Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/22695

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/14064

APPELANTE

SCI AURORA prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Thierry GUILLEMINET, avocat au barreau de PARIS, toque : R281

INTIMÉE

SARL GALERIE THADDAEUS ROPAC prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Boris PAVLOVIC de la SELURL PAVLOVIC, avocat au barreau de PARIS, toque : K0166

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Suivant acte sous seing privé du 9 novembre 2004, Y-Z X, aux droits duquel se trouve aujourd’hui la société Aurora (SCI), a consenti à la société Galerie Thaddaeus Ropac (SARL) un bail commercial portant sur des locaux à usage de galerie de peinture situés XXX, pour une durée de neuf années à compter du 1^er décembre 2004 .

La société locataire a versé la somme de 15.000 euros à la signature du contrat de bail à titre de dépôt de garantie .

Le 4 mai 2010 la société locataire a fait connaître à la société Aurora, laquelle avait acquis les locaux suivant acte authentique du 6 novembre 2007, qu’elle donnait congé à échéance du 30 Novembre 2010 .

Le 3 décembre 2010, alors que la société Galerie Thaddaeus Ropac avait libéré les locaux, la bailleresse a fait dresser un procès-verbal de constat de l’état des lieux par huissier de justice ; elle a ensuite fait établir, le 19 décembre 2010, un devis des travaux de réparation et de remise en état pour un montant de 14.784,06 euros .

La société Galerie Thaddaeus Ropac ayant demandé la restitution du dépôt de garanti s’élevant selon elle à la somme de 18.101,97 euros, correspondant à hauteur de 15.000 euros au versement initial et, à hauteur de 3.120,97 euros, aux ajustements successifs en fonction de l’indexation du loyer, se voyait opposer par la société Aurora que seule la somme de 15.000 euros lui avait été remise par son vendeur lors du transfert de la propriété des locaux ; la bailleresse réclamait en outre, au titre de réparations locatives, le paiement de la somme de 14.784,06 euros, augmentée de la somme de 1.046,50 euros pour des travaux de carrelage dans les toilettes, soit au total, la somme de 16.340,45 euros ; déduction faite du dépôt de garantie qu’elle entendait conserver, la société Aurora demandait en conséquence à la société Galerie Thaddaeus Ropac, par lettre recommandée avec avis de réception du 10 mars 2011, le paiement de la somme de 1.340,45 euros .

C’est dans ces circonstances que, suivant actes des 16 juin, 28 juillet, 4 août et 16 septembre 2011, la société Galerie Thaddaeus Ropac a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris la société Aurora et Y-Z X en remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 18.101,97 euros .

Y-Z X n’a pas constitué avocat devant le tribunal .

Par jugement réputé contradictoire du 4 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la société Galerie Thaddaeus Ropac de ses demandes dirigées à l’encontre de M. X,

— dit que la société Galerie Thaddaeus Ropac est redevable de réparations locatives d’un montant de 4.904,53 euros,

— dit que la Sci Aurora est débitrice du dépôt de garantie d’un montant de 15.000 euros,

— ordonné la compensation entre ces deux sommes et condamné en conséquence la SCI Aurora à payer à la société Galerie Thaddaeus Ropac la somme de 10.095,47 euros,

— condamné la SCI Aurora à payer les intérêts au taux pratiqué par la banque de France sur la somme de 9.663,12 euros , à compter du 16 juin 2009,

— débouté la société Galerie Thaddaeus Ropac de sa demande de dommages-intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la SCI Aurora aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Aurora (SCI) a relevé appel de ce jugement le 27 novembre 2013 ; par dernières signifiées le 21 janvier 2015, elle demande à la cour, au visa des articles 1134, 1730, 1743 du code civil, L. 145-40 et L.145-60 code de commerce,

— d’infirmer le jugement déféré en tous ses chefs à l’exception du montant du dépôt de garantie cédé, du principe de l’obligation à réparation du locataire, et de la prescription concernant les intérêts de retard sur les sommes excédant deux termes de loyer, et, statuant à nouveau, de :

— condamner la société Galerie Thaddaeus Ropac au titre des réparations locatives, incluant le coût du constat d’huissier, à lui payer la somme de 16.340,45 euros,

— ordonner l’actualisation du coût des travaux confortatifs entre le 19 mars 2011 et la date du paiement effectif de la condamnation, en fonction de l’indice national du bâtiment BT01,

— ordonner la compensation avec le dépôt de garantie, d’un montant de 15.000 euros,

— dire que l’assiette des intérêts de retard éventuellement dus en vertu des termes de l’article L. 145-40 du code de commerce ne saurait être supérieure à 7800 euros,

— confirmer le jugement en ce qui concerne le point de départ desdits intérêts de retard,

— dire que les intérêts de retard ne courront que jusqu’à la date d’effet du congé soit le 30 novembre 2010,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Galerie Thaddaeus Ropac de sa demande de dommages-intérêts,

— ordonner en tant que de besoin la restitution de la somme de 10.004,70 € versée en vertu de l’exécution provisoire,

— condamner la société Galerie Thaddaeus Ropac à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Guilleminet, dans les conditions de l’article l’article 699 du même code.

Par dernières conclusions signifiées le 27 mars 2014, la société Galerie Thaddaeus Ropac (SARL) , intimée et incidemment appelante, demande à la cour au visa des articles 1134, 1147 du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce , de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

*dit que la société Aurora est tenue de restituer le dépôt de garantie,

*dit que les intérêts sur le dépôt de garantie sont dus,

* condamné la société Aurora à payer 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Aurora au paiement de la somme de 18.120,97 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie et des ajustements de celui-ci,

— dire que la demande de la société Aurora visant à lui faire supporter des réparations locatives est irrecevable, l’en débouter,

À titre subsidiaire:

— dire qu’elle n’est tenue à aucune réparation.

En tout état de cause,

— condamner la société Aurora au paiement des intérêts dus au taux des avances sur titres pratiqué par la banque de France à compter du 9 novembre 2004 sur la somme de 7.800 euros, et ce jusqu’à complet remboursement des sommes dues,

— la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— débouter la société Aurora de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE :

Sur les réparations locatives,

Il doit être à cet égard relevé que les parties au bail du 9 novembre 2004 ont établi à l’entrée de la société locataire un état des lieux contradictoire d’où il résulte, tant à la lecture des énonciations qui y sont portées qu’au vu des onze photographies qui y ont été annexées, que les locaux ont été livrés 'en bon état’ et, pour ce qui concerne la verrière donnant sur la cour ' en parfait état’ ;

Aux termes du bail, le bailleur s’oblige à 'tenir les locaux clos et couverts et à prendre en charge les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil’ ; le preneur s’engage quant à lui à 'effectuer ou faire effectuer, en temps ordinaire comme en cas d’urgence, l’entretien et les réparations locatives dès que nécessaire, de lui-même ou sur injonction du bailleur’ ;

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi le 3 décembre 2010 à la demande de la société Aurora et en présence d’Elena Bortolotti représentant la société Galerie Thaddaeus Ropac, fait mention des constatations suivantes, corroborées par les photographies jointes :

— à l’entrée du local, le panneau extérieur de la porte d’entrée est recouvert d’une peinture défraîchie marquée par plusieurs petits éclats de peinture, griffures et salissures, l’enjoliveur supérieur de la serrure est manquant, les panneaux intérieurs sont recouverts d’un badigeon grossier de peinture blanche, la réserve à tapis brosse est dépourvue de tapis, dans l’embrasure de la porte les panneaux de placoplâtre verticaux sont fortement dégradés tant en partie droite qu’en partie gauche ,

— dans la première pièce en entrant dans le local, le sol est recouvert d’un parquet flottant sans dégradation majeure à l’exception de légers défauts d’uniformité de teinte, les plinthes en bois courant sur la périphérie de la pièce présentent une succession d’éclats de peinture, les murs sont recouverts d’une peinture défraîchie, marquée, sur toute la surface, par d’importants défauts d’uniformité de teinte, en outre, plus particulièrement à gauche de l’entrée de la pièce, apparaissent d’importants décollements de peinture, des salissures grisâtres et des reprises grossières, à l’intérieur de la pièce, un panneau de cloisonnement présente sur sa façade arrière différentes de couches de peinture de teinte non uniforme ainsi que des résidus de colle ou silicone, sur le mur de droite, un tableau électrique est dépourvu de façade, le plafond est marqué par des traces de frottement prononcées de couleur grisâtre, sur le mur de gauche un boîtier de dérivation est dépourvu de capot, la verrière armée de vitrages compte six vitrages fissurés, une prise électrique est descellée, une prise de téléphone est fixée grossièrement, d’où sortent des fils sectionnés,

— dans la verrière, une fissure sur le mur de gauche soulignant le raccord de BA13, une cassure de BA13 a été grossièrement reprise par un enduit, sur toute la périphérie de la pièce les murs sont recouverts d’un badigeon de peinture avec des petits décollements épars ;

Il s’infère de ces constatations que la société locataire n’a pas rempli son obligation d’entretien en ce qui concerne les peintures, qui font apparaître des décollements à certains endroits et qui, à d’autres endroits, ont été grossièrement reprises par application d’un badigeon de teinte non uniforme marqué par des traces grisâtres, qu’elle a par ailleurs dégradé des panneaux de placoplâtre , des prises électriques et téléphoniques, des vitres de la verrière et s’est abstenue enfin de remplacer des éléments manquants tels le tapis brosse, le capot du boîtier, la façade du tableau électrique ;

Le devis de la société ACR, en date du 19 décembre 2010, versé aux débats par la société Aurora, est ainsi justifié pour les postes relatifs aux travaux de remise en état et de réparation correspondant aux manquements de la société locataire ; il n’est pas justifié en revanche en ce qu’il comporte des travaux de ponçage et vernissage du parquet ainsi que des travaux de remise à neuf du cabinet de toilette; rien n’indique en effet, en l’état du procès-verbal de constat de l’huissier de justice, que le parquet et le cabinet de toilette aient subi des dégradations excédant celles résultant d’une usure normale après six années d’occupation des locaux ;

Il y a lieu en conséquence de déduire de la somme totale réclamée par la société Aurora ( 16.340,45 euros) , les montants relatifs aux travaux de ponçage et de vernissage du parquet (963 + 1.043,25 euros) ainsi que ceux concernant le cabinet de toilette : remplacement du carrelage, remplacement du robinet d’alimentation, réfection de la peinture (75+ 85 + 250 + 125 + 1.046,50 euros) ;

La société Aurora est en conséquence, en sa qualité de bailleresse, peu important qu’elle ait acquis cette qualité en cours de bail comme venant aux droits du bailleur initial auquel elle est substituée, recevable et fondée à demander à la société Galerie Thaddaeus Ropac le paiement de la somme de 12. 272,81 euros au titre des réparations locatives ;

La société Aurora demande en outre, aux termes du dispositif de ses conclusions, 'l’actualisation des travaux confortatifs entre le 19 mars 2011 et la date du paiement effectif de la condamnation, en fonction de l’indice national du bâtiment BT01" ; une telle demande n’est aucunement motivée dans le corps des écritures lesquelles ne définissent pas, en particulier, les 'travaux confortatifs’ et n’indiquent pas le coût de ces travaux ; la demande formée de ce chef sera en conséquence rejetée ;

Sur le dépôt de garantie,

Il n’est pas contesté que la société locataire a versé la somme de 15.000 euros au titre du dépôt de garantie le 9 novembre 2004 ;

Aux termes du bail, le loyer est révisable chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, automatiquement et sans formalité en fonction de l’indice Insee de la construction ; le dépôt de garantie est, en cas de variation du loyer, modifié dans les mêmes proportions ;

La société Galerie Thaddaeus Ropac rapporte la preuve que des indexations annuelles du loyer ont été opérées par Y-Z X, à effet, respectivement, du 30 novembre 2005, du 30 novembre 2006, du 31 mai 2007 ; les appels de loyers faisant état du nouveau loyer résultant de l’indexation montrent que le dépôt de garantie a été ajusté en conséquence et que la société locataire s’est vue réclamer à ce titre : 888,98 euros au 30 novembre 2005, 1.081,02 euros au 30 novembre 2006, 1.150,97 euros au 31 mai 2007 ; par ailleurs, les relevés bancaires versés aux débats établissent le paiement à bonne date par la société locataire des sommes appelées par le bailleur et comprenant outre le loyer trimestriel indexé, les provisions sur charges, la taxe additionnelle et le réajustement du dépôt de garantie ;

La société Galerie Thaddaeus Ropac est dès lors fondée à soutenir que le montant du dépôt de garantie s’élève à 18.101,97 euros ;

La société Aurora prétend que son vendeur, Y-Z X ne lui aurait versé que la somme de 15.000 euros à l’occasion de la vente immobilière réalisée le 6 novembre 2007 ;

L’acte de vente notarié du 6 novembre 2007 indique que le bien, objet de la vente, est loué à bail commercial à destination d’une galerie de peinture et énonce que les parties ont déclaré 'vouloir faire leur affaire personnelle entre elles de tout compte de prorata de loyers et remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôt de garantie , de tout compte de charges, dispensant expressément le notaire soussigné d’avoir à en tenir compte’ ;

Pour justifier n’avoir reçu de son vendeur que la somme de 15.000 euros au titre du dépôt de garantie, la société Aurora verse aux débats une simple feuille volante portant les mentions suivantes sous deux signatures illisibles en date du 9 novembre 2007:

— dépôt de garantie Ropac +15.000

— prorata loyer 6/11 au 30/11 + 2.265

— Régul charges 05-06-07 – 2.160

— Remb fond de roulement – 221

— Taxe foncière – 252

— charges 4^e trim 07 – 144

Total + 14. 488 euros ;

Cette pièce n’est pas suffisante à justifier de l’allégation selon laquelle seule la somme de 15.000 euros lui aurait été remise par son vendeur Y-Z X qu’elle s’est gardée d’intimer à l’appel ;

Au surplus, les parties sont tenues par leurs seuls rapports locatifs, peu important les accords ayant gouverné la vente immobilière intervenue entre Y-Z X et la société Aurora ;

Selon le bail, le dépôt de garantie est versé 'tant à titre de garantie que pour les réparations locatives éventuelles (…) il sera restitué au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit’ ;

Au regard de ces éléments, la société Galerie Thaddaeus Ropac qui établit avoir versé à son bailleur la somme totale de 18.101,97 euros au titre du dépôt de garantie est en droit de se voir restituer par la société Aurora venant aux droits de Y-Z X, ce dépôt de garantie, soit 18.101,97 euros, sous déduction de la somme de 12. 272,81 euros dont elle est redevable au titre des réparations locatives ;

La société Aurora doit en conséquence paiement à la société Galerie Thaddaeus Ropac de la somme de 5.829,16 euros ;

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2011, date à laquelle la locataire a demandé la restitution du dépôt de garantie par lettre recommandée valant mise en demeure ;

Sur les autres demandes,

Il s’infère du sens de l’arrêt que la société Aurora, fondée à prétendre à des réparations locatives, n’a pas fait preuve de résistance abusive en conservant par devers elle le dépôt de garantie ; que la demande de dommages-intérêts formée de ce chef ne saurait prospérer ;

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

Chacune des parties succombant pour partie de ses prétentions supportera la charge des dépens exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Aurora à payer à la société Galerie Thaddaeus Ropac la somme de 5.829,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2011 ;

Déboute du surplus des demandes des parties,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens de première instance et d’ appel .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE