COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 03 NOVEMBRE 2015

N° 2015/ 564

Rôle N° 14/06985

L-M X

C/

SARL D E

Grosse délivrée

le :

à :

M^e L-claude SASSATELLI

M^e Gilles GIGUET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 10 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/03907.

APPELANT

Monsieur L-M X

né le XXX à La Passet (Algérie), demeurant 29 Lotissement la Bastide – 13110 Port-de-Bouc

représenté par M^e L-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SARL D E, demeurant XXX – XXX

représentée par M^e Gilles GIGUET de la SELARL BURAVAN DESMETTRE GIGUET FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Véronique BEBON, Présidente a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente

Madame J K, Conseillère

Madame F G, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015,

Signé par M^me Véronique BEBON, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 1^er octobre 2000, Monsieur X a donné à bail commercial à la S.A.R.L D E des locaux à usage d’atelier mécanique, situés les Grands Vergers, à XXX, et comprenant un local d’environ 200m², une cour d’environ 400m², 1 bureau de 10m²,1 pièce d’environ 30 m² avec vitrines.

La durée du bail était fixée à neuf années du 1^er octobre 2000 au 31 septembre 2009.

Conidérant que le locataire avait manqué à ses obligations contractuelles, Monsieur X faisait délivrer à la S.A.R.L D E un commandement visant la clause résolutoire le 18 octobre 2011 réitéré le 11 janvier 2012, à savoir :

— la modification de la destination contractuelle du bail, par adjonction de l’activité peinture carrosserie, à l’atelier mécanique,

— la modification importante des lieux par adjonction de constructions sans autorisation préalable du bailleur (448 m² de constructions illégales),

— l’installation d’une cabine de peinture à l’extérieur des locaux loués sans autorisation préalable du bailleur,

— des nuisances invoquées par le voisinage provoquées par l’exploitation du fonds de

commerce dont l’activité de carrosserie peinture.

Par ordonnance du du 20 mars 2012, le juge des référés le déboutait de ses demandes au motif que l’appréciation des manquements relevait du juge du fond.

Par jugement en date du 10 février 2014, le tribunal de grande instance d’Aix en Provence le déboutait de toutes ses demandes et déboutait la S.A.R.L de ses demandes reconventionnelles de consignation des loyers et de remise en état du couvert des lieux sous astreinte.

Monsieur X relevait appel de cette décision le 4 avril 2014.

Dans ses dernières conclusions en date du 9 avril 2014 mais notifiées le 6 mai 2014 auxquelles il est fait expressément référence, Monsieur X demande à la cour de:

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’appelant de toutes ses demandes,

— le confirmer ce qu’il a débouté la société D E de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

Par conséquent,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 novembre 2011, ou à tout le moins au 11 février 2012, au regard des nombreux manquements contractuels du locataire,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les manquements graves et répétés de la part du D E sont de nature à justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur pour manquement grave à ses obligations contractuelles,

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de l’intimée corps et biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est, et d’un serrurier, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 10^e jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la SARL D E au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer au jour des présentes soit 1.164,19 € à compter du 12 février 2012 et ce jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

— débouter l’intimée de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

— condamner le D E à payer à Monsieur X la somme de 6.000€ en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont les commandements de payer délivrés les 18 octobre 2011 et 11 janvier 2012.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 janvier 2015 auxquelles il est fait expressément référence, la SARL D E demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur X de toutes ses demandes.

Subsidiairement,

Vu les dispositions de l’article 1244-1 Code civil.

— autoriser la concluante à libérer les lieux dans un délai de 24 mois,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté l’intimé de sa demande reconventionnelle Statuant de nouveau,

— condamner Monsieur X à réaliser les travaux nécessaires, à assurer le couvert de l’immeuble loué sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 90 ème jour de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— autoriser la SARL D E à consigner les loyers entre les mains du Président de la CARPA de Tarascon, celui-ci devant se libérer des fonds sur justificatif de l’accord des deux parties ou sur attestation d’un architecte démontrant la bonne réalisation des travaux,

— condamner Monsieur X à verser à la SARL D E la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la clause résolutoire

L’ article 8 des conditions générales du bail prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement à l’une quelconque des obligations du bail par le preneur .

Contrairement à ce que soutient la société locataire, le commandement du 18 octobre 2011 ne se limite pas à la demande de paiement d’un arriéré locatif mais vise également les différents manquements à ses obligations contractuelles, y étant expressément précisé que le bailleur entend également user du bénéfice de la clause résolutoire à défaut pour la locataire de faire cesser les manquements aux obligations contractuelles et de remettre la chose louée dans son état initial et ce, avec suppression de la cabine de peinture..

Le commandement 11 janvier 2012 a manifesté l’intention du propriétaire de maintenir, en dépit du réglement des sommes dans le délai légal, l’application de la clause résolutoire à l’encontre de la S.A.R.L D E pour les manquements reprochés et non régularisés à savoir :

— modification de la destination conventionnelle, à savoir atelier mécanique par l’adjonction de l’activité de carrosserie et peinture,

— modification de manière importante des lieux par adjonction de constructions sans autorisation préalable du bailleur ( conditions générales art 6 h obligations du preneur 'ne faitre aucun changement, démolition, transformation, sans le consentement préalable, expres ou écrit du bailleur, tous embellissements restant en fin de bail la propirété du bailleur à moins qu’il ne préfère la remise des lieux en leur état antérieur),

— nuisances auprès du voisinage provoquées avec l’activité de carrosserie peinture ( article 6f obligations du preneur: faire son affaire personnelle de tous recours contre les voisins et les tiers pour tous dégats causés aux lieux loués ou trouble de jouissance, sans que le bailleur puisse être recherché).

— Sur la modification de la destination conventionnelle des lieux

Le bail prévoit que l’objet de l’activité est celle d’un atelier mécanique.

L 145- 47 du code de commerce dispose que le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.

Même à considérer que l’activité de carrosserie soit connexe à celle d’un atelier mécanique ce qui peut s’induire de la nature même de l’activité initiale du D qui a pour objet la réparation de véhicules automobiles, il n’est pas contesté que la S.A.R.L n’a pas informé son bailleur de l’adjonction de cette activité par acte extra judiciaire.

Il n’en demeure pas moins qu’une clause résolutoire ne peut recevoir application que pour l’inexécution d’une obligation strictement inscrite au contrat sous couvert de cette sanction. Or la modification de la destination des lieux n’étant pas expressement visée dans l’article 6 visant les obligations du preneur sanctionnées par l’application de la clause résolutoire, le changement visé à l’article 6H visant les surfaces et constructions et non l’activité proprement dite, la clause résolutoire n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

Le prononcé de la résiliation pour manquement fautif aux obligations contractuelles n’est envisagé qu’à titre subsidiaire et suppose l’examen préalable par la cour des autres manquements visés au commandement comme suceptibles d’entrainer la résiliation de plein droit du bail.

— Sur la modification des lieux par adjonction de constructions

L’art 6 h du contrat de bail fait obligation au preneur de 'ne faire aucun changement, démolition, transformation, sans le consentement préalable, expres ou écrit du bailleur, tous embellissements restant en fin de bail la propriété du bailleur à moins qu’il ne préfère la remise des lieux en leur état antérieur'.

Le bailleur reproche au preneur d’avoir augmenté la surface commerciale des lieux loués de 448 m² ainsi que cela résulte du procès-verbal de constat et du rapport du géomètre expert établis à sa demande les 11 octobre et 8 décembre 2011, alors qu’il n’avait donné qu’une autorisation d’extension limitée à 116 m².

Il produit l’attestation manuscrite du 5 février 2001 par laquelle il avait autorisé la S.A.R.L locataire à agrandir le devant du D correspondant à 116 m² en facade suivant plan déposé en mairie et comprenant pour partie la pose d’un auvent.

Le locataire ne conteste pas l’extension de 448m² en ayant couvert la quasi totalité de la partie cour et créé une cabine peinture à l’est de la surface initiale mais soutient qu’il a bénéficié à ce titre de deux autorisations complémentaires d’extension le 8 juillet 2004 et le 19 juin 2007.

Selon ces autorisations, le baillleur l’aurait autorisé en 2004 à « entreprendre la réalisation des travaux de modification concernant le D E » ( document 1) et en 2007 aurait contresigné l’autorisation de M. C, voisin mitoyen « à couvrir la partie Est du D au niveau du portail métallique » ( document 2 ) avant d’avaliser cette autorisation ' pour autoriser à couvrir la partie Est du D pour la mise en place d’un atelier peinture et carrosserie en remplacement de l’ancienne installation’ ( document 3).

Il appartient au locataire de faire la preuve de la réalité de ces autorisations pour répondre aux exigences visées à l’article 6h et échappeer à la sanction de la clause résolutoire figurant à l’article 8 du bail .

Or en l’espèce, malgré la sommation officielle du 19 janvier 2012, il n’a jamais produit à la procédure les originaux de ces documents mais de simples photocopies qui comportent un texte dactylographié reproduisant pour deux d’entre elles des mentions ' pour faire valoir ce que de droit’ ou ' M. X’ précédant une signature également en copie reproduisant à l’exacte identique par l’espacement et la calligraphie utilisées les mentions de l’autorisation initiale de 2001.

La suspicion d’un copier-coller depuis la seule autorisation donnée par le bailleur le 5 février 2001 a conduit à M. Y à déposer plainte pour faux et usage de faux.

Si M. E A a été relaxé par jugement du 1^er juillet 2014 de l’usage de faux, sans autre motivation de nature à authentifier les documents lequels sont à nouveau produits en copie en cause d’appel, il n’en demeure pas moins que ces documents sont insuffisamment probatoires à établir la réalité des autorisations donnés par le bailleur, dans la mesure où indépendamment des similitudes troublantes présentées:

— la demande d’autorisation de permis de construire par Madame Z, compagne de M. A alors gérante qui a suivi l’autorisation prétendue du 8 juillet 2004 comporte une autorisation présumée signée du bailleur et également datée du 8 juillet 2004 mais dont la signature ne correspond absolument pas à la signature de M. X relevée dans les autres documents ;

— le permis de construire accordé en 2004 a en réalité pour seul objet la modification de facade et réalisation de l’auvent correspondant à l’autorisation de 2001,

— les deux documents du 19 juin 2007 sont contradictoires dans leur libellé, le second document rappelant que le bailleur avait demandé téléphoniquement au D de contacter M. C, voisin mitoyen et priait M. X de venir donner son accord, alors que le premier document signé de M. C comporte déjà la signature attribuée à M. X,

— le second document du 19 juin 2007 par lequel M X donne son accord ' pour autoriser à couvrir la partie Est du D pour la mise en place d’un atelier peinture et carrosserie en remplacement de l’ancienne installation’ est signé d’un parapaphe grossièrement apposé qui à la simple lecture ne correspond pas à la signature reproduite ou apposée sur les autres documents,

— ces deux documents ont été suivis d’une demande de permis de construire déposée le 24 octobre 2008 par le D où ne figure aucune autorisation du bailleur alors qu’elle n’aurait pas manqué d’être annexée si elle préexistait le 19 juin 2007.

Dans ces conditions, la cour considère que ces incohérences ne permettent pas d’établir la preuve que Monsieur X ait donné son accord aux deux extensions postérieures à 2001 pour couvrir la cour de 355m² supplémentaires et créer une cabine de peinture de 93m² en partie Est du D proche des logements d’habitation, en dépit de l’attestation de M. C qui invoque l’accord des parties dans son attestation du 4 février 2013, sans toutefois indiquer avoir été présent pour constater la signature de M. Y sur l’accord 'signé’ qu’il ne date pas et qu’il évoque entre guillemets.

Les modifications des constructions et la localisation de l’emplacement choisi pour l’atelier peinture proche des habitations sans accord du bailleur constituent des infractions à l’article 6 h du bail.

Ces infractions ont persisté passé le délai d’un mois de la délivrance du commandement et le caractère de gravité n’a pas à être pris en considération dans l’appréciation de la demande relative à l’acquisition d’une clause résolutoire.

La clause résolutoire visée au commandement a ainsi produit ses effets et la constatation de la résiliation du bail doit, par infirmation du jugement entrepris, être fixée au 12 février 2012 sans qu’il soit besoin d’établir l’existence ou la gravité des autres manquements.

L’expulsion de la S.A.R.L D E sera ordonnée, sous astreinte passé le délai de 4 mois à compter de la signification de la décision dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer de 1.164,19 € par mois jusqu’à la totale libération des lieux loués.

— Sur les autres demandes

Le bail étant résilié depuis le 12 février 2012, la S.A.R.L D E n’est pas fondée à solliciter la remise en état de la toiture des lieux sur lesquels elle est dépourvue de titre.

Ses demandes reconventionnelles seront rejetées.

Sollicitant l’application de l’article 1244-1 du code civil applicable aux seuls délais de paiement, sa demande de délais pour libérer les lieux sur ce fondement alors qu’elle relève de l’exécution de la décision sera également rejetée.

Les dépens de première instance et d’appel seront laissés à la charge de la S.A.R.L D E qui sera en outre condamnée à payer à Monsieur X la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par décision contradictoire, après en avoir délibéré,

Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau sur le tout ;

Constate la résiliation du bail commercial conclu entre la SARL D E et M. X par acquisition de la clause résolutoire à la date du12 février 2012 ;

Ordonne l’expulsion de la SARL D E , ainsi que celle de tout occupant de son chef et de ses biens dans les lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification de l’arret et ce pendant une durée de trois mois à l’issue de laquelle il devra être à nouveau statué ;

Condamne la SARL D E au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer soit 1.164,19 € par mois à compter du 12 février 2012 et ce jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

Déboute la SARL D E de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles et subsidiaires ;

Condamne la SARL D E à payer à Monsieur X la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont les commandements de payer délivrés les 18 octobre 2011 et 11 janvier 2012.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,