Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 8 juin 2017, n° 15/15960

TGI Marseille 17 juillet 2015

CA Aix-en-Provence
Infirmation 8 juin 2017

Arguments

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Accepté
Perte d'intimité et dévalorisation du bien
La cour a constaté que les constructions de la SCI engendrent un trouble anormal de voisinage, justifiant l'allocation de dommages-intérêts pour la perte d'intimité et la dévalorisation du bien.
Accepté
Frais non taxables exposés par Monsieur B C
La cour a condamné la SCI à verser une somme à Monsieur B C au titre des frais non taxables, considérant que celui-ci a dû engager des frais pour faire valoir ses droits.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a partiellement réformé le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille qui avait condamné la SCI le clos du puisatier à verser 50 000 euros de dommages-intérêts à Monsieur B C pour trouble de jouissance et dévalorisation de son bien, suite à la construction d'un ensemble immobilier par la SCI sur un terrain mitoyen. La question juridique centrale concernait la conformité des travaux au permis de construire, l'existence d'un empiétement sur le terrain de B C, et la caractérisation d'un trouble anormal de voisinage. La Cour a jugé que la SCI n'avait commis aucune faute au regard de l'article 1382 du code civil, car la construction était conforme au permis de construire et aucun empiétement n'était démontré. Cependant, la Cour a reconnu l'existence d'un trouble anormal de voisinage dû à la perte d'intimité et à la dévalorisation de la propriété de B C, réduisant les dommages-intérêts à 20 000 euros. La SCI a été condamnée aux dépens d'appel et à verser 3 000 euros à B C au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 4e ch. a, 8 juin 2017, n° 15/15960
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	15/15960
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 17 juillet 2015, N° 13/06109
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Luc PROUZAT, président
Avocat(s) :	Sandy LEVYPascal-Yves BRIN
Cabinet(s) :	SEL LE ROUX-BRINSCP PIETRABADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTONSCP LESTOURNELLE
Parties :	SCI LE CLOS DU PUISATIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 08 JUIN 2017

N° 2017/ 496 Rôle N° 15/15960

XXX

B C

Grosse délivrée

le :

à: SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

XXX, Z A, XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 17 Juillet 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 13/06109.

APPELANTE

XXX, dont le siège social est XXX. XXX, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit s iège

représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Pascal-Yves BRIN de la SELARL SEL LE ROUX- BRIN-KUJAWA, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Sandy LEVY-BOUAZIZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Monsieur B C

XXX

représenté par la SCP XXX, Z A, XXX, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Avril 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur E-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Madame Agnès MOULET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2017,

Signé par Monsieur E-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

B C est propriétaire d’un terrain situé sur le territoire de la commune d’Allauch sur lequel sont édifiées deux villas, situé en surplomb du fonds mitoyen appartenant à la SCI le clos du puisatier.

Ladite SCI a réalisé sur son terrain un important ensemble immobilier.

Se plaignant du décaissement fait au droit de sa propriété, B C a saisi le juge des référés, lequel a rejeté la demande d’arrêt de chantier et a ordonné une expertise le 28 juillet 2008 ; monsieur X a déposé son rapport le 24 avril 2012.

Par acte du 23 avril 2008, la SCI le clos du puisatier a fait assigner en bornage B C, devant le tribunal d’instance de Marseille ; le bornage a été ordonné conformément aux préconisations de l’expert judiciaire Masala, selon jugement du 24 février 2011 confirmé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 26 juin 2012.

Invoquant une faute commise par la SCI le clos du puisatier et subsidiairement un trouble de voisinage, résultant de la non-conformité des travaux au permis de construire, de l’empiétement de la construction sur son terrain, et du non-respect des prospects, B C a fait assigner ladite SCI par exploit du 10 mai 2013, devant le tribunal de grande instance de Marseille, en vue d’obtenir paiement de dommages-intérêts, au titre d’un trouble de jouissance pour perte d’intimité et d’un préjudice lié à la dévalorisation de son bien.

Le tribunal, par jugement du 17 juillet 2015, a notamment :

— condamné la SCI le clos du puisatier prise en la personne de son représentant légal à payer à B C la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts

— ordonné l’exécution provisoire à hauteur de la moitié de la somme ci-dessus

— rejeté tout autre chef de demande

— condamné la SCI le clos du puisatier prise en la personne de son représentant légal à payer à B C la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCI le clos du puisatier aux entiers dépens.

La SCI le clos du puisatier a régulièrement relevé appel, le 3 septembre 2015, de ce jugement en vue de sa réformation.

Elle demande à la cour, selon conclusions déposées le 7 avril 2016 par Y, de :

Vu l’article 1382 du code civil

— réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel

statuant à nouveau

Sur les demandes formées au visa de l’article 1382 du code civil

— constater que la construction édifiée par la SCI le clos du puisatier est en conformité avec le permis de construire et les règles d’urbanisme

— constater qu’aucune faute ne peut être reprochée à la SCI au sens de l’article 1382 du code civil

— constater que le préjudice invoqué par B C au titre de la perte d’intimité est dépourvu de caractère direct et personnel et en tout état de cause inexistant

— constater l’absence de préjudice lié à la prétendue dépréciation des biens immobiliers, propriété de B C

— constater l’absence de lien de causalité

— constater dès lors que les conditions posées par l’article 1382 du code civil font défaut

Par conséquent

— débouter B C de ses demandes formées au visa de l’article 1382 du code civil

— rejeter l’appel incident formé par B C

Sur les demandes formées au titre du trouble anormal de voisinage – constater que B C ne démontre pas que l’existence de la construction excède les sujétions inhérentes aux relations de voisinage

— constater que B C ne démontre pas l’anormalité du trouble dont il se prétend victime

— débouter en conséquence B C de ses demandes formées sur le fondement du trouble anormal de voisinage

— rejeter l’appel incident formé par B C

En tout état de cause

— condamner B C à verser à la SCI le clos du puisatier la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner B C aux entiers dépens.

Formant appel incident, B C sollicite de voir, selon conclusions déposées par Y le 29 janvier 2016 :

Vu les articles 1382, 544 et suivants du code civil

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité des dommages-intérêts à la somme de 50.000 euros

— le confirmer pour le surplus

Et statuant à nouveau

A titre principal

— condamner la SCI clos du puisatier à verser à B C la somme de 185 000 euros à parfaire, à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du code civil

A titre subsidiaire

— condamner la SCI clos du puisatier à verser à B C la somme de 185 000 euros à parfaire, à titre de dommages-intérêts sur le fondement du trouble anormal de voisinage

En tout état de cause

— débouter la SCI le clos du puisatier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— condamner la SCI le clos du puisatier à verser à B C la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI clos du puisatier aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 mars 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION C’est à juste titre que la SCI le clos du puisatier fait valoir qu’aucune faute ne peut lui être reprochée en application de l’article 1382 du code civil.

En premier lieu, la construction édifiée par la SCI est en conformité avec le permis de construire ; certes, l’autorisation administrative initiale fait état d’un talus et il s’avère que le talus séparatif est buté en partie basse par des enrochements ; pour autant, il n’y a pas non-conformité au permis de construire ; il s’agit uniquement d’une différence d’ordre esthétique, l’expert judiciaire relevant d’ailleurs que c’est seulement une différence « d’image ». En outre, la distance du bâtiment K édifié par la SCI par rapport à la limite de propriété est conforme au permis de construire, compte tenu du permis de construire modificatif obtenu le 29 septembre 2013 à la suite de la demande déposée le 24 juillet 2013 et complétée le 4 septembre 2013 ; il importe peu que cette distance ait été non conforme au précédent permis de construire, ainsi que relevé par l’expert judiciaire puis retenu par le premier juge ; au surplus ce permis de construire modificatif est aujourd’hui définitif, en l’état du jugement du 18 juin 2015 du tribunal de administratif de Marseille et de l’arrêt du conseil d’État du 12 février 2016 et les travaux ont fait l’objet d’un certificat de conformité délivré le 7 octobre 2015.

En second lieu, contrairement à ce que soutient B C, il n’est démontré aucun empiétement ; l’intéressé fait valoir que les travaux ont consisté dans la réalisation d’enrochements qui ont modifié l’implantation du pied de talus et que cela s’analyse en un empiétement ; cependant, l’expert judiciaire qui indique expressément avoir effectué sa mission au vu du plan de géomètre fixant les limites de propriété arrêtées par le tribunal, n’a nullement constaté l’existence d’empiétements ; concernant ces enrochements, il considère qu’il s’agit simplement d’une différence d’image et n’a retenu aucun empiétement ; aucun dire ne lui a été adressé sur ce point et aucune autre pièce produite n’est invoquée au soutien des prétendus empiétements.

C’est toutefois à bon droit que B C se plaint, à titre subsidiaire, d’un trouble anormal de voisinage.

Il produit à cet effet un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 23 juillet 2012 ; il en ressort que deux corps de bâtiment édifiés par la SCI sont équipés d’ouvertures donnant directement sur la première villa appartenant à B C et qu’un bâtiment se terminant en partie Sud-Ouest par des balcons donne sur sa deuxième villa avec des vues plongeantes sur sa propriété ; ces constatations se trouvent corroborées par les photos 5 à 9 et 16 à 26 annexées au procès-verbal de constat.

Il ne saurait être argué par la SCI le clos du puisatier de ce que B C n’occupe pas les lieux et donne à bail ses parcelles, toute personne étant bien fondée à se prévaloir d’un trouble anormal de voisinage en sa seule qualité de propriétaire.

Les constatations de l’huissier de justice, ainsi que le bref descriptif de l’agence immobilière ERA du 5 septembre 2012 et le rapport d’expertise amiable dressé par E-F G à la demande de B C démontrent la réalité de la perte d’intimité invoquée ; il est mentionné dans l’évaluation ERA, pour chaque villa un vis-à-vis prononcé et une vue sur un immeuble de quatre étages ; la création de vues directes depuis les fenêtres des logements du bâtiment K est également soulignée dans le rapport G ; la SCI ne produit aucune pièce contraire et ne peut donc critiquer ces pièces au seul motif qu’elles n’ont pas été établies contradictoirement ; elle ne peut davantage se retrancher derrière le fait que les villas se situent en surplomb du terrain qu’elle a construit, cette situation ne permettant manifestement pas d’éviter les vues plongeantes sur la propriété C au regard des pièces sus-énoncées ; la SCI ne saurait enfin tirer argument de ce que ses constructions sont la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive de la commune d’Allauch, compte-tenu de l’importance des vues directes et obliques engendrées par son programme immobilier.

Cette perte d’intimité consécutive à la création d’ouvertures donnant directement sur le fonds C a pour effet de dévaloriser la propriété ; selon l’expertise G et l’estimation de l’agence ERA, non contredites par des pièces de la partie appelante, les deux villas qui ont une valeur de l’ordre de 400 000 euros à 430 000 euros et le terrain subissent une perte de valeur liée à la limitation de la vue, et à la création de vues directes.

En l’état de ces éléments, le trouble anormal de voisinage se trouve démontré.

Il sera alloué à B C la somme de 20 000 euros en réparation du trouble anormal de voisinage qu’il subit ; le jugement sera réformé de ce chef.

Succombant sur son appel, la SCI le clos du puisatier doit être condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à B C la somme de 3000 euros au titre des frais non taxables que celui-ci a dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 17 juillet 2015, mais seulement en ce qu’il a :

— condamné la SCI le clos du puisatier prise en la personne de son représentant légal à payer à B C la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la SCI le clos du puisatier prise en la personne de son représentant légal à payer à B C la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la SCI le clos du puisatier aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à B C la somme de 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président