetée ;

Que cependant les époux G. se reconnaissent débiteur au titre de leur occupation d’une somme de 2 074 , 64 euros ; qu’il convient de les condamner au paiement de cette somme ;

Qu’il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris en ce sens .

— Sur les dégradations ;

Attendu qu’il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux n’a été dressé lors de l’entrée des époux G. , et qu’en conséquence ceux ci sont réputés les avoir reçus en l’état ;

Que , le contrat ayant été annulé , seules les dispositions de l’article 1731 peuvent s’appliquer en l’espèce ;

Attendu que la SCI B. produit au dossier un constat établi le 28 novembre 2007 par maître T. G. , huissier de justice à Epinal ;

Que cet acte précise que monsieur Dany G. a été régulièrement convoqué et qu’il été présent , mais a refusé d’entrer dans les lieux invoquant un défaut d assurance de l immeuble ;

Que la SCI B. apporte au dossier un devis établi par monsieur Bruno T. , artisan , pour une somme totale de 85 694 , 17 euros ;

Mais attendu que ce devis ne porte , pour l’essentiel , que sur des travaux de peinture et de pose de revêtements muraux ou de sol ;

Qu’outre que les postes de ce devis ne permettent pas de les relier avec précision aux pièces décrites par le constat , il y a lieu de relever que les prestations portent sur des aménagements concernés par la vétusté et non par un défaut d’entretien ; qu’en l’absence de clause contractuelle , seules ces dernières peuvent être retenues ;

Qu’au vu de ces éléments , la demande n’est justifiée à ce titre qu’à hauteur de 4750 euros ;

Qu’il convient donc d’infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamne les époux G. à payer à la SCI B. ladite somme .

II ) Sur la recevabilité de l’action en nullité de l’acte de vente de l’immeuble ;

Attendu que maître Bazelaire soutient que l’action en nullité à l’encontre de l’acte de vente de l’immeuble est irrecevable en ce que d’une part les demandeurs à cette action ne peuvent se fonder sur une clause figurant dans un acte concernant une autre opération avec des tiers ; que d’autre part l’absence d’un permis de construire ne peut fonder une action en nullité pour erreur , et qu’enfin la SCI B. a pris les locaux en état et a fait son affaire de la situation de l’immeuble concernant les règles du droit de l’urbanisme ;

Mais attendu que c’est à juste titre que les premiers juges ont relevé que l’acte intitulé Compromis de vente de fonds de commerce et de biens immobiliers signé le 30 juin 2005 par monsieur et madame G. d’une part et d’autre part monsieur B. , en sa qualité expressément déclarée de

gérant à la fois de la Sarl Restaurant BCDE et de la SCI B. , que les parties à l’acte ont voulu faire de la vente des murs une condition essentielle et déterminante reconnue par les deux parties de la vente du fonds ; qu’en conséquence la possibilité pour les époux G. de devenir ultérieurement propriétaires des murs dans lesquels ils allaient exploiter le fonds de commerce de restaurant qu’ils achetaient a donc été érigée en condition substantielle de l’achat de ce fonds dans un pacte passé entre eux , la Sarl Restaurant BCDE et la SCI B. ;

Que les vendeurs n’ont pu , comme une clause de nature suspensive insérée au compromis du 19 février 2007 le prévoyait , justifier l’existence d’un permis de construire pour les locaux construits après 1973 ;

Attendu par ailleurs que la régularité au regard des dispositions du code de l’urbanisme des autorisations concernant un immeuble à usage commercial , et en premier lieu l’existence d’un permis de construire , constituent une qualité substantielle en considération desquelles les parties ont contractées ; que dès lors les époux G. sont fondés à invoquer l’erreur qu’ils ont commise lors de la vente du fonds de commerce sur l’acquisition ultérieure de l’immeuble dans lequel ce fonds était exploité ;

Attendu que , compte tenu de ce qui précède , il y a lieu de dire la demande recevable ;

— Sur les demandes dirigées à l’encontre de la SCI Les Papeliers , maître Jacques Renard et maître Daniel Bazelaire ;

Attendu que la SCI B. demande de voir prononcer l’annulation de la vente de l’immeuble pour dol en ce que la SCI Les Papeliers et son gérant , qui exerce la profession de notaire , ont sciemment dissimulé la situation administrative exacte de l’immeuble , et notamment l’absence de permis de construire ; que subsidiairement elle demande de voir prononcer l’annulation de la vente pour erreur en ce qu’elle s’est légitimement mépris sur l’existence d’un permis de construire valable ; que plus subsidiairement elle demande de voir prononcer la résolution de la vente en ce que la SCI Les Papeliers a manqué à son obligation de délivrance en lui vendant un immeuble qui ne disposait pas d’un permis de construite valable ;

Attendu que , par acte reçu le 31 octobre 2000 par maître Bazelaire , notaire à Mirecourt, la SCI Les Papeliers a promis de façon ferme et définitive de vendre à monsieur Daniel B. , avec faculté pour celui ci de se substituer toute personne morale , l’immeuble à usage commercial sis à Epinal lieudit Uzéfaing , le bénéficiaire ayant la liberté de lever ou non l option ;

Que monsieur Daniel B. et madame Evelyne M. , agissant pour le compte de la SCI B. en formation , ont levé l’option le 9 octobre 2002 ;

Que la SCI Les Papeliers a refusé d’exécuter la promesse de vente ;

Que la SCI B. , régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Epinal le 7 mars 2003 et qui a déclaré reprendre les engagements pris en son nom , a fait citer la SCI Les Papeliers devant le tribunal de grande instance d’Epinal et que cette juridiction , par jugement du 21 février 2003 , a ordonné à la SCI Les Papeliers de signer l’acte authentique préparé par maître Teysseire , notaire à Thaon – Les – Vosges ;

Attendu que cet acte a été reçu le 1° mars 2003 ;

Qu’en page 3 , il est précisé que Monsieur Daniel B. déclare parfaitement connaître les avantages et inconvénients de l’immeuble vendu , en sa double qualité de gérant de la société acquéreur et de la Sarl Restaurant BCDE , locataire depuis le 1° novembre 2000 ;

Qu’en page 5 , au paragraphe urbanisme , il est précisé que les parties , et spécialement l acquéreur , reconnaissent avoir parfaite connaissance de la situation du bien vendu au regard des règles d’urbanisme , et notamment par la consultation qu’elles ont faite du plan local d’urbanisme applicable à la commune d’Epinal Zone NB et INDa ; elles dispenses en conséquence le Notaire soussigné d’analyser et d’annexer aux présentes une note de renseignement d’urbanisme , déclarant vouloir en faire leur affaire personnelle en le déchargeant de toute responsabilité à ce sujet ;

Attendu qu’il ressort de ces mentions que les acquéreurs ont expressément reconnu qu’ils avaient lors de la signature de cet acte connaissance de la situation de l’immeuble au regard des règles d’urbanisme , et donc en particulier d’une part de la nature des autorisations administratives concernant la construction de l’immeuble , et notamment l’emplacement de l’immeuble , et d’autre part la situation de l’immeuble par rapport aux obligations relatives notamment au respect des règles environnementales ;

Qu’en conséquence , ils ne peuvent dès lors ni prétendre que le vendeur aurait dissimulé des informations sur ces éléments , ni qu’ils ont pu se méprendre sur l’existence des autorisations administratives relatives à la régularité de la construction ;

Attendu par ailleurs que l’acquéreur ayant déclaré parfaitement connaître la situation notamment administrative de l’immeuble , il y a lieu de dire que la délivrance est conforme et que la SCI Les Papeliers a satisfait à son obligation sur ce point .

Attendu que le fait de contraindre la SCI les Papeliers à exécuter la promesse de vente contenue dans l’acte du 31 octobre 2000 ainsi que les déclarations contenues dans l’acte du 1° mars 2003 , qui constitue un acte autonome par rapport à l’acte précédent , caractérisent un accord de volonté renouvelé de la part de monsieur Daniel B. ;

Attendu enfin que maîtres Jacques Renard et Daniel Bazelaire ont commis un faux en ce que l’acte du 31 octobre 2000 a été reçu par maître Renard et non , comme l’acte l’indique, par maître Bazelaire ;

Mais attendu qu’il ressort de l’ordonnance rendue dans le cadre de la procédure pénale engagée par les époux B. que les éléments soumis à la juridiction , dont certains sont produits dans le cadre de la présente procédure , ne permettent pas d’établir ce fait , étant précisé qu’il n’est pas contraire à la déontologie des notaires qu’un professionnel intéressé personnellement à l’acte authentique sollicite l’un de ses confrères pour recevoir l’acte en ses lieu et place ; que les éléments de la présente procédure ne permettent pas davantage d’établir les faits allégués par les appelants ;

Attendu que , compte tenu de ce qui précède , il y a lieu de débouter les époux B. et la SCI B. de leurs demandes , fins et conclusions concernant l’annulation de la vente de l’immeuble .

— Sur les demandes reconventionnelles ;

— Sur la demande présentée par la SCI Les Papeliers et maître Jacques Renard quant à la privation d’un degré de juridiction ;

Attendu que, compte tenu de ce qui précède , la SCI Les Papeliers et maître Jacques Renard ne démontrent pas le préjudice résultant pour eux de ce qu’ils n’ont pu faire valoir leurs droits en première instance ;

Qu’il y a lieu de rejeter la demande sur ce point .

— Sur les demandes présentées par maître Jacques Renard et maître Daniel Bazelaire quant au préjudice allégué au titre de la procédure ;

Attendu que , compte tenu des éléments du dossier , la mise en cause de maîtres Jacques Renard et Daniel Bazelaire par les consorts B. n’est pas illégitime compte tenu d’une part de ce que maître Bazelaire était le notaire de l’acte contenant la promesse de vente de l’immeuble , et de ce que maître Jacques Renard était à la fois le rédacteur de cet acte et intéressé à l’opération entant que dirigeant de l’un des associés acquéreurs de l’immeuble ;

Que , s’agissant de la demande de dommages et interêts subis au titre de la procédure pénale , dont il convient de rappeler que le but est différent de celui d’une procédure civile , il ressort de la lecture de l’ordonnance de non lieu rendue le 16 août 2012 par le juge d’instruction du tribunal de grande instance d’Epinal que s’il n’existe pas de charges suffisantes contre les intéressés d’avoir commis l’infraction de faux en écriture publique , le magistrat relève néanmoins que la multiplicité des actes passées à l’occasion du montage du dossier et leur complexité expliquent sans doute la confusion et les contradictions existant dans les déclarations de certains témoins ; que cette confusion était par ailleurs aggravé par l’intervention à des titres différents de maître Renard dans ce montage ; que les époux bernardi étaient donc fondés à nourrir des doutes sur la régularité des opérations relatives à la signature des actes du 31 octobre 2000 ;

Attendu que , compte tenu de ce qui précède , il y a lieu de rejeter les demandes sur ce point .

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux G. l’intégralité des frais par eux exposés et non compris dans les dépens ; qu’il y a donc lieu de condamner la Sarl BCDE à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que , compte tenu des éléments du dossier , il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les Papeliers , de maître Jacques Renard et de maître Daniel Bazelaire les frais par eux exposés et non compris dans les dépens ; qu’il y a lieu de rejeter les demandes sur ce point .

Attendu enfin que la SCI B. , monsieur Alain B. et la Sarl Restaurant BCDE supporteront les dépens , lesquels seront directement recouvrés par maître Barbara Vasseur , avocat associé , maître Alain Chardon et la SCP Millot Logier et Fontaine , Avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour , statuant publiquement , contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— débouté monsieur Dany G. et madame Anne V. de leurs demandes autres que celle visant à la restitution de prix d’achat du fonds de commerce ;

— condamné monsieur Dany G. à payer à la SCI B. la somme de dix huit mille euros (18.000 €) au titre des loyers commerciaux échus au 27 août 2007 et débouté la SCI B. de sa demande au titre des dégradations locatives ;

— dit irrecevable la demande de la SCI B. tendant à la résolution de la vente intervenue le 1° mars 2003 par laquelle la SCI Les Papeliers lui a cédé l’immeuble sis à Epinal lieu dit Uzéfaing dans lequel était exploité le restaurant Les Papeliers selon acte reçu par maître Teysseire , notaire à Thaon – Les Vosges ;

Statuant à nouveau sur ces points :

Condamne la Sarl BCDE à payer à monsieur Dany G. et madame Anne V. la somme de cinquante et un mille cent quatre vingt euros et huit centimes (51.181,08 €) au titre des préjudices divers liés à l’acquisition et à l’exploitation du fonds de commerce ;

Condamne monsieur Dany G. et madame Anne V. à payer à la SCI B. la somme de deux mille soixante quatorze euros et soixante quatre centimes (2.074,64 € ) au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamne monsieur Dany G. et madame Anne V. à payer à la SCI B. la somme de quatre mille sept cent cinquante euros (4.750 €) au titre des dégradations ;

Dit recevable la demande de la SCI B. tendant à la résolution de la vente intervenue le 1° mars 2003 ;

Y ajoutant :

Condamne monsieur Dany G. et madame Anne V. à payer à la Sarl BCDE la somme de deux cent mille euros (200.000 €) au titre de la restitution an valeur du fonds de commerce ;

Ordonne la compensation des créances respectives ;

Déboute les époux B. et la SCI B. de leurs demandes, fins et conclusions concernant l’annulation ou la résolution de la vente de l’immeuble sis à EPINAL, lieu dit Uzéfaing ;

Déboute la SCI Les Papeliers , maître Jacques Renard et maître Daniel Bazelaire de leurs demandes de dommages et intérêts , ainsi que de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Sarl BCDE à payer à monsieur Dany G. et madame Anne V. la somme de mille euros (1.000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la SCI B. , monsieur Alain B. et la Sarl Restaurant BCDE supporteront les dépens, lesquels seront directement recouvrés par maître Barbara Vasseur, avocat associé , maître Alain Chardon et la SCP Millot Logier et Fontaine, Avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Dominique BRUNEAU, Conseiller, le Président de chambre empêché et par Madame Juliette JACQUOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en dix neuf pages.