COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re chambre C

ARRÊT

DU 29 JUIN 2017

N° 2017/563

Rôle N° 16/17367

S T

A B

C D

E F

U V

G H

G I

J K

W AA

AB AC

L M

N O

P Q

AD Y

AE AF

P Z

AG AH

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER XXX

C/

R X

AI AJ épouse X

Grosse délivrée

le :

à :

M^e ROY

M^e NAUDIN

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Marseille en date du 24 août 2016 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00567.

APPELANTS

Monsieur S T

né le XXX à La Seyne-sur-Mer (83)

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Monsieur A B

né le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Monsieur C D

né le XXX à Marseille

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Madame E F

née le XXX à La Penne-sur-Huveaune (13)

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Monsieur U V né le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Madame G H

née le XXX à XXX

de nationalité française,

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX – XXX

Madame G I

née le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Madame J K

née le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Madame W AA

née le XXX à Kaous

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Madame AB AC

née le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Monsieur L M né le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX -

Madame N O

née le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Madame P Q

née le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX -

Monsieur AD Y

né le XXX à Marseille

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Monsieur AE AF

né le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Madame P Z

née le XXX à Marseille

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

Madame AG AH née le XXX à XXX

de nationalité française

demeurant 55-65 avenue A Compadieu – XXX

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER XXX

Avenue A Compadieu – XXX

représenté par son syndic en exercice le cabinet Solafim SARL

dont le siège est 50 rue Saint-Ferreol – 13006 Marseille

représentés et assistés par M^e Bruno ROY de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocat au barreau de Marseille

INTIMÉS

Monsieur R X

né le XXX à XXX

XXX

Madame AI AJ épouse X

née le XXX à XXX

XXX

représentés et assistés par M^e Benjamin NAUDIN substitué par M^e Michèle NAUDIN, avocats au barreau de Marseille

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 mai 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Pascale Pochic, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

M^me Danielle DEMONT, conseillère doyenne faisant fonction de présidente

Madame Lise LEROY-GISSINGER, conseillère

Madame Pascale POCHIC, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 juin 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 juin 2017,

Signé par M^me Danielle DEMONT, présidente, et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur et Madame X sont copropriétaires au sein d’un ensemble immobilier dénommé XXX , sis XXX à XXX pour y être propriétaires des lots XXX et 1141 situés dans le bâtiment D, comprenant 197 lots.

L’ensemble comprenant 8 bâtiments à usage d’habitation outre des locaux à usages commerciaux et des garages, est géré par un syndic professionnel, la société SOLAFIM, dont le mandat est renouvelé depuis de plusieurs années.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un règlement de copropriété établi par acte authentique du 20 mai 1970.

Exposant que le bâtiment D, comme chacun des autres bâtiments compris dans l’ensemble immobilier, constitue un syndicat secondaire, et que ce syndicat est dépourvu de syndic, les époux X sur le fondement de l’article 47 du décret n°67-223 du17 mars 1967, ont saisi le président du tribunal de grande instance de Marseille par une requête en date du 15 décembre 2015 en demandant:

' la désignation d’un administrateur provisoire avec pour mission notamment, dans les délais fixés par l’ordonnance de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat, de régler les factures d’entretien courant de la copropriété, de prendre toutes les mesures s’avérant urgentes et nécessaires et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

' d’ordonner que les frais engendrés par la présente procédure seront partagés entre tous les membres du syndicat secondaire réunissant les copropriétaires du bâtiment D de la copropriété dénommée XXX.

Par ordonnance en date du 15 décembre 2015, il a été fait droit aux demandes et AK AL a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat secondaire bâtiment D de l’ensemble immobilier XXX.

Par exploit du 27 janvier 2016, trente trois copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier XXX, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille en rétractation de cette ordonnance.

Par ordonnance rendue le 24 août 2016 la juridiction saisie a:

' constaté l’irrecevabilité à agir du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

XXX, et des demandeurs copropriétaires indivis cités isolément des autres membres de l’indivision,

' rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance sur requête,

' condamné in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration enregistrée le 26 septembre 2016, Messieurs A B, C D, L M, AD Y, AE AF et AM G H, G I, J K, W AA, AB AC, N O, P Q, P Z et AG AH, et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier XXX ont relevé appel général de cette décision.

Par déclaration enregistrée le 12 octobre 2016 Messieurs U V et S T ainsi que Madame E F ont également interjeté appel de l’ordonnance de référé.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 1^er décembre 2016.

Par conclusions notifiées le 4 mai 2017, Monsieur Y, AM AH et Z font connaître qu’ils se désistent de leur appel et concluent au rejet des demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive et de frais irrépétibles présentées par Monsieur et Madame X, dont ils réclament la condamnation aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 4 mai 2017 les autres appelants demandent à la cour au visa des articles 497 du code de procédure civile, 47 et 59 du décret du 17 mars 1967, et 815-2 et 1421 du code civil, de :

— dire et juger que les appelants, copropriétaires du bâtiment D sont recevables en leur action en rétractation,

— constater que par jugement ayant acquis force de chose jugée le tribunal de grande instance de Marseille a estimé nécessaire la convocation d’une assemblée spéciale pour statuer sur la mise en place du syndicat secondaire.

— constater que le juge du fond est saisi du point de savoir si les syndicats secondaires existent de plein droit et que l’ordonnance sur requête en date du 15 décembre 2015, préjuge donc de la décision qui sera rendue par le tribunal.

— dire et juger que le bâtiment D n’était pas dépourvu de syndic au sens de l’article 47 du

décret du 17 mars 1967,

— rétracter l’ordonnance rendu le 15 décembre 2015 désignant un administrateur provisoire pour le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment D de l’immeuble en copropriété XXX,

— condamner les époux X au paiement de la somme de 3000 euros sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 24 février 2017,Monsieur et Madame X concluent à la confirmation de l’ordonnance déférée et sollicitent la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile ,la cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la procédure :

Sur le désistement partiel :

Il y a lieu de donner acte à AM P Z et AG AH, de même qu’à Monsieur AD Y qu’ils se désistent de leur appel, expliquant que lors d’une assemblée générale du bâtiment D qui s’est réunie sur convocation adressée par l’administrateur provisoire désigné, Monsieur AN-AL, ils ont voté contre la proposition de dissolution du syndicat secondaire de ce bâtiment.

Sur la recevabilité du recours formé par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier :

L’ordonnance sur requête dont la rétractation est poursuivie, est fondée sur les dispositions de l’article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1957 qui dispose : 'Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.'.

L’alinéa 3 de l’article 59 du même texte dispose que dans les cas prévus aux articles 46 à 48 du décret, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification.

Seuls les copropriétaires disposant de ce recours, l’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir en rétractation de l’ordonnance sur requête rendue le 15 décembre 2015.

Sur la recevabilité du recours formé par les copropriétaires indivis isolément des autres membres de l’indivision :

Vu les dispositions de l’article 815-2 du code civil :

Il ressort des relevés de propriété communiqués au dossier qu’au sein du bâtiment D de l’ensemble immobilier, Madame G H, est propriétaire indivise des lots 1142 et 1150, Madame W AA est propriétaire indivise des lots 1068 et 1074, Monsieur S T est usufruitier en indivision des lots 1780,1012 et 1024, Monsieur L M est propriétaire indivis des lots 1069 et 1076, Madame E F est propriétaire indivise des lots 1008 et 1017, Monsieur U V est propriétaire indivis des lots 959 et 964.

Le recours en rétraction de l’ordonnance ,formé par ces copropriétaires indivis, agissant seuls, sans que soit allégué le consentement de leurs coïndivisaires, est irrecevable dès lors que cette action n’est pas justifiée par la nécessité de soustraire le bien indivis à un péril qui en aurait menacé la conservation juridique ou matérielle.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef.

Vu l’article 954, alinéa 2, du code de procédure civile ;

La fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en désignation d’un administrateur provisoire, n’est pas reprise dans le dispositif des dernières conclusions des appelants , qui seul saisit la cour, en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer.

Sur le fond du référé :

L’ordonnance objet du recours en rétractation a fait droit à la requête des époux X en désignant Monsieur AN AL en qualité d’administrateur provisoire du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment D de l’ensemble immobilier.

Or les parties s’opposent sur l’existence des syndicats secondaires.

Monsieur et Madame X se prévalent des dispositions du règlement de copropriété qui prévoit notamment en son article 4 relatif à l’organisation générale de l’ensemble immobilier :

'Autonomie de chaque bâtiment :

Chaque bâtiment aura son régime propre et son syndicat de copropriétaires. Les parties communes de chaque bâtiment forment une propriété indivise entre tous les copropriétaires de chaque bâtiment , avec indivision forcée.'.

Les appelants contestent l’existence de plein droit de ces syndicats secondaires.

Ils soutiennent en effet que l’article 4 susvisé est écrit au futur et ne fait que prévoir la possibilité de la mise en place de ces syndicats secondaires, qui doivent être constitués conformément aux dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1967 prévoyant en son alinéa 1^er que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.

Ils ajoutent que la nécessité de la tenue de l’assemblée spéciale prévue par ces dispositions a été retenue par jugement irrévocable du tribunal de grande instance de Marseille en date du 23 décembre 2009 , qui concernait le bâtiment F de l’ensemble immobilier XXX.

Ils indiquent que par assignation du 27 juin 2014 les époux X ont saisi le tribunal de grande instance de Marseille pour solliciter la nullité de l’assemblée générale de la copropriété en date du 30 avril 2014 en invoquant l’existence de plein droit de syndicats secondaires et donc la nullité de l’ensemble des résolutions votées dans le cadre d’un syndicat général; Que cette procédure est toujours pendante ; Qu’ainsi le juge du fond est saisi le la question de savoir si le bâtiment D est constitué en syndicat secondaire en vertu des termes du règlement de copropriété.

Ils affirment par ailleurs que le bâtiment D n’est pas dépourvu de syndic puisqu’il est géré depuis des années par un syndic, la SOLAFIM, ajoutant que la Cour de cassation a jugé qu’un administrateur provisoire ne peut être désigné tant que le contrat de syndic est en cours. (Civ 3^e 09/05/2012).

Ils indiquent enfin s’agissant des conséquences de l’assemblée générale du 14 février 2017 que 'la dissolution du syndicat secondaire du bâtiment D', qui n’a pas été constitué par assemblée générale spéciale, n’a pas obtenu la majorité nécessaire, et qu’il résulte des attestations de deux copropriétaires, que le résultat du vote a été largement influencé par les positions exprimées par Monsieur AN AL et le conseil des époux X, présent à l’assemblée, outre que ce vote n’emporte pas reconnaissance implicite par les appelants, de l’existence de ce syndicat secondaire et que l’exécution de la mesure ordonnée ne fait pas obstacle à la demande de rétractation.

Cela étant observé il n’appartient pas à la cour, dans le cadre de la présente saisine, de se prononcer sur l’existence de plein droit du syndicat secondaire du bâtiment D de l’ensemble immobilier, ni sur la majorité requise lors du vote de l’assemblée générale des copropriétaires de ce bâtiment D réunie le 17 février 2017.

La question de l’existence de plein droit des syndicats secondaires actuellement soumise au juge du fond, constitue un préalable nécessaire à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat secondaire du bâtiment D de l’ensemble immobilier. Il y a lieu dans ces conditions de rétracter l’ordonnance déférée.

Les intimés seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le recours engagé par les appelants ayant prospéré.

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront infirmées et Monsieur et Madame X seront tenus de verser aux appelants désignés au dispositif du présent arrêt, la somme de 100 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés succombant seront déboutés de leur demandes à ce titre et supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Donne acte à AM P Z , AG AH, et Monsieur AD Y de ce qu’ils se désistent de leur appel,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’irrecevabilité à agir du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier XXX, et des copropriétaires indivis isolément des autres membres de l’indivision,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant,

Rétracte l’ordonnance sur requête rendue le 15 décembre 2015,

Déboute Monsieur R X et son épouse Madame AI AJ de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur R X et son épouse Madame AI AJ à payer à Monsieur A B, Monsieur AO D , Madame J K, Madame AB AC, Madame G I, Madame N O, Monsieur S T, Monsieur A BR BS, Madame AP AQ, Madame P Q ,Monsieur AR AS, Madame AT AU, Madame BD BT, Monsieur AV AW, Madame AX AY, Madame AZ BA, Monsieur BB BC, Madame BD BE, Madame BF BG, Monsieur BH BI, Madame BJ BK, Madame BL BM, Madame BN BO, Monsieur AE AF et Monsieur BP BQ, la somme de 100 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur R X et son épouse Madame AI AJ ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier XXX, AM P Z, AG AH, G H, W AA, E F ,et Messieurs AD Y , S T, U V, de leurs demandes à ce titre,

Condamne in solidum Monsieur R X et son épouse Madame AI AJ aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente,