Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 21 AVRIL 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/18155 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAWRO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2019 -Tribunal d’Instance de SAINT OUEN – RG n° 1119000678

APPELANTE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516 substitué à l’audience par M^e François MARCEL, même cabinet, même toque

INTIMEE

Madame [L] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 15 octobre 2019, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 656 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. François LEPLAT, président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur François LEPLAT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

À titre liminaire, il sera rappelé que, selon la convention quinquennale 2015-2019 signée le 24 décembre 2015 entre l’Etat et l’UESL (Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement), il a été convenu de mettre en place un dispositif pour sécuriser les loyers dans le parc privé, dénommé Visale.

C’est dans ce cadre que :

— d’une part, Mme [O] [D], représentée par Soliha AIS IDF a donné à bail de trois ans, à effet du 1er mars 2018, un logement situé [Adresse 3] [Localité 4], [Adresse 3], à Mme [L] [Z], moyennant un loyer mensuel de 730 euros et une provision sur charges de 220 euros, soit un total de 950 euros.

— d’autre part, par acte du 27 février 2018, Mme [O] [D] et la société par actions simplifiée Action Logement Services ont signé un « contrat de cautionnement Visale », par lequel cette dernière s’est portée caution de Mme [L] [Z], pour le paiement des loyers et charges.

A la suite de divers incidents de paiement, la propriétaire, Mme [O] [D], représentée par Soliha AIS IDF, a appelé la caution en garantie.

A ce titre, la société Action Logement Services lui a réglé le montant des sommes dues par Mme [L] [Z], soit :

— loyer et charges de novembre 2018 : 253 euros

— loyer et charges de décembre 2018 : 950 euros

pour un total de 1.203 euros.

Le 3 mai 2019 la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait assigner Mme [L] [Z] devant le tribunal d’instance de Saint-Ouen, lui demandant de :

— condamner Mme [L] [Z] à lui payer la somme de 1.281 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, sur la somme de 1.203 euros, et de la date de l’assignation sur le surplus ;

— constater la résiliation du contrat de bail, et à titre subsidiaire de la prononcer aux torts de Mme [L] [Z] pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— l’autoriser par conséquent à la faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef ;

— dire que jusqu’à la libération des lieux elle lui serait redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (charges en sus), « dés lors que ces paiements (sont) justifiés par une quittance subrogative » ;

— condamner Mme [L] [Z] à lui payer 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la société Action Logement Services a actualisé sa créance à la somme de 2.552 euros, selon quittance subrogative du 25 juin 2019.

Mme [L] [Z], régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 septembre 2019 le tribunal d’instance de Saint-Ouen a ainsi statué :

Condamne Mme [L] [Z] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1.281 euros à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, sur la somme de 1.203 euros, et de celle de l’assignation sur le surplus ;

Déboute en l’état la société Action Logement Services de sa demande d’expulsion et de sa demande en paiement du coût du commandement de payer ;

Condamne Mme [L] [Z] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Assortit le jugement de l’exécution provisoire ;

Déboute la société Action Logement Services du surplus de ses prétentions ;

Condamne « in solidum » Mme [L] [Z] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 25 septembre 2019 par la société Action Logement Services ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 octobre 2019 par lesquelles la société Action Logement Services, appelante, demande à la cour de :

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014,

Vu le commandement de payer en date du 28 janvier 2019,

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté en l’état la société Action Logement Services de sa demande d’expulsion et de sa demande en paiement du coût du commandement de payer ;

— débouté la société Action Logement Services du surplus de ses prétentions ;

Recevoir la société Action Logement services en son action ;

L’en déclarer bien fondée ;

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion de Mme [L] [Z] et de tous occupants de son chef du logement ;

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du code civil,

Condamner Mme [L] [Z] à paye à la société Action Logement Services la somme de 2.348,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 janvier 2019 sur la somme de 1.203 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

Condamner Mme [L] [Z] à payer lesdites indemnités d’occupation à la société Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamner Mme [L] [Z] à payer à la société Action Logement Services la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

Condamner Mme [L] [Z] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées à Mme [L] [Z] par acte remis à étude le 15 octobre 2019. Mme [L] [Z] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe par la société Action Logement Services et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation :

En l’espèce, la subrogation dont se prévaut la société Action Logement Services résulte tant des dispositions légales que contractuelles.

En effet, elle est :

— d’une part la résultante des dispositions des articles 1346 et suivants du code civil et de son article 2306, selon lequel, dans sa version applicable à l’espèce : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. » et

— d’autre part, des stipulations de l’article 8.1 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL, selon lesquelles : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code Civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant. (…) Le Bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale ».

Sur le montant de la dette locative et ses conséquences :

En application des dispositions légales et des stipulations contractuelles sus-évoquées, le premier juge a fait droit à la demande en paiement soutenue par la société Action Logement Services dans son assignation, mais pas à son actualisation, aux motifs que la caution n’avait pas appelé dans la cause, en intervention forcée, la bailleresse, Mme [O] [D], en application de l’article 332 du code de procédure civile et que le courrier d’information que le conseil de la caution lui avait adressé le 27 avril 2019 au sujet de l’introduction de l’instance ne lui avait pas été adressé en lettre recommandée avec avis de réception.

Mais, d’une part, il ne ressort pas des énonciations du jugement entrepris que le tribunal a invité la société Action Logement Services à mettre en cause Mme [O] [D] et, d’autre part, cette dernière, dont la caution se prévaut de quittances subrogatives ultérieures avait tout loisir de se joindre à l’instance, quand bien même le dispositif Visale a été instauré pour médiatiser les incidents ayant trait au bail pendant une période de 36 mois, qui constitue le terme du contrat de cautionnement, comme le rappelle son article 9.1.

En outre, l’article 8.2 du contrat de cautionnement Visale stipule que : « Dès la déclaration de l’Impayé de loyer, la Caution s’engage à (') informer les Locataires des déclarations d’Impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le Locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du Site. (') S’agissant des actions contentieuses engagées à l’encontre du Locataire par la Caution pour le recouvrement de sa dette, et/ou la résiliation/ constatation éventuelle de l’acquisition de la clause résolutoire, et/ou résiliation judiciaire, le Bailleur aura la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la Caution en cas d’assignation pour résiliation du bail ».

Réformant le jugement entrepris de ce chef, il y a donc lieu de condamner Mme [L] [Z] à payer le montant sollicité par la société Action Logement Services sur le fondement de la dernière quittance subrogative du 25 septembre 2019, mis aux débats d’un montant de 3.079,50 euros, pour les impayés de novembre et décembre 2018, février à juin 2019 et septembre 2019, duquel elle déduit la somme de 731 euros représentant « les sommes remboursées sur la garantie de loyers », soit la somme de 2.348,50 euros.

Sur les demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation que formule la société Action Logement Services devant la cour, il y a lieu de relever que, depuis le jugement entrepris du 17 septembre 2019, celle-ci ne livre aucune information quant à la situation de ce bail ;

Que la dette locative est arrêtée au mois de septembre 2019, sans d’ailleurs tenir compte de l’imputation des paiements telle que la prévoit l’article l’article 1256 du code civil, étant à cet égard observé l’absence de dette locative pour les mois de janvier 2019, juillet août 2019 et une dette égale à un euro en mars 2019, preuve d’un paiement irrégulier du loyer et aussi partiel, seul le mois de décembre 2018 ayant été totalement impayé, et le plus important impayé étant celui de septembre 2019 pour lequel le paiement a été partiel à hauteur de 527,50 euros ;

Que si, selon l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il peut être mis fin au bail pour un motif légitime et sérieux, d’une part, l’intermittence du paiement des loyers que les conclusions et pièces de la société Action Logement Services laissent apparaître dans le cadre d’un dispositif d’aide au logement pour les salariés entrant dans un emploi ou du fait de la précarité de leurs contrats de travail et, d’autre part, l’absence d’actualisation de la dette locative, plus de deux ans après sa saisine, ne permettent pas à la cour de retenir un motif légitime et sérieux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location et subséquemment la condamnation de Mme [L] [Z] à payer une indemnité mensuelle d’occupation.

La cour confirmera le jugement de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné Mme [L] [Z] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 1.281 euros à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, sur la somme de 1.203 euros, et de celle de l’assignation sur le surplus,

Et statuant à nouveau,

Condamne Mme [L] [Z] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 2.348,50 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, sur la somme de 1.203 euros, et de celle de l’assignation sur le surplus, au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2019 inclus,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [Z] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président