Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 5

ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2016

(n° 2016/ 285 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/09695

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mars 2013 -Tribunal de Grande Instance de MELUN – RG n° 12/00073

APPELANTE

La société ACM IARD (ASSURANCES CREDIT MUTUEL) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

XXX

XXX

N° SIRET : 352 406 748 00017

Représentée par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

Assistée de M^e Véronique MARTIN-DELORY, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉES

La Société Civile Immobilière X (SCI X) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

XXX

XXX

N° SIRET : 389 463 696 00010

Représentée par M^e Claudine BEAUVAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0012 Assistée de M^e Aurélie LAMY du cabinet BEAUVAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0012

La Y prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

Chauray

XXX

N° SIRET : 542 073 580 00046

Représentée par M^e Laurence IMBERT de la SCP IMBERT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MELUN

Assistée par M^e Lucilia DOS SANTOS, avocat au barreau de MELUN, toque: M12

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente de chambre, entendue en son rapport, et Monsieur Christian BYK, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente de chambre

Monsieur Christian BYK, Conseiller

Madame Stéphanie ARNAUD MONGAY, Vice-présidente placée auprès du Premier Président depuis le 31/08/2015

Greffier, lors des débats : Madame Catherine BAJAZET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Catherine LE FRANCOIS, présidente et par Madame Déborah TOUPILLIER, greffier présent lors du prononcé.

'''''

La SCI X est propriétaire d’un immeuble collectif, situé au n°60 (anciennement n°20) avenue X à NANGIS, divisé en huit appartements loués et assuré auprès de la société Y, par un contrat n°77503566 F 001 MFP.

Le 26 avril 2007, un incendie s’est déclaré dans l’appartement loué par Monsieur A au 3^e étage. Monsieur A, décédé dans l’incendie, avait souscrit une assurance multirisques habitation auprès de la société ASSURANCE DU CREDIT MUTUEL, ci-après ACM IARD.

Entre le 23 mai 2007 et le 9 décembre 2008, la SCI X a reçu une somme totale de 196 506,12 euros de son assureur à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses dommages.

Par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de MELUN en date du 20 mars 2009, une expertise a été confiée à Monsieur Z, lequel a déposé son rapport le 30 juillet 2010.

Suivant ordonnance de référé en date du 17 juin 2011, les sociétés ACM et Y ont été condamnées in solidum à payer à la SCI X la somme de 36000 euros à titre de provision à valoir sur ses pertes locatives.

Par exploits d’huissier des 25 et 28 novembre 2011, la SCI X a assigné la société ACM IARD et la société Y devant le tribunal de grande instance de Melun, lequel a, par jugement du 5 mars 2013, rendu sous le bénéfice de l’éxécution provisoire, condamné in solidum la société Y et la société ACM à régler à la SCI X, en deniers ou quittances, provisions non déduites, une somme de 260 673,94 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à l’incendie du 26 avril 2007 et résultant des travaux de remise en état de l’immeuble, ainsi qu’une somme de 42 434,75 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs limité à la période maximale d’une année, condamné la société ACM à régler à la SCI X, en deniers ou quittances, provisions non déduites, une somme complémentaire de 15 326,59 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers excédant la période d’une année, condamné la société ACM à payer à la société Y, en sa qualité de créancier subrogé dans les droits de son assuré et sur justificatifs, les sommes que cette dernière aura versées à la SCI X au titre de l’incendie du 26 avril 2007, sans qu’il y ait lieu à application d’un abattement pour vétusté, condamné in solidum la société Y et la société ACM à verser à la SCI X une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant les frais d’expertise.

Par déclaration du 15 mai 2013, la société ACM IARD a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 avril 2016, elle sollicite l’infirmation du jugement, en demandant à la cour, sous divers constats reprenant ses moyens de juger que la convention d’abandon de recours s’impose dans les rapports entre la Y et la société ACM, que les travaux de réparation doivent être assujettis au taux de TVA de 5,5% et non pas de 19,6%, qu’il doit être fait application d’un taux de vétusté de 25%, de débouter la SCI X de l’ensemble de ses demandes et particulièrement de son appel incident, de dire que les frais d’expertise doivent être supportés à concurrence d’un tiers par chacune des parties et de dire que chacune des parties supportera ses frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mai 2016 la Y sollicite la confirmation des dispositions du jugement en ce qu’elles ont condamné in solidum la société Y et la société ACM à régler à la SCI X, en denier ou quittances, provisions non déduites, une somme de 260 673,94 euros de dommages et intérêts, outre la somme de 42 434,75 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la perte de revenus locatifs limité à la période maximale d’une année, condamné la société ACM à régler à la SCI X, en deniers ou quittances de provisions non déduites, une somme complémentaire de 15 326,59 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers excédant la période d’une année, condamné la société ACM à payer à la société Y, en sa qualité de créancier subrogé dans les droits de son assuré l’ensemble des sommes que cette dernière aura versées à la SCI X au titre de l’incendie du 26 avril 2007, de condamner en conséquence la société ACM à verser à la Y la somme de 243 508,89 euros au titre des sommes déjà versées à la SCI X.

Elle sollicite le débouté de la SCI X de son appel incident, demandant la confirmation du jugement quant au montant des travaux de remise en état, en ce qu’il a débouté la SCI X de sa demande concernant les charges récupérables, sollicitant à titre subsidiaire la garantie de la société ACM. Elle demande la condamnation de la société ACM à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 17 mai 2016, la SCI X sollicite le débouté des sociétés ACM et Y de leurs demandes et se portant appelante incidente demande la condamnation in solidum des sociétés Y et ACM à lui payer la somme de 264 006 euros au titre des dommages matériels, celle de 57 761,34 euros au titre des loyers perdus, celle de 11 396,31 euros au titre des charges locatives non récupérées et la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise et les dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 mai 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les garanties

Considérant que la société Y ne conteste pas devoir sa garantie à la SCI X en application du contrat 'Multirisque vie privée contrat immeuble’ aux termes duquel elle assure le risque incendie, que la SCI X est également fondée à agir contre l’assureur du locataire de l’appartement situé au troisième étage de l’immeuble, qui s’est endormi en fumant une cigarette déclenchant l’incendie, le locataire étant décédé dans l’incendie, sur le fondement des dispositions de l’article 1733 du code civil ;

Sur l’évaluation des dommages matériels

Considérant que rappelant que les travaux de remise en état avaient fait l’objet d’une évaluation contradictoire entre les experts des sociétés d’assurance, la société ACM IARD soutient que l’évaluation de l’expert judiciaire est contestable en ce ' qu’il a systématiquement et largement augmenté le chiffrage des différents postes de préjudice';

Considérant que la SCI X rétorque que l’évaluation des experts des assureurs avait été faite après deux visites dont elle n’avait pas été avisée et de manière superficielle, que l’expert judiciaire a minutieusement examiné l’ensemble des éléments qu’elle lui a présentés, qu’il n’a émis aucune réserve sur les travaux exécutés et n’a reçu aucune observation des sociétés d’assurance à qui il a adressé sa note de synthèse, que le montant des travaux s’élève la somme de 217 954,80 euros HT, soit 260 673,94 euross TTC à laquelle il convient d’ajouter une facture d’un montant de 3332,06 euros TTC, non retenue par l’expert pour nettoyage, lessivage et une couche de peinture des deux appartements des 1^er et 2^e étage droit en ce que même s’ils n’ont pas été touchés par l’incendie, ces appartements ont subi les effets de la suie et d’une forte odeur persistante ce qui les a rendus insalubres et a provoqué le départ des locataires ;

Considérant que la Y demande la confirmation du jugement quant au montant des travaux de remise en état ;

Considérant qu’ainsi que l’ont retenu à juste titre les premiers juges, le fait que les assureurs aient procédé à une évaluation contradictoire des dommage n’empêchait pas la SCI X de solliciter une expertise judiciaire du fait de son désaccord sur cette évaluation, que l’expert judiciaire a procédé à l’évaluation des travaux de reprise en faisant une analyse approfondie des factures et devis produits par les parties dans le cadre des opérations d’expertise, qui sont annexés à l’exemplaire du rapport d’expertise communiqué par l’appelante et que la société ACM IARD, qui n’a pas déposé de dire après l’envoi du document de synthèse par l’expert le 30 mars 2010, le rapport étant clos le 30 juillet 2010, ne formule pas plus de critiques précises sur le montant des travaux retenus par l’expert, que dès lors il convient de confirmer la décision entreprise en ce que les dommages matériels ont été évalués à la somme de 217 954,80 euros HT ;

Considérant que s’agissant des travaux concernant les deux appartement des 1^er et 2^e étage droit, il résulte du rapport d’expertise qu’alors que l’immeuble a fait l’objet d’au moins deux visites par les expert d’assurances en présence de la SCI X et de son architecte, les dommages invoqués n’ont pas été constatés contradictoirement par les parties;que la lettre du maire de NANGIS du 25 octobre 2007 relatant que l’immeuble avait été évacué à la suite du sinistre pour des raisons d’hygiène et de sécurité est insuffisante pour établir la nécessité de réaliser des travaux dans les appartements des 1^er et 2^e étage droit, qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI X de sa demande à ce titre ;

Sur le taux de TVA applicable

Considérant que la société ACM IARD soutient que l’immeuble étant constitué d’anciens locaux de gendarmerie transformés en 1995 en immeuble locatif de sorte que l’âge du bâtiment, tout comme la part de la construction à réparer entrent dans le champ d’application de la loi de finances prévoyant un taux réduit de 5,5% ;

Considérant que la SCI X rétorque que le taux réduit de TVA est expressément exclu pour les travaux de reconstruction de logements affectés par un sinistre et que la société ELISE qui avait facturé les travaux de réfection de la toiture en appliquant un taux de TVA réduit avait du modifier sa facturation en la portant au taux de 19,60% ;

Considérant que la Y soutient la confirmation du jugement en ce qu’il a évalué le montant des travaux de remise en état à la somme de 260 673,94 euros TTC , exposant qu’elle a indemnisé son assuré sur la base du taux retenu par le tribunal à savoir 19,60 % ;

Considérant qu’il ressort de l’instruction fiscale 3C-7-06 du 8 décembre 2006 que les travaux de construction et de reconstruction d’un logement affecté par un sinistre sont exclus du taux réduit, qu’il est par ailleurs justifié par la SCI X que la société ELISE a réclamé un complément de TVA selon factures du 14 novembre 2008, que le jugement doit en conséquence être confirmé en ce que les premiers juges ont retenu que les travaux étaient assujettis à un taux de TVA de 19,60 % et s’élevaient en conséquence, s’agissant des dommages matériels à la somme de 260 673, 94 euros TTC, la SCI X qui justifie ne pas être assujettie à la TVA ne pouvant pas récupérer celle-ci ;

Sur la vétusté et le recours de la Y contre la société ACM IARD

Considérant qu’invoquant la convention d’abandon de recours entre assureurs concernant la valeur à neuf, la société ACM IARD soutient qu’elle ne peut être tenue à garantir la Y qu’à hauteur des dommages vétusté déduite, ce qui n’est pas contesté par la Y qui explique qu’elle a réglé les dommages à son assurée en valeur à neuf mais précise qu’elle entend exercer son recours, vétusté déduite, soit à hauteur de la somme de 243 508, 89 euros TTC à l’encontre de la société ACM IARD ;

Considérant que la SCI X soutient que la convention liant les assureurs lui est inopposable ;

Considérant que dans les rapports entre la Y et la société ACM IARD, il convient de faire application de la convention liant les assureurs concernant les sinistres dommages aux termes de laquelle les sociétés d’assurance renoncent, lorsqu’elles interviennent en assurance de chose à exercer un recours pour la valeur à neuf contre les assureurs de responsabilité, ce que ne conteste pas la Y, que dès lors dans les rapports entre la Y et la société ACM IARD, il convient d’appliquer un taux de vétusté de 25% ainsi que la Y l’a fait dans son décompte figurant en pièce huit sur les travaux de reconstruction, la SCI X à laquelle cette convention n’est pas opposable, étant en droit, quant à elle de bénéficier d’une indemnisation en valeur à neuf ;

Sur les pertes de loyer

Considérant que la société ACM IARD soutient que la demande de la SCI X n’est pas justifiée, que l’expert aurait dû se référer au planning des travaux techniquement réalisables et ne pas prendre en compte la période d’inoccupation des locaux en ce que certains appartements n’avaient eu que des dégradations mineures ne justifiant pas une inoccupation des locaux et que plusieurs facteurs ont contribué à allonger les périodes retenues par l’expert, notamment l’accès aux lieux et les contestations au niveau des chiffrages, les nombreuses réunions et le démarrage tardif des travaux ;

Considérant que tant la Y que la SCI X sollicite la confirmation du jugement aux termes duquel la perte locative a été évaluée à la somme de 57 761,34 euros, la garantie de la Y, limitée contractuellement à une année de loyer, étant fixée à la somme de 42 434,75 euros ;

Considérant qu’ainsi que l’ont rappelé les premiers juges, il résulte du rapport d’expertise et des baux produits au cours des opérations d’expertise que l’immeuble comportait huit logements qui étaient occupés au moment du sinistre et qui ont dû être évacués à la suite de l’incendie pour des raisons d’hygiène et de sécurité ainsi que cela résulte du courrier du Maire de la commune de NANGIS produit aux débats, que s’il résulte de l’expertise que les appartements de l’aide droite de l’immeuble n’ont pas été affectés directement par l’incendie, il n’en demeure pas moins qu’outre les travaux de charpente et toiture, leur réintégration supposait la réalisation des travaux concernant les parties communes afin de permettre leur accès dans des conditions de sécurité suffisante, qu’il résulte des pièces produites que ces travaux ont été réalisés postérieurement au 20 novembre 2007, soit la date retenue par l’expert comme date maximale de réintégration, qu’il en résulte que le préjudice de la SCI X ne peut être limité concernant les logements de l’aile droite à cette date et qu’ainsi que l’ont retenu les premiers juges, une somme supplémentaire de 17 533,09 euros correspondant aux périodes d’occupation non prises en compte par l’expert, doit lui être allouée alors que par ailleurs aucune faute n’est établie à l’encontre de la SCI X en ce qui concerne la durée des travaux, compte tenu du temps nécessaire pour effectuer les constatations contradictoires avec les sociétés d’assurance, l’élaboration du projet de construction, obtenir les autorisations administratives et réaliser les travaux après avoir réuni les fonds nécessaires pour les exécuter, que la société ACM ne saurait de plus reprocher à la SCI X d’avoir contesté les chiffrages alors que les conclusions de l’expert qui ont été retenues tant par les premiers juges que par la cour démontrent que l’évaluation faite par les assureurs était insuffisante ;

Considérant en conséquence que par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont retenu, en le détaillant précisément que le préjudice de la SCI X, qui a produit aux débats l’ensemble des baux attestant de la relocation des appartements ou de leur vente, que le préjudice de celle-ci s’élevait à ce titre à la somme de 57 761,34 euros, dont 42 434,75 euros garantie par la Y aux termes de son contrat ;

Sur les charges récupérables

Considérant que la SCI X expose qu’elle a continué à supporter les charges de fonctionnement de l’immeuble après l’incendie , qu’elle produit des tableaux qui isolent les charges récupérables des autres dépenses et sollicite à ce titre la somme de 11 396,31 euros ;

Considérant que la Y et la société ACM IARD sollicitent la confirmation du jugement ;

Considérant que la SCI X produit aux débats un tableau concernant les charges de 2007 dont elle a déduit une facture de travaux et un tableau des charges 2008 dans lequel elle a distingué des charges récupérables sur les locataires de charges restant à la charge du propriétaire, qu’elle produit les factures afférentes à ces dépenses, qu’il apparaît toutefois, s’agissant des charges 2007 que la réparation d’une fuite, sans aucune précision et au demeurant non justifiée par une facture ne peut être retenue, que par ailleurs les frais de gestion de l’immeuble ne font pas partie des charges récupérables, qu’il convient en conséquence de ne retenir comme base du calcul du préjudice de la SCI X que la somme de 10405,25 euros au titre des charges 2007, ce qui, en fonction des tantièmes de copropriété et du nombre de jours d’inoccupation retenu pour l’année 2007, conduit à évaluer le préjudice de la SCI X de la manière suivante :

— RDC G : sur la base de 1183,03 ; 184 x 3,24 = 596,16 euros

—  1^er G : sur la base de 1486,44 ; 249 x 4,07 = 1013, 43 euros

—  1^er D : sur la base de 1375, 09 ;124 x 3,76 = 466,24 euros

—  2^e G : sur la base de 1146,84 ; 67 x 3,14 = 210,38 euros

—  2^e D : sur la base de 1486,44 ; 84 x 4,07 = 341,88 euros

—  3^e G : sur la base de 960,34 ; 249 x 2,63 = 654,87 euros

—  3^e D : sur la base de 1391,80 ; 245 x 3,81 = 933,45euros

soit un total de 4216,41 euros ;

Considérant qu’en ce qui concerne les charges 2008, alors que les frais de gestion ont bien été mis à la charge du propriétaire et que les autres charges sont justifiées par les pièces produites, il convient de retenir la somme de 6455 euros demandée, ce dont il résulte qu’il sera alloué à la SCI X la somme totale de 10 671,41 euros au titre des charges récupérables qu’elle n’a pas pu récupérer auprès de ses locataires du fait de l’absence de location en raison du sinistre ;

Sur le recours de la Y

Considérant qu’il y aura lieu de dire que ce recours s’exercera vétusté déduite s’agissant des dommages matériels et qu’alors qu’il est reconnu par la SCI X dans ses dernières écritures qu’elle a reçu de son assureur la somme de 312 404,22 euros, au 1^er Août 2013,que la Y retient quant à elle une somme de 314 456, 28 euros, la différence provenant du règlement par l’assureur des dépens de l’ordonnance de référé du 25 octobre 2011, de l’état de frais de l’avocat de la SCI X de première instance et du coût des significations les 23 avril et 12 juillet 2013, il convient de faire droit à la demande de la Y de condamnation de la société ACM IARD au paiement de la somme de 243 508,89 euros correspondant aux montants suivants, TTC

— mesures conservatoires 2 093,00 euros

— travaux de bâtiment,vétusté déduite 184 634,30 euros

— perte de loyer 42 434, 75 euros

— diagnostics et maîtrise d’oeuvre 12 400, 80 euros

— dépens 2052, 04 euros

la franchise de 106 euros étant déduite -106, 00 euros

Dont à déduire la provision versée en application de l’ordonnance du 17 juin 2011 et la somme versée en exécution du jugement du 5 mars 2013 ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Considérant qu’alors qu’elle est tenue à la réparation des dommages résultant de l’incendie du fait de la présomption de responsabilité pesant sur son assuré en application de l’article 1733 du code civil, la société ACM IARD n’est pas fondée à solliciter un partage des frais d’expertise et des dépens par trois, que le jugement entrepris sera confirmé à ce titre, qu’il convient de condamner in solidum les sociétés ACM IARD et Y à payer à la SCI X la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel et de débouter les assureurs de leur demande à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la décision, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la SCI X de sa demande au titre des charges récupérables et en ce qu’il a condamné la société ACM IARD à payer à la société Y les sommes que cette dernière aura versées à la SCI X au titre de l’incendie du 26 avril 2007, sans qu’il y ait lieu à application d’un abattement pour vétusté ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum la société Y et la société ACM IARD à payer à la SCI X la somme de 10 671,41 euros au titre des charges non récupérées ;

Condamne la société ACM IARD à payer à la société Y, en sa qualité de créancier subrogé dans les droits de son assuré, l’ensemble des sommes que cette dernière aura versées à la SCI X au titre de l’incendie du 26 avril 2007, après application, dans les rapports entre assureurs, d’un abattement de 25% pour vétusté pour les travaux de bâtiment ;

Condamne en conséquence la société ACM IARD à payer à la société Y la somme de 243 508, 89 euros, compte tenu des sommes déjà versées par la Y à son assuré, dont à déduire la somme versée à titre de provision et celle versée en exécution du jugement du 5 mars 2013 ;

Condamne in solidum la société Y et la société ACM IARD à payer à la SCI X la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel et déboute les sociétés ACM IARD et Y de leur demande à ce titre ;

Condamne in solidum la société Y et la société ACM IARD aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE