COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2019

D.D

N° 2019/

Rôle N° RG 17/07701 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BANAC

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

C/

F I J P L X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Rosenfeld

M^e Gobillot

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 31 Mars 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02485.

APPELANTE

LA DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES,

dont le siège social est […]

représentée par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Damien WAMBERGUE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Monsieur F I J P L X,

[…]

représenté par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame DEMONT, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, faisant fonction de Président

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2019.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2019,

Signé par Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , faisant fonction de Président et Madame D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

M. F X, I K J L est propriétaire d’un bien immobilier 'Castel Mont-Alban', […] à Nice acquis en 1996 au prix de 4 473'470 €.

Il dépose régulièrement des déclarations à l’impôt de solidarité sur la fortune auprès du service des impôts des résidents étrangers.

Par proposition de rectification du 26 novembre 2012, l’administration fiscale a remis en cause les valeurs vénales déclarées de sa propriété au titre des années 2009 à 2011.

Les impositions supplémentaires correspondantes ont été mises en recouvrement le 17 mai 2013 pour un montant total de 328'527 € en droits et 35'988 € au titre des intérêts de retard.

Par décision du 30 septembre 2014 l’administration fiscale n’a admis que partiellement la réclamation du redevable.

Par exploit du 22 avril 2015 M. X a fait assigner la direction générale des finances publiques aux fins d’obtenir dégrèvement.

Par jugement en date du 31 mars 2017 le tribunal de grande instance de Nice a :

' fixé la valeur du bien immobilier appartenant à M. F X dénommé 'Le […]', […] à Nice à :

- 7'995'624 € au titre de l’année 2009

- 8 102 640 € au titre de l’année 2010

- 8'185'632 € au titre de l’année 2011 ;

' condamné la direction générale des finances publiques à prononcer la décharge des impositions sur la base de la valeur ainsi fixée ;

' débouté M. X de sa demande de dommages-intérêts ;

' condamné la direction générale des finances publiques aux dépens,

' et rejeté les demandes plus amples.

Le 19 avril 2017 la direction générale des finances publiques a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 29 septembre 2017 elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a sous-évalué le bien immobilier litigieux, de fixer la valeur du bien pour les années litigieuses à 12'300'000 € pour l’ISF 2009, à 12'300'000 € pour l’année 2010 et à 11'700'000 € pour l’année 2011, et de condamner l’intimé aux dépens et à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 28 septembre 2017 M. F X I K J P L demande à la cour, au vu des rapports d’expertise de MM. Y et Z, de confirmer le jugement entrepris, de prononcer la décharge de l’intégralité des impositions litigieuses, de condamner la direction générale des finances publiques à lui payer la somme de 75'000 € à titre de dommages intérêts et celle de 10'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu qu’en application de l’article 885 A du code général des impôts, sont soumises à l’impôt annuel de solidarité sur la fortune lorsque la valeur de leur bien est supérieure à 1'300'000 € les personnes physiques n’ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France ;

Que la valeur des biens est déterminée selon les règles en vigueur en matière de mutation par décès et que les biens sont donc évalués à leur valeur vénale appréciée au 1^er janvier de l’année d’imposition ;

Que la valeur vénale d’un bien est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu se négocier à l’époque considérée, en analysant les prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage ; et que les termes de comparaison doivent être intrinsèquement similaires, ce qui n’implique pas que les biens pris en considération soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement, et dans leur emplacement à celui qui constitue l’objet du litige ;

Qu’aux termes de l’article L 17 du livre des procédures fiscales « en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due en lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations » ;

*

Attendu que le bien litigieux 'Castel Mont-Alban’ […] à Nice a déjà fait l’objet de plusieurs procédures de rectification qui ont dues être tranchées par trois fois par le juge ;

Attendu qu’une expertise judiciaire confiée à M. Z a été réalisée le 2 novembre 2011 ;

qu’elle a estimé la valeur vénale du bien litigieux à 5'240'000 € en 2001, à 5'700'000 € en 2002 , à 6'220'000 € en 2003, à 6'550'000 € en 2004 et à 7'205'000 € en 2005, valeurs que le tribunal de grande instance de Nice a retenues par jugement du 4 avril 2013 ;

Que par jugement du 30 octobre 2014 le bien a été évalué pour l’ISF 2007 à 7 205 000 €, comme l’année précédente, faute d’éléments de comparaison pertinents produits par l’administration fiscale ;

Que par jugement du 29 février 2016 le tribunal de grande instance de Nice a estimé la valeur vénale de la propriété de M. X pour l’année 2008 à 9'658'303 € ;

Attendu que le tribunal dans les motifs du jugement déféré a suivi l’avis de M. A, l’expert mandaté par M. X, en appliquant aux valeurs retenues au mètre carré un coefficient de 0,5 (soit une décote de 50%) correspondant : à une majoration pour l’importance de la surface du terrain de 10 %, une minoration pour 'non proportionnalité’ de du terrain de 10 %, une minoration de 5 % pour la présence d’une haute antenne de télévision, et une minoration 'pour situation’ de 45 %, qui l’ont conduit à retenir les valeurs suivantes:

— pour l’année 2009 : 25'627 € le m² soit 7 995'624 € (25'627 × 624 × 0,5) ,

— pour l’année 2010 : 25 970 € le m² , soit 8'102'640 € (25'970 × 624 × 0,5)

— pour l’année 2011 : 26'236 €, soit 8'185'632 € (26'236 × 624 × 0,5);

Attendu que le jugement déféré en retenant des valeurs vénales s’élevant :

— en 2009 à 7 995'624 €,

— en 2010 à 8'102'640 €,

— et 2011 à 8'185'632 €,

a donc retenu des valeurs vénales inférieures à l’ année précédente 2008 ;

Attendu qu’il est soutenu à ce titre par l’appelant que le marché immobilier depuis la crise de 2008 serait systématiquement orienté à la baisse ;

Attendu qu’il demeure toutefois hypothétique que cette baisse générale doit s’appliquer au bien exceptionnel en cause (cf. infra) ; qu’en tout état de cause la preuve ne saurait résulter de la production par M. X de simples estimations de biens immobiliers qui subiraient une moins value s’ils étaient revendus, en lieu et place de prix réels de revente, d’où il suit le rejet du moyen de

M. X ;

Qu’ils est à relever toutefois que l’administration fiscale elle-même fournit des éléments de comparaison pour l’ISF 2011 qui la conduisent à une valeur vénale du Castel Mont-Alban moindre pour cette année-là, admettant une certaine fluctuation ; qu’il y a eu moins de transactions en 2009 et 2010, le marché se montrant attentiste ;

Attendu que l’administration fiscale pour sa part ne retient en son avis d’admission partielle que la majoration de 10 % pour l’importance et l’aménagement du terrain et la minoration de 5 % pour la présence d’une antenne qui obstrue partiellement la vue de la mer ;

Qu’elle admet en cause d’appel que les décisions antérieures rendues concernant le bien objet du litige, notamment le jugement du 4 avril 2013, ont fixé une surface utile pondérée de la propriété litigieuse à 624 m² compte tenu de travaux exécutés en 2005, ce qui s’impose aux parties pour le calcul de l’ISF pour les années postérieures, de sorte que ce point n’est donc plus sujet à discussion en cause d’appel ;

Que compte tenu de ces éléments d’appréciation l’administration retient les valeurs vénales suivantes :

— pour l’année 2009 : 18'873 € le mètre carré x 624 m² x correctif de 1,05 = 12'365'590 € arrondis à 12'300'000 € par l’administration fiscale,

— pour l’année 2010 : 18'761 € le mètre carré x 624 m² x correctif de 1,05 = 12 292'207 € arrondis à 12'300'000 € par l’administration fiscale,

— et pour l’année 2011 : 17'862 € le mètre carré x 624 m² x correctif de 1,05 = 11'703'182 € arrondis à 11 700'000 € par l’administration fiscale ;

*

Attendu que l’administration retient exactement la superficie utile de 624 m², la majoration de 10 % pour l’étendue et la qualité du terrain et la minoration de 5 % pour la présence de l’antenne, en excluant à juste titre une minoration de 10% sans fondement pour 'non proportionnalité’ du terrain ;

Qu’elle conclut exactement au rejet des conclusions de l’expertise de M. A datée du 15 juillet 2013 réalisée à la demande de M. B pour les années 2009, 2010 et 2011 ;

Qu’en effet cet expert a pris pour seuls éléments de comparaison des ventes de biens immobiliers situés exclusivement sur la commune de Saint-M-N-O, une commune plus prisée constituant un micro-marché, pour effectuer une moyenne des prix de ventes qui y sont pratiqués (plus élevée que la moyenne retenue par l’administration fiscale), mais pour aussitôt lui appliquer une décote forfaitaire massive de 45 % ;

Attendu que l’expert A s’est servi du contenu de l’expertise judiciaire ancienne de M. Z datant de 2001 pour trouver une différence d’environ 45 % entre la moyenne cumulée des villes de Nice, Villefranche et de Saint-M-N-O d’une part et d’autre part les prix de Saint-M-N-O ; qu’il a ensuite appliqué cette réduction de 45% à la moyenne actuelle des prix de vente de Saint-M-N-O ;

Attendu que l’administration fiscale fait valoir à juste que si les prix de vente retenus doivent se voir appliquer une décote de 45 %, c’est que les biens immobiliers de comparaison ne sont pas intrinsèquement comparables avec le bien immobilier en cause ;

Que cette méthode de calcul est artificielle ; qu’elle n’est pas pertinente ;

Attendu que cependant c’est bien l’administration fiscale, et non le contribuable, qui a la charge de la preuve de ce que la valeur vénale déclarée du bien est à rectifier et qui a la charge de la production de termes de comparaison équivalents ;

Attendu qu’il est constant que le bien en cause est situé sur un terrain d’une superficie de 16'475 m² ; que la vue est absolument unique, l’environnement de qualité et les constructions vastes et d’excellente qualité ;

Attendu que l’administration soutient exactement qu’en dépit de sa situation sur la commune de Nice, le bien est situé dans le quartier très prisé du Montboron ; que le N O, le N d’Antibes, le N Martin et le Mont Boron constituent les plus belles adresses de la Riviera française ; que le Castel Mont-Alban qui domine à 222 m d’altitude est un domaine particulier, inscrit dans un site boisé classé unique qui jouit d’un environnement d’exception avec une très belle vue sur le N O et la Baie des Anges ;

Qu’il a été construit en 1927 suivant les plans de M. G H, architecte, lequel a également élaboré les plans de la villa Léopolda à Villefranche-sur-Mer et ceux de la villa Ephrussi de C à Saint-M-N-O ;

Attendu que compte tenu de ces plus-values architecturale et environnementale, les biens situés dans la commune de Villefranche-sur-Mer même plus proches du bord de mer sont comparables au présent bien immobilier à évaluer […] à Nice ; qu’en revanche l’propriété sise à Saint-M-N-O ne sont pas similaires ;

*

ISF de l’année 2009 :

Attendu que M. X reproche à l’administration d’avoir pris en compte dans sa proposition de rectification des ventes intervenues avant la crise de 2008 s’agissant de ventes immobilières qui avaient été nécessairement négociées au moment où le marché était en baisse ;

Attendu qu’en écartant une vente du 11 décembre 2007 (« Villa Orana ») et une vente du 21 mars 2008 (« La vigie »), afin de rester au plus près du marché immobilier réel, la comparaison doit être faite avec une vente d’une propriété sise précisément au […] à Nice du 24 juin 2008 (« Villa Brimborion ») comportant une villa de 299 m² sur un terrain de 1816 m², datant de 1893, en pierre avec piscine d’une surface de 49 m² (au lieu de 120 m² ici) qui a été vendue au prix de 16'715 € le mètre carré ; qu’une seconde vente du 12 décembre 2008 (« Villa Beauregard ») est utilement comparée à la présente, s’agissant d’une construction récente de 1981 sise à Villefranche-sur-Mer d’une surface utile de 332 m² sur un terrain de 1621 m², soit à proximité de la mer mais nettement moins étendue ; que ce choix qui n’est pas défavorable à M. F B sera également retenu ; que cette villa a été vendue au prix de 18'072 € le mètre carré ;

Attendu que d’après les comparaisons effectuées avec ces deux biens vendus courant 2008, le prix moyen au mètre carré à retenir pour l’année 2009 est de 17'393 € , qu’il en ressort une valeur vénale au 1^er janvier 2009 pour le bien immobilier litigieux Castel Mont-Alban de (17 393 x 624 m² x correctif de 1,05 =) 11'395 893 € arrondis à 11 395 000 € ;

ISF de l’année 2010

Attendu que l’administration fiscale invoque une vente du 17 juin 2009 ( « Villa Sinala ») au prix de 20 450 € le m², inopérante, s’agissant d’un bien situé à Saint-M-N-O ;

qu’elle fait état utilement d’une vente du 26 août 2009 concernant une propriété 'Marabouta', sise à cheval sur les communes de Villefranche-sur-Mer et Beaulieu-sur-Mer, construite en 1968, en béton, pour un prix de 22'615 € le mètre carré ;

Que l’administration a elle-même accepté en son avis d’admission partielle un 2^e élément de comparaison pour cette période qui été avancé par l’appelant lui-même, soit une vente du 30 novembre 2009 avenue des Hespérides à Nice au prix de 10'438 m² ;

Attendu que d’après les comparaisons effectuées, le prix moyen au mètre carré pour l’année 2010 est de 17 393 € ; qu’il en ressort une valeur vénale pour le bien immobilier Castel Mont-Alban de (17 393 x 624 m² x correctif de 1,05 =) 10'828 162 € arrondis à 10 828 000 € ;

ISF de l’ année 2011

Attendu que l’administration fiscale verse 5 éléments de comparaison correspondant à des ventes de 2010, hormis une vente au N d’ail au prix de 32'462 € le mètre carré, d’un hôtel particulier construit en 1992 sans commune mesure avec le présent bien ; que doivent être retenues :

— deux ventes invoquées par l’appelant lui-même : le 2 septembre 2010 à Nice avenue des Hespérides au prix de 12'500 € le mètre carré et à Villefranche sur mer le 29 décembre […] au prix de 10'857 m²,

— la vente vue précédemment du 26 août 2009 de la propriété 'Marabouta', sise à cheval sur les communes de Villefranche-sur-Mer et Beaulieu-sur-Mer, au prix de 22'615 € le mètre carré ;

— une vente d’une villa (« La Sandiane ») de catégorie 2, comme la présente, d’une surface utile de 653 m² avec piscine de 33 m², sise à Roquebrune N Martin mais sur un terrain de 1472 m² seulement, au prix de 19'908 € le mètre carré,

— et surtout une vente du 23 juin 2010 à proximité du bien litigieux, […] d’une villa de catégorie 2, comme la présente, de 703 m² de superficie utile avec 220 m² sur 7053 m² de terrain au prix de 17,4 millions d’euros correspondant au prix de 24'751 € le m² ;

Attendu que d’après les comparaisons effectuées, le prix moyen au mètre carré pour l’année 2011est de (90'631 : 5 =) 18'126,20 €; qu’il en ressort une valeur vénale du Castel Mont-Alban de 18 126, 20 x 624 m² x correctif de 1,05 = 11 876 286, 20 €, arrondis à 11 876 000 €;

*

Attendu qu’il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande de dégrèvement des impositions dues au titre de l’ISF 2009,2010 et 2011 qui devront être calculés sur la base d’une valeur vénale de 11 395 000 € pour l’ année 2009,

10 828 000 € pour 2010, et 11 876 000 € pour l’année 2011 ;

Et attendu que le tribunal a justement estimé que l’appréciation inexacte de ses droits par l’administration fiscale ne constitue pas une faute ouvrant droit à réparation, aucun harcèlement ou abus manifeste à l’égard de M. F X ne pouvant être retenus, d’où il suit la confirmation du jugement qui a rejeté sa demande indemnitaire ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de M. X tendant à l’octroi de dommages-intérêts,

L’infirmant pour le surplus, statuant à nouveau et ajoutant

Fixe la valeur vénale de la propriété de M. F X I J L à la somme de 11 395 000 € au 1^er janvier 2009, 10 828 000 € au 1^er janvier 2010 et 11'876'000 € au 1^er janvier 2011,

Condamne la direction départementale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône à prononcer la décharge des impositions correspondantes sur la base des valeurs ainsi fixées et la condamne à rembourser à M. F X I J L le trop-perçu d’imposition,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT