Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 22 octobre 2019, n° 18/00339

TGI Draguignan 12 décembre 2017

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 22 octobre 2019

Arguments

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Rejeté
Abus de faiblesse
La cour a estimé qu'il n'était pas prouvé que les mandants étaient privés de discernement au moment de la signature du mandat, et que leur volonté de vendre était manifeste.
Rejeté
Excessivité de la clause pénale
La cour a jugé que la clause pénale était justifiée par le manquement contractuel des époux X, mais a modéré son montant.
Rejeté
Frais de justice
La cour a décidé de condamner Mme Z A à verser une somme à la SARL AF INFO Immobilier pour couvrir ses frais d'appel, rejetant ainsi la demande de remboursement.
Accepté
Refus de signer le compromis de vente
La cour a confirmé que le refus de ratifier la vente aux conditions du mandat constitue un manquement contractuel, justifiant la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Montant de la clause pénale
La cour a jugé que le montant de la clause pénale devait être modéré, mais a fixé le montant à 22 000 euros, ce qui est un compromis entre les deux parties.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 22 oct. 2019, n° 18/00339
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/00339
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Draguignan, 12 décembre 2017, N° 2017/754
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Anne VIDAL, président
Avocat(s) :	Charles TOLLINCHIEmmanuel BONNEMAINPaul GUETTASébastien BADIE
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTONSCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	SARL AF INFO IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 22 OCTOBRE 2019

N° 2019/ 568

RG 18/00339 -

N° Portalis DBVB-V-B7C-BBXV4

Z A épouse X

SARL AF INFO IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Décembre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 2017/754.

APPELANTE

Madame Z A épouse X, demeurant […]
- L Pinède Romane – […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Paul GUETTA de la SELARL CABINET PAUL GUETTA, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

SARL AF INFO IMMOBILIER poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié., demeurant […]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2019 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente, rapporteur,

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Marcy FEDJAKH.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2019.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Agnès SOULIER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La Sarl AF INFO Immobilier, titulaire d’un mandat exclusif de recherche d’acquéreur donné le 2 mai 2013 par M. et M^me X pour la vente de leur bien immobilier situé à Fréjus au prix de 566 500 euros, ramené à 525 000 euros par avenant du 9 août 2013, les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Draguignan en paiement de ses honoraires, leur faisant le reproche de ne pas avoir ratifié une offre conforme au mandat présentée par son intermédiaire au prix de 525 000 euros net vendeur.

A la suite du décès de B X, l’action s’est poursuivie contre M^me Z A veuve X, son héritière en l’état d’un contrat de mariage instituant une communauté universelle entre époux.

Par jugement du 12 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Draguignan a condamné M^me Z A veuve X à payer à la Sarl AF INFO Immobilier la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il a retenu que la demande indemnitaire de la Sarl AF INFO Immobilier était justifiée, les époux X ayant refusé de passer la vente alors que la proposition d’achat du 12 juiin 2014 était conforme aux termes du mandat et la clause pénale insérée dans le contrat de mandat ayant vocation

à s’appliquer. Il a cependant jugé que la clause pénale de 27 500 euros était excessive au vu des diligences accomplies par le mandataire.

M^me Z A veuve X a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 5 janvier 2018.

[…]

M^me Z A veuve X, suivant ses conclusions en réponse et récapitulatives déposées et notifiées le 4 octobre 2018, demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel uniquement en ce qu’il a réduit la clause pénale de 27 500 euros à 15 000 euros,

— statuant à nouveau, supprimer purement et simplement la clause pénale de 25 000 euros,

— subsidiairement, la réduire à un euro symbolique,

— en toute hypothèse, condamner l’intimée au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que le mandat a été donné à la Sarl AF INFO Immobilier au prix de 598 000 euros alors que le bien a une valeur bien supérieure, ayant été proposé par la même agence à 738 000 euros et évalué par le fils des époux X, grand professionnel dans la promotion immobilière, entre 800 000 et 900 000 euros ; que les époux X étaient alors âgés de 94 ans et 87 ans et qu’une plainte pour abus de faiblesse a été déposée.

Son argumentation porte sur la clause pénale réclamée, le fait de refuser sans motif de signer le compromis de vente aux conditions du mandat ne constituant pas une faute ouvrant droit à dommages et intérêts, étant ici précisé que l’agence connaissait l’état de faiblesse de ses mandants ; en outre, les raisons du refus sont évidentes, au regard de l’âge des vendeurs et de leur état de santé, du prix fixé par l’agence très en dessous du prix du marché, du contexte factuel et des incohérences sur les offres ; elle en déduit qu’il convient de supprimer purement et simplement la clause pénale. Elle ajoute que le dossier comporte des anomalies flagrantes.

La Sarl AF INFO Immobilier, par conclusions d’appel incident notifiées le 4 juillet 2018, demande à la cour de :

— constater le refus des époux X de signer le compromis de vente de leur maison dans les termes du mandat consenti à l’agence AF INFO Immobilier et de l’offre concordante d’achat de l’immeuble présentée par les époux Y,

Par suite,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M^me Z A veuve X à lui régler des dommages et intérêts,

— à titre incident, le réformer quant au quantum des dommages et intérêts et condamner M^me Z A veuve X au paiement de la somme principale de 27 500 euros,

— condamner M^me Z A veuve X au paiement de la somme complémentaire de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter M^me Z A veuve X de toutes ses demandes, fins et

conclusions,

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 juin 2019.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que B X et M^me Z A, son épouse, ont signé, le 2 mai 2013, un mandat exclusif au profit de la Sarl AF INFO Immobilier pour la vente de leur maison sise à Fréjus, […], moyennant le prix de 598 000 euros (soit 566 500 euros net vendeur, la commission due à l’agent immobilier étant fixée à 31 500 euros) ; qu’il y est prévu que le mandat est donné à titre exclusif pour une durée irrévocable de 3 mois et qu’il sera prorogé de manière tacite jusqu’au 2 août 2014, soit pour une durée d’un an, sauf révocation par les mandants à tout moment ; que le mandataire y est autorisé à déléguer le mandat, tout en demeurant seul responsable à l’égard des mandants de son exécution ;

Que le mandat comporte la clause suivante :

'Le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire.';

Qu’un avenant à ce mandat a été signé le 9 août 2013 par lequel le prix a été ramené à 554 500 euros (soit 525 000 euros net vendeur, la commission de l’agent immobilier étant ramenée à 29 500 euros) ;

Que plusieurs offres d’achat ont été présentées par M. et M^me Y, le 5 mai 2014, au prix de 510 000 euros et le 6 mai 2014 au prix de 520 000 euros, commission d’agence incluse, puis le 12 juin 2014 au prix de 554 500 euros, comprenant les honoraires d’agence ;

Que, malgré l’accord donné par les mandants sur la seconde offre d’achat et en dépit de la conformité de la dernière offre aux conditions du mandat et de son avenant , M. et M^me X ont ensuite, sur les conseils de leur fils, M. C X, refusé de signer le compromis de vente et ont, en réponse à la mise en demeure qui leur était faite le 1^er juillet 2014 par le conseil de l’agent immobilier, adressé à la Sarl AF INFO Immobilier un courrier, le 9 juillet 2014, pour réclamer l’annulation du mandat de vente en invoquant un abus de faiblesse en raison de leur âge (94 et 87 ans) ;

Que c’est dans ces conditions que la Sarl AF INFO Immobilier a fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Draguignan en paiement de la clause pénale prévue dans le mandat et a poursuivi son action à l’encontre de M^me Z A veuve X seule, à la suite du décès de B X ;

Attendu que c’est en vain que M^me Z A veuve X demande à la cour de supprimer purement et simplement la clause pénale dont la Sarl AF INFO Immobilier sollicite l’application en invoquant un abus de faiblesse ;

Qu’en effet, il doit être observé que, même si les mandants étaient âgés à la date de la signature du mandat du 2 mai 2013, rien n’établit qu’ils étaient privés de leur discernement ; qu’ils avaient, préalablement, ainsi qu’il ressort des pièces produites par la Sarl AF INFO Immobilier aux débats, signé un mandat de vente et un avenant en septembre 2011 et mai 2012, démontrant ainsi leur volonté ferme et réitérée de mettre en vente leur maison ; qu’il n’est pas justifié des suites données à

la plainte pénale déposée par M. C X en 2014 et qu’il n’est pas sollicité l’annulation du mandat de vente pour vice du consentement ;

Qu’il n’est pas plus établi que le prix demandé par les mandants aurait été dérisoire ou inadéquat, M. C X n’apportant aucun élément de nature à établir que la maison avait une valeur de 800 000 à 900 000 euros ; que la mise en vente de la maison en 2011 au prix de 738 000 euros et en 2012 au prix de 696 000 euros avait échoué, ce qui explique que les vendeurs aient jugé utile de baisser le prix demandé à 598 000 euros, puis à 554 500 euros ; que l’extrait du site Perval produit par la Sarl AF INFO Immobilier pour des mutations intervenues en 2014 dans le quartier de l’avenue de l’Aqueduc Romain à Fréjus permet de constater que des biens similaires ont été vendus pour un prix entrant dans la fourchette de 350 000 à 526 000 euros , ce qui confirme que le prix de 554 500 euros réclamé en l’état du dernier avenant n’était pas déraisonnable ;

Que, certes, les époux X avaient accepté, dans un premier temps, l’offre faite par M. et M^me Y au prix de 520 000 euros soit 492 500 euros net vendeur, mais que le fait que cette offre acceptée n’ait pas donné lieu à la signature d’un compromis, pour une raison non identifiée, n’exonère pas les mandants de leurs obligations contractuelles face à une offre ultérieure à un prix plus élevé, de 554 500 euros, soit 525 000 euros net vendeur, conforme au prix du mandat ;

Que le seul refus par les mandants de ratifier la vente aux prix, charges et conditions du mandant caractérise un manquement contractuel et justifie que la Sarl AF INFO Immobilier sollicite la mise en oeuvre de la clause sus-rappelée qui doit s’analyser comme une clause pénale ;

Attendu qu’en application de l’article 1152 alinéa 2 ancien du code civil applicable au litige, le juge peut modérer la peine prévue lorsque celle-ci est manifestement excessive ; que la disproportion manifeste s’apprécie à la date de la décision en comparant la peine prévue et le préjudice effectivement subi, le juge ne pouvant toutefois fixer l’indemnité à une somme inférieure au montant du dommage subi ;

Que le tribunal a considéré que la clause pénale fixée à hauteur de la commission que la Sarl AF INFO Immobilier aurait perçue si la vente avait été menée à son terme (soit 27 500 euros) était excessive et l’a réduite à la somme de 15 000 euros ;

Que le dommage subi par la Sarl AF INFO Immobilier du fait du refus des époux X de signer le compromis de vente doit s’apprécier, comme l’a fait le premier juge, au regard des diligences accomplies dans le cadre du mandat de 2013, mais également au regard de la perte de chance pour cet agent immobilier de percevoir sa commission ; que cette perte de chance peut être évaluée à 80% de la commission, eu égard à la chance de voir signer l’acte définitif de vente, les acquéreurs ayant indiqué qu’ils n’auraient pas besoin d’un prêt mais disposant encore de la possibilité de se rétracter ;

Que le jugement sera donc infirmé sur le quantum de la condamnation prononcée contre M^me Z A veuve X, le montant de la clause pénale étant réduit à la somme de 22 000 euros ;

Attendu que la Sarl AF INFO Immobilier ne démontre pas que le comportement procédural opposé par M^me Z A veuve X à sa réclamation serait fautif et excéderait l’exercice normal des moyens de défense face à une demande en justice qui, au demeurant, a été réduite dans son quantum ; que la demande de dommages et intérêts présentée par la Sarl AF INFO Immobilier a donc été justement rejetée par le tribunal ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à porter le montant de la condamnation prononcée contre M^me Z A veuve X au profit de la Sarl AF INFO Immobilier à la somme de 22 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne M^me Z A veuve X à payer à la Sarl AF INFO Immobilier une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT