COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 21 NOVEMBRE 2019

N° 2019/874

N° RG 18/20365

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDRD4

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TOURVILLE

C/

Z A

B C

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e NAUDIN

M^e MUSACCHIA

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 30 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03976.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE TOURVILLE

[…] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet THINOT dont le siège social est […]

représenté et assisté par M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur Z A

né le […] à […],

demeurant […]

Monsieur B C

né le […] à […],

demeurant […]

[…]

dont le siège social est […]

représentés par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistés par M^e Julie SAVI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, madame Catherine OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

madame Geneviève TOUVIER, présidente

madame Virginie BROT, conseillère

madame Catherine OUVREL, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : madame Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2019,

Signé par madame Geneviève TOUVIER, présidente, et madame Caroline BURON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires Le Tourville est propriétaire de la parcelle 205, située […], […], qui est redevable, aux termes d’une convention du

21 octobre 1988 d’une servitude de passage au profit de la parcelle voisine 195, aujourd’hui divisée et numérotée 231 et 232, ce afin de permettre un accès par l’avenue de Mazargues.

La SCI MK Logements, dont monsieur Z A est le gérant et dont monsieur Z A et monsieur B C sont les associés, est propriétaire depuis 2014 du lot 231.

Se plaignant de l’entrave totale faite à leur droit de passage par l’installation d’une jardinière en béton et la pose de trois lampadaires sur plots bétonnés, la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C ont saisi le juge des référés en vue de son rétablissement, le syndicat des copropriétaires Le Tourville considérant pour sa part que la servitude de passage existante est uniquement piétonne.

Par ordonnance en date du 30 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a :

• ordonné le rétablissement du droit de passage par le syndicat des copropriétaires Le Tourville en déplaçant la jardinière bétonnée et les trois lampadaires qui empêchent le passage de tout véhicule, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

• condamné le syndicat des copropriétaires Le Tourville à payer globalement à la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

• rejeté les autres demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 24 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires Le Tourville a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 18 avril 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Le Tourville demande à la cour de :

• réformer l’ordonnance rendue,

• débouter intégralement la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C de leurs demandes,

• débouter la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C de leur demande d’indemnité provisionnelle formulée à titre d’appel incident,

• constater le trouble manifestement illicite causé par la SCI MK Logements représentée par son gérant monsieur Z A et son associé, monsieur B C,

• condamner solidairement la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à retirer les aménagements illégalement réalisés sur les parties communes de la copropriété telles que décrites dans les procès-verbaux d’huissier de justice de maître Mascret en date du 11 septembre 2015 et de maître Tuca en date du 11 octobre 2018, à savoir 'le plan incliné en début de la voie pavée ainsi que les pavés autobloquants prolongeant la partie neuve de ce plan incliné et à remettre les lieux en l’état tel qu’ils se trouvaient avant ces violations',

• condamner la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C et tout occupant de leurs chefs, à cesser ou faire cesser toute circulation automobile sur les voies piétonnes de la copropriété Le Tourville, ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, l’astreinte courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

• condamner solidairement la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C à verser au syndicat des copropriétaires Le Tourville la somme de 5 000 euros, à titre provisionnel, en réparation du préjudice subi,

• condamner la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C solidairement à verser au syndicat des copropriétaires Le Tourville la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Le syndicat des copropriétaires Le Tourville soutient que la servitude de passage prévue en 1988 ne prévoit qu’un passage piétonnier de 1 m 90 réalisé en pavés autobloquants, alors que monsieur Z A y fait circuler son véhicule, s’est permis de faire réaliser un plan incliné et de déposer un lampadaire, caractérisant ainsi une aggravation de la servitude au sens de l’article 702 du code civil et un trouble manifestement illicite. L’appelant explique que la SCI MK Logements s’est permise, après l’édification en 2015 d’une villa sur son fonds, de créer un portail d’entrée directement sur le terrain de la copropriété alors qu’il n’existe aucune voie de circulation automobile sur le sol assiette de la copropriété, seul un espace de parking à l’entrée étant à la disposition des intimés. L’appelant en déduit l’absence de trouble par la pose d’une jardinière le long de la voie piétonne.

Le syndicat des copropriétaires Le Tourville s’oppose également à la demande de mesure expertale formulée à titre subsidiaire par les intimés, la considérant dépourvue de tout intérêt légtime, les intimés ayant au contraire commis une voie de fait au préjudice de la copropriété.

De même, le syndicat des copropriétaires Le Tourville s’oppose à la demande de provision, l’obligation des intimés étant contestable en ce qu’ils ne disposent pas d’un droit de circulation automobile.

Reconventionnellement, le syndicat des copropriétaires Le Tourville sollicite l’indemnisation provisionnelle des travaux réalisés sur son sol par monsieur Z A (plan incliné, lampadaire enlevé) et constituant une voie de fait.

Par dernières conclusions transmises le 27 mars 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C sollicitent de la Cour qu’elle :

Sur le rétablissement du passage :

' confirme l’ordonnance du 30 novembre 2018 en ce qu’elle a ordonné le rétablissement du droit de passage par le syndicat des copropriétaires Le Tourville en déplaçant la jardinière bétonnée et les trois lampadaires qui empêchent le passage de tout véhicule, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du Tourville :

' déboute le syndicat des copropriétaires du Tourville de sa demande de remise en état, de sa demande de constat d’infraction, sous astreinte, comme de sa demande de dommages et intérêts,

' confirme l’ordonnance du 30 novembre 2018 en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires Le Tourville de ses demandes,

Subsidiairement :

' désigne tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission habituelle en la matière et notamment celle de :

— prendre connaissance de tout document utile et de visiter les lieux,

— vérifier aux termes des actes notariés et tout élément utile, y compris les témoignages de tout sachant, si la parcelle de la SCI MK logements cadastrée Section 844 P n°231 bénéficie ou non d’un droit de passage en voiture jusqu’à l’avenue de Mazargues sur les voies de la copropriété le Tourville, et en déterminer les caractéristiques (longueur, largeur),

— chiffrer le préjudice des associés de la SCI MK Logements du fait du non usage de leur véhicule, prisonnier dans son stationnement depuis juin 2018 et des frais du véhicule qu’ils ont été contraints de louer,

— à défaut de servitude de passage en voiture depuis la parcelle de la SCI MK logements cadastrée Section 844 P n°231, ladite parcelle étant enclavée au sens des dispositions de l’article 682 du code civil,

• indiquer quelles sont les possibilités de désenclavement de ladite parcelle

• donner son avis sur le passage le plus court et le moins dommageable

• décrire ainsi le passage qui serait créé

• donner également son avis sur l’indemnité qui pourrait être due aux propriétaires du ou des fonds servants

— d’une façon générale, de fournir tous éléments techniques ou de faits permettant de solutionner le litige,

— déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de la consignation,

' dise que cette expertise sera ordonnée aux frais avancés de la SCI demanderesse, les dépens comme l’article 700 du code de procédure civile devant être réservés,

' ordonne au syndicat des copropriétaires du Tourville, dans l’attente du dépôt du rapport :

— le déplacement de la jardinière (sans fleurs) et des luminaires bétonnés qui entravent le passage du véhicule de marque Range Rover, qui ne peut plus sortir de son stationnement depuis le mois de juin 2018, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— de laisser provisoirement les occupants du lot de la SCI demanderesse le droit d’utiliser l’accès à leur maison avec leur véhicule,

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C :

' réforme l’ordonnance du 30 novembre 2018,

' dise que le syndicat des copropriétaires du Tourville a illégalement enclavé la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C, de juin 2018 à début décembre 2018, soit pendant 6 mois, par la pose d’une jardinière en béton et de luminaires,

' dise que la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C ont subi un préjudice certain en ne pouvant :

— utiliser leur véhicule immobilisé pendant 6 mois,

— ou encore accéder à leur maison en voiture, avec un enfant en bas âge, ce qui leur a manifestement causé un trouble de jouissance et des perturbations importantes dans leurs conditions de vie,

En conséquence ;

' condamne provisionnellement le syndicat des copropriétaires Le Tourville au paiement de la somme de 11 333,64 euros au profit de monsieur Z A, propriétaire du véhicule bloqué,

' condamne provisionnellement le syndicat des copropriétaires Le Tourville au paiement de la somme de 3 000 euros au profit des concluants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Les intimés soutiennent qu’ils bénéficient d’une servitude de passage, y compris en véhicule, sur l’assiette de la copropriété appelante, donc sur la voie en pavés autobloquants, sans quoi leur parcelle est enclavée et sans quoi la servitude conventionnelle n’aurait plus de sens. Cet accès a été entravé entre juin 2018 et décembre 2018 par la pose d’une jardinière en béton et de luminaires. Ils en déduisent la confirmation de l’ordonnance entreprise.

Les intimés ajoutent que les travaux par eux réalisés tenant en la création d’un plan incliné notamment, se situent sur le sol d’une copropriété tierce, de sorte qu’aucune remise en état n’est justifiée.

A titre subsidiaire, les intimés sollicitent l’instauration d’une mesure d’expertise en vue de clarifier la situation de l’accès automobile de la SCI MK Logements jusqu’à la voie publique.

Enfin, les intimés demandent l’indemnisation de la location d’un véhicule, le leur étant resté stationné chez eux, sans pouvoir en sortir.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 30 septembre 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande des intimés en rétablissement sous astreinte du droit de passage

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu des dispositions de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais, cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait le refuser.

La SCI MK Logements est propriétaire du lot 231, issu de la division de l’ancienne parcelle 195, et voisin de la parcelle 205, appartenant au syndicat des copropriétaires Le Tourville,

résidence située […], […].

Aux termes de l’acte notarié du 21 octobre 1988 qui constitue le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires Le Tourville, il est mentionné en page 16 une servitude de passage en surface au profit de la parcelle 195 sur les parcelles 196 et 180. Il est stipulé qu’il s’agit d’une servitude de passage sur les voies et chemins internes à l’ensemble immobilier tel que le tracé de cette servitude de passage est figuré en quadrillé sur le plan annexé. Il est encore expressément mentionné que : 'cette servitude de passage s’exercera pour un passage à pied et aux animaux domestiques en ce qui concerne les passages piétons de l’ensemble immobilier et avec véhicules à moteur en ce qui concerne uniquement les voies de circulation de cet ensemble immobilier permettant l’accès par l’avenue de Mazargues ; le tout pour les besoins de l’habitation ou l’exploitation de la parcelle 195'. Enfin, il est expressément convenu que cette servitude de passage s’exercerait au gré des propriétaires successifs de la parcelle 195, pour eux-mêmes, leurs personnels, amis et visiteurs. Le plan visé dans la convention de 1988 n’est pas produit aux dossiers. Toutefois, un plan faisant apparaître pour partie cette servitude est annexé au procès verbal de constat par huissier de justice du 11 septembre 2015, ce tracé figurant également sur le dossier de permis de construire déposé en 2014 par la SCI MK Logements. Ce tracé correspond au passage, certes pavé, observé sur les procès-verbaux de constat versés aux dossiers. Au demeurant, on ne peut déduire le caractère piéton du passage en cause du seul fait que celui-ci soit constitué de pavés autobloquants, alors que ces derniers sont parfaitement carrossables.

Il résulte, par ailleurs, notamment de l’attestation de monsieur X, ancien propriétaire de la parcelle 231, architecte concepteur de la résidence Le Tourville, qu’il indique avoir créé une voie de circulation motorisée en pavés autobloquants pour accéder à son habitation avec son véhicule depuis l’avenue de Mazargues. Monsieur X explique, dans son attestation du 30 août 2018, avoir utilisé cette voie quotidiennement en voiture depuis plus de trente ans tant pour lui-même, pour son fils que pour ses collaborateurs. Cet élément est conforté par l’attestation de madame Y, copropriétaire de la résidence Le Tourville ainsi que par les photographies du véhicule de monsieur X stationné sur l’assiette de la servitude en cause.

En outre, il ressort de la configuration des lieux, telle qu’elle est établie par les plans cadastraux versés aux dossiers, qu’il n’existe pas d’autre passage par véhicule pour accéder à la parcelle 231 et à la propriété des intimés, de sorte que leur fonds doit, à défaut de prise en compte de la servitude litigieuse, être appréhendé comme étant en situation d’enclave.

Or, d’après le procès-verbal de constat par huissier de justice du 11 juin 2018, il appert qu’aux abords de la propriété de messieurs Z A et B C, sur l’assiette de la servitude de passage, une imposante jardinière a été apposée, scellée et installée par la copropriété voisine, rendant très difficile les manoeuvres requises pour l’entrée et la sortie du véhicule du garage des intimés. De même, ont été installés trois luminaires sur plots bétonnés sur l’assiette de cette servitude, à partir de l’avenue de Mazargues, rendant impraticable en voiture la servitude de passage litigieuse.

Selon mise en demeure du 3 juillet 2018, les intimés ont demandé l’enlèvement de ces éléments au syndicat des copropriétaires Le Tourville, en vain.

Or, la jardinière bétonnée et les trois lampadaires constituent des obstacles manifestes à l’utilisation de la servitude de passage pour piétons et véhicules existante et utilisée depuis des années. Cela constitue donc un trouble manifestement illicite imputable au syndicat des copropriétaires Le Tourville. Il s’agit en effet d’une obstruction à un usage conventionnel continu d’un passage dans une situation d’enclave de la parcelle concernée. Dès lors, la confirmation de l’ordonnance entreprise s’impose.

Néanmoins, il est acquis que le passage a été bloqué jusqu’en décembre 2018, date à laquelle les éléments obstruants ont été retirés. Dès lors, au jour où la cour statue, le trouble ne persiste plus. Il n’y a donc plus lieu à compter de janvier 2019 au bénéfice de l’astreinte décidée en première instance.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires Le Tourville en rétablissement des parties communes pour une circulation piétonne

En vertu de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par application de l’article 702 du code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Il appartient au juge du fond d’apprécier si une servitude est ou non aggravée en fonction de l’interprétation du titre et de la commune intention des parties lors de la constitution de la servitude querellée, et non au juge des référés.

En l’occurrence, il ressort effectivement du procès-verbal de constat du 11 octobre 2018 qu’un plan incliné en béton a été construit en fin de voie, entre l’allée en pavés autobloquants et les places de stationnement situées à proximité de l’allée de Mazargues, facilitant l’accès pour les véhicules sur la servitude de passage en cause. Toutefois, il ressort du plan cadastral produit que ce plan incliné est susceptible de se situer, non sur l’emprise de la parcelle 205 propriété de l’appelante, mais sur celle de la parcelle 182, propriété de la SCI Dorel, société tierce au présent litige.

Il en ressort donc, à tout le moins, l’existence d’une contestation sérieuse relative à la détermination de la propriété sur laquelle le plan incliné dont la démolition est demandée a été érigé. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande et l’ordonnance entreprise doit être confirmée à ce titre.

Sur la demande d’expertise

La demande d’expertise présentée par les intimés ne l’est qu’à titre subsidiaire. Aussi, la demande principale étant accueillie, cette demande subsidiaire devient sans objet.

Sur la demande de provision présentée par monsieur Z A quant à l’immobilisation de son véhicule

En vertu de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort des pièces produites que le véhicule de monsieur Z A, de marque Range Rover modèle Sport HSE SDV6, est bloqué dans la cour de la propriété des intimés, étant matériellement empêchés de circuler. Selon le constat dressé par huissier de justice le 20 juillet 2018, il apparaît qu’il existe une grande difficulté à manoeuvrer pour sortir le véhicule de son emplacement, chez les intimés, compte tenu de la jardinière bétonnée posée, outre une impossibilité d’emprunter la voie de passage en pavés autobloquants à raison de lampadaires sur plots bétonnés apposés à une distance moindre que la largeur même du véhicule

concerné.

Il n’est pas contesté que la situation de blocage du véhicule des intimés, qui est caractérisée, n’a duré que de juin à décembre 2018, soit pendant 6 mois, puisqu’ensuite le passage a été rétabli.

Monsieur Z A justifie régler un loyer pour le leasing de son véhicule à hauteur de 1 888,94 euros mensuels. Toutefois, sur la période de juin à décembre 2018, monsieur Z A ne justifie que d’une location ponctuelle d’un autre véhicule, à savoir du 5 au 14 octobre 2018 pour la somme de 298,98 euros.

En outre, les intimés ont obtenu une autorisation de la SCI Dorel, propriétaire de la parcelle voisine 232, pour stationner leur véhicule sur cette parcelle, jusqu’à la résolution du conflit avec le syndicat des copropriétaires Le Tourville concernant la servitude de passage litigieuse.

En conséquence, en l’état du préjudice établi à raison de la location d’un autre véhicule ainsi que du préjudice de jouissance tenant en l’immobilisation complète de son propre véhicule pendant 6 mois, il apparaît justifié d’indemniser monsieur Z A à titre provisionnel en condamnant le syndicat des copropriétaires Le Tourville à lui verser la somme de 2 000 euros. L’infirmation de l’ordonnance querellée sera donc prononcée à ce titre.

Sur la demande en réparation provisionnelle du préjudice du syndicat des copropriétaires Le Tourville

En l’absence de préjudice démontré pour la copropriété Le Tourville qui n’établit pas la réalité de l’aggravation de la servitude à son détriment, la demande provisionnelle présentée par l’appelante ne saurait prospérer. L’ordonnance entreprise sera donc également confirmée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le syndicat des copropriétaires Le Tourville qui succombe au litige sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. L’indemnité qui leur a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de leur allouer une indemnité complémentaire globale de 2 000 euros en cause d’appel.

L’appelant supportera en outre les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande provisionnelle d’indemnisation du préjudice de jouissance de monsieur Z A,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à compter de janvier 2019 à astreinte de 150 € par jour de retard pour le

rétablissement du droit de passage par le syndicat des copropriétaires Le Tourville en déplaçant la jardinière bétonnée et les trois lampadaires qui empêchent le passage de tout véhicule,

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Tourville à payer à monsieur Z A la somme provisionnelle de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance pour immobilisation de son véhicule,

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Tourville à payer à la SCI MK Logements, monsieur Z A et monsieur B C la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires Le Tourville de sa demande sur ce même fondement,

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Tourville au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,