COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 DÉCEMBRE 2020

N° 2020/ 334

Rôle N° RG 19/01797 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDWY7

M… F…

J… X… épouse F…

C/

R… A…

B… T…

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL FERNANDEZ GUIBERT & ASSOCIES,

SCP ROUSSEAU & ASSOCIES,

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARTIGUES en date du 20 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 18-000468.

APPELANTS

Monsieur M… F…

né le […] à BONE (algérie)

de nationalité Française, demeurant […]

représenté par M^e Jean Raphaël FERNANDEZ de la SELARL FERNANDEZ GUIBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame J… X… épouse F…

née le […] à Crosne

de nationalité Française, demeurant […]

représentée par M^e Jean Raphaël FERNANDEZ de la SELARL FERNANDEZ GUIBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame R… A… décédée le […]

née le […] à MARSEILLE (13000), demeurant […]

représentée par M^e Ludovic ROUSSEAU de la SCP ROUSSEAU & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Marie Laetitia PIERI-AGOPIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur B… T… pris en sa qualité d’héritier de feue Madame R… A…, décédée le […].

né le […] à AIX EN PROVENCE (13100), demeurant […]

représenté par M^e Ludovic ROUSSEAU de la SCP ROUSSEAU & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Marie Laetitia PIERI-AGOPIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargés du rapport.

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2020.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2020,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

— FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte notarié en date du 1er septembre 1991, M. D… T… et son épouse M^me R… A… ont consenti aux époux F… un bail d’habitation afférent à un logement situé […].

Par un second acte notarié du même jour le bailleur consentait à M. M… F…, expert immobilier, un bail afférent à un local professionnel.

Par exploit d’huissier en date des 17 et 20 juillet 2017 et par acte réitératif du 24 août 2017, M. B… T… (fils de feu M. D… T…) et M^me R… A… veuve T… ont notifié aux époux F… un congé pour vente au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 pour la date d’expiration du bail soit le 31 août 2018, moyennant le prix de 500.000 euros frais et honoraires de la vente en sus.

Par acte d’huissier en date du 26 mars 2018, les époux F… ont fait assigner M. B… T… et M^me R… A… veuve T… en justice afin notamment de voir déclarer nul et de nul effet le congé délivré les 17 et 20 juillet 2017 ainsi que le congé réitératif du 24 août 2017, et de voir déclarer ces congés frauduleux.

Par jugement en date du 20 novembre 2018, le tribunal d’instance de Martigues, a:

— constaté la validité des congés pour vendre délivrés les 20 juillet et 24 août 2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…,

— débouté les époux F… de leurs demandes,

— constaté que les époux F… sont désormais occupants sans droit ni titre des lieux en cause,

— ordonné l’expulsion des époux F… des lieux en cause ainsi que de tous occupants de leur chef,

— condamné les époux F… à payer aux consorts A… T… la somme de 472,76 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du dit jugement,

— condamné les époux F… à payer aux consorts A… T… la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 30 janvier 2019, les époux F… ont interjeté appel de cette décision.

Il convient de préciser que M^me R… A… est décédée le 13 février 2020.

Dans leurs dernières conclusions en date du 6 février 2020, les époux F… demandent à la cour de :

INFIRMER le Jugement sur les points suivants :

' CONSTATE la validité des congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…,

' DÉBOUTE les époux F… de leurs demandes, fins et prétentions.

' CONSTATE que les époux F… sont désormais occupants sans droits ni titres de l’immeuble sis […] » et ce depuis le 1er septembre 2018.

' ORDONNE l’expulsion de M. M… F… et M^me J… F… née X… des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

' CONDAMNE M. M… F… et M^me J… F… née X… à payer aux consorts R… A… veuve T… et B… T…, la somme de 472,76 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, égale aux derniers loyers et provisions pour charges acquittées dans le cadre du bail résilié.

' CONDAMNE les époux F… à payer aux consorts T… la somme de 1000 euros en ap-plication des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

' LES CONDAMNE aux dépens.

ET STATUANT A NOUVEAU :

DIRE ET JUGER QUE le plan topographie du 18 juillet 2016 communiqué par M. M… F… et M^me J… F… née X… pour éclairer la Cour sur la topographie des lieux et dont la véracité n’est pas contestée par M^me R… A… veuve T… et M. B… T… est recevable comme pièce de la procédure,

DIRE ET JUGER QUE le plan du permis de démolir du 08 juin 2017 et son extrait, com-

muniqués par M. M… F… et M^me J… F… née X… pour éclairer la Cour sur la topographie des lieux et dont la véracité n’est pas contestée par M^me R… A… veuve T… et M. B… T… sont recevables comme pièces de la procé-dure,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, pour la non-conformité avec le bail, des biens offerts à la vente dans les congés,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, pour illégalité de division de la parcelle offerte à la vente au ras du bâtiment d’habitation,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, pour illégalité de création de servitudes de surplomb au profit de la parcelle offerte à la vente, qu’au surcroit, M^me R… A… veuve T… et M. B… T…, à la date de délivrance des congés des 20/07 et 24/08/2017, étaient toujours liés par une promesse de vente au profit de la Société Bouygues Immobilier dans laquelle ils s’interdisaient de confé-rer tout droit réel ou personnel, ou toute charge quelconque sur l’immeuble promis,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, par le fait de la modification de la servitude figurant au bail et qui dessert la partie habitation,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, par le fait de la modification de la servitude figurant au bail qui rend inopérante la servitude notariée bénéficiant au bien offert à la vente et desservant la partie habitation,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, pour absence d’indication sur les modalités d’utilisation du bien offert à la vente,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, pour absence d’indication de la superficie offerte à la vente,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, pour absence d’indication sur les modalités du prix de vente proposé et sur les frais annexes particuliers à supporter,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, pour absence d’indication que le bien offert à la vente serait placé sous un régime juridique non indiqué, mais qui ne serait pas une pleine propriété,

CONSTATER qu’à la date des congés délivrés, les 20/07 et 24/08/2017, l’habitation offerte à la vente était exclue de la promesse de vente du 20 avril 2016 au profit de la Société Bouygues Immobilier,

CONSTATER qu’à la suite du relevé de superficie effectué par la Société ARI le 20 octobre 2014, la superficie de l’habitation offerte à la vente ne ressortait pas à 170,84 M², mais à 106,92 M², la Société ARI ayant inclus dans son total la superficie générée par la transformation par M. M… F… et M^me J… F… née X… des garages désignés au Bail du 03 juillet 199 1, comme ce dernier leur en donnait l’autorisation,

CONSTATER qu’à la date des congés délivrés, les 20/07 et 24/08/2017, l’habitation offerte à la vente à un prix de 500 000 € fait ressortir un prix au M² de surface habitable de 4 676,39 €,

CONSTATER qu’à la date des congés délivrés, les 20/07 et 24/08/2017, le prix moyen des termes de comparaison du marché immobilier de Vitrolles fait ressortir un prix au M² de surface habitable de 2 770 €, ce qui donne une valeur du bien offert à la vente de 296 168,40 €,

CONSTATER qu’à la date des congés délivrés, les 20/07 et 24/08/2017, ce prix de 296 168,40 € est sans commune mesure avec celui de prohibitif de 500 000 € demandé par M^me R… A… veuve T… et M. B… T…,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, compte tenu du prix prohibitif auquel le bien est offert à la vente,

CONSTATER que M^me R… A… veuve T… et M. B… T…, soutiennent à tort que M. M… F… et M^me J… F… née X… ne seraient pas en état d’obtenir un prêt bancaire pour l’achat du bien offert à la vente et que ce grief ne relève pas de l’application de la Loi 89-462 du 10 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur à la date du bail, le 03 juillet 1991,

CONSTATER que la promesse de vente du 18 juin 2019 communiquée très partiellement par M^me R… A… veuve T… et M. B… T…, et postérieure aux congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X… ne peut prospérer du fait des contradictions qu’elle comporte avec le PLU de la Commune de Vitrolles et, qu’au 15 janvier, aucune demande de permis de construire n’a encore été déposée,

DIRE ET JUGER que cette promesse de vente sera rejetée,

CONSTATER que M^me R… A… veuve T… et M. B… T… soutiennent à tort que M. M… F… et M^me J… F… née X… ne seraient pas en état d’obtenir un prêt bancaire pour l’achat du bien offert à la vente et que ce grief ne relève pas de l’application de la Loi 89-462 du 10 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur à la date du bail, le 03 juillet 1991,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, compte tenu de l’absence démontrée d’intention de vendre de M^me R… A… veuve T… et M. B… T… à M. M… F… et M^me J… F… née X…,

DIRE ET JUGER ET ANNULER COMME ÉTANT NULS ET DE NUL EFFET les congés pour vendre délivrés les 20/07 et 24/08/2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…, compte tenu de la fraude organisée par M^me R… A… veuve T… et M. B… T… pour faire échec au droit de préemption des locataires,

DIRE ET JUGER que le bail du 03 juillet 1991 renouvelé les 1er septembre 2000 et 2009 est renouvelé par tacite reconduction au prix du dernier loyer indiqué par M^me R… A… veuve T… et M. B… T…, soit 472,76 Euros à compter du 1er sep-

tembre 2018 et

PRONONCER ce renouvellement audites conditions,

CONDAMNER M^me R… A… veuve T… et M. B… T… au paiement d’une somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER M^me R… A… veuve T… et M. B… T… aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce inclus le montant du constat d’huissier et DIRE ET JUGER que les dépens seront distraits au profit de la SELARL FERNANDEZ GUIBERT & ASSOCIÉS constituée.'

Ils indiquent notamment que les congés délivrés les 20 juillet 2017 et 24 août 2017 sont nuls et de nul effet en raison de leur caractère frauduleux étant entendu qu’une fraude a été organisée par les consorts A… T… pour faire échec au droit de préemption des locataires (notamment en proposant un prix prohibitif).

Dans ses dernières conclusions de reprise d’instance en date du 27 février 2020 suite au décès de M^me R… A… , M. B… T… en qualité d’héritier de feu M^me R… A… demande à la cour de:

— débouter les époux F… de toutes leurs prétentions,

— confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner les époux F… à payer à M. B… T… et M^me R… T… la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il indique notamment que :

' les époux F… reconnaissent eux mêmes que les consorts T… avaient bien l’intention de vendre au moment où ils ont délivré le congé pour vendre à leurs locataires,

' dès lors il ne peut y avoir de fraude aux droits des locataires alors que l’intention de vendre des époux T… n’est pas contestée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2020.

— MOTIFS DE LA COUR :

— SUR LA VALIDITÉ DES CONGÉS POUR VENDRE DÉLIVRÉS LES 20 JUILLET 2017 ET 24 AOÛT 2017 (AVEC LE CONGÉ POUR VENDRE INITIAL ET LE CONGÉ RÉITÉRATIF) :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en substance :

'I – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par la décision de repende ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise , les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire […] Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

'II – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au locataire […]'.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge dans la décision querellé a considéré à bon droit notamment qu’il n’est pas interdit à un propriétaire de donner congé pour vendre à un prix élevé [ en l’espèce 500.000 euros] s’il a la certitude ou au moins une très bonne chance de négocier son bien à un prix plus élevé que le marché, ce qui est le cas en l’espèce. Le premier juge a ainsi estimé de façon juste qu’en l’occurrence et malgré un prix très élevé demandé, au égard aux circonstances particulières de l’espèce, il convient de considérer que le congé pour vendre n’est pas frauduleux, saut à interdire à un propriétaire de mettre à la vente son bien au prix qu’il souhaite fixer. De plus ce même premier juge relève de manière pertinente et objective que les circonstances permettent de constater la réelle volonté de vendre du propriétaire, contrairement aux situations malheureusement courantes de locataires privés de bail alors que finalement le bailleur ne vend plus son bien.

Le premier juge a par suite considéré à juste titre, en procédant à une stricte application du droit aux faits , que le congé pour vendre est régulier tant sur la forme que sur le fond, les motifs pertinents du jugement déféré méritant d’être adoptés sur ces différents points.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

— constaté la validité des congés pour vendre délivrés les 20 juillet et 24 août 2017 à M. M… F… et M^me J… F… née X…,

— débouté les époux F… de leurs demandes,

— constaté que les époux F… sont désormais occupants sans droit ni titre des lieux en cause,

— ordonné l’expulsion des époux F… des lieux en cause ainsi que de tous occupants de leur chef,

— condamné les époux F… à payer aux consorts A… T… la somme de 472,76 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du dit jugement,

— condamné les époux F… à payer aux consorts A… T… la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— SUR LE SURPLUS DES DEMANDES DES APPELANTS :

Au regard des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les appelants du surplus de leurs demandes.

— SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE AU TITRE DE L’INSTANCE D’APPEL :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. B… T… les frais irrépétibles exposés par lui devant la cour et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner M. M… F… et M^me J… F… née X… à payer à M. B… T… la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. M… F… et M^me J… F… née X… les frais irrépétibles exposés par eux devant la cour et non compris dans les dépens.

Il y a lieu dès lors de débouter M. M… F… et M^me J… F… née X… de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

— SUR LES DEPENS D’APPEL:

Il convient de condamner M. M… F… et M^me J… F… née X… qui succombent, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

— CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant,

— DÉBOUTE les appelants du surplus de leurs demandes,

— CONDAMNE M. M… F… et M^me J… F… née X… à payer à M. B… T… la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— LES DÉBOUTE de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— LES CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,