RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /16 DU 7 JANVIER 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/02418

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal d’Instance de St Die des Vosges, R.G.n° 13/00298, en date du 27 juin 2014,

APPELANT :

Monsieur E Z, demeurant appt. XXX – bât. XXX

Représenté par M^e Hervé MERLINGE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/001111 du 30/01/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES VOSGES prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié

XXX – XXX

Représenté par M^e Clarisse MOUTON substituée par M^e Thomas CUNY de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvette E-MIZRAHI, Président de chambre et Monsieur chargée du rapport et Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Sylvette E-MIZRAHI, Président de chambre,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur I J;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 Janvier 2016, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 07 Janvier 2016, par Monsieur I J, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette E-MIZRAHI, Président de chambre, et par Monsieur I J greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2005, faisant suite à un premier contrat conclu le 1^er novembre 1993, l’Etablissement public de l’Habitat du département des Vosges Vosgelis a donné en location à M. E Z un appartement situé à XXX, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 176,12 euros.

Par exploit d’huissier du 22 octobre 2013, l’Etablissement public Vosgelis a saisi le tribunal d’instance de Saint-Dié-des-Vosges aux fins de :

voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquement grave de M. Z à son obligation d’occuper paisiblement les locaux loués

ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef

l’entendre condamner à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges

l’entendre condamner aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z a conclu au rejet des demandes et sollicité reconventionnellement la condamnation de l’Etablissement public Vosgelis à lui verser les sommes de 800 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et 800 euros du chef des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 27 juin 2014, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— prononcé la résiliation du contrat de bail liant les parties

— ordonné l’expulsion de M. Z et de tous occupants de son chef

— condamné M. Z à payer à l’Etablissement public Vosgelis une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer des charges à compter du prononcé du jugement jusqu’à libération effective des lieux

— condamné M. Z aux dépens et au paiement d’une indemnité de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a énoncé, au vu des nombreuses pétitions et attestations des voisins ainsi que des mises en demeure adressées par la bailleresse au locataire de respecter la tranquillité du voisinage, demeurées sans effet, que ses manquements répétés aux obligations contractuelles sont suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de location.

Suivant déclaration reçue le 21 août 2014, M. Z a régulièrement relevé appel de ce jugement dont il a sollicité l’infirmation, concluant au rejet des demandes de l’Etablissement public Vosgelis et à sa condamnation au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts outre les entiers dépens.

M. Z, qui a quitté les lieux en avril 2015, a contesté les manquements qui lui sont reprochés et fait valoir que son départ n’est pas volontaire mais fait suite à l’expulsion dont il a fait l’objet de la part de l’Etablissement Public Vosgelis, soucieux de se débarrasser d’un locataire occupant le logement depuis 22 ans pour un loyer dérisoire.

Il a également contesté devoir les sommes réclamées par l’intimé à hauteur d’appel, faisant valoir que la réfection des peintures ne peut être mise à sa charge compte tenu de la vétusté inhérente à 22 années d’occupation ; que les charges portées en compte ne sont pas détaillées ni justifiées par la production de factures ; que le mode de calcul du chauffage est inapproprié alors qu’il convient de tenir compte de la surface respective des logements composant l’immeuble et non seulement du nombre d’appartements ; que la nécessité de procéder à un traitement des puces n’est pas démontrée ; qu’enfin, les frais de procédure judiciaire de même que les frais d’actes et de contentieux ne sont pas justifiés.

L’Etablissement public Vosgelis a conclu à la confirmation du jugement entrepris, demandant à la cour de constater que M. Z a quitté les lieux de sorte que son appel est sans objet, et formé une demande additionnelle aux fins de l’entendre condamner à lui payer les sommes de 2476,97 euros au titre de l’arriéré locatif et de 1130,80 euros au titre des réparations locatives et de l’indemnité d’occupation, ainsi que 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé qui a repris les motifs de son assignation ainsi que ceux du jugement concernant la résiliation du contrat de bail, a exposé par ailleurs que M. Z qui a quitté les lieux le XXX, reste devoir au titre des loyers et charges impayés la somme de 2476,97 euros.

Il a précisé que les charges de chauffage facturées sont justifiées par les avis d’évaluation des acomptes, élaborés en fonction de toutes les prestations effectuées par le fournisseur d’énergie au titre du marché d’exploitation des chaufferies collectives, comprenant les prestations P1 combustibles, P2 entretien et P3 gros entretien et renouvellement, seules les prestations P1 et P2 étant des charges récupérables ; que le prix de l’énergie est fixé par un prix de base modifié en fonction de la dureté climatique enregistrée par la station météo France automatisée d’Epinal, ce mode de calcul permettant de retenir une estimation de la charge annuelle en chauffage nécessaire, divisée par 12 avant d’être facturée au locataire. Il rappelle que l’immeuble en cause est doté d’un système de chauffage collectif et que l’obligation d’équiper les immeubles en copropriété d’un système permettant d’individualiser les frais de chauffage résultant de la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015 ne sera en vigueur qu’au 31 mars 2017.

S’agissant des réparations locatives, l’Etablissement public Vosgelis a fait valoir qu’ainsi qu’il résulte du constat d’état des lieux dressé par M^e Defer, huissier de justice, le XXX, l’appartement a été laissé dans un état déplorable, les murs et plafonds de l’entrée étant à l’état brut, l’ensemble des murs et plafonds, des portes encrassés, jaunis, souillés, les boiseries détériorées ; que seule une somme de 1130,80 euros a été mise à la charge du locataire afin de tenir compte de la vétusté alors que la facture établie par la société Peinture Tenture Décoration le 1^er juillet 2015 fait état de travaux de remise en état à hauteur de 1868,02 euros (réfection de peinture avec toile de verre aux murs, cloisons et plafonds), que le bon de commande de l’entreprise Robey chiffre la fourniture de revêtements de sols et barres de seuil à 1040,60 euros ; qu’il a fallu en outre procéder à une désinsectisation complète du logement (présence de puces) du fait du mauvais entretien, pour la somme de 264 euros suivant bon de commande de l’entreprise B Raphael.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les conclusions déposées le 28 septembre 2015 par M. Z et le 23 septembre 2015 par l’Office public de l’Habitat Vosgelis, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 14 octobre 2015 ;

Sur la résiliation du contrat de bail :

Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail du fait des manquements du locataire à ses obligations locatives, ordonné son expulsion et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à complète libération des lieux ;

Qu’il résulte en effet des pièces produites aux débats, notamment des pétitions des voisins de M. Z en date des 14 mai 2013, 24 juillet 2013, 2 septembre 2013, 1^er octobre 2013 se plaignant de tapages noctures, des attestations de M. C, M^me Y, M. et M^me A, M^me D, M^me X faisant état de nuisances sonores répétées, que l’appelant, en infraction aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, a gravement et de manière permanente troublé la tranquillité du voisinage, les nombreux courriers adressés par le bailleur et la mise en demeure du 13 septembre 2013, de cesser ses agissements et respecter le voisinage étant demeurés sans effet ;

Qu’il sera par ailleurs constaté que M. Z a libéré, le XXX, l’appartement donné à bail par l’établissement public Vosgelis, situé à XXX ;

Sur l’arriéré locatif :

Attendu que l’Etablissement public Vosgelis réclame au titre des loyers et charges impayés à la date du XXX, la somme de 2229,96 euros, se détaillant comme suit :

— loyers des mois de juillet à décembre 2014 : 6 x 217,75 euros : 1306,50 euros

— loyers des mois de janvier à mars 2015 : 3 x 218,17 euros : 654,51 euros

— loyer avril 2015 : 167,26 euros

— taxe locative de juillet à décembre 2014 : 4,22 x 6 : 25,32 euros

— taxe locative de janvier à mars 2015 : 3 x 4,26 : 12,78 euros

— taxe locative avril 2015 : 3,26 euros

— charges générales

— pour les mois de juillet à décembre 2014 : 6 x 16,81 euros : 100,86 euros

— pour les mois de janvier à mars 2015 : 3 x 16,08 euros : 48,24 euros

— pour le mois d’avril 2015 : 12,33 euros

à déduire régularisation charges (8 juin 2015) : 1,10 euros ;

Attendu que M. Z ne conteste pas devoir les montants portés en compte au titre des loyers ;

Qu’il sera rappelé, concernant les charges locatives, que suivant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables qui sont celles fixées par le décret du 9 novembre 1982 pris en application de l’article 23 de la loi du 22 juin 1982, sont exigibles en contrepartie :

1°) des services fendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2°) des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louées

3°) des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ;

Que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions qui doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle ; qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, ainsi qu’il est rappelé au contrat de bail ;

Attendu que l’Etablissement Vosgelis produit aux débats les avis d’évaluation des acomptes sur charges adressés les 24 janvier 2014 et 29 janvier 2015 à M. Z ainsi que l’avis de régularisation des acomptes sur charges en date du 26 mars 2015 mentionnant un trop versé de 39,17 euros porté au crédit du compte du locataire ;

Attendu que les charges générales dont il est fait mention dans le décompte général produit par la bailleresse correspondent, ainsi que le détaillent les avis d’évaluation et de régularisation, à l’électricité des communs, l’entretien de la VMC, l’entretien des espaces verts, l’entretien des containers et l’entretien de la chaudière murale/sol ; que sont également mentionnés les unités de répartition (unité de logement ou surface habitable) en fonction de la nature des charges, le montant des dépenses, le groupe de répartition et la quote-part due pour chaque logement en fonction du nombre d’unités ;

Attendu que la répartition par appartement concernant l’électricité des communs, l’entretien de la VMC l’entretien des containers et l’entretien de la chaudière murale/sol ne souffre aucune critique ; que la taxe locative correspond à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Que les développements des parties concernant le mode de répartition des frais de chauffage sont sans intérêt dans la mesure où le décompte de charges ne porte pas sur ces dépenses ;

Que la somme de 201,69 euros portée en compte au titre des charges locatives est donc parfaitement justifiée ;

Qu’en revanche, les frais d’actes et de procédure dont fait état l’Etablissement Vosgelis, soit :

— frais de procédure judiciaire 31 août 2014 : 350,00 euros

— frais d’actes et de contentieux 31 août 2014 : 36,32 euros

— frais d’actes et de contentieux 30 septembre 2014 : 221,26 euros

— frais d’actes et de contentieux 30 novembre 2014 : 98,30 euros

— frais d’actes et de contentieux 31 juillet 2014 : 388,64 euros

— frais de rejet prélèvement 31 octobre et 30 novembre 2014 : 0,80 euros,

ne sont pas justifiés, à l’exception des frais de rejet des prélèvements des 31 octobre et 30 novembre 2014, de sorte qu’il ne peut être fait droit à ce chef de demande qu’à hauteur de la somme de 0,80 euros ;

Attendu que viennent en déduction de la somme de 2330,76 euros due par M. Z :

— les règlements APL : 697,35 euros soit

232,45 euros les 31 juillet 2014, 31 août 2014 et 30 septembre 2014

— les règlements opérés par le locataire : 85,01 euros, soit

28,65 euros le 8 janvier 2015

11,46 euros le 27 février 2015

39,17 euros le 24 mars 2015

5,73 euros le 20 avril 2015,

étant précisé que les prélèvements de 391,54 euros et 618,53 euros en date des 10 septembre et 10 octobre 2014 ont été rejetés ;

— le report de solde créditeur à la date du 30 juin 2014 d’un montant de 6,24 euros ;

Que M. Z sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1542,16 euros au titre des loyers et charges locatives impayés à la date du XXX ;

Sur les réparations locatives

Attendu suivant l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que 'le locataire a l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure’ ; qu’il est tenu par ailleurs 'de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement’ ;

Attendu en l’espèce, que la bailleresse produit l’état des lieux dressé le 29 octobre 1993 lors de l’entrée dans les lieux de M. Z, très succinct, mentionne le bon état général de l’ensemble des pièces, sauf dans salle de bain où la peinture est écaillée au niveau de la fenêtre et les carrelages en faïence décollés au dessus de la baignoire ;

Attendu que le procès verbal de constat d’état des lieux de sortie établi le XXX par M^e Defer, huissier de justice à Epinal, en présence de M. Z, porte les mentions suivantes :

— portes accès jaunies dans entrée, cuisine, salle de bains, chambre

— plafonds et murs détapissés dans entrée, séjour et chambre, M. Z indiquant qu’il avait l’intention de les remplacer

— peintures jaunies plafonds et mur salle de bain

— papiers peinte de la cuisine jaunis et projection de graisse

— carrelages au sol ou dalles, et plinthes sales dans cuisine, salle de bains, séjour, chambres

— fenêtres PVC, châssis et vitrages sales dans salle de bains, cuisine, séjour et chambres

— éléments sanitaires sales ;

Attendu que le bailleur, qui indique qu’il applique un barème forfaitaire conformément à l’accord collectif signé par la commission mixte Hlm usagers en date du 13 juin 1997 fixant les modalités d’établissement d’état des lieux et imputation des réparations à la charge des locataires, produit les factures de la société Pidc en date du 1^er juillet 2015, chiffrant le coût de la réfection des peintures, la pose de toile de verre sur murs et cloisons, la pose de peinture avec toile de verre sur plafond aux sommes de 1145,10 euros et 1868,02 euros, la facture de M. B en date du 15 juillet 2015 concernant la désinsectisation commoètes (puces) d’un montant de 242 euros ainsi que la facture de l’entreprise Robey père et fils en date du 6 juillet 2015 chiffrant à la somme de 1040,60 euros la fourniture et la pose des revêtements PVC, y compris barres de seuil ;

Que s’il ressort des constatations de l’huissier que l’appartement est sale dans son ensemble, il apparaît cependant que cet état résulte d’un usage normal pendant 22 années d’occupation, M. Z étant entré dans les lieux en 1993 ; qu’en tout état de cause, le bailleur se serait trouvé dans l’obligation de procéder à la réfection des peintures, papiers peints et revêtements de sols ;

Attendu que les quelques dégradations imputables au locataire, excédant celles relevant de la seule vétusté, seront compensées par le dépôt de garantie de 156,11 euros versé lors de son entrée dans les lieux, qu’il n’y a pas lieu de déduire de la créance du bailleur ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Attendu que l’équité commande que soit allouée à l’Etablissement Vosgelis une indemnité de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui s’ajoutera à celle de même montant allouée par le premier juge du chef des frais irrépétibles exposés en première instance ;

Attendu que M. Z qui succombe en son appel sera débouté de sa demande sur ce même fondement et supportera les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Déclare recevables l’appel formé par M. E Z contre le jugement rendu le 27 juin 2014 par le tribunal d’instance de Saint-Dié-des-Vosges ainsi que la demande additionnelle de l’Etablissement public Vosgelis ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Constate que M. Z a libéré l’appartement situé à XXX le XXX ;

Y ajoutant,

Condamne M. Z à payer à l’Etablissement public Vosgelis la somme de mille cinq cent quarante deux euros et seize centimes (1542,16 €) au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives ;

Déboute l’Etablissement public Vosgelis du surplus de ses demandes ;

Condamne M. Z à payer à l’Etablissement public Vosgelis une indemnité de trois cent cinquante euros (350 €) du chef des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne M. Z aux dépens d’appel et autorise M^e Mouton, avocat, à faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame E-MIZRAHI, Président de Chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur I J, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en dix pages.