COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2016

Jlg

N° 2015/ 1

Rôle N° 11/09414

GFA- GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE CE

Syndicat des copropriétaires LES MIRADORS

C/

Syndicat des copropriétaires LES MIRADORS

AN X épouse A

Q C

S A

BN BO BP

AR AS

XXX

AD B

XXX

AB G

U X épouse G

W X épouse B (décédée)

AP B

O CG CH B

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE

la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 30 Mars 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/199.

APPELANTE

GFA- GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE CE, dont le siège social est 35 bis, CD CE, XXX,

agissant poursuites et diligences de sa gérante M^me I MA demeurant 35 bis, CD CE, XXX

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Alexandre ZAGO de la SELAS SELAS LLC ET ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIME ET APPELANT A TITRE PROVOQUE

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LES MIRADORS sis 35, CD Garavan – 06500 MENTON, agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, le Cabinet CITYA MATAS &Y SAS, lui-même agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité XXX

représenté par la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Eric MANAIGO, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame AF AG Veuve de M. AH X

XXX

défaillante

Madame AN X épouse A

XXX

défaillante

Monsieur Q C

XXX

défaillant

Monsieur S A

XXX

défaillant

BN BO BP, prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, 41 CD CE – 06500 MENTON

défaillante

Monsieur AR AS

XXX

défaillant

XXX dont le siège social est Centre Administratif départemental – XXX – XXX, prise en la personne de son représentant légal y domicilié

représentée par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur AD B

XXX

défaillant

XXX, Hôtel de Ville – 06500 MENTON

représentée parla SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur AB G

XXX

défaillant

Madame U X épouse G

XXX

défaillante

Madame W X épouse B

XXX

défaillante

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur AP B, pris en sa qualité d’héritier de sa mère, M^me W X épouse B, décédée le XXX

XXX

défaillant

Madame O CG CH B, prise en sa qualité d’héritère de sa mère mère, M^me X W épouse B, décédée le XXX

XXX

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Novembre 2015 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur AH-CA CB, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur AH-CA PROUZAT, Président de chambre

Monsieur AH-CA CB, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2016

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2016,

Signé par Monsieur AH-CA PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties :

par acte du 8 novembre 2006, M^me AF AG, veuve X, M^me AN X, épouse de M. S A, M^me W X, épouse de M. AD B, et M^me U X, épouse de M. AB G, ont, par l’intermédiaire de la SAFER, vendu au GFA CE (le GFA) le bien ainsi désigné :

« Une propriété sise à Menton (06) quartier Garavan, XXX, comprenant :

— une construction élevée d’un rez-de-chaussée, composée de trois pièces, d’un premier étage composé également de trois pièces ; ladite construction en mauvais état par suite d’éboulements .

— une seconde construction située au dessus de la première, également en très mauvais état ;

— et terrain autour,

Le tout cadastré section AO :

XXX pour 26a 47ca (…)

XXX pour 01a 84ca (…)

XXX pour 01a 58ca (…)

XXX pour 00a 20ca (…)

XXX pour 51a 31ca (…)

Soit une contenance totale de 8140 m²,

étant ici précisé que cette propriété a comme adresse postale 35bis CD CE. »

Ce fonds confronte au sud la parcelle cadastrée section XXX sur laquelle a été édifié, en 1965, un groupe d’immeubles en copropriété dénommé les Miradors, situé 35 CD CE.

Par acte du 11 décembre 2007, le GFA a assigné en désenclavement et désignation préalable d’un expert, le syndicat des copropriétaires de la résidence les Miradors (le syndicat des copropriétaires) qui a appelé en cause :

— M^me AF AG veuve X,

— M^me AN X et M. S A, son époux,

— M^me W X et M. AD B, son époux,

— M^me U X et M. AB G, son époux,

— la SAFER,

— M. Q C,

— l’institut médico-éducatif BO BP,

— M. AR AS,

— le département des Alpes-Maritimes,

— la commune de Menton.

Après avoir notamment relevé que dans un rapport établi le 18 mars 2003 dans le cadre d’une procédure en désenclavement introduite par les consorts X, M. M, désigné en qualité d’expert, avait conclu que la réalisation d’un accès à travers le fonds des copropriétaires était techniquement impossible en raison de l’importante déclivité de ce fonds, le tribunal de grande instance de Nice a, par jugement du 30 mars 2011 :

— déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande aux fins de nullité de l’assignation du GFA,

— débouté le GFA de sa demande d’expertise,

— dit que les appels en intervention forcée formés par le syndicat des copropriétaires sont sans objet,

— condamné le GFA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus,

— mis les dépens à la charge du GFA.

Le GFA a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 26 mai 2011 aux termes de laquelle il a intimé le syndicat des copropriétaires, M. C, l’institut médico-éducatif BO BP, M. AR AS, le département des Alpes-Maritimes et la commune de Menton.

Par déclaration du 22 septembre 2011, le syndicat des copropriétaires a formé un appel provoqué contre M^me AF AG veuve X, les époux A-X, les époux B-X et les époux G-X.

Le GFA a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à :

— M. AR AS par acte du 25 août 2001 délivré à personne,

— M. C par acte du 24 août 2011 délivré à domicile,

— l’institut médico-éducatif BO BP par acte délivré le 24 août 2011 à domicile.

Le syndicat des copropriétaires a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à :

— M^me U X épouse G et M. AB G par acte du 26 décembre 2011,

— M^me W X épouse B et M. AD B par actes du 5 janvier 2012 délivrés à domicile,

— M^me AN X épouse A par acte délivré le 28 décembre 2011 à personne, et M. S A par acte délivré le même jour à domicile.

M. AR AS, M. Q C, l’institut médico-éducatif BO BP, M^me W X épouse B, M. AD B, M^me AN X épouse A et M. S A n’ont pas constitué avocat.

Par arrêt du 29 janvier 2013, la cour a déclaré les appels recevables et a ordonné une expertise confiée à M. BH BI, ultérieurement remplacé par M. AH-BX J qui a établi son rapport le 22 mai 2014.

W X étant décédée le XXX en laissant pour lui succéder M. AP B et M^me O B, ses deux enfants, le syndicat des copropriétaires a assigné ces derniers en intervention forcée par acte du 10 novembre 2014.

M. AP B et M^me O B n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 23 octobre 2015 et auxquelles il convient de se référer, le GFA demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— de dire et juger que son fonds est enclavé,

— de dire et juger que cet état d’enclave résulte de la construction de l’immeuble propriété du syndicat des copropriétaires et de la fermeture de l’accès de la copropriété sur le CD Garavan,

— à titre principal,

— d’ordonner le rétablissement de l’accès qualifié de piéton par le premier juge, et débouchant sur l’escalier au nord de la copropriété,

— de dire et juger qu’il disposera d’une servitude de passage pour un accès en voiture sur les emplacements de parking du fonds du syndicat des copropriétaires, dont l’entrée se fera par le dernier emplacement de la dernière place de stationnement de l’aire qui jouxte son fonds, tel que préconisé par le rapport de l’expert J,

— à titre subsidiaire, si la cour venait à écarter le rapport de M. J,

— de dire et juger qu’il disposera d’une servitude de passage pour un accès en voiture sur les emplacements de parking du fonds du syndicat des copropriétaires, auquel se rattacherait un accès à sa propriété par une voie aménagée,

— en tout état de cause,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 722 400 euros au titre de la perte d’exploitation agricole,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de le condamner aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 5 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— vu le classement des parcelles cadastrées XXX à 139 en zone rouge du PPRNP de la ville de Menton approuvé par arrêté préfectoral le 14 février 2001,

— vu le classement en zone ND du POS de la ville de Menton,

— vu le classement en EBC de la partie Est de la parcelle cadastrée XXX et des parcelles XXX à 139,

— vu le rapport de M. M en date du 5 juin 2002,

— vu le rapport de M. E en date du 8 janvier 2009,

— vu le rapport de M. K, géologue, en date du 12 novembre 2010,

— vu le rapport de M. D en date du 12 septembre 2014,

— vu l’arrêté municipal du 15 décembre 2010 portant ordre d’interruption immédiate des travaux,

— vu les articles 682 et 684 du code civil et la jurisprudence afférente,

— vu les pièces du dossier et les faits exposés,

— vu l’arrêté de refus de permis de construire en date du 2 septembre 2012 opposé par le maire de Menton au projet du GFA qui consistait en la « création d’une voie d’accès, extension d’un bâtiment à usage d’habitation et aménagement d’un bâtiment à usage agricole » pour des motifs d’urbanisme et de sécurité,

— de dire n’y avoir lieu à homologation du rapport de M. J,

— à titre principal,

— de débouter le GFA de sa demande de désenclavement par les voies de la copropriété sur la base des conclusions de l’expert qui ne permettent pas d’écarter l’application de l’article 684, al. 1 du code civil,

— en tout état de cause,

— de débouter le GFA de sa demande de « rétablissement du chemin piétonnier » comme irrecevable,

— de dire et juger que l’utilisation de la piste illégale construite par le GFA ne constitue pas une exploitation normale du fonds,

— de débouter le GFA de sa demande de désenclavement formulée au visa de l’article 682 du code civil, retenant la première solution proposée par l’expert judiciaire consistant en un désenclavement par la voie de la copropriété pour permettre l’accès à la piste dangereuse pour la sécurité des biens et des personnes construite en infraction par le GFA,

— de débouter le GFA de sa demande de désenclavement formulée au visa de la seconde solution proposée par l’expert judiciaire en ce qu’elle est techniquement impossible car le dénivelé entre le pied de l’escalier situé à l’angle inférieur gauche du dernier bâtiment de la copropriété et la limite du GFA est trop important,

— de débouter le GFA de sa demande de dommages et intérêts pour impossibilité d’accéder à l’escalier et pour perte d’exploitation car elle n’a aucune responsabilité dans cette impossibilité liée au refus de permis de construire opposé par la mairie,

— de débouter le GFA de toutes ses demandes,

— reconventionnellement,

— de condamner le GFA à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— à titre infiniment subsidiaire, si par impossible le désenclavement par les voies de la copropriété devait être ordonné par la cour,

— de fixer à la somme de 720 000 euros l’indemnité réparatrice du dommage occasionné aux copropriétaires par le passage pour un accès en voiture au fonds du GFA,

— de condamner le GFA à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 14 janvier 2015 et auxquelles il convient de se référer, le département des Alpes-Maritimes, propriétaire des parcelles cadastrées section XXX, XXX pour 14a 23ca, XXX pour 11a 95ca, XXX pour 10a 03ca et XXX pour 7a, demande à la cour :

— de constater que l’expert préconise le désenclavement par la propriété du syndicat des copropriétaires,

— de constater que le GFA, ni aucune autre partie, ne formule de demande de désenclavement par la propriété du département,

— de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

— de dire et juger qu’aucune assiette de passage au profit du GFA ne peut s’établir sur le fonds du département ou à proximité en raison des prescriptions d’urbanisme du plan d’occupation des sols ainsi que des contraintes techniques et géologiques de la zone concernée sur la commune de Menton,

— de dire et juger qu’aucune assiette de passage au profit du GFA ne peut s’établir sur le fonds du département ou à proximité en raison de la domanialité publique de ce fonds et des contraintes propres à l’IME BO BP,

— de prononcer sa mise de cause,

— de condamner le GFA à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Après avoir rappelé que le chemin de la Colle était un chemin rural, par définition ouvert à la circulation publique, en sorte que sa mise en cause était inutile, la commune de Menton, aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 14 novembre 2014, demande à la cour :

— de juger ce que de droit sur les demandes du GFA concernant le désenclavement de son fonds,

— de la mettre hors de cause,

— de condamner le GFA à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2015, avant l’ouverture des débats.

Motifs de la décision :

L’article 684 du code civil dispose : le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Le fonds du GFA est entouré d’autres parcelles et n’a aucune issue sur la voie publique. Ce fonds est donc enclavé au sens du texte susvisé. Le GFA envisageant d’y créer une citronneraie et devant pouvoir entretenir la construction élevée d’un étage qui y est édifiée et qui est utile à l’exploitation de cette citronneraie, l’utilisation normale de ce fonds implique que l’on puisse y accéder avec un véhicule.

Selon l’article 683 du code civil le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’article 684 dispose toutefois que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Pour soutenir que le passage doit être pris sur les parcelle AO 150 et AO 151 en application du texte susvisé, le syndicat des copropriétaires expose qu’il résulte du courrier d’un notaire produit par le GFA (pièce n° 22) que ces parcelles appartenaient également aux consorts X et que cela a également été relevé par M. E.

La pièce n° 22 produite par le GFA est un courrier en date du 2 août 1996 que maître BL-BM a adressé à W X-B pour lui confirmer qu’il avait été chargé de régulariser la cession par les consorts F au profit des consorts X, de la moitié indivise en peine propriété des parcelles XXX, XXX, XXX, et pour lui préciser que l’autre moitié indivise appartenait aux consorts X. Il ne résulte pas de cette pièce que les parcelles AO 150 et AO 151 appartenaient aux consorts X.

Dans un rapport qu’il a établi le 8 janvier 2009 à la requête du GFA, M. E, géomètre-expert, écrit notamment : « Un pointillé indiquant un passage sur le plan cadastral ci-joint, sur les parcelles 150 et 151, depuis le CD CE, permettait un accès qui devait être celui d’origine ». On ne peut toutefois en déduire que ces parcelles appartenaient aux consorts X.

Aucun des titres de propriété produits ni aucune des autres pièces versées au débats ne permettant d’établir que l’enclave du fonds du GFA résulte de la division d’un plus grand fonds, il n’y a pas lieu à application de l’article 684 du code civil.

Il résulte du rapport d’expertise qu’en raison de l’importante déclivité du terrain et de son instabilité, aucun chemin ne peut être réalisé sur les fonds situés en amont de celui du GFA pour accéder au chemin de la Colle.

L’expert propose un passage consistant à utiliser la voie d’accès de la copropriété jusqu’au niveau du dernier emplacement de parking, puis à passer sur une bande de terrain d’une largeur de 3,50 m prise le long de la limite nord de ce dernier emplacement et se poursuivant jusqu’à la limite séparant le fonds des copropriétaires de celui du GFA.

Il résulte des photographies produites que cet accès ne nécessite que peu de travaux, que ceux-ci peuvent être réalisés sans risque d’éboulements, en conformité avec les règles d’urbanisme applicables au secteur et sans porter atteinte à la destination de l’espace boisé classé dans lequel ils doivent être réalisés, et le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant d’établir le contraire. Il résulte également des photographies produites que le GFA peut également, toujours dans le respect des règles d’urbanisme et de la destination de l’espace boisé classé, réaliser sur son terrain et en limite de propriété, une petite aire de stationnement pour au moins un véhicule, ce qui suffit à désenclaver son fonds sans qu’il ait à utiliser la piste pour la création de laquelle qu’il avait entrepris des travaux que le maire de Menton l’a mis en demeure d’interrompre par arrêté du 15 décembre 2010.

Si l’expert a envisagé un autre passage consistant à passer sur un chemin existant sur les parcelles AO 347 et AO 348 issues de la division de la parcelle AO 151, ainsi que sur une partie de la parcelle AO 150, puis à réaliser un chemin sur le reste de cette parcelle jusqu’à sa limite avec la parcelle AO 139, il a souligné qu’au droit d’un bâtiment édifié sur la parcelle AO 347, ce chemin n’avait qu’une largeur de 1,50 m correspondant à l’espace disponible entre ce bâtiment et la limite de cette parcelle. À supposer que la largeur du chemin ne soit pas de 1,50 m à cet endroit mais de 3 mètres comme le soutient le syndicat des copropriétaires, une partie de son assiette jouxte la façade d’une maison d’habitation, en sorte que s’il résulte des plans produits qu’il est légèrement plus court que le passage pris sur la parcelle AT 1, il est nettement plus dommageable que ce passage qui sera en conséquence retenu.

L’expert indique que l’emprise du passage sur le fonds des copropriétaires a une superficie d’environ 1 500 m², qu’elle se situe en zone boisée classée et que dans cette zone, le prix du mètre carré de terrain peut être évalué à la somme de 12 euros. Dans son rapport du 8 janvier 2009, M. E évalue pour sa part à 1 200 euros le prix du mètre carré de terrain constructible dans le secteur concerné. Le passage est déjà utilisé par les copropriétaires et la circulation ne sera que faiblement augmentée mais les possibilités de stationnement dont ces derniers bénéficient seront réduites. Enfin le GFA bénéficiera d’une voie déjà construite sur la quasi-totalité du passage. En l’état de ce qui précède, la cour possède les éléments d’appréciation suffisants pour condamner le GFA à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 12 000 euros en réparation du dommage que le passage occasionne à la collectivité des copropriétaires.

Le GFA ne justifiant d’aucun titre lui permettant d’utiliser l’escalier situé sur le fonds des copropriétaires, sa demande tendant au rétablissement de cet accès piétonnier ne peut être accueillie.

Dès lors que la détermination du passage ne relevait pas de l’évidence, le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute en résistant à la demande du GFA, en sorte que ce dernier sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts et qu’il supportera les frais de première instance et d’appel.

Par ces motifs :

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau ;

Dit que le fonds cadastré à Menton section XXX à 139, appartenant au GFA CE, est enclavé ;

Dit que le passage permettant de désenclaver ce fonds doit être pris sur la parcelle cadastrée section XXX appartenant aux copropriétaires du groupe d’immeubles dénommé les Miradors, et fixe l’assiette de ce passage sur l’intégralité de la voie de circulation implantée sur cette parcelle entre le CD CE et le dernier emplacement de parking, puis sur une bande de terrain d’une largeur de 3,50 m prise le long de la limite nord de ce dernier emplacement et se poursuivant jusqu’à la limite séparant la parcelle cadastrée section XXX de la parcelle cadastrée section XXX

Déboute le GFA CE de sa demande tendant au rétablissement de l’accès piétonnier débouchant sur l’escalier au nord de la copropriété ;

Condamne le GFA CE à payer au syndicat des copropriétaires du groupe d’immeuble les Miradors, une indemnité de 12 000 euros en réparation du dommage occasionné par le passage à la collectivité des copropriétaires ;

Déboute le GFA CE de ses demandes de dommages et intérêts ;

Condamne le GFA CE aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT