COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 2-4

ARRÊT AU FOND

DU 08 JANVIER 2020

A. L G.

N° 2020/1

Rôle N° 17/06076 -

N° Portalis DBVB-V-B7B-BAI5G

J N

C/

E N veuve X

Q N épouse Y

K N

F W N

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie BERGEOT

M^e AA MAGNAN

M^e Séverine TARTANSON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 15 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01520.

APPELANT

Monsieur J N

né le […] à M (04400)

de nationalité Française,

demeurant Clôt Meyran – Les Thuiles – 04400 M

représenté et assisté par M^e Sophie BERGEOT de la SCP ALPES PROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

INTIMES

Madame E N veuve X

née le […] à M (04000),

demeurant Résidence La Petite Prairie-Bât.A-Rue du Vent – 05230 LA BATIE NEUVE

représentée et assistée par M^e AA MAGNAN de la SCP MAGNAN – ANTIQ, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

Madame Q N épouse Y

née le […] à M (04000),

demeurant […]

représentée et assistée par M^e AA MAGNAN de la SCP MAGNAN – ANTIQ, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

Monsieur K N

né le […] à M (04000),

demeurant […]

représenté et assisté par M^e AA MAGNAN de la SCP MAGNAN – ANTIQ, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

Monsieur F W N

né le […] à […],

demeurant […]

représenté et assisté par M^e Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Octobre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me Annaick LE GOFF, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Jean-Baptiste COLOMBANI, Premier président de chambre

M^me Annie RENOU, Conseiller

M^me Annaick LE GOFF, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Dominique COSTE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2020,

Signé par M. Jean-Baptiste COLOMBANI, Premier président de chambre et M^me Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

C N est décédé le […] à Gap, laissant pour lui succéder ses cinq enfants: M. K N, M^me Q N épouse Y, M. F N, M^me E N épouse X et M. J N.

Dépendent de la succession les biens suivants :

— diverses parcelles de terres en nature, de terres agricoles et forestières, pour certaines

affermées à M. K N, pour d’autres libres,

— trois maisons situées sur la commune des Thuiles au lieu-dit « Clot Meyran » à savoir :

o Une maison cadastrée B298 d’une superficie de 265 m² sur un terrain constructible de 2.000m²,

o Une maison en T cadastrée B300 d’une superficie de 265 m²,

o Une maison cadastrée B300 comprenant un hangar agricole de 475 m² et des bâtiments constituant le siège de l’exploitation de la SARL Ubaye Bois, outre une ancienne partie habitable,

— des liquidités pour un montant de 38.301,37 €.

Les parties n’étant pas parvenues à procéder à la liquidation de la succession, le président du tribunal de grande instance de Digne-Les-Bains a été saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. Une expertise a été ordonnée et confiée à M. B le 14 juin 2012. Après dépôt du rapport d’expertise le 20 juin 2013, le tribunal a ordonné un transport sur les lieux, le 1^er septembre 2015, et le président a sollicité de l’expert un complément d’expertise aux termes duquel celui-ci devait réévaluer l’un des biens sans détachement d’une parcelle constructible ainsi qu’une serre qui n’avait pas été valorisée.

A la suite du dépôt du complément d’expertise le 22 janvier 2016, le tribunal a, par jugement du 15 février 2017 :

— écarté les éléments produits et non contradictoires pour contredire les valeurs retenues par l’expert et dit n’y avoir lieu à ordonner une nouvelle expertise,

— ordonné l’ouverture des opérations de compte et liquidation partage de la succession de C

R N décédé le […],

— renvoyé les opérations de partage devant maître D, notaire à M,

— désigné M. André Tour, vice-président comme juge commis ;

Pour parvenir au partage,

— entériné les conclusions du rapport d’expertise sur les valeurs des ouvrages et des parcelles et sur les masses active et passive de la succession sauf les points qui suivent,

— dit qu’il est expressément jugé sur les différentes demandes des parties et amendé sur l’expertise au préalable du partage par le notaire :

*que K N preneur bénéficie du droit de préemption du locataire rural sur les parcelles louées par l’indivision selon bail rural du 14 novembre 1986 y compris les parcelles B300 et B306 qui n’ont jamais été retirées du bail et selon bail verbal sur les parcelles B465 et L au visa des pièces produites et des résultats de l’expertise,

*qu’il convient de rejeter la demande de retrait du bail rural de la parcelle O, de la parcelle B306 ainsi que des parcelles ayant fait l’objet d’un bail verbal,

* que toute demande de détachement de la part de terrain non bâtie de la parcelle B298 doit être rejetée, avec application de la valeur retenue dans l’avenant de l’expert après transport, soit 233.783,24 € pour l’ensemble de la parcelle B298,

*qu’il convient de prononcer l’attribution préférentielle au profit de M. F N de l’intégralité de la parcelle B298 bâtie et non bâtie,

* qu’il n’y a pas lieu à prononcer une indemnité d’occupation à l’encontre de M. F N de ce chef,

*qu’il y a lieu de rapporter à la masse successorale les sommes suivantes :

—  3.164,40 € au titre de la donation indirecte consentie à M. K N au titre du bail à ferme,

—  26.650 € au titre de la donation consentie à M. J N de la parcelle cadastrée B302 par acte du 27 juin 2007,

*qu’il y a lieu de retenir les créances sur l’indivision de M. J N : la somme de 4.186€ au titre de la mise en oeuvre d’un couvert sur le bâtiment B300 sud et la somme de 21.811,44 € au titre de la transformation d’un bâtiment en nature de menuiserie et appentis sur les parcelles B300 et B306,

*qu’il y a lieu de retenir les créances sur l’indivision de M. K N : la somme de 2.400€ au titre de l’achat de matériaux du couvert du bâtiment B300 sud, la somme de 14.175€ au titre de l’achat de matériaux de l’appentis de la parcelle B306, la somme de 556,79 € correspondant à l’indemnité due au titre de la rupture du bail sur la partie des parcelles B298, et 130.762,66 € au titre de la créance de salaire différé,

— renvoyé les parties pour le surplus du partage devant le notaire désigné en charge de procéder, sur la base des évaluations de l’expert entérinées par le tribunal, des propositions de lots formalisées par l’expert et amendées ci-dessus par le tribunal, et sur la base des éléments de difficultés de partage expressément tranchés par le tribunal, aux opérations de partage en vue de l’établissement d’un état

liquidatif,

— rejeté les demandes de dommages-intérêts s’agissant d’un partage de famille,

— rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens de référé et de l’instance qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire seront employés en frais privilégiés de partage,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a considéré que l’expert avait parfaitement motivé les évaluations retenues pour rejeter les contestations émises sur ce point par M. J N. Il a également estimé que les allégations sur la mauvaise évaluation des 'récompenses’ pour les travaux réalisés n’étaient pas suffisamment documentées et démontrées.

Après avoir statué sur les contestations élevées sur le rapport d’expertise, le premier juge a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage et renvoyé les parties devant maître D, notaire à M, en amendant les termes du rapport d’expertise comme il est dit dans le dispositif du jugement.

Par acte reçu au greffe le 29 mars 2017, M. J N a interjeté appel de ce jugement.

Suivant dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1^er mars 2019, M. J N demande à la cour de :

A titre principal,

— ordonner une nouvelle expertise des biens dépendant de la succession ;

A titre subsidiaire,

— fixer aux valeurs indiquées ci-dessus l’actif et le passif de la succession,

— renvoyer chez le notaire pour procéder au partage,

— en cas de difficultés, ordonner la licitation des biens et dans cette hypothèse prendre acte de la demande d’attribution préférentielle faite par J N pour le bâtiment à usage de scierie d’une part et d’autre part pour la parcelle 301 et le morceau de parcelle 306 utile à son exploitation et sur laquelle figure son silo à copeau et son stock de bois,

— donner acte à J N de ce qu’il ne s’oppose pas dans ce cas à l’octroi au bénéfice de K N d’un droit de passage sur le détachement de la parcelle 306 ;

En tout état de cause,

— condamner les demandeurs à payer à J N la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner les demandeurs à payer à J N la somme de 5.000 € au titre de l’article 700,

— les condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Suivant dernières conclusions signifiées par voie életronique le 17 août 2017, M^me E

N épouse X, M^me Q N épouse Y et M. K N demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

— débouter M. J N de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en appel ;

Sur l’omission de statuer :

— en cas de désaccord des parties notamment pour l’attribution des lots devant le notaire désigné, ordonner la licitation partage des biens non soumis à bail rural, ni attribués préférentiellement,

— dire que l’avocat le plus diligent déposera le cahier des charges de la licitation aux fins de fixation de la vente à la barre du tribunal, pour les parcelles non soumises à bail rural au profit de M. K N, ni à l’attribution préférentielle de M. F N et ce conformément aux propositions formulées au rapport B ;

En tout état de cause,

— condamner M. N J au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner MM. N J et F aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais du référé initial.

Suivant dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 septembre 2019, M. F N demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Digne-Les-Bains le 15.02.2017, en ce qu’il a :

* ordonné la liquidation et le partage de la succession de C R N, décédé à Gap le […],

* commis maître D, notaire, aux fins de procéder aux opérations de partage avec faculté de délégation,

* renvoyé les parties devant le notaire pour qu’il établisse le projet d’état liquidatif,

* prononcé l’attribution préférentielle au profit de M. F N de la parcelle B298 bâtie et non bâtie,

* dit que toute demande d’un détachement de la partie de terrain non bâti de la parcelle B298 doit être rejetée,

* dit n’y avoir lieu à condamnation de M. F N à une indemnité d’occupation,

* dit qu’il y a lieu de rapporter à la masse successorale la somme de 26.650 € au titre de la donation consentie à J N de la parcelle B 302,

* rejeté l’ensemble des autres demandes présentées par J N ;

— réformer la décision déférée concernant l’évaluation de la parcelle B298 bâtie et non bâtie, et la fixer à la somme de 174.600 € ;

Ajoutant à la décision déférée :

— dire que le notaire devra prendre en compte les sommes réglées par F N au titre des taxes foncières relatives aux biens indivis ;

A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire une indemnité d’occupation était mise à la charge de F N :

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 17.479,32 €, sauf mémoire pour les périodes d’occupation postérieures à décembre 2013 ;

En tout état de cause et ajoutant à la décision déférée,

— condamner M. J N à payer à M. F N une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— employer les dépens, y compris les frais d’expertise de M. G, en frais privilégiés de partage.

Pour une meilleure compréhension des données du litige, les moyens et arguments développés par les parties au soutien de leurs prétentions seront développés dans les motifs du présent arrêt.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2019.

Sur ce,

Sont soumises à l’appréciation de la cour les questions suivantes :

— l’évaluation des biens dépendant de la succession de C N et la nécessité ou non de recourir à une nouvelle expertise,

— l’attribution de la parcelle O et d’une partie de la parcelle B306,

— l’attribution des parcelles B465 et L,

— la valeur du rapport à succession de la parcelle B302 donnée en avancement d’hoirie à M. J N,

— l’indemnité réclamée à M. F N au titre de l’occupation de l’immeuble sis sur la parcelle B298,

— le montant des fermages dus par M. K N depuis le décès de C N,

— les créances dues par l’indivision aux indivisaires au titre des travaux de conservation et/ou d’amélioration exécutés sur certains biens indivis,

— la licitation des biens à titre subsidiaire,

— les dommages et intérêts réclamés par M. J N.

Les autres dispositions du jugement, non contestées, seront confirmées.

I- Sur les évaluations des parcelles et la demande de contre-expertise :

M. J N conteste le rapport d’expertise en ce que M. B aurait arrêté des évaluations sans

commune mesure avec la réelle valeur des biens indivis, situés en pleine montagne à dix minutes de M et à vingt minutes des stations de ski.

A titre liminaire, il convient d’observer que les stations de ski ne sont pas immédiatement accessibles à partir du lieu de situation des immeubles indivis, cette relative proximité dépendant, du reste, essentiellement des conditions climatiques dans cette région. En toute hypothèse, cette donnée ne constituerait une vraie source de plus value que s’il était envisagé d’implanter des chalets dédiés aux vacances d’hiver au milieu de cet espace agricole. En regard des conclusions prises par les parties, il apparaît que celles-ci n’ont manifestement pas l’intention d’opérer un changement de destination des lieux, chacun réclamant l’attribution, à titre principal, de parcelles nécessaires à son activité professionnelle, qu’elle soit agricole ou artisanale. Dans ces conditions, la proximité des stations de ski n’apparaît pas devoir être prise en compte pour valoriser des biens indivis, en grande majorité à vocation agricole.

1°) La propriété cadastrée B298 :

M. J N expose que la parcelle B298, d’une superficie de 1960 m², supporte l’ancien domicile de C N d’une surface de 265 m². Le terrain est constructible et il serait possible d’en détacher une partie pour y implanter une construction. Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il n’y aurait pas de poussières d’amiante dans la maison, l’expert ayant simplement indiqué qu’une vérification s’imposait à ce titre sans toutefois en tirer aucunes conclusions. Dans son rapport d’expertise initial, l’expert avait évalué la maison à la somme de 239.771,83 € pour 1360 m² de terrain constructible, après avoir détaché une parcelle de 600 m² pour une autre construction. Pour évaluer ce bâtiment, l’expert aurait pris comme termes de comparaison diverses ventes intervenues dans le canton, mais non sur la commune des Thuiles, et calculé la valeur moyenne du mètre carré pondéré vendu, sans que l’on sache précisément comment il a opéré cette pondération et sans connaître les biens vendus et leur état.

Surtout, l’expert a indiqué dans son tableau page 18 qu’il prenait en considération la différence de situation et la servitude de passage grevant une partie des abords. Or, il n’y aurait pas de servitude de passage sur la parcelle B298 qui confronte la voie publique. Cette servitude serait celle qui résulterait du découpage de la parcelle, découpage que le tribunal n’a pas retenu. Ce raisonnement ne serait donc pas pertinent.

L’appelant relève que, dans son jugement du 15 février 2017, le tribunal a retenu des évaluations encore plus basses que celles résultant du rapport d’expertise initial de M. B. Il a, en effet, considéré qu’il n’était pas possible de procéder à un détachement de parcelle et a donc évalué l’ensemble à la somme de 233.783 € alors que l’estimation initiale de M. B était de 273.917€. M. J N fait valoir qu’il n’a pas été constaté, lors du transport sur les lieux organisé par le premier juge, que le détachement était impossible.

L’appelant reproche à l’expert de ne pas avoir modifié la valeur de l’immeuble dans son avenant rédigé après transport sur les lieux, alors même que la maison dispose de 2.000 m² de terrain constructible, évalués dans le rapport initial, après détachement de parcelle, à la somme de 34.000 €. En toute hypothèse, l’estimation fixée par M. B à la somme de 239.771 € ne correspondrait qu’à celle du bâti et ne prendrait pas en considération les 1380 m² de terrain attenant que l’expert laisse finalement à la maison.

Pour contester l’évaluation telle que retenue par M. B, M. J N verse aux débats un avis de valeur du Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier, transmis à la demande de maître H, notaire, qui estime ce bien à la somme moyenne de 250.000 €. Dès lors, M. J N considère qu’en appliquant un prix au mètre carré de 1.700 €, on obtiendrait, pour la maison avec un terrain constructible de 1360 m², une valeur de 279.786 €, qui apparaîtrait plus conforme à la réalité.

De plus, l’appelant reproche à l’expert d’avoir affecté la valeur retenue pour la maison d’un coefficient de minoration de 5 % au motif qu’elle est occupée par M. F N. Si M. J N convient qu’un bien à la location a une valeur moindre qu’un bien libre, il estime toutefois qu’il n’est pas possible, dans le cadre d’une succession, de réduire sa valorisation au motif que l’un des indivisaires l’occuperait. Ceci serait d’autant moins acceptable que M. F N a sollicité et obtenu l’attribution préférentielle de la parcelle B298 qui ne lui est pas contestée par les autres indivisaires.

En considération de l’ensemble de ces éléments, M. J N conclut à la nécessité d’ordonner une nouvelle expertise. A titre subsidiaire, il demande que la parcelle B298, avec un terrain attenant de 1360 m², soit valorisée à hauteur de 279.786 €, avec un détachement de parcelle de 600 m² pour une valeur de 41.280 €. La valeur totale de la parcelle serait donc de 321.066 €.

M. K N ainsi que M^mes E N épouse X et Q N épouse Y s’opposent à la demande de contre-expertise formée par l’appelant, en l’état du rapport complet et documenté déposé par M. B. S’agissant de la propriété cadastrée B298, contrairement à ce qu’indique M. J N, il y aurait bien une servitude de passage sur cette parcelle.

M. F N sollicite, quant à lui, l’infirmation de la décision déféré s’agissant uniquement de l’évaluation de la parcelle B298.

Il critique la méthode retenue par M. B dans la mesure où :

— celui-ci divise les prix de vente par la surface habitable ;

— l’évaluation doit se faire, selon le fichier des notaires, sans chiffrer la valeur des dépendances car le prix du mètre carré habitable, dans ces références, intègre déjà ces dépendances ; Or, M. B a chiffré ces dépendances, en plus de la partie habitation, ce qui a pour incidence de majorer la valeur de l’immeuble.

En conséquence, un abattement devrait être effectué, de l’ordre de 10 %, selon l’avis qu’il communique de M. S G.

Par ailleurs, le prix de vente au mètre carré du bâti, pris pour référence par M. B, serait ancien. Les avis de valeur datent, pour la localité des Thuiles de 2008 – 2009. Depuis cette date, la valeur du marché immobilier a baissé ; M. G préconise, quant à lui, une baisse de 8 % entre 2011 et 2013 ; depuis, cette baisse devrait être fixée à 10 % (Cf. tableau du site Immoprix).

Selon M. G, la valeur de l’immeuble serait la suivante : 239.771,83 € x 1.178,29 €/m²/ 1456,84 €/m² = arrondi à 194.000 €.

S’agissant d’un immeuble en indivision, il serait d’usage d’appliquer un abattement de 10 %, ce qui donnerait une valeur vénale de : 194.000 € x 0,9 = 174.600 €.

M. F N sollicite donc l’infirmation de la décision en ce qu’elle a retenu une valeur de 233.783,24 € pour ce bien, et demande donc qu’il soit évalué à la somme de 174.600 €.

En réplique, M. J N s’oppose aux arguments de M. F N, contestant la baisse de valeur invoquée qui ne serait corroborée par aucun élément.

Il résulte du rapport d’expertise déposé par M. T B que celui-ci a utilisé la méthode d’évaluation dite de comparaison. Il a, par ailleurs, retenu des coefficients de pondération qui sont dûment motivés dans son rapport, page 14.

Il fait ainsi état des éléments de moins-value suivants :

— le système de chauffage au poêle qui implique une présence constante dans la maison en période hivernale,

— le simple vitrage sur huisserie en bois qui n’assure pas une bonne isolation phonique et thermique,

— la conformité de l’installation électrique aux normes en vigueur qui n’est pas établie,

— la couverture constituée de plaques en fibrociment amiantées qui devra être examinée par un homme de l’art, le couvert présentant, par endroits, un défaut d’étanchéité.

En considération de ces sources de moins value, l’expert relève que le bâtiment est à la limite de la conformité avec le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité, ainsi qu’avec la loi SRU du 13 décembre 2000 concernant la décence des logements.

Si, aux termes de son premier rapport, M. B relevait qu’un détachement de parcelle était envisageable côté Sud Est du terrain d’implantation, sur une assiette au sol d’environ 600 m², il revenait toutefois, après transport sur les lieux, dans son avenant du 22 janvier 2015, sur son appréciation initiale pour considérer que l’édification d’un bâtiment sur le détachement de parcelle envisagé était difficilement réalisable, compte tenu de l’étroitesse du détachement, du recul à observer par rapport aux limites séparatives et de la présence d’une servitude de passage bordant le détachement et desservant les actifs immobiliers cadastrés B300 et B306. Il faisait donc le choix de valoriser le bâtiment B298, parcelle d’implantation incluse, en considérant cette dernière comme terrain d’agrément.

M. J N soutient, pour sa part, qu’il est possible de découper différemment la parcelle en prenant une partie constructible le long de la route départementale, ce qui permettrait d’avoir une parcelle moins en longueur, non enclavée et donc beaucoup plus exploitable. Il ne produit toutefois aucun élément permettant de conclure à la faisabilité de ce projet.

L’ensemble de ces éléments a ainsi conduit l’expert à arrêter une valeur globale de l’immeuble à la somme de 233.783,24 €, soit 227.783,24 € pour le bâti et sa parcelle d’implantation, après réfaction de 5 % au titre de l’ocupation, et 6.000 € représentant la valeur du reliquat de la parcelle.

La réfaction à hauteur de 5 % appliquée par M. B à la valeur du bien en considération de son occupation par M. F N devra être écartée dans la mesure où cette jouissance ne saurait affecter la valeur vénale d’un bien dont l’attribution préférentielle à l’occupant des lieux n’est pas contestée.

Contrairement à ce que soutient M. J N, l’expert a parfaitement motivé et justifié les règles d’évaluation mises en oeuvre, étant observé que pour contrer cette estimation, l’appelant produit aux débats :

— une attestation de maître T-AA H, en date du 29 avril 2014 (postérieure à l’avenant déposé par l’expert), par laquelle ce notaire estime qu’ 'il semble, compte tenu de la nature des biens, de leur état et de leur situation géographique, que l’estimation retenue ne soit pas en harmonie avec la conjoncture immobilière actuelle',

— un avis de valeur du Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier en date du 1^er février 2014 fixant entre 240.000 et 260.000 € la valeur de la parcelle B298,

— une attestation de maître H du 1^er novembre 2016 reprenant la même fourchette d’estimation.

Il convient d’observer que maître H a été mandaté par M. J N seul pour établir un avis de valeur, non motivé, qui ne fait que reprendre la fourchette de prix fixée par le Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier, ce qui doit conduire la cour à relativiser cet avis. En toute hypothèse, il sera relevé que l’estimation du Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier, communiquée aux débats par l’appelant, est finalement très proche de celle de l’expert judiciaire, étant précisé qu’elle a été réalisée sans visite des lieux et sans prise en compte des sources de moins value relevées par M. B. En effet, si l’on prend la valeur du bâti et de son terrain d’assiette, telle que fixée par l’expert judiciaire, mais hors réfaction de 5%, à hauteur de 239.771,83 €, à laquelle on ajoute la somme de 6.000 € représentant la valeur du reliquat de la parcelle, l’on aboutit à une estimation globale de 245.771,83 €, très proche de la valeur moyenne de 250.000 € déterminée par le Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier.

Contrairement à ce que soutient M. J N, aucun élément tiré de la pièce qu’il produit ne permet de considérer que cette évaluation concerne uniquement le bâti, à l’exclusion du terrain attenant, dans la mesure où l’existence de ce terrain y est clairement mentionnée.

S’agissant de l’avis de valeur dressé par M. S G le 10 février 2014 et communiqué par M. F N, il tend à minorer la valeur du bien en considération de l’évolution à la baisse des prix de l’immobilier ancien dans le secteur, d’une part, et d’éléments de comparaison qui apparaissent plus pertinents à M. G, d’autre part.

Cet avis de valeur, dressé de manière non contradictoire, ne documente pas la baisse du marché immobilier sur le secteur, invoqué pour aboutir à une minoration de la valeur du bien. Il n’est pas davantage établi que les termes de comparaison choisis par M. S G seraient plus appropriés que ceux retenus par l’expert judiciaire, qui ont, quant à eux, pu être discutés de manière contradictoire par les parties. Enfin, M. G indique : 's’agissant d’un immeuble en indivision, il est d’usage d’appliquer un abattement de 10 %…'. Or, le caractère indivis d’un bien immobilier n’a pas pour effet d’affecter sa valeur vénale dans le cadre d’une action en partage, l’objectif recherché étant la sortie de l’indivision, soit par l’attribution préférentielle du bien, soit par sa cession, qu’elle soit amiable ou par voie de licitation. Dès lors, le caractère indivis, avant partage, d’un bien immobilier ne saurait être pris en compte pour minorer sa valeur, nécessairement fixée à la date de la jouissance divise marquant la fin de l’indivision.

En conséquence de ce qui précède et dans la mesure où l’avis de valeur de M. B, hors réfaction de 5 %, rejoint celui du Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier en date du 1^er février 2014, fourni par M. J N, il convient d’écarter les arguments soulevés, de part et d’autre, tendant à reprocher à l’expert judiciaire sa méthodologie, le choix des éléments de comparaison, la prise en compte ou la non prise en compte de sources de moins-value ou de plus-value, étant observé que cette expertise, conduite contradictoirement, est parfaitement motivée et reprend de manière détaillée les dires des parties ainsi que les réponses qui y ont été apportées.

Dès lors, la demande de contre-expertise formée par M. J N sera écartée et le jugement confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de détachement d’une part de terrain non bâti de la parcelle B298, mais infirmé en ce qu’il a fixé la valeur de cette parcelle à la somme de 233.783,24 €. Statuant à nouveau, il convient de fixer cette valeur à la somme de 245.771,83 €, hors réfaction de 5 % retenue par l’expert judiciaire au titre de l’occupation du bien indivis par M. F N.

2°) L’ancienne maison en pierres sèches cadastrée B300 :

M. J N expose qu’il s’agit d’une maison en T de 250 m² au sol sur deux niveaux, flanquée d’une grange. La toiture aurait été refaite récemment et serait en bon état, contrairement à ce que soutiennent les intimés, qui ne s’opposent pas à sa demande de créance relative à la réfection de la toiture. La maison est desservie en électricité.

L’expert a évalué cette maison à la somme 49.734,34 €, qui serait, selon l’appelant, sans commune mesure avec la valeur réelle de ce bien. M. J N indique verser au débats une estimation réalisée par le Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier qui évalue ce bien à la somme de 105.000 €, en moyenne, soit plus du double de la valeur retenue par l’expert.

Pour appuyer sa démonstration, l’appelant produit divers éléments de comparaison, situés dans le même lieu-dit que le bien en cause, relevant que, contrairement à ce qui a été jugé par le tribunal, l’ensemble des évaluations produites serait parfaitement recevable, les pièces versées aux débats ayant permis aux parties de les discuter.

M. J N réclame l’instauration d’une nouvelle mesure d’expertise et, à défaut, la fixation à la somme de 105.000 € de la valeur de la maison.

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a entériné le rapport d’expertise sur ce point.

Il ressort du rapport d’expertise de M. B que le bâtiment en cause, construit vers 1900, voire antérieurement, sans vide sanitaire, est situé sur une parcelle de 1240 m². Le bâti est évalué sur une assiette de terrain limitée à 620 m² dans la mesure où le reliquat de la superficie doit être rattaché au bâtiment situé côté Nord. L’accès à ce terrain s’effectue via une servitude de passage grevant une partie de la parcelle B298. L’expert constate une importante fissure au niveau des murs extérieurs, liée à un tassement vertical, la structure du bâtiment étant atteinte. Il note que le bâtiment n’est pas isolé, présente de nombreuses remontées humides et qu’il n’est pourvu ni de chauffage, ni d’électricité. En conclusion, M. B considère que ce bien, qui n’est pas habitable en l’état, pourrait l’être de nouveau à condition d’exposer des frais importants, en l’état de l’ossature qui présente des signes de faiblesse et des planchers ainsi que du second oeuvre à refaire entièrement. C’est en considération de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble a été évalué à la somme de 49.734,43 €.

M. J N verse aux débats un avis de valeur du Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier en date du 1^er février 2014 estimant ce bien entre 80.000 € et 130.000 €. Le descriptif ne tient pas compte de l’état réel de cette bâtisse qui n’est pas habitable et dont la structure est atteinte. L’appelant produit également une attestation de maître H en date du 4 novembre 2016 reprenant la même fourchette de prix (entre 85.000 à 130.000 €), avis dont la cour a déjà estimé qu’il devait être relativisé dans la mesure où il ne fait que reprendre, sans les motiver, les évaluations fixées par le Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier.

Les éléments produits aux débats par M. J N ne permettent pas de remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire, qui s’est déplacé sur les lieux et a pu constater la vétusté de ce bien qui n’est ni habitable, ni sans doute cessible en l’état. S’agissant de la maison 'Léautaud', qui aurait été évaluée à la somme de 95.000 € en dépit de son état de délabrement, il convient de constater que l’appelant ne met pas la cour en capacité de faire un lien entre la ruine figurant sur les photographies communiquées et les courriers de maître I et de maître H, notaires, en date des 16 mars 2011 et 30 avril 2013, faisant état de ce qu’un avant-contrat a été signé, à une date non mentionnée, pour la vente d’un bien dont les caractéristiques ne sont pas davantage précisées. En toute hypothèse, il ne s’agit que d’un avant-contrat. Le même constat doit prévaloir s’agissant de la communication d’un acte de vente en date du 14 mai 2016 et d’une photographie supposée représenter la maison cédée.

Quant aux attestations d’agences immobilières produites pour démontrer la cession, sur le secteur, d’autres biens comparables moyennant un prix compris entre 175.000 et 200.000 €, aucun élément ne permet à la cour de considérer que ces biens vendus étaient dans un état de vétusté comparable au bien indivis en cause.

Par conséquent, il convient de retenir la valeur fixée par l’expert B à la somme de 49.734,43€

pour le bien immobilier cadastré B300 et de rejeter la demande de contre-expertise formée par M. J B. La disposition du jugement qui a entériné le rapport d’expertise sur ce point sera donc confirmée.

[…] :

M. J N expose que figurent sur cette partie de parcelle divers bâtiments :

— une ancienne maison en T, desservie en eau et électricité, dotée d’une toiture en mauvais état ;

— une menuiserie exploitée par la SARL Ubaye Bois, constituée d’un bâtiment pour lequel MM. J et F N ont obtenu une autorisation d’exploitation de C N ; ils ont par ailleurs procédé à un agrandissement de cette scierie, toujours avec l’autorisation de leur père;

— un hangar construit par MM. J et F N pour l’exploitation agricole de leur frère, M. K N, étant précisé que les matériaux ont été financés par ce dernier.

M. J N verse aux débats une photographie de la maison en T et un avis de valeur établi par le Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier qui l’estime à la somme de 40.000 €, soit plus du double de la valeur retenue par l’expert.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que ce bâtiment présente exactement les mêmes caractéristiques que celui situé plus au sud sur la parcelle B300, à ceci près que le couvert n’a pas été réhabilité et que de nombreuses infiltrations sont à déplorer. Une vue aérienne de l’ensemble révèle que ce bâti est situé entre un local en nature de menuiserie, un appentis agricole et une bergerie tunnel. L’expert estime que cette situation de mitoyenneté est peu attractive pour un acheteur potentiel. Par ailleurs, ce bâtiment est très sommairement raccordé à l’eau communale et à l’électricité, l’installation électrique étant considérée comme dangereuse. Selon M. B, ce bâtiment pourrait être réhabilité mais à grands frais. Il est, enfin, noté que la partie Nord Est du bâtiment a été construite en 1978 sans permis de construire dans une zone pourtant constructible. Cette partie habitable a été estimée à la somme de 18.399,82 € par l’expert.

L’avis du Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier qui fixe à la somme de 40.000€ en moyenne la valeur de ce bien ne tient pas compte de la situation réelle de l’immeuble puisque sa désignation est : 'maison ancienne en T de 110 m² au sol sur 2 niveaux avec un tiers de la toiture refaite en bac acier, située sur un terrain plat et desservi par un chemin communal. Bâtisse située à l’Ubac de la vallée, à 10 mn de M et 20 mn des stations.'

L’avis de valeur de maître H également produit ne fait que reprendre, en l’inscrivant dans une fourchette et sans la motiver, la valorisation effectuée par cet organisme.

En conséquence, ces simples avis ne permettant pas de remettre en cause les conclusions circonstanciées de l’expert judiciaire, il convient de fixer la valeur de cette maison en T située sur la parcelle B300 Nord Est à la somme de 18.399,82 €. La disposition du jugement qui a entériné le rapport d’expertise sur ce point sera donc confirmée de ce chef et la demande de contre-expertise écartée.

Concernant le bâtiment à usage de menuiserie, l’expert l’évalue à la somme de 31.268,78 €. Il s’agit d’un hangar agricole en agglo creux sur deux façades et ossature bois, avec un sol en dalle béton et une couverture en tôle ondulée usagée. Il évalue, par ailleurs, le hangar agricole de 475 m², constitué d’un ensemble de charpente bois mélèze épicea, posé sur socle béton, doté d’une couverture en tôle ondulée galvanisée et d’un habillage latéral en bac acier et bardage sur les quatre façades, à la somme de 28.350 €.

M. J N considère, là encore, que ces deux évaluations, non seulement ne correspondent pas à la valeur des biens, mais encore sont en totale contradiction l’une avec l’autre.

L’appelant verse aux débats deux avis de valeur du Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier, l’un pour le bâtiment à usage de menuiserie, l’autre pour le hangar, aux termes desquels il apparaît que le premier peut être évalué à la somme de 20.000 € et le second à celle de 70.000 €. Le 4 novembre 2016, maître H estimait le hangar entre 60.000 et 80.000 € et la scierie entre 15.000 et 25.000 €, ce qui revient à confirmer les valeurs fixées par le Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier, sans que ne soit pour autant développé le moindre argumentaire au soutien de cette fourchette d’estimation.

Ces avis de valeur, donnés sans justifications précises, ne sauraient remettre en cause les conclusions détaillées et argumentées de l’expert judiciaire, rendues au contradictoire des parties. C’est pourquoi, il convient de fixer la valeur des bâtiments implantés sur la parcelle B300 côté Nord Est à la somme globale de 78.018,58 € telle que fixée par l’expert judiciaire. Le jugement sera donc confirmé sur ce point et la demande de contre-expertise écartée.

Enfin, est implantée sur cette parcelle une bergerie serre que l’expert a refusé, dans un premier temps, d’évaluer au motif qu’elle est démontable et donc d’une valeur nulle. M. J N est en désaccord avec cette appréciation dans la mesure où cette bergerie est édifiée sur des fondations en béton et dispose de murs en agglos banchés ainsi que d’une structure métallique. Il considère qu’il va de soi que ce type de bien, d’une surface de 180 m², a une valeur, qu’il fixe, suivant avis du Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier, produit aux débats, à la somme de 15.000 € et non à celle de 7.480 € comme déterminée par M. B à la suite du transport sur les lieux ordonné par le tribunal. Maître H estime, pour sa part, cette bergerie entre 10.000 et 20.000 € ce qui revient à entériner l’avis de valeur produit par M. J N, sans que ne soit pour autant développé le moindre argumentaire au soutien de cette fourchette d’estimation.

Comme précédemment relevé, ces avis, réalisés sans justifications précises, n’ont pas valeur d’expertise et ne sauraient remettre en cause les conclusions détaillées et argumentées de M. B, rendues au contradictoire des parties. C’est pourquoi, il convient de fixer la valeur de la bergerie implantée sur la parcelle B300 à la somme de 7.480 €, telle que fixée par l’expert. Le jugement sera donc confirmé sur ce point et la demande de contre-expertise écartée.

II- Sur la demande d’attribution préférentielle présentée par M. J N de la parcelle O et du bâtiment à usage de scierie et de menuiserie avec partie de la parcelle B306 :

Si M. J N reconnaît que la parcelle B306 est incluse dans le bail à ferme consenti par C N à son fils K N en 1986, il fait toutefois valoir le fait qu’en 2004, le défunt lui a donné l’autorisation ainsi qu’à F N d’installer sur les parcelles B300 et B306 un hangar pour y exploiter une entreprise de menuiserie charpente.

L’attestation rédigée par C N le15 avril 2004 est ainsi rédigée : 'Je soussigné Monsieur N C, demeurant […], autorise :

Monsieur N J

Monsieur N F

et toute personne morale qu’il serait amené à constituer et à utiliser l’hangar situé sur les parcelles 300 et 306 situées à […], Section B du cadastre des Thuiles afin d’exercer le métier de menuisier charpentier.'

Depuis cette date, un hangar à usage de scierie a été installé et les abords de la parcelle B306

serviraient à l’exploitation de cette entreprise. Ce détachement, fait avec l’accord de C N, n’aurait jamais provoqué de la part de M. K N une quelconque réclamation, ni auprès de son père ni auprès de ses frères, preuve, selon l’appelant, que celui-ci avait été consulté et avait donné son accord pour retirer de son bail rural ce morceau de parcelle B306 utilisé depuis dix ans par la SARL Ubaye Bois.

M. J N est, par conséquent, d’accord avec l’appréciation de l’expert qui considère que, dans le cadre du partage, il y a lieu de sortir du bail 520 m² de la parcelle B306 aux fins de les attribuer à son entreprise de menuiserie.

M. J N verse aux débats des attestations établissant qu’il exploite cette parcelle avec son frère F, depuis des années.

Il conclut à l’homologation du rapport d’expertise qui a évalué à 5.200 € la valeur du détachement de la parcelle B306 à affecter à l’exploitation de son entreprise de menuiserie.

Le tribunal a considéré, pour sa part, qu’il n’y avait pas lieu de détacher une partie de cette parcelle, outre la parcelle B300, pour tenir compte de l’activité de menuiserie scierie qui s’y serait développée depuis 2004, dans la mesure où ces parcelles figurent dans le bail rural de 1986 et n’en ont jamais été retirées.

M. J N conclut à l’infirmation du jugement de ce chef et à l’homologation du rapport d’expertise.

S’agissant de la parcelle O, M. J N relève qu’elle est constructible, d’une superficie peu importante et qu’elle n’est pas utilisée par son frère K quand bien même elle est comprise dans son bail rural. Elle lui serait, en revanche, très utile, puisque située à proximité immédiate de son habitation, afin de lui permettre de stocker du bois dans le cadre de son entreprise. Il sollicite donc l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande formée de ce chef.

S’agissant de la demande de détachement formée par l’appelant sur la parcelle B306, M. K N soutient que cette partie de terrain est absolument indispensable à son exploitation agricole. Il ne serait donc pas possible de détacher une partie de la parcelle B306, comprise dans son bail rural et donc soumise au droit de préemption. Contrairement à ce qu’indique l’expert B, M. K N l’utiliserait régulièrement, que ce soit pour y faire paître son troupeau ou pour accéder, avec ses engins agricoles, à son hangar situé au Nord-Est de la parcelle. M. K N conteste ainsi avoir jamais retiré de son bail ce morceau de parcelle B306 dans la mesure où il l’utiliserait toujours dans le cadre de son exploitation agricole. De plus, la solution proposée par M. B serait matériellement irréalisable compte tenu du contexte familial.

M. K N considère que son bail rural doit primer sur l’acte sous seing privé postérieur et sans valeur octroyé à son frère J, sans son accord. Il affirme avoir subi l’installation de son frère alors qu’existait une relative entente entre les enfants pour que chacun exerce son activité professionnelle sans déranger l’autre, ce qui ne serait plus le cas aujourd’hui.

L’appelant l’empêcherait, en outre, d’exploiter la parcelle O en y entreposant des outils tranchants pouvant blesser son troupeau alors que cette parcelle fait partie de son bail rural.

M. K N demande donc que soit retenu son droit de préemption au titre du bail rural consenti par C N, l’intimé n’entendant pas renoncer à ses droits sur une partie de la parcelle B306 ou sur la parcelle O.

Pour conclure à l’affectation d’une partie de la parcelle B306 et de la parcelle O en son entier au bénéfice de l’activité de menuiserie développée par M. J N, M. B a considéré que ces

terrains n’étaient pas utiles à M. K N dans la mesure où ils sont situés dans une partie urbanisable de la commune de Thuiles et où la partie Nord Ouest de la parcelle B306 présente un intérêt économique pour l’activité de scierie exploitée par la SARL Ubaye Bois. L’expert considère, de plus, que l’absence d’attribution préférentielle de ces parcelles à M. K N n’a aucun impact sur l’unité économique de son exploitation agricole tout en relevant qu’il conviendra de mettre en place une servitude de passage au niveau de la parcelle cadastrée B306 partie 1 afin de permettre à l’exploitant d’accéder à son hangar agricole.

Le premier juge a, pour sa part, considéré que M. K N, preneur, bénéficiait du droit de préemption du locataire rural sur les parcelles données à bail rural par C N puis par l’indivision successorale, comprenant les parcelles B300 et B306 qui n’ont jamais été retirées du bail.

En application de l’article 831 du code civil, le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l’attribution préférentielle par voie de partage, à charge de soulte, s’il y a lieu, de toute entreprise ou partie d’entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ou quote-part indivise d’une telle entreprise, même formée pour une part de biens dont il était déjà propriétaire ou copropriétaire, avant le décès, à l’exploitation de laquelle il participe ou a participé effectivement.

L’article 832 du même code précise que l’attribution visée à l’article 831 est de droit pour toute exploitation agricole qui ne dépasse pas les limites fixées par décret en Conseil d’Etat, si le maintien dans l’indivision n’est pas ordonné.

Il résulte d’un acte sous seing privé enregistré, daté du 14 novembre 1986, que C N a donné à bail à son fils K N une partie importante du domaine agricole se composant des parcelles cadastrées B174, 298, 301, 306, 327, 343, 377, 414, 416, 428, 431, 454, 456, 457, 467, 510, 517, 619, 621, 623, 633, 708, 713 et B 614 lot n° 1. Ce bail, conclu le 14 novembre 1986, a été reconduit tacitement jusqu’au 14 novembre 2013 puis jusqu’au 14 novembre 2022.

Il n’est donc pas contestable que ce bail rural porte, notamment, sur les parcelles B306 et O faisant aujourd’hui l’objet d’une revendication par M. J N au titre de son activité de menuiserie. La parcelle B300 visée dans le jugement n’est en revanche pas comprise dans le bail rural, étant observé qu’il ressort du relevé cadastral figurant en page 33 du rapport d’expertise de M. B que le bâtiment servant à l’activité de menuiserie de M. J N est implanté sur cette parcelle B300, même s’il est précisé, dans le rapport de l’expert, 'qu’il y a fort à parier qu’une partie du bâtiment cadastré B300 déborde sur la parcelle cadastrée B306.'

L’autorisation accordée par M. C N à ses fils F et J d’utiliser la parcelle B306 dans le cadre de leur activité de menuiserie, alors que M. K N n’est aucunement partie à cet acte unilatéral, n’a pas eu pour effet d’emporter résiliation du bail à ferme dont celui-ci bénéficie encore aujourd’hui sur la parcelle B306.

Par ailleurs, si M. J N verse aux débats quatre attestations selon lesquelles du bois est régulièrement stocké sur cette parcelle B306, M. K N communique, pour sa part, deux attestations de voisins venant confirmer qu’il fait l’élevage de moutons sur ce terrain. Aucun élément ne permet dès lors d’affirmer que M. K N aurait renoncé à exploiter la totalité de la parcelle B306 au bénéfice de ses frères J et F et ce d’autant que la configuration des lieux, telle que présentée en page 45 du rapport de M. B, révèle que M. K N doit pouvoir traverser la partie 1 de la parcelle B306 afin d’acéder à son hangar situé dans la partie 2 de cette même parcelle. Par conséquent, sauf à méconnaître les droits que M. K N tire du bail à ferme qui lui a été consenti par son père sur cette parcelle B306, l’on ne saurait admettre la proposition de l’expert de détacher 520 m² de la parcelle B306 au profit de M. J N, étant observé que celui-ci dispose d’importants espaces de stockage pour son bois sur la parcelle B300, servant d’assiette à son activité de menuiserie et ne faisant, quant à elle, aucunement partie du bail à

ferme consenti à M. K N. Enfin, la solution préconisée par l’expert judiciaire aboutirait à enclaver le hangar agricole auquel M. K N doit nécessairement avoir accès, la mise en place d’un droit de passage à son profit étant insuffisante à garantir les droits qu’il tient du bail à ferme conclu avec son père.

S’agissant de la parcelle O, aucun élément n’est produit par M. J N pour attester de ce que son frère K aurait renoncé à exploiter ce terrain compris dans son bail à ferme, alors que lui-même n’a jamais été autorisé par C N à l’investir dans le cadre de son activité de menuiserie. S’il démontre, par la production d’un constat d’huissier, entreposer du bois sur cette parcelle, cette simple occupation de fait, réalisée sans l’accord exprès de C N et du preneur, ne saurait lui conférer aucun droit sur ce terrain au titre de l’attribution préférentielle.

En regard de ce qui précède, il convient de débouter M. J N de sa demande d’attribution préférentielle de la parcelle O et de partie de la parcelle B306 pour y stocker son bois. Il bénéficie toutefois, sur le fondement de l’article 831 du code civil, de l’attribution préférentielle du bâtiment à usage de menuiserie qu’il exploite depuis 2004 sur la parcelle B300, bâtiment qui empiète légèrement sur la parcelle B306.

Le jugement entrepris n’a pas statué sur l’attribution préférentielle à M. K N des parcelles comprises dans son bail rural mais lui a reconnu un droit de préemption sur celles-ci depuis 1986. Il importe, toutefois, de relever que le droit de préemption s’exerce uniquement dans le cadre d’une vente, ce qui exclut les situations de partage entre cohéritiers.

C’est pourquoi, si le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit qu’il convenait de rejeter la demande de retrait du bail rural de la parcelle O et de la parcelle B306, il sera toutefois infirmé en ce qu’il a dit que K N, preneur, bénéficie du droit de préemption du locataire rural sur les parcelles louées par l’indivision selon bail rural du 14 novembre 1986, y compris les parcelles B300 (en réalité O) et B306 qui n’ont jamais été retirées du bail.

Il convient d’ajouter que M. K N pourra se prévaloir devant le notaire, sur le fondement des articles 831 et suivants du code civil, de l’attribution préférentielle de droit des parcelles faisant l’objet du bail à ferme en date du 14 novembre 1986, comprenant les parcelles O et B306.

III- Sur les parcelles agricoles affermées par bail verbal selon les dires de M. K N:

M. K N soutient que certaines parcelles non comprises dans son bail (B465 et L) doivent lui être attribuées au motif que son père les lui aurait cédées par bail verbal.

M. J N s’oppose à cette demande, au motif que C N a toujours donné à bail par écrit à ses enfants. Par conséquent, rien ne permettrait de justifier que le défunt ait consenti un bail verbal à son fils K,en plus des parcelles données par bail écrit. De plus, certaines parcelles seraient en nature de bois et ne seraient donc pas exploitables dans le cadre de son activité agricole.

L’appelant reproche au tribunal d’avoir considéré, sans aucune preuve et sur la seule affirmation de M. K N, que les parcelles non comprises dans le bail écrit, étaient affermées par un bail verbal. Il conclut donc à l’infirmation du jugement de ce chef.

Il ressort du rapport d’expertise dressé par M. B qu’aucun élément ne permet de confirmer que les parcelles B465 et L ont été soumises à bail oral au profit de M. K N, à qui incombe la charge de la preuve de l’existence de celui-ci, en l’absence de bail écrit.

Aucun élément n’est davantage produit en ce sens devant la cour par M. K N, raison pour laquelle le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de retrait des parcelles ayant fait l’objet d’un bail verbal et dit que l’intéressé, preneur, bénéficiait du droit de préemption du locataire

rural sur les parcelles B465 et L, louées par l’indivision selon bail verbal, au visa des pièces produites et des résultats de l’expertise.

IV- Sur la donation consentie à M. J N :

Suivant acte reçu le 27 juin 2007 par maître U D, notaire à M, C N a fait donation à M. J N, en avancement sur part successorale, de la pleine propriété de biens et droits immobiliers situés sur la commune des Thuiles consistant en une parcelle de terre cadastrée section […]', pour une contenance de 11 a 05 ca, estimée dans l’acte à 25.000 €.

Un certificat d’urbanisme dressé le 18 octobre 2006 fait mention de ce que cette parcelle est située en dehors de la zone constructible définie par la carte communale.

Par arrêté en date du 10 août 2007, le permis de construire déposé par M. J N a été rejeté en ce que le projet présenté se situait en dehors des zones constructibles délimitées par la carte communale et était donc contraire aux dispositions de l’article L124-2 du code de l’urbanisme. En mai 2008, une modification de la carte communale a rendu cette parcelle constructible.

M. J N produit un avis du Centre d’Affaires des Professionnels de l’Immobilier en date du 1^er février 2014 évaluant cette parcelle, inconstructible à la date de la donation, entre 320 et 400 €. Maître H, notaire, l’estime, quant à lui, entre 350 et 500 €.

M. J N reproche à l’expert d’avoir évalué la parcelle et donc le rapport qu’il doit à la succession à la somme de 26.650 € au motif que l’on ne pouvait considérer ce terrain comme totalement inconstructible puisque, sur le refus de permis de construire opposé le 10 août 2007, il apparaît que le maire avait émis un avis favorable. L’appelant soutient qu’il n’en demeure pas moins que cet avis favorable ne lui permettait pas de construire, en regard de la carte communale applicable au moment de la donation, classant la parcelle en zone inconstructible. Selon l’appelant, il n’y aurait donc pas lieu d’évaluer le bien comme si celui-ci était constructible au moment de la donation et ce d’autant que c’est grâce aux démarches qu’il a effectuées que le terrain a finalement pu le devenir.

Il conclut donc à l’infirmation du jugement de ce chef et à l’évaluation à la somme de 360 € du rapport dû à ce titre à la succession.

Les intimés demandent, pour leur part, que soient entérinées les conclusions de l’expert sur ce point, à savoir l’évaluation de ce terrain non constructible à la somme de 25.000 € au jour de la donation et à celle de 26.650 € au jour le plus proche du partage. Ils soutiennent que si cette parcelle avait été estimée à seulement 360 € au jour de la donation, C N ne l’aurait jamais donnée à son fils. La valeur de cette parcelle à rapporter à la succession serait donc de 26.650 €.

En application de l’article 843 du code civil, tout héritier même ayant accepté à concurrence de l’actif , venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement : il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu’ils ne lui aient été faits expressément hors part successorale.

L’article 860 du même code précise que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation.

La constructibilité du terrain, à l’origine inconstructible, constituant, contrairement à ce que soutient l’appelant, une amélioration fortuite qui ne dépend pas du donataire mais de l’autorité administrative, il convient de retenir la valeur du terrain constructible au jour du partage, telle que fixée par l’expert à la somme de 26.650 €.

Par conséquent, M. J N devra rapporter la somme de 26.650 € au titre de la donation qui lui a été consentie par C N par acte en date du 27 juin 2007. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

V – Sur les sommes dues par les indivisaires à l’indivision :

1°)- Sur l’indemnité d’occupation due par M. F N à l’indivision au titre de l’occupation de l’immeuble cadastré B298 :

Pour juger que M. F N ne devait pas d’indemnité d’occupation, le tribunal a relevé que si ce dernier habitait effectivement dans la maison familiale, il n’occupait pas celle-ci dans sa totalité, permettant aux autres membres de la famille d’y résider.

M. J N considère que le tribunal a oublié de tenir compte de ce que seul M. F N habitait les lieux et en possédait les clés. Il ajoute que si ses soeurs ont indiqué venir régulièrement chez leur frère, tel ne serait pas son cas. Il fait valoir ne jamais avoir pu récupérer ses affaires personnelles ou des photographies restées chez ses parents, l’accès à la maison lui étant strictement interdit. L’appelant conclut donc à l’infirmation du jugement qui a considéré que M. F N n’était pas redevable d’une indemnité d’occupation.

M. J N rappelle que l’expert a évalué à la somme de 41.870,95 € le montant de l’indemnité d’occupation due par son frère, arrêtée au 30 juin 2013. Compte tenu des réévaluations à appliquer en fonction de l’indice de référence des loyers, il devrait donc la somme de 74.294,85 € au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’au 31 octobre 2016, sauf à parfaire au jour du partage.

M. K N ainsi que M^mes E N épouse X et Q N épouse Y sollicitent également le paiement par M. F N à l’indivision d’une indemnité au titre de l’occupation de l’immeuble cadastré B298, représentant la somme de 41.870,95 €.

M. F N conclut, pour sa part, à la confirmation de la décision déférée. Il rappelle que l’indemnité d’occupation n’est pas due si l’occupation de l’immeuble par l’indivisaire n’exclut pas la même utilisation par ses coïndivisaires. Tel serait bien le cas en l’espèce dans la mesure où il s’agit d’une maison familiale dont il n’occupe que le rez-de-chaussée et une chambre à l’étage. Les autres pièces seraient utilisées par les autres membres de la famille pendant les vacances et occupées par des meubles appartenant aux autres héritiers. Chacun de ses frères et soeurs y aurait ainsi accès et jouirait de la maison quand il le souhaiterait. Selon l’intimé, Si M. J N n’occupe pas cet immeuble familial, c’est parce qu’il possède sa propre maison d’habitation reçue dans le cadre de la donation-partage, et qu’il a fait le choix de se fâcher avec ses frères et soeurs. II ne justifierait pas que l’accès à la maison familiale lui ait été interdit.

M. F N ajoute qu’en tout état de cause, M. J N occupe également ce bien, en entreposant du bois et divers matériels sur la parcelle B298, et notamment contre la maison.

A titre infiniment subsidiaire, si la cour devait le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, M. F N considère qu’elle ne devrait correspondre qu’à la partie de l’immeuble réellement occupée. C’est à cette valeur que l’on devrait appliquer le taux de 4 % retenu par M. B, ou encore un abattement de 20 à 30 % en raison de la précarité de l’occupation.

En application de l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

L’indemnité est due si l’occupation par l’un des indivisaires exclut la même utilisation par les autres indivisaires. Il appartient aux consorts N qui réclament le paiement d’une indemnité d’occupation à la charge de M. F N de démontrer que celui-ci bénéficie de la jouissance

exclusive du bien indivis en cause et, en particulier, qu’il fait obstacle à ce qu’ils puissent jouir de cette maison familiale dont il est établi qu’elle n’est pas occupée en son entier par l’intimé et qu’il y reçoit des membres de sa famille, dont ses soeurs. Or, les consorts N, et en particulier M. J N, ne produisent aucun élément permettant d’établir qu’ils ne peuvent occuper l’immeuble indivis en raison de l’opposition de leur frère, l’existence d’une mésentente au sein de la fratrie ne pouvant faire présumer que l’obstacle vienne de l’occupant des lieux.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à prononcer une indemnité d’occupation à l’encontre de M. F N.

Ajoutant au jugement déféré, il convient de dire que le notaire devra prendre en compte, sur production des avis d’imposition et des relevés de compte correspondant, les sommes réglées par M. F N au titre des taxes foncières relatives aux biens indivis, du décès de C N jusqu’au jour du partage.

2°)- Sur le fermage dû par M. K N :

M. B a évalué le fermage dû par M. K N à l’indivision à la somme de 833,10 € arrêtée au 30 juin 2013. M. J N observe, toutefois, que, pour l’année 2013, l’expert a pris comme base l’indice des fermages de 2012, celui de 2013 n’ayant été publié que le 5 août 2013. Or celui-ci s’élève à 106,68 (arrêté du 5 août 2013) de telle sorte que le loyer de 2013 s’élèverait à la somme de 195,07 €. De la même manière, il conviendrait, pour les années suivantes, de faire application de l’indice national des fermages publié au mois de juillet de chaque année, de telle sorte que le tribunal ne pouvait retenir, au titre de ces fermages, la somme de 833,10 €, sauf à indiquer que celle-ci correspondait aux fermages arrêtés en 2013.

L’indice national des fermages 2014, publié le 22 juillet 2014, s’élève à 108,3 de sorte que le loyer de 2014 est de 198,03 €. L’indice national des fermages 2015, publié le 20 juillet 2015, s’élève à 110,5, de sorte que le loyer de 2015 est de 202,05 €. L’indice national des fermages 2016, publié le 13 juillet 2016, s’élève à 109,59 de sorte que le loyer de 2016 est de 200,38 €. C’est donc à bon droit que M. J N demande à la cour de fixer à la somme de 1.533,58€ le montant des loyers dûs au 31 décembre 2016, au titre des fermages, par M. K N.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 833,10 € les fermages dus par M. K N depuis le décès de C N.

VI- Sur les sommes dues par l’indivision aux indivisaires :

1°) Sur la créance due par l’indivision à M. J N au titre de la mise en 'uvre du couvert du bâtiment indivis cadastré B 300 (sud) :

M. J N considère qu’il est acquis que cette toiture a été refaite intégralement par ses soins et que son frère K a financé les matériaux.

L’expert a évalué le coût des matériaux financés par K N à la somme de 2.400 € et celui de la mise en 'uvre du couvert à celle de 4.186 €. Il évalue ainsi à 6.586 € le coût de la dépose et de la pose d’une nouvelle couverture pour une superficie de 200 m² en ce comprise la fourniture des matériaux.

L’appelant considère que ce montant est sans commune mesure avec le coût réel d’une telle construction et propose de retenir la somme de 8.372 €. Il sollicite donc l’infirmation du jugement de ce chef.

La réalisation de ces travaux repose sur les seules déclarations des intéressés sans que l’on sache à

quelle date ceux-ci ont été réalisés et si les parties étaient alors en indivision sur le bien. En toute hypothèse, les intimés étant d’accord pour voir fixer à la somme de 4.186 € l’indemnité due à l’appelant au titre de la mise en oeuvre du couvert du bâtiment cadastré B300 Sud, et M. J N ne justifiant pas de ce que son activité personnelle puisse être évaluée au-delà de cette somme, il convient d’entériner les conclusions de l’expert sur ce point et de confirmer le jugement de ce chef.

2°) la créance due par l’indivision à MM. J, F et K N au titre de la transformation et de l’agrandissement d’un bâtiment aujourd’hui en nature de menuiserie et de la mise en 'uvre de matériaux appentis, l’ensemble étant cadastré B300 et B306 :

Les indemnités réclamées par M. J N au titre des travaux d’amélioration réalisés sur le bâtiment à usage de menuiserie sont calculées à partir des évaluations produites aux débats par l’appelant qui ont été écartées au bénéfice de celles retenues par l’expert. Les demandes de M. J N seront donc rejetées à ce titre et le jugement confirmé en ce qu’il a dit que l’intéressé est créancier à l’égard de l’indivision de la somme de 21.811,44 € au titre de la transformation du bâtiment en nature de menuiserie et appentis sur les parcelles B300 et B306.

VII – Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. J N :

M. J N indique subir, depuis sept ans, le harcèlement de ses frères et s’urs ainsi que des menaces et intimidations au motif qu’il a refusé les évaluations proposées par maître D. Il reproche ainsi à son frère K N d’entraver son activité de menuisier en stockant du matériel devant son bois ou en positionnant ses brebis devant la porte de la scierie. Les demandes présentées aujourd’hui par M. K N, soutenu par ses s’urs, auraient pour conséquence, si elles aboutissaient, de le mener à la ruine puisque, sans la scierie et le terrain attenant pour stocker son bois, il n’aurait d’autre solution que de cesser son activité.

En réparation du préjudice subi, M. J N réclame la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Les intimés s’opposent à cette demande de dommages et intérêts.

M. J N ne pouvant revendiquer l’attribution préférentielle de parcelles sur lesquelles son frère K bénéficie d’un bail à ferme depuis 1986, il ne saurait aujourd’hui invoquer un préjudice qui n’est que le résultat de son installation sur des terres déjà données à bail, sans le consentement exprès du preneur ou renonciation de celui-ci à son droit au bail. Par ailleurs, aucun élément des débats ne permet d’établir que l’appelant est victime du harcèlement de ses frères et soeurs.

Dès lors, il sera débouté de sa demande formée de chef et le jugement sera confirmé sur ce point.

VIII – Sur l’omission de statuer du tribunal :

M. K N ainsi que M^mes Q N épouse Y et E N épouse X reprochent au tribunal d’avoir omis de statuer sur la demande subsidiaire contenue en page 11 de leurs conclusions par laquelle ils sollicitaient la licitation partage à défaut d’accord entre les parties devant le notaire sur la répartition des lots. Afin d’éviter d’avoir à saisir le tribunal d’une nouvelle procédure, il est sollicité la réparation de cette omission et que la cour dise qu’à défaut d’accord devant le notaire, les biens immobiliers non soumis au bail rural de M. K N et non attribués préférentiellement à M. F N feront l’objet d’une licitation partage à la diligence de l’avocat le plus diligent conformément aux propositions contenues dans le rapport de M. B, expert judiciaire.

La cour ne peut, à la fois, constater la possibilité d’un partage en nature et ordonner, même à titre subsidiaire, la licitation des biens immobiliers dépendant de la succession, la règle applicable étant

celle du tirage au sort des lots constitués, en l’espèce, par l’expert B, sous réserve des modifications apportées par le jugement déféré et le présent arrêt.

C’est pourquoi, il convient de renvoyer les parties devant le notaire en charge des opérations de comptes, liquidation et partage afin qu’il dresse son état liquidatif conformément aux dispositions du présent arrêt, étant précisé que les biens immobiliers ne pouvant faire l’objet d’une attribution préférentielle en application des dispositions des articles 831 et 832 du code civil, seront constitués en lots, de valeurs approximativement égales, et tirés au sort.

Il convient de préciser de nouveau que les biens ayant fait ou pouvant faire l’objet d’une attribution préférentielle sont :

— la parcelle B298 à M. F N,

— les parcelles comprises dans le contrat de bail à ferme conclu avec C N, dont les parcelles B306 et O, à M. K N,

— l’atelier de menuiserie dont le terrain d’assiette est sur la parcelle B300 et qui empiète légèrement sur la parcelle B306, à M. J N.

La demande de licitation, formée à titre subsidiaire dans l’hypothèse d’un désaccord entre les parties, sera, par conséquent, rejetée.

IX- Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que l’équité ne commandait pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que les dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, seraient employés en frais privilégiés de partage.

Il n’y a en revanche pas lieu à inclure dans les dépens les frais d’expertise assumés à titre privé par M. F N. Sa demande sera donc rejetée.

Les frais irrépétibles et dépens d’appel suivront le sort de ceux de première instance.

Par ces motifs,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 15 février 2017 par le tribunal de grande instance de Digne-Les-Bains sauf en ce qu’il a :

— fixé la valeur de l’ensemble de la parcelle B298 à la somme de 233.783,24 €,

— dit qu’il est expressément jugé sur les différentes demandes des parties et amendé sur l’expertise au préalable du partage par le notaire :

*que K N preneur bénéficie du droit de préemption du locataire rural sur les parcelles louées par l’indivision selon bail rural du 14 novembre 1986 y compris les parcelles B300 et B306 qui n’ont jamais été retirées du bail et selon bail verbal sur les parcelles B465 et L au visa des pièces produites et des résultats de l’expertise,

*qu’il convient de rejeter la demande de retrait des parcelles ayant fait l’objet d’un bail verbal;

— fixé à la somme de 833,10 € les fermages dus par M. K N depuis le décès de C

N.

Statuant à nouveau,

Fixe la valeur de l’ensemble de la parcelle B298 à la somme de DEUX CENT QUARANTE-CINQ MILLE SEPT CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS et QUATRE-VINGTS-TROIS CENTIMES (245.771,83 €).

Dit que M. K N pourra se prévaloir, auprès du notaire chargé des opérations de comptes, liquidation et partage, de l’attribution préférentielle de droit sur les parcelles faisant l’objet du bail à ferme écrit en date du 14 novembre 1986, comprenant les parcelles O et B306.

Dit que M. K N ne bénéficie pas de l’attribution préférentielle sur les parcelles B465 et L à défaut pour lui de démontrer l’existence d’un bail verbal consenti par C N sur celles-ci à son profit.

Fixe, au 31 décembre 2016, à la somme de MILLE CINQ CENT TRENTE-TROIS EUROS et CINQUANTE-HUIT CENTIMES (1.533,58 €) le montant des loyers dûs par M. K N à l’indivision successorale, au titre des fermages, somme à parfaire au jour de la jouissance divise.

Y ajoutant,

Déboute M. J N de sa demande d’attribution préférentielle de la parcelle O et de partie de la parcelle B306, afin d’y entreposer son bois.

Dit que M. J N bénéficie, sur le fondement de l’article 831 du code civil, de l’attribution préférentielle sur le bâtiment à usage de menuiserie dont le terrain d’assiette principal est la parcelle B300 et qui empiète légèrement sur la parcelle B306.

Dit que le notaire en charge des opérations de comptes, liquidation et partage devra prendre en compte, sur production des avis d’imposition et des relevés de compte correspondant, les sommes réglées par M. F N au titre des taxes foncières relatives aux biens indivis, du décès de C N jusqu’au jour du partage.

Déboute M. K N ainsi que M^mes E N épouse X et Q N épouse Y de leur demande présentée sur le fondement de l’omission de statuer.

Rejette la demande de licitation formée à titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’un désaccord entre les parties sur la répartition des lots.

Renvoie les parties devant le notaire en charge des opérations de comptes, liquidation, partage afin qu’il dresse son état liquidatif conformément aux dispositions du présent arrêt, étant précisé que les biens immobiliers ne pouvant faire l’objet d’une attribution préférentielle en application des dispositions des articles 831 et 832 du code civil, seront constitués en lots, de valeurs approximativement égales, et tirés au sort.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Dit que les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de partage.

Déboute M. F N de sa demande visant à inclure dans les dépens les frais de l’expertise de M. S G.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT