COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE 1-2

ARRÊT

DU 02 MAI 2019

N° 2019/358

C. O.

Rôle N° RG 18/13730

N° Portalis DBVB-V-B7C-BC6K6

SA […]

C/

Z A épouse X

G-H X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître F

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal d’instance de Menton en date du 26 juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 1218000193.

APPELANTE :

SA […],

dont le siège est Groupe Action Logement – immeuble Le Phare

[…]

représentée par Maître E F, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS :

Madame Z A épouse X,

née le […] à […],

Monsieur G-H X,

né le […] à […],

[…]

1^er étage – […]

assignés, non comparants

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 mars 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

LA COUR ÉTAIT COMPOSÉE DE :

Madame Geneviève TOUVIER, présidente

Madame Sylvie PEREZ, conseillère

Madame Catherine OUVREL, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Monsieur B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 mai 2019.

ARRÊT :

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 mai 2019,

Signé par Madame Geneviève TOUVIER, présidente, et Monsieur B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*-*

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon des baux sous seing privé du 16 juillet 2013, la société Parloniam, désormais dénommée la SA IN’IL PACA, a donné en location à madame Z A épouse X et monsieur G-H X un logement et un […], Bloc D, à 06 230 Villefranche-sur-Mer, moyennant un loyer mensuel de 764,75 € outre 95 € de provision sur charges pour l’habitation et de 60 € pour le garage.

La société Parloniam, désormais dénommée la SA IN’IL PACA, a fait délivrer un commandement de quitter les lieux daté du 19 janvier 2018 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure madame Z A épouse X et monsieur G-H

X de lui régler la somme de 3 805,01 €.

Par ordonnance en date du 26 juin 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Menton a :

• déclaré irrecevable et rejeté la demande formée par la société Parloniam, désormais dénommée la SA IN’IL PACA, aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux contrats de bail à l’encontre de madame Z A épouse X et monsieur G-H X,

• rejeté la demande formée par la société Parloniam, désormais dénommée la SA IN’IL PACA aux fins d’expulsion de madame Z A épouse X et monsieur G-H X,

• rejeté la demande formée par la société Parloniam, désormais dénommée la SA IN’IL PACA aux fins de condamnation de madame Z A épouse X et monsieur G-H X au paiement d’une indemnité d’occupation,

• condamné solidairement madame Z A épouse X et monsieur G-H X à payer en deniers ou quittances à la société Parloniam, désormais dénommée la SA IN’IL PACA, la somme provisionnelle de 5 590,40 euros, représentant les loyers et charges impayés au 30 juin 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

• autorisé madame Z A épouse X à se libérer de la dette de 5 590, 40 euros en 28 mensualités, soit 27 mensualités de 200 euros chacune, la 28^e mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais,

• dit que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui et ce, avant le 5 de chaque mois, le premier paiement devant intervenir impérativement au plus tard avant le 5 août 2018,

• dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• dit n’y avoir lieu a faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de madame Z A épouse X,

• débouté la société Parloniam, désormais la SA IN’IL PACA, de sa demande formée sur ce fondement à l’encontre de madame Z A épouse X,

• condamné monsieur G-H X à payer la société Parloniam, désormais la SA IN’IL PACA, la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné solidairement madame Z A épouse X et monsieur G-H X aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites, qui seront recouvrés, en ce qui concerne madame Z A épouse X, au terme de l’échéancier.

Selon déclaration reçue au greffe le 14 août 2018, la SA IN’IL PACA a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

1/ rejeté :

— la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, et l’a déclarée irrecevable,

— la demande aux fins d’expulsion de madame Z A épouse X et monsieur G-H X,

— la demande aux fins de condamnation de madame Z A épouse X et monsieur G-H X au paiement d’une indemnité d’occupation,

— la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de madame Z A épouse X,

2/ fait droit à la demande de délai et de suspension de la clause résolutoire formée par madame Z A épouse X.

Par dernières conclusions transmises le 8 octobre 2018, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA IN’IL PACA demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 26 juin 2018 en ce qu’elle a déclaré irrecevable les demandes aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et, partant, d’expulsion,

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 26 juin 2018 en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de madame Z A épouse X et monsieur G-H X,

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 26 juin 2018 en ce qu’elle n’a pas assorti le délai de paiement accordé à madame Z A épouse X et monsieur G-H X des conséquences qui y sont attachées quant à la suspension des effets de la clause résolutoire et qu’elle n’a pas prévu toutes les conséquences en cas de non-respect de l’échéancier prévu quant à la résiliation du bail,

Statuant à nouveau,

— déclarer acquise la clause résolutoire prévue aux baux et visée dans le commandement de payer,

— constater la résiliation desdits baux à la date du 19 mars 2018,

— condamner in solidum madame Z A épouse X et monsieur G-H X à lui payer en deniers ou quittances la somme de 6 510,79 €, montant de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 8 octobre 2018 inclus, outre les loyers échus ou à échoir postérieurement,

— dit que la somme sus-mentionnée portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement,

— autoriser madame Z A épouse X et monsieur G-H X à s’acquitter de la dette par mensualités de 200 €, la dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si madame Z A épouse X et monsieur G-H X se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement des loyers et charges courants,

— dire qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

• la totalité de la somme restant due deviendra exigible,

• la clause résolutoire reprendra son plein effet,

• faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de madame Z A épouse X et monsieur G-H X ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement et du parking situés à l’adresse

• de l’assignation, passé le délai de deux mois suivant délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, même avec le concours de la force publique si besoin est, et le transport des meubles en garde-meubles au frais des expulsés, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

• madame Z A épouse X et monsieur G-H X seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à une fois et demi le montant du loyer compter de la date de résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement madame Z A épouse X et monsieur G-H X au paiement de la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement madame Z A épouse X et monsieur G-H X en tous les frais et dépens de la procédure de référé et d’appel, distraits au profit de maître E F sous sa due affirmation de droit.

La SA IN’IL PACA soutient qu’elle a justifié, y compris devant le premier juge, de la notification de son assignation aux fins de constat de la résiliation du bail à la préfecture de sorte que ses demandes de constat de la clause résolutoire, d’expulsion sont recevables tout comme celles-ci doivent pouvoir intervenir en cas d’irrespect par le locataire des délais de paiement qu’elle ne remet pas en cause.

Madame Z A épouse X et monsieur G-H X régulièrement intimés par assignations délivrées le 10 octobre 2018 à domicile n’ont pas constitué avocat et n’ont pas conclu.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 25 février 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(…)

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions

locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par deux baux écrits en date du 16 juillet 2013 dans lesquels sont insérées une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 19 janvier 2018, la SA IN’IL PACA a fait commandement à madame Z A épouse X et monsieur G-H X de payer la somme de 3 805,01 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée pour chacun des baux.

En outre, le représentant de l’Etat dans le département a été avisé plus de deux mois avant l’audience de la présente procédure tendant à la résiliation du contrat de bail ainsi qu’en atteste l’accusé de réception du 9 avril 2018 produit en pièce 9 de l’appelant.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

En l’espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.

En conséquence, les contrats de bail se trouvent résiliés depuis le 19 mars 2018.

En ce sens, l’ordonnance querellée doit être infirmée quant au constat d’acquisition de la clause résolutoire, la cause d’irrecevabilité retenue par le premier juge ne pouvant être acquise en l’état de la justification de la dénonce au préfet. De même, l’expulsion consécutive est justifiée.

Sur la provision pour dette locative

En application de l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal d’instance peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le commandement de payer est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance. Madame Z A épouse X a commencé à apurer une partie de sa dette avant la première décision. Ainsi la somme arrêtée au 30 juin 2018 telle que retenue par le premier juge était de 5 590,40 €, mais la dette s’est encore accrue depuis, d’après le décompte produit. Il n’est justifié d’aucune désolidarisation du contrat de bail. Aussi, il y a lieu de condamner solidairement madame Z A épouse X et monsieur G-H X à payer à la SA IN’IL PACA la somme de 6 117,56 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 8 octobre 2018, après déduction des frais apparaissant dans le décompte ne constituant ni des loyers ni des charges récupérables.

Madame Z A épouse X et monsieur G-H X seront également tenus de payer à la SA IN’IL PACA une somme égale au montant actuel du loyer et des charges, au titre de l’indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance mais d’actualiser le montant de la créance et

d’ajouter le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à un mois de loyer, le cas échéant.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’occurrence, la SA IN’IL PACA ne conteste pas les délais de paiement accordés en première instance. Dès lors, la confirmation de l’ordonnance entreprise s’impose.

En revanche, il y a lieu de l’infirmer afin de prévoir la déchéance de la suspension de la clause résolutoire et le retour du plein effet de celle-ci en cas de non respect des délais de paiement et de l’échéancier prévu.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de première instance au titre des frais irrépétibles et des dépens ne sont pas remises en cause et seront donc confirmées.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer une somme de 1 000 € à laquelle seront solidairement tenus madame Z A épouse X et monsieur G-H X, ces derniers supportant dans les mêmes termes les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare recevable l’appel formé par la SA IN’IL PACA,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable et rejeté la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, rejeté la demande d’expulsion de madame Z A épouse X et monsieur G-H X, rejeté la demande de condamnation de madame Z A épouse X et monsieur G-H X au paiement d’une indemnité d’occupation, rejeté la fin de la suspension de la clause résolutoire en cas de non respect de l’échéancier accordé, et, condamné solidairement madame Z A épouse X et monsieur G-H X à payer en deniers ou quittances à la SA IN’IL PACA, la somme provisionnelle de 5 590, 40 euros, représentant les loyers et charges impayés au 30 juin 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 mars 2018 et dit qu’en conséquence les baux se trouvent résiliés depuis cette date,

Suspend les effets de la clause résolutoire de chaque bail et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier accordé en première instance et confirmé en appel est respecté,

Condamne solidairement madame Z A épouse X et monsieur G-H X à payer à la SA IN’IL PACA, la somme provisionnelle de 6 117,56 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 8 octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision de première instance,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de madame Z A épouse X et monsieur G-H X et de tous occupants des lieux loués situés La Bernassa, […], Bloc D à 06 230 Villefranche-sur-Mer, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— madame Z A épouse X et monsieur G-H X seront tenus solidairement au paiement en deniers ou quittance d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, du 9 octobre 2018 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

— il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer,

Confirme l’ordonnance déférée en ses autres dispositions non contraires,

Y ajoutant,

Condamne solidairement madame Z A épouse X et monsieur G-H X à payer à la SA IN’IL PACA la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement madame Z A épouse X et monsieur G-H X au paiement des dépens.

Le greffier, La présidente,