COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 29 JANVIER 2019

A.V

N° 2019/

Rôle N° RG 17/03633 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BACWK

SAS FRANCELOT

C/

Z X

A X épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Vert

M^e Caprini

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 23 Janvier 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00856.

APPELANTE

SAS FRANCELOT

venant aux droits de la STE KHOR IMMOBILIER, poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité audit siège Business Parc 3, […]

représentée par M^e Rachel VERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur Z X

né le […] à […]

représenté par M^e Laure CAPRINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame A X épouse X

née le […] à […]

représentée par M^e Laure CAPRINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame B C.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2019.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte authentique des 9 et 19 novembre 2012, M. et M^me X ont acquis un appartement de type duplex avec jardin en état futur d’achèvement vendu par la société Khor Immobilier, moyennant le prix de 200 000 euros. L’appartement devait être livré dans le délai de 13 mois suivant la signature de l’acte.

A la suite d’un différend relatif à la livraison de l’immeuble et au paiement de la dernière fraction du prix, la SAS Francelot, venant aux droits de la société Khor Immobilier, a saisi le juge des référés et par arrêt du 21 avril 2016, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, statuant en référé, a débouté la SAS Francelot de ses demandes et l’a condamnée à payer à M. et M^me X la somme de 3 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus du fait du retard dans la livraison.

Suivant acte d’huissier en date du 4 février 2015, la SAS Francelot a fait assigner M. et M^me X au fond devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence et demandait, dans ses dernières écritures devant le tribunal, la résolution de la vente et la condamnation des acquéreurs à

lui payer une indemnité de 20 000 euros équivalant à 10% du prix en application du contrat de VEFA, soutenant que le bien est achevé et que M. et M^me X, bien que convoqués à deux reprises pour en prendre possession, ont refusé et n’ont pas payé le solde du prix, ce qui constitue une cause de résolution.

M. et M^me X ont présenté une demande reconventionnelle en résolution de la vente aux torts de la SAS Francelot et demandé la condamnation de celle-ci à leur payer la somme de 200 000 euros en restitution du prix et celles de 69 533,33 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison et de 46 521,46 euros en réparation de leurs préjudices matériels et financiers.

Par jugement du 23 janvier 2017, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

— débouté la SAS Francelot de l’intégralité de ses demandes,

— ordonné la résolution de la vente,

— condamné la SAS Francelot à rembourser à M. et M^me X la somme de 190 000 euros correspondant au prix versé,

— dit que la SAS Francelot peut user et disposer du bien,

— condamné la SAS Francelot à payer à M. et M^me X la somme de 40 742,18 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— condamné la SAS Francelot à leur payer la somme de 69 533,33 euros correspondant aux pénalités de retard dues du 20 décembre 2013 au 5 octobre 2015 et du 20 octobre 2015 au 12 décembre 2016, de laquelle devra être déduite la provision de 3 000 euros accordée en référé,

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. et M^me X à verser à M. et M^me X la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à suppoter les entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Il a jugé que le retard de plus de onze mois pris par la SAS Francelot dans la livraison de l’immeuble constitue un manquement suffisamment grave pour que soit retenue la défaillance du vendeur, ajoutant que le report du délai de livraison n’avait pas permis la délivrance conforme du bien, les acquéreurs ayant émis, lors de la réunion du 22 mai 2014, un certain nombre de réserves portant non seulement sur l’absence de finitions ou sur des finitions de mauvaise qualité, mais également sur la structure même du balcon et le remblais des terres de terrassement bouleversant la topologie des lieux. Il a retenu également qu’à la date du 22 octobre 2014, des défauts de conformité persistaient et que le balcon du premier étage était potentiellement dangereux du fait des traces de rouille sur son armature métallique apparente.

Il a évalué le préjudice matériel et financier en retenant notamment les frais bancaires pour 39 561,07 euros et calculé les pénalités de retard à hauteur de 69 533,33 euros arrêtées au 12 décembre 2016.

La SAS Francelot a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 23 février 2017.

[…]

La SAS Francelot, suivant ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2018, demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* ordonné la résolution de la vente,

* condamné la SAS Francelot à rembourser à M. et M^me X la somme de 190 000 euros au titre du prix versé,

* dit que la SAS Francelot peut user et disposer du bien objet de la vente,

— infirmer le jugement pour le surplus,

— dire que le versement de pénalités de retard n’est pas fondé eu égard à la nature rétroactive de la résolution de la vente,

— constater le caractère définitif de la résolution de la vente depuis le jugement du 23 janvier 2017 non contesté sur ce point,

— constater que le bien est achevé au sens des dispositions de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation,

— constater que la SAS Francelot n’a commis aucun manquement à son obligation de délivrance conforme,

— constater le respect du contrat de vente relativement au délai de livraison par la SAS Francelot,

En conséquence,

— débouter M. et M^me X de leur demande de pénalités de retard au titre de la livraison,

— dire les refus successifs de M. et M^me X de prendre livraison du bien fautifs et non justifiés,

— condamner M. et M^me X à verser à la SAS Francelot une indemnité de 20 000 euros équivalente à 10% du prix par application du contrat de VEFA,

En tout état de cause,

— débouter M. et M^me X de leur demande de préjudice moral comme étant infondée et injustifiée,

— débouter plus amplement M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner M. et M^me X à verser à la SAS Francelot la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Elle fait valoir que l’immeuble était achevé à la date du 22 mai 2014, comme cela ressort du constat d’huissier, et que M. et M^me X ont pris possession des lieux à partir de cette date, bien qu’ils n’aient pas réglé le solde de 5% en arguant de la non conformité de l’immeuble ; or, pour

l’appréciation de l’achèvement, les défauts de conformité et les malfaçons qui ne rendent pas l’ouvrage ou les éléments d’équipement impropres à leur utilisation ne sont pas pris en compte ; en réalité les malfaçons dont se plaignent les acquéreurs sont minimes et ne rendent pas l’ouvrage impropre à son utilisation et il ressort du constat dressé le 22 octobre 2014 que les reprises – qui portaient sur des travaux mineurs – ont été effectuées ; les acquéreurs ont cependant refusé de prendre les clés, quelques points non substantiels restant en débat.

Elle conteste les malfaçons et non conformités alléguées par M. et M^me X :

— rien ne démontre que le jardin est non conforme, le dénivelé constaté correspondant à l’état naturel du terrain et le cahier des charges ne prévoyant pas une modification des pentes existantes qui apparaissent sur le plan en coupe du lotissement ; l’état naturel du terrain est conforme au PLU ; le terrain n’est pas impropre à sa destination, M. et M^me X indiquant uniquement que le dénivelé les obligerait à poser une clôture spécifique et onéreuse, ce qui n’est pas dans le champ contractuel ;

— la constatation du caractère apparent de l’armature métallique du balcon ne démontre pas la dangerosité de celui-ci.

Elle considère en conséquence que le refus de M. et M^me X de prendre livraison du bien est fautif, indique qu’elle a respecté la procédure de signification du constat d’état des lieux aux acquéreurs et soutient que ce comportement fautif justifie la résolution de la vente à leurs torts et l’application de la clause prévoyant le versement d’une indemnité égale à 10% du prix.

Elle explique, s’agissant du délai de livraison du bien, qu’elle justifie d’une cause étrangère tenant aux intempéries en l’état de l’attestation du maître d’oeuvre produite le 16 juin 2014, concomittament à l’achèvement des travaux, les acquéreurs ayant accepté dans le contrat que l’appréciation des intempéries soit laissée au maître d’oeuvre et n’apportant aucun élément pour contredire cette attestation. Au demeurant, elle produit un tableau de la météo du chantier et fait état des exigences techniques concernant les conditions atmosphériques pour les travaux de plâtre ou de peinture. Elle en déduit qu’elle a respecté le délai de livraison au sens des dispositions du contrat de VEFA.

Elle soutient en outre que le tribunal ne pouvait appliquer les pénalités contractuelles en l’état du caractère rétroactif de la résolution du contrat, définitive depuis le jugement dont aucune des parties ne remet en cause les dispositions sur ce point, qu’elle a rempli ses obligations contractuelles et que M. et M^me X se sont placés eux-mêmes dans la situation où ils se trouvent, alors qu’ils auraient pu prendre livraison du bien et activer les garanties qui s’offrent à eux.

M. et M^me X, en l’état de leurs conclusions récapitulatives signifiées le 5 novembre 2018, demandent à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement, excepté sur le montant des dommages et intérêts liés aux biens d’équipements qui a été rejeté à tort ainsi que du préjudice lié au retard qui devra être réactualisé,

— débouter la SAS Francelot de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— écarter des débats la pièce adverse n°9 correspondant à l’attestation de M. Y, produite pour la première fois en cause d’appel et antidatée au 16 juin 2014,

— dire que le bien immobilier n’a jamais été achevé, que M. et M^me X n’en ont pas pris possession compte tenu des nombreuses malfaçons constatées qui mettent en péril la sécurité des occupants et que le bien n’est pas habitable en l’état,

Par conséquent,

— dire que la SAS Francelot a incontestablement manqué à son obligation de délivrance du bien à l’égard de M. et M^me X dans la mesure où celle-ci devait intervenir avant le 19 décembre 2013,

En conséquence,

— prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs de la SAS Francelot,

— constater que la SAS Francelot a d’ores et déjà réglé, au titre de la résolution, les sommes suivantes :

* 190 000 euros au titre de la résolution en vertu du jugement,

* 6 055,63 euros et 6 701,32 euros d’intérêts au taux légal majoré,

* 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en vertu de l’ordonnance de référé et 1 500 euros en vertu de l’arrêt du 21 avril 2016 statuant sur référé,

* 3 000 euros de provision en exécution de l’arrêt du 21 avril 2016,

* 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en exécution du jugement déféré,

* 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en vertu de l’ordonnance du premier président du 23 juin 2017,

soit une somme totale de 213 256,95 euros,

— dire que la SAS Francelot ne démontre pas de cause étrangère pouvant l’exonérer de régler les intérêts de retard dus à M. et M^me X au regard des dispositions de l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation, compte tenu du manquement à l’obligation de délivrance du bien et des conséquences de la résolution,

En conséquence,

— condamner la SAS Francelot à leur payer les sommes suivantes :

* 122 521,08 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison,

* 59 071,84 euros à titre de dommages et intérêts résultant de leurs préjudices matériels et financiers liés à l’absence de livraison de leur bien immobilier,

* 30 000 euros de préjudice moral,

* 15 000 euros au titre des frais d’hébergement,

soit un total de 226 592,92 euros,

— dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SAS Francelot à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Ils font valoir, sur le plan factuel, qu’il n’y a pas eu de prise de possession lors de l’état des lieux du 22 mai 2014 et qu’ils ont dû faire procéder à la pose d’une porte provisoire pour protéger les lieux, le représentant de la société Khor Immobilier ayant emporté la porte d’entrée ; qu’à la nouvelle réunion organisée par le vendeur le 22 octobre 2014, le bien n’était toujours pas habitable :

— les pièces comportaient des traces de moissures,

— le terrain présentait un important dénivelé, non prévu par le cahier des charges, au mépris des règles élémentaires de sécurité, les privant de la jouissance d’une partie de leur bien, et la construction ne semblant pas conforme au PLU car non adaptée à la morphologie naturelle du terrain,

— l’armature métallique du balcon est visible à un endroit,

— l’attestation de conformité du lotissement n’a toujours pas été délivrée par les services de l’urbanisme, cinq ans après la date prévue de livraison.

Ils soutiennent que la SAS Francelot a donc manqué à son obligation de délivrance dans le délai contractuellement convenu qui expirait le 19 décembre 2013 et que la résolution doit être prononcée à ses torts.

Ils contestent l’attestation de M. Y, jamais produite devant le tribunal, et considèrent que les relevés météo ne justifient pas un retard de livraison de 5 années. Ils demandent que soient appliquées les indemnités prévues contractuellement et conformément à l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation au-delà de 30 jours de retard, en calculant que les pénalités leur sont dues du 20 décembre 2013 au 31 décembre 2018, soit pour 1838 jours. Ils réclament en outre 15 000 euros au titre des frais d’hébergement pendant 5 ans et 30 000 euros de dommages et intérêts, ainsi que les frais bancaires liés à leur prêt et les dépenses engagées pour l’équipement de la maison.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 novembre 2018.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que suivant acte authentique des 9 et 19 novembre 2012, M. et M^me X, faisant suite à un contrat de réservation signé le 3 octobre 2011, ont acquis en l’état futur d’achèvement le lot n°1 d’un bâtiment à édifier à Lançon de Provence, constitué d’un appartement de type duplex comprenant, au rez de chaussée une entrée, une cuisine, un séjour, un salon et un WC et au 1^er étage, un palier, trois chambres, une salle de bains avec WC et un balcon, ainsi que la jouissance privative d’un terrain d’une superficie approximative de 362 m² comprenant le bâtiment, le lot figurant sur le plan sous la mention K1 ;

Que le bien était vendu au stade 'fondations achevées’ et que la livraison était prévue dans le délai de treize mois à partir de la signature de l’acte notarié, conformément aux termes du contrat de réservation, sauf survenance d’un cas de force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai ;

Que le prix de 200 000 euros TTC devait être réglé, en l’état d’une garantie extrinsèque d’achèvement, selon l’échéancier suivant :

—  35% à l’achèvement des fondations (soit 70 000 euros),

—  35% supplémentaires à la mise hors d’eau (soit 70 000 euros),

—  25% supplémentaires à l’achèvement (soit 50 000 euros),

—  5% à la livraison (soit 10 000 euros) ;

Attendu que par courrier du 20 décembre 2013, soit à la date à laquelle le bien aurait dû être livré selon les prévisions contractuelles, la société venderesse écrivait à M. et M^me X pour les prévenir que le délai ne pourrait être respecté en raison, d’une part de la résiliation du marché de l’entreprise CLM Bâtiment, titulaire du gros oeuvre, d’autre part d’intempéries sur le chantier ; qu’il leur était indiqué que l’immeuble ne pourrait pas être livré avant la fin du 1^er trimestre 2014 ;

Que la société KHOR annonçait l’achèvement de l’ouvrage à la date du 15 avril 2014 et demandait le versement d’une somme de 120 000 euros pour correspondre à l’échéancier prévu à l’acte puis elle convoquait les acheteurs pour la remise des clés en leur demandant un chèque de banque de 10 000 euros, la réunion de remise des clés étant fixée au 22 mai ;

Qu’à cette date, chacune des parties est venue avec un huissier :

— l’huissier mandaté par le vendeur a constaté que le représentant de la société KHOR refusait de remettre les clés à M. et M^me X en l’état de l’importance des réserves faites, notamment quant à la sécurité des enfants (talus sur le terrain et dalle en béton mal découpée au niveau de la gouttière) mais aussi en l’état du refus des acheteurs de remettre le chèque du solde du prix, alors que M. et M^me X attendaient la remise des clés, jugeant la maison habitable en l’état et attendant la livraison de meubles,

— l’huissier mandaté par les acheteurs a relevé un certain nombre de malfaçons et non finitions à l’intérieur de la maison et a constaté l’existence, à l’extérieur, d’un problème de sécurité résultant de la découpe de la plaque en béton recouvrant le regard au niveau de la descente d’eaux pluviales, créant un vide, ainsi que le défaut de planéité du terrain, en l’état d’un important talus ceinturant la maison ;

Que la lecture de ces deux constats permet de retenir que le vendeur lui-même a considéré que le bien ne pouvait être livré en l’état compte tenu des problèmes de sécurité ; qu’il n’est d’ailleurs pas discuté que le représentant de la société KHOR a enlevé la porte d’entrée de la maison pour éviter que les acquéreurs n’en prennent possession ;

Que la SAS Francelot, venant aux droits de la société KHOR, a fait convoquer M. et M^me X par huissier pour un nouveau rendez-vous de remise des clés le 22 octobre 2014, soit cinq mois plus tard ;

Qu’à la date du 22 octobre 2014, chacun est à nouveau venu avec son huissier :

— le constat de l’huissier des acheteurs fait état de petites malfaçons au niveau des carrelages et note l’existence de traces d’humidité en soubassement des murs du rez de chaussée ; il s’agit de réserves minimes n’affectant pas l’achèvement de l’immeuble et n’empêchant pas sa livraison ; il indique également que la plaque de béton n’a pas été changée et que le terrain est toujours dans le même état de relief important, et il ajoute, s’agissant du balcon, que plus aucune fissure n’est visible sur la tranche mais que la sous-face est toujours brute, l’armature acier étant visible ;

— le constat d’huissier du vendeur note, lui aussi, quelques traces ou irrégularités de carrelage ou de ciment à l’intérieur de la maison et indique, s’agissant de l’extérieur, que l’armature métallique du balcon est visible à un endroit (traces de rouille) et que M^me X maintient sa réserve concernant l’aménagement du jardin ;

Qu’à l’issue de cette visite, M^me X a refusé de prendre les clés, son refus se fondant, pour l’essentiel sur la réserve concernant l’aménagement extérieur ;

Attendu que le 20 novembre 2014, la SAS Francelot a notifié à M. et M^me X le procès-verbal d’état des lieux dressé par son huissier ; qu’elle a ensuite assigné M. et M^me X devant le tribunal pour obtenir la résolution de la vente aux torts des acheteurs, à défaut pour eux d’avoir payé le solde du prix ;

Que M. et M^me X ont eux aussi sollicité la résolution de la vente, mais aux torts du vendeur, à raison du retard important dans la livraison et de la non conformité de la maison ;

Que le jugement qui a prononcé la résolution de la vente sera confirmé, sauf pour la cour à statuer sur la responsabilité de cette résolution ;

Attendu qu’il ressort de l’ensemble des éléments sus-rappelés que l’immeuble n’était pas achevé le 22 mai 2014, le représentant du vendeur ayant refusé de remettre les clés aux acheteurs pour des raisons de sécurité, mais qu’il l’était à la date du 22 octobre 2014, même s’il était encore affecté de quelques malfaçons, M. et M^me X ayant alors refusé de payer le solde du prix en raison du retard et de prendre livraison du bien en raison de sa non conformité, notamment du fait du défaut de planéité du terrain ;

Attendu, s’agissant du retard, que le contrat de vente prévoit que le délai de livraison doit être respecté, sauf cas de survenance d’un cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension, notamment les intempéries et la résiliation d’un marché de travaux dû à la faute de l’entreprise ; qu’il est précisé que, pour l’appréciation des évènements constituant une cause de suspension du délai de livraison, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d’oeuvre ou l’architecte ayant la direction des travaux ;

Que la SAS Francelot produit aux débats en pièce 9 une attestation datée du 16 juin 2014 signée par M. Y, maître d’oeuvre d’exécution de l’opération immobilière, indiquant que le planning des travaux 'a été impacté par les intempéries des 3 types A B et C retenues par la norme nationalité française P 03 001 de précipitations,de vent et de gel selon les relevés météo France', sans précision du nombre de jours d’intempéries retenu ; que la pièce 10 est un tableau faisant état de 114 jours ouvrables d’intempérie mais non signé ; mais que ces deux pièces ne sont pas probantes, la cour constatant que la SAS Francelot n’avait pas invoqué ni produit l’attestation de son maitre d’oeuvre devant le tribunal pour justifier le retard et qu’il n’est pas justifié que le tableau a été établi par ce maître d’oeuvre ;

Que par ailleurs, la société KHOR avait invoqué, dans son courrier du 20 décembre 2013, la résiliation du marché conclu avec l’entreprise de gros oeuvre, mais qu’elle n’apporte aucun élément pour justifier de cet évènement ;

Qu’il sera en conséquence retenu que la SAS Francelot ne justifie pas de raisons particulières expliquant le retard dans l’achèvement et la livraison de l’immeuble plus de dix mois après la date prévue ; qu’il s’agit d’un manquement grave à ses obligations contractuelles ;

Attendu, s’agissant de la conformité de l’immeuble, qu’il ressort des constats d’huissier établis le 22 mai 2014 puis le 22 octobre 2014, que le terrain entourant la maison accuse une forte déclivité qui porte atteinte à la jouissance du jardin à venir ; que cette déclivité n’est manifestement pas le résultat d’une pente naturelle du sol mais provient de la constitution d’un talus composé des déblais lors de l’édification de la maison, cette situation ressortant très nettement des photos prises en cours de chantier par M. et M^me X ; que la SAS Francelot qui prétend que la déclivité serait naturelle et qu’elle figurerait sur les plans en coupe de l’immeuble ne produit aucune pièce pour en justifier ;

Attendu qu’au regard de l’important retard non justifié de livraison et de la non conformité de l’immeuble, il sera retenu que M. et M^me X n’ont commis aucune faute en refusant de

régler le solde du prix lors du rendez-vous du 22 octobre 2014 et en refusant d’en prendre possession ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que la résolution de la vente était imputable au vendeur, la SAS Francelot ;

Qu’il sera également confirmé en ce qu’il a dit que la somme de 190 000 euros correspondant au prix versé par M. et M^me X devait leur être restitué par la SAS Francelot et que cette société retrouvait, dès la décision assortie de l’exécution provisoire, la libre disposition de l’immeuble ;

Attendu que M. et M^me X réclament la condamnation de la SAS Francelot à leur verser des sommes importantes à titre de dommages et intérêts ;

Qu’ils ne sollicitent pas l’application de la clause pénale prévue en cas de résolution de la vente aux torts de l’autre partie qui fixe l’indemnité forfaitaire due à 10% du prix de vente et ajoute que la partie responsable de la résolution demeurera en outre tenue de réparer le préjudice que l’autre aura effectivement subi ;

Attendu que le tribunal a fait droit, à juste titre, à leur demande de dommages et intérêts au titre des frais bancaires qu’ils ont engagés en pure perte ; qu’il s’agit des intérêts intercalaires qu’ils ont réglés jusqu’au 4 juillet 2014 puis des intérêts et accessoires versés dans la phase d’amortissement des prêts jusqu’à la résolution, des frais d’avenant au contrat et des frais de remboursement anticipé du fait de la résolution ; que M. et M^me X ne peuvent demander que leur soit réglé le montant total des mensualités qu’ils ont payées dans le cadre de l’amortissement de leurs prêts, dès lors qu’une partie de ces mensualités couvre du capital et que le prix leur a été remboursé ; qu’il sera retenu, au vu des pièces produites, une somme de 23 000,64 euros ;

Qu’il convient d’y ajouter les factures d’eau et de remplacement de la porte pour 411,01 euros et 770,10 euros ;

Que le tribunal a justement refusé de faire droit à la demande de remboursement des factures d’achat de mobilier (canapés) et électroménager qui restent la propriété de M. et M^me X nonobstant la résolution du contrat d’acquisition de la maison, ces éléments restant leur propriété ; que la facture d’acquisition d’équipements de salle de bains doit également rester à leur charge, au regard de la date de ces achats, le 10 décembre 2014, alors qu’ils avaient déjà décidé de refuser de prendre possession de l’immeuble en raison de sa non conformité ;

Attendu que M. et M^me X demandent également l’indemnisation du préjudice lié au retard dans la livraison du bien et réclament tout à la fois des indemnités de retard calculées sur la base de 1/3000ème du prix conformément à l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation jusqu’au jour de notre arrêt, soit pour 1838 jours de retard, des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié aux frais d’hébergement pendant cinq années et un préjudice moral à hauteur de 30 000 euros ; que leur demande à ce titre est donc chiffrée à un total de 181 592,92 euros + 15 000 euros + 30 000 euros, soit 226 592,92 euros, ce qui représente une somme supérieure au prix d’achat de la maison ;

Qu’il leur sera répondu :

— que l’article R 231-14 du code de la construction et de l’habitation qu’ils invoquent ne trouve pas application dans le cadre d’une VEFA, ces dispositions n’étant prévues que dans le cadre des contrats de construction de maisons individuelles ;

— que le contrat de réservation prévoit des pénalités en cas de retard de livraison calculées à raison de 1/3000 du prix d’achat par jour écoulé, mais que la résolution du contrat emporte son anéantissement

rétroactif et que les parties ne peuvent plus se prévaloir que des clauses propres à la sanction de la résolution, ce que ne font pas M. et M^me X qui ne sollicitent pas l’application de la clause pénale prévue en cas de résolution ;

— que le préjudice résultant du retard de livraison subi par les acheteurs est réel jusqu’au jour où le contrat de vente a été résilié, soit donc pour la période courant entre le 19 décembre 2013 et le 23 janvier 2017, date à laquelle le contrat a été résolu par le tribunal avec exécution provisoire et de manière définitive puisqu’aucune des parties n’a remis cette disposition en cause devant la cour ; que les acheteurs ont d’ailleurs reçu la restitution du prix, dans le cadre de cette exécution provisoire, ce qui leur a permis dès cet instant d’envisager une nouvelle acquisition ;

— que les dommages et intérêts qui leur sont alloués à raison de l’impossibilité pour eux de prendre livraison de la maison à la date prévue incluront les frais d’hébergement supplémentaire et le préjudice moral ;

— que ce préjudice calculé sur trois années sera évalué à la somme de 45 000 euros ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement

et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l’exception des dispositions relatives aux dommages et intérêts dus à M. et M^me X en réparation de leur préjudice matériel et aux pénalités de retard à raison du retard de livraison de l’immeuble ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SAS Francelot venant aux droits de la société KHOR, venderesse, à payer à M. et M^me X ensemble :

— la somme de 24 181,75 euros en réparation de leur préjudice matériel et financier du fait de la résolution de la vente,

— la somme de 45 000 euros en réparation de l’ensemble des préjudices résultant du retard et de l’impossibilité pour eux de prendre livraison de leur immeuble dans le délai prévu, sous déduction de la provision allouée en référé,

lesquelles sommes porteront intérêts à compter du jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Francelot à payer à M. et M^me X ensemble une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

RG 17/3633

Chambre 1 – 1

(anciennement dénommée 1^re Chambre A)