Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11e chambre b, 2 mars 2017, n° 16/02694

TGI Marseille 8 septembre 2014

TGI Marseille 14 décembre 2015

CA Aix-en-Provence
Infirmation 2 mars 2017

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Rejeté
Incompétence du Juge des Loyers commerciaux
La cour a estimé que l'appelant avait participé à la procédure sans réserve et que la demande d'irrecevabilité ne pouvait être accueillie.
Accepté
Charges exorbitantes supportées par le locataire
La cour a retenu une pondération de 8 % pour tenir compte des superficies en moyenne plus importantes des locaux de référence, fixant ainsi le loyer à 115.200 euros.
Accepté
Droit aux intérêts de retard
La cour a jugé que les intérêts courent à compter de la délivrance de l'assignation, confirmant ainsi le droit de l'intimée aux intérêts de retard.
Accepté
Partage des dépens
La cour a décidé que les dépens seraient supportés par moitié par chacune des parties.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a réformé le jugement du Président du TGI de Marseille qui avait fixé le loyer du bail renouvelé entre la société Thom (anciennement Histoire D'Or) et la société Progama à 136.500 € hors taxes et hors charges par an pour des locaux dans un centre commercial. La question juridique principale concernait la compétence du Juge des Loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative, compte tenu de la nature binaire du loyer (part variable basée sur le chiffre d'affaires et un minimum garanti). La juridiction de première instance avait suivi les conclusions de l'expertise pour fixer le loyer. La Cour d'Appel a rejeté l'argument de Thom sur l'incompétence du Juge des Loyers commerciaux, confirmant ainsi la procédure de fixation judiciaire du loyer. Cependant, la Cour a réformé le jugement en ce qui concerne la superficie prise en compte, excluant la mezzanine non garantie par le bailleur, et a fixé le loyer à 115.200 € en se basant sur une valeur locative moyenne de 1.440 € par m² pour une surface de 80 m². La Cour a également modifié les intérêts de retard pour qu'ils courent à compter de la date d'assignation. Elle a rejeté les demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a ordonné que les dépens soient partagés par moitié entre les parties.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 11e ch. b, 2 mars 2017, n° 16/02694
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	16/02694
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 14 décembre 2015, N° 14/03382
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Catherine KONSTANTINOVITCH, président
Avocat(s) :	Diane PINARDSebastien SALLESSébastien BADIE
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	SAS THOM c/ SAS PROGAMA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE 11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 02 MARS 2017

N°2017/76 Rôle N° 16/02694

SAS THOM

SAS PROGAMA

Grosse délivrée

le :

à: ME PINARD

SCP BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TGI de MARSEILLE en date du 14 Décembre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/03382.

APPELANTE

SAS THOM société anciennement dénommée HISTOIRE D’OR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant 7, rue Saint-Georges – XXX

représentée par M^e Diane PINARD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Sebastien SALLES, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant

INTIMEE

SAS PROGAMA Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit Dont le siège est sis

XXX

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

et assisté par M^e Danille LIPMAN BOCCARA avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Béatrice COHEN avocat au barreau de PARIS *-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2017 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, et M^me Brigitte PELTIER, Conseiller, chargés du rapport.

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me X Y.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2017.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Mars 2017.

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me X Y, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par jugement en date du 14 décembre 2015, le Juge des Loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Marseille, a, conformément aux conclusions expertales, fixé le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2012 entre la société Histoire D’Or et la société Progama à un montant 136.500 € hors taxes et hors charges par an, outre intérêts de retard à compter du prononcé de la décision, s’agissant des locaux situés sur le lot de copropriété n°29, dans le centre commercial Auchan Barneoud, lieu-dit 'La Martelle’ à Aubagne, d’une surface utile pondérée de 90,98 m², les parties étant liées par un bail initial d’une durée de 12 ans conclu le 28 juillet 1999 portant sur un local d’une surface de 80 m² moyennant paiement d’un loyer binaire, soit une variable du chiffre d’affaires à concurrence de 7,25 %, avec un minimum garanti de (400.000 francs =) 60.979,61 euros indexé (85.562 euros à la date du congé) outre une indemnité de déspécialisation de 174.660 euros.

La société Thom anciennement dénommée Histoire D’Or a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 27 octobre 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, elle conclut

— à titre principal à l’irrecevabilité de la demande de fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative dans des conditions impliquant le maintien du loyer résultant du bail expiré aux conditions définies en ce compris l’indexation, et ce faute de référence dans le contrat aux textes du statut des baux commerciaux et à la compétence du Juge des Loyers commerciaux ; elle invoque en ce sens le caractère binaire du loyer ainsi que les dispositions du bail commercial prévoyant la fixation du loyer minimum garanti à la valeur locative sans détermination du mode de fixation de cette valeur, de la référence aux dispositions statutaires, du Juge compétent pour l’arbitrer en cas de désaccord entre les parties, circonstances excluant cette compétence ;

— à titre subsidiaire, à l’évaluation du loyer, après abattement de 15 %, en considération des charges exorbitantes qu’elle supporte, à la somme de 81.600 euros ou 88.944 euros à titre subsidiaire en cas de prise en compte de la mezzanine ; elle rappelle en ce sens qu’elle a versé outre l’acquisition du droit au bail pour deux surfaces commerciales ultérieurement réunies, une indemnité très importante de déspécialisation ; elle soutient qu’il convient de prendre en compte les loyers les plus récents, dans les 3 ou 4 années précédant la date de renouvellement, des locaux de surfaces comparables ; qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte la mezzanine non contractuelle, sans garantie du bailleur et non utilisée comme surface commerciale ; subsidiairement que le coefficient de pondération retenu doit être réduit ; que les références retenues ou écartées par l’expert et le juge sont critiquables ; qu’il n’y a pas lieu à majoration du fait de l’emplacement de la boutique ; qu’ainsi, il convient de retenir une surface de 80 m² ; que la moyenne des références citées par l’expert s’élève à 1.311 euros et non 1.500 euros comme retenu ; que les clauses exorbitantes du droit commun aggravant la charge locative imposent un abattement ;

— au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 6 décembre 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, l’intimée conclut :

— à l’irrecevabilité de l’appelant en sa demande nouvelle du chef de l’irrecevabilité de la demande de fixation du loyer au regard d’une part de son accord procédural pour la saisine du Juge des Loyers commerciaux, d’autre part des jurisprudences citées et encore sur le fondement du principe de l’estoppel ;

— à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a retenu une surface pondérée de 90,98 m² ;

— à son infirmation concernant la valeur locative unitaire ne devant pas être inférieure à 1.622 euros soit 147.600 euros hors taxe et hors charges ;

— à son infirmation s’agissant des intérêts de retard dont elle réclame paiement, sous bénéfice de capitalisation, sur chaque part d’échéance impayée depuis le 1^er juillet 2012 à compter de la délivrance de l’assignation en date du 13 mars 2014 outre entiers dépens.

Elle fait valoir que la boutique est très bien située au sein d’un centre actif dynamique favorable au commerce exploité, le magasin locomotive Auchan étant au second rang des magasins de l’enseigne en termes de rentabilité ; que le loyer doit être fixé à la valeur locative en considération du bail de 12 ans, par exception au principe du plafonnement ; que la stipulation selon laquelle le loyer d 'un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdit pas lorsque le contrat le prévoit de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative ; que le preneur a admis que le juge des loyers commerciaux soit saisi et ce, sans prétendre à son incompétence ; qu’il y a bien lieu de retenir la pondération appliquée pour la mezzanine ; que les références retenues par l’expert sont critiquables.

SUR CE

Sur l’irrecevabilité tirée du loyer binaire : L’article III du bail liant les parties précise que la surface du local loué n’est donnée « qu’à titre indicatif. Cette surface ne sera prise en compte que pour le calcul des charges, le loyer ayant été défini entre les parties par rapport à la qualité de l’emplacement, indépendamment de sa surface » ;

aux termes de l’ article VII ce bail est consenti et accepté moyennant « un loyer variable correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires (') de 7,25 % » avec un minimum garanti imputable et non additionnable « sur la base annuelle de 400.000 F », indexé annuellement de plein droit ; toutefois, l’article VII.1.5 indique encore « à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du présent bail, le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé. » et ce sans référence au loyer variable ; par ailleurs, l’article XXVI du bail prévoit la compétence judiciaire territoriale pour tous litiges « relevant tant du droit commun que de l’application des règles statutaires » ; enfin, il ressort des éléments de la procédure que le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement moyennant paiement d’un nouveau loyer et a ensuite saisi le Juge des Loyers commerciaux à fin de fixation « du loyer de renouvellement » et que c’est dans ce cadre, après échange des mémoires, que le Juge des Loyers commerciaux a désigné un expert par référence au statut des baux commerciaux.

Il suit de ce qui précède que le bailleur est fondé à soutenir que la demande, nouvelle en cause d’appel, formée à fin d’irrecevabilité, postérieurement à la mesure expertale à laquelle le preneur a participé sans réserve, ne peut qu’être rejetée, en conséquence de son accord procédural à fin de fixation judiciaire du loyer de renouvellement par référence à la valeur locative résultant du statut des baux commerciaux.

Sur le loyer de renouvellement :

S’agissant de la superficie du bail renouvelé :

Après avoir rappelé qu’il était d’usage dans les locaux d’une galerie marchande d’une grande zone commerciale de retenir la seule superficie utile contractuelle, le premier juge a considéré, adoptant en cela le raisonnement de l’expert, qu’il convenait d’affecter la mezzanine, non prise en compte dans le bail, une pondération de 0,30 ; toutefois, le preneur fait valoir à juste titre qu’il est fréquent qu’aux locaux de Centres Commerciaux soient associés des mezzanines dont la construction est réalisée hors autorisation administrative, s’agissant de constructions démontables à caractère éminemment précaire sur lesquels les bailleurs ne répondent d’aucune obligation de délivrance ; il en résulte, même si le bailleur fait valoir que la mezzanine n’a pas vocation à disparaître, qu’il n’est pas fondé à solliciter l’intégration de cette surface non garantie dans le calcul du loyer de renouvellement au seul motif qu’elle existe ; le jugement déféré sera réformé de ce chef et seule la surface contractuelle de 80 m² sera retenue.

S’agissant de la valeur locative :

Si le preneur fait valoir qu’il a produit une quittance de loyer pour le magasin Piery, dépendant du groupe Histoire d’Or, il n’est toutefois pas fondé à soutenir que l’expert n’avait pas de raison pour écarter cette référence dès lors qu’il ne conteste pas n’avoir pas produit les baux permettant notamment de s’assurer d’une date opérante de bail ; le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit les références du preneur écartées à juste titre, faute de bail ou en raison de la date trop ancienne des baux (San Marina, Coregi, Z A).

En outre et faute d’avoir été soumise à la critique de l’expert judiciaire, il n’y a pas lieu de retenir les résultats de la consultation réalisée par le preneur auprès d’un autre cabinet d’expertise.

De même, et faute de pouvoir justifier de charges exorbitantes supérieures à celles des références retenues, il n’y a pas lieu à abattement de ce chef, le preneur ayant au demeurant admis que les clauses du bail étaient conformes aux usages courants en matière de centres commerciaux. Enfin, les calculs de l’expert après examen détaillé de chacune des références permettent de fixer à la somme de 1.477 euros le prix du loyer, proche au demeurant du résultat de 1.300 euros obtenu à partir de toutes les références produites ; il convient en conséquence d’écarter les critiques du bailleur du chef des références écartées par l’expert ou au titre des coefficients d’adaptation lesquels ont fait l’objet d’une application équilibrée et justifiée.

En revanche, force est d’admettre que la pondération de 15 % appliquée par l’expert à son premier résultat de 1.300 euros, n’est pas explicitée et que la situation du local en cause, certes en face d’une ligne de caisses, mais non du côté de l’entrée de l’hypermarché, n’apparaît pas suffisante à justifier un tel taux ; dès lors, seule une pondération de 8 % sera retenue pour tenir compte des superficies en moyenne plus importantes des locaux de référence, soit 1.404 euros ; il sera en conséquence retenu la moyenne arrondie de ces deux résultats soit 1.440 euros.

Il convient dès lors de fixer le loyer à la somme de (80 x 1.440 =) 115.200 euros

S’agissant des intérêts :

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure ; il convient en conséquence de réformer le jugement déféré de ce chef.

Enfin, et sans qu’il n’y ait lieu à indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

Réforme le jugement déféré, et statuant de nouveau,

Fixe à la somme de 115.200 euros hors taxe et hors charges par an le prix du loyer renouvelé au 1^er juillet 2012, les intérêts au taux légal étant dus, et ce sous bénéfice de la capitalisation des intérêts telle que prévue par l’article 1154 du code civil, à compter du 13 mars 2014, date d’assignation.

Rejette toute autre demande.

Fais masse des dépens en ce compris frais d’expertise et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT