COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 01 AVRIL 2021

N° 2021/ 17

N° RG 19/00021 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEHZ5

[…]

SAS SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI

[…]

C/

Etablissement Public FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR (EPF PACA)

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Grosse délivrée :

à :

le :

SCI PIC

SAS SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI

[…]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Copie certifiée conforme

le :

à :

M^e Jean-Charles MSELLATI

M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de NICE en date du 28 Mars 2019, enregistré au répertoire général sous le n° 18/4.

APPELANTES

[…], demeurant […]

représentée par M^e Jean-Charles MSELLATI, avocat au barreau de NICE. Comparant

SAS SOCIETE DE GERANCE DU CABINET TABONI, demeurant […]

représentée par M^e Jean-Charles MSELLATI, avocat au barreau de NICE. Comparant

[…], demeurant […]

représentée par M^e Jean-Charles MSELLATI, avocat au barreau de NICE. Comparant

INTIMES

Etablissement Public FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR (EPF PACA), demeurant […]

représentée par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS. Comparant

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, demeurant DDFP Pôle d’évaluation domaniale – […]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Février 2021 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère ,

désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

Madame Françoise PETEL, Conseiller,

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

Greffier lors des débats : M. Frank GENIER Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2021.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé publiquement le 01 Avril 2021 et signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et M. Frank GENIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS :

Le secteur Notre-Dame-Vernier-Thiers à Nice, déclaré éligible aux opérations nationales de requalification urbaine par le décret n°2009-1780 du 31 décembre 2009, a fait l’objet d’une convention de programme national de requalification des quartiers anciens dégradés signée le 11 octobre 2013, afin de financer une restructuration de l’environnement urbain sur un périmètre déterminé.

Dans ce cadre, l’EFP PACA poursuit un programme de logements en accession sociale à la propriété et d’aménagement de l’espace public de la cour Bensa constituant un site dégradé.

Un arrêté préfectoral du 10 septembre 2015 a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire qui s’est déroulée du 12 octobre 2015 au 30 octobre 2015.

Un second arrêté préfectoral du 12 janvier 2016 a déclaré le projet d’utilité publique et les biens nécessaires à sa réalisation, cessibles.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 8 février 2017.

Elle porte notamment: :

— sur le lot 2, une remise de 25,13m², de l’immeuble cadastré […], sis […],

— sur les lots 7 et 8, locaux commerciaux d’une superficie de 107,44m², de l’immeuble cadastré LT 397 sis à la même adresse, dont la […] est propriétaire.

L’ensemble des lots est loué à une agence immobilière exerçant sous l’enseigne 'Cabinet Taboni Foncière Niçoise et de Provence SAS'.

Par mémoire déposé le 23 mars 2016, la […] et M. TABONI ont saisi la juridiction de l’expropriation des Alpes- Maritimes d’une demande d’emprise totale des lots immobiliers constituant leur propriété qu’ils soient touchés ou non par la procédure d’expropriation.

Par jugement en date du 23 novembre 2017, leur demande a été rejetée, la date de référence a été fixée au 23 décembre 2010, l’indemnité principale d’expropriation au profit de la […] à la somme de 243 500€ outre 25 350€.

Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la présente cour d’appel en date du 8 novembre 2018, lui même cassé partiellement par la Cour de cassation le 16 janvier 2020.

Après renvoi sur cassation, la présente cour d’appel, par un arrêt en date du 1^er avril 2021, a notamment rejeté la demande d’annulation du jugement du 23 novembre 2017 et confirmé ce dernier en toutes ses dispositions.

Parallèlement à cette procédure, par requête enregistrée le 20 décembre 2017, la […] et la SAS Cabinet TABONI ont demandé au juge de l’expropriation des Alpes Maritimes de :

— fixer la date de référence au 27 janvier 2017,

— allouer à la […] 481 495€ au titre de l’indemnité principale, 48 149€ au titre de l’indemnité de

remploi (10%), 522 420€ au titre de l’indemnité de dépréciation liée à l’extinction du bail commercail, à la SAS Cabinet TABONI et la SARL TABONI la somme de 730 400€ au titre de l’indemnité d’éviction,

— subsidiairement de surseoir à statuer dans l’attente du pourvoi en cassation contre l’arrêt de la présente cour d’appel du 8 novembre 2018.

Suite au transport sur les lieux du 20 juin 2017, par jugement en date du 28 mars 2019, le juge de l’expropriation a :

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— déclaré irrecevable pour autorité de la chose jugée la […] en ses demandes tendant à la fixation des indemnités de dépossession des lots expropriés,

— déclaré irrecevable la SARL TABONI en ses demandes,

— fixé la date de référence au 23 décembre 2010,

— fixé l’indemnité due par l’EPF PACA à la […] au titre de la perte de revenus locatifs à hauteur de 25 920€,

— fixé l’indemnité principale due par l’EPF PACA à la SAS Cabinet TABONI au titre de la perte du droit au bail à hauteur de 61 000€ outre 4 950€ au titre de l’indemnité de remploi,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné l’EPF PACA à payer à la […] et la SAS TABONI la somme de 2 000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné l’EPF PACA aux dépens.

Par déclaration d’appel reçue le 9 mai 2019 et notifiée le 13 mai 2019, la […] et la SAS Cabinet TABONI ont fait appel de ce jugement.

Suivant mémoire reçu le 24 mai 2019 ( notifié le 27 mai 2019), le 12 août 2019 (notifié le 4 septembre 2019), le 7 octobre 2019 (notifié le 10 octobre 2019), le 12 décembre 2019 (notifié le 13 décembre 2019) , la […] et la SAS Cabinet TABONI demandent:

— à titre principal :

*l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions

* le sursis à statuer jusqu’à l’arrêt de cassation attendu suite au pourvoi formé contre l’arrêt d’appel du 8 novembre 2018

— à titre subsidiaire:

*la fixation de la date de référence au 1^er février 2018

*l’allocation des indemnités suivantes

— à la […]:

.indemnité principale 481 495€

.indemnité de remploi 48 149€

.indemnité de dépréciation liée à l’extinction du bail commercial 522 420€

— à la SAS Cabinet TABONI

indemnités d’éviction des locataires commerciaux 702 800€

*10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant mémoire reçu le 31 janvier 2020, notifié le 3 mars 2020, la […] et la SAS Cabinet TABONI demandent: vu l’arrêt de cassation du 16 janvier 2020

— l’annulation du jugement du 28 mars 2019

— la condamnation de l’EFP PACA à 5 000€ d’article 700 du code de procédure civile.

Suivant mémoire reçu le 9 novembre 2020 (notifié le 9 novembre 2020), le 21 janvier 2021, notifié le 21 janvier 2021, la […] et la SAS Cabinet TABONI demandent:

— à titre principal:

*l’annulation du jugement rendu le 28 mars 2019 par le juge de l’expropriation des Alpes Maritimes,

— à titre subsidiaire:

*si cela est nécessaire à évaluer les indemnités de dépréciation et d’éviction la fixation de la date de référence au 1^er février 2018

*l’allocation des indemnités suivantes

— à la […]:

indemnité de dépréciation liée à l’extinction du bail commercial 522 420€

— à la SAS Cabinet TABONI

indemnités d’éviction des locataires commerciaux 702 800€

*10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant mémoire reçu le 27 août 2019, notifié le 3 septembre 2019 et tenu pour intégralement repris, l’EPF PACA demande :

— la confirmation du jugement en toutes ses dispositions,

— que la […] soit déclarée irrecevable et mal fondée en l’ensemble de ses demandes,

— le rejet des demandes formées par la SAS Cabinet TABONI

— la condamnation des appelantes in solidum à la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

Suivant mémoire du commissaire du gouvernement reçu le 28 août 2019 notifié le 3 septembre 2019 et tenu pour intégralement repris, ce dernier demande la confirmation intégrale du jugement entrepris, en ce qu’il a accordé à la SAS Cabinet TABONI une indemnisation pour la perte de son droit au bail sur les locaux expropriés à savoir 61 000€ en principal outre 4 950€ au titre de l’indemnité de remploi et a rejeté toutes les autres demandes et de déclarer irrecevables les pièces déposées après le délai de trois mois et dont le mémoire initial n’avait pas fait état et par conséquent de débouter la SAS TABONI de sa demande d’indemnisation du droit au bail sur les locaux n’ayant pas fait l’objet de l’expropriation.

Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s’appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l’article R311-26 du code de l’expropriation.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 4 février 2021 par lettres recommandées avec accusé de réception.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité des mémoires et des pièces déposées en dehors du délai de trois mois

Selon l’article R311-26 du code de l’expropriation, à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

L’appel datant du 9 mai 2019, les appelants avaient jusqu’au 10 août 2019 pour déposer leur mémoire, ce qui a été fait le 24 mai 2019.

Pour autant par mémoire déposé le 7 octobre 2019, les appelants faisaient valoir pour la première fois la résiliation du bail par le locataire la SAS TABONI et faisaient état de trois pièces complémentaires n°21, 22 et 23, adressées le 21 octobre 2019.

Le commissaire du gouvernement sollicite en conséquence l’irrecevabilité de ces pièces déposées après le délai de trois mois et dont le mémoire initial n’avait pas fait état.

Il sera fait droit à cette demande.

Sur la date de référence

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 8 novembre 2018 a, notamment:

— débouté la […] et M. TABONI de leur demande en nullité du jugement entrepris

— confirmé en toutes ses dispositions ce jugement prononcé par le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes le 23 novembre 2017, qui, rejetant la demande d’emprise totale formulée par la […], fixant la date de référence au 23 décembre 2010 et déclarant irrecevable M. TABONI, a fixé les indemnités de dépossession dues à la […] à hauteur de 243 500€ à titre principal et 25 350€

au titre de l’indemnité de remploi s’agissant du lot n°2 (LT n°243) et des lots 7 et […],

— déclaré irrecevables les pièces 6, 11 et 12,

— déclaré irrecevables les demandes de dépréciation liées à l’extinction du bail commercial et d’éviction des locataires commerciaux formulées le 31 mai 2018 par la […] et M. TABONI.

Sur pourvoi contre cet arrêt, la Cour de cassation ne l’a censuré qu’en ce qu’il a:

— déclaré irrecevable la pièce 6

— rejeté la demande d’annulation du jugement et fixé des indemnités d’expropriation.

Il en résulte que la demande de la […] tendant à la fixation de la date de référence au 1^er février 2018 se heurte à l’autorité de la chose jugée et sera dite irrecevable.

En effet la date de référence a été définitivement fixée au 23 décembre 2010 par la présente cour dans son arrêt du 8 novembre 2018, qui n’a été censuré que sur l’irrecevabilité de la pièce 6 et le rejet de la demande d’annulation du jugement avec fixation des indemnités d’expropriation.

Sur la demande d’annulation du jugement du 28 mars 2019

La […] et la SAS TABONI, considérant au regard de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 16 janvier 2020 que le jugement du 23 novembre 2017, qui a fixé l’indemnité de dépossession des lots expropriés doit être annulé, demandent l’annulation du jugement du 28 mars 2019, qui a fixé les indemnités accessoires, l’accessoire suivant le principal.

Mais par un arrêt après cassation du 1^er avril 2021, la présente cour a débouté la […] de sa demande d’annulation du jugement du 23 novembre 2017 et a confirmé ce dernier en toutes ses dispositions, de telle sorte que la demande de la […] et de la SAS TABONI en annulation du jugement du 28 mars 2019 uniquement fondée sur l’annulation du jugement du 23 novembre 2017 doit être rejetée.

Sur l’indemnité pour perte de loyers

L’autorité de la chose jugée, au visa de l’article 480 du code de procédure civile, concerne les seules demandes présentées lors de l’instance initiale.

En outre, par référence à l’article L321-2 alinéa 1^er du code de l’expropriation, le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

En l’espèce, même si l’arrêt de la présente cour en date du 8 novembre 2018 a déclaré irrecevables les demandes de dépréciation liées à l’extinction du bail commercial et d’éviction des locataires commerciaux formulées le 31 mai 2018 par la […] et M. TABONI, cette demande constitue un chef de préjudice différent non soumis à la juridiction de l’expropriation dans le cadre de l’instance ayant abouti au jugement prononcé le 23 novembre 2017.

La […] expose que la SAS TABONI a résilié le bail commercial, ce qui lui génère une perte de revenu locatif pendant le délai nécessaire pour trouver un nouveau locataire commercial, qui, compte tenu de la dégradation du quartier Trachel, de la durée des travaux programmés par la métropole sur une période de 5 à 10 ans et du peu d’amélioration que ces travaux apporteront à l’image du quartier, doit être évalué à 5 ans.

L’EPF PACA considère que la […] commet une erreur en retenant l’intégralité du loyer annuel qu’elle perçoit pour la location de l’intégralité des locaux, alors qu’elle n’en est que partiellement expropriée, dans des conditions qui lui permettent de conserver ou de faire conserver un usage normal de la partie non expropriée, que l’indemnité pour perte de loyers ne peut que concerner les biens expropriés et pour 6 à 12 mois et que l’indemnisation d’un prétendu préjudice du fait des travaux publics à venir ne relève pas des juridictions judiciaires.

Le commissaire du gouvernement fait valoir qu’il n’y a pas lieu d’évaluer une perte de loyers pour des biens non expropriés.

Tant l’EPF PACA que le commissaire du gouvernement sollicitent sur ce point la confirmation du jugement entrepris.

La […] ne peut être indemnisée que de la perte des loyers des lots expropriés conservant un usage normal de la partie non expropriée.

Aussi, c’est à juste titre, que le premier juge a retenu, qu’il est avéré que l’expropriation des lots précités ayant appartenu à la […] entraînera une perte de loyers et qu’au regard de la nature de l’activité commerciale exploitée dans ces locaux, s’agissant pour l’un d’un local d’archivage et pour l’autre d’un local accueillant le service comptable, a circonscrit le préjudice à hauteur de 12 mois de revenus locatifs.

Ces derniers s’élèvent annuellement à la somme de 9 120€ pour le lot 2 et 16 800€ pour les lots 7 et 8 aux termes des baux commerciaux conclus entre la […] et la SAS TABONI respectivement les 29 avril et 1^er mars 2013.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement sur ce point et d’allouer à la […] une indemnité d’un montant de 25 920€, correspondant à 12 mois de loyers perçus par cette société au titre de la location des seuls lots faisant l’objet de l’expropriation.

Sur l’indemnité du droit au bail de la SAS TABONI

Il n’est pas contesté que la SAS TABONI s’est réinstallée dans un autre lieu, en conservant sa clientèle, de sorte qu’elle ne peut prétendre à une indemnisation en fonction de la valeur du fonds de commerce, mais a droit à une indemnisation pour perte du droit au bail, sur les lots objets de l’expropriation.

C’est à juste titre que le premier juge a utilisé la méthode différentielle entre la valeur libre des murs commerciaux et leur valeur occupé.

La valeur occupée a été retenue par le jugement du 23 novembre 2017, confirmé tant par un arrêt de la présente Cour en date du 8 novembre 2018, que par un arrêt de la même Cour, de ce jour, intervenant après cassation, à hauteur de 243 500€.

La valeur occupée représente 80% de la valeur libre des biens, en l’espèce 304 375€ (243 500€ x 80%)

La différence, soit 60 875€, arrondie à 61 000€, représente la valeur du droit au bail sur les biens expropriés.

Il ne peut être fait application des 20% sur la valeur du fonds de commerce comme le revendique la SAS TABONI, ce fonds de commerce n’ayant pas été perdu.

Une évaluation de l’indemnité fondée sur le fonds de commerce serait erronée et ne correspondrait

pas au préjudice directement causé par l’expropriation en question.

Aussi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 61 000€ la perte de droit au bail au profit de la SAS TABONI, outre une indemnité de remploi de 4 950€.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code procédure civile et des dépens

La […] et la SAS TABONI, qui succombent, seront condamnées in solidum à 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les pièces numérotées 21, 22 et 23 adressées le 21 octobre 2019,

DECLARE irrecevable la demande de la […] et de la SAS TABONI tendant à la fixation de la date de référence au 1^er février 2018, pour autorité de la chose jugée,

REJETTE la demande de la […] et de la SAS TABONI en annulation du jugement du 28 mars 2019 résultant de l’annulation du jugement du 23 novembre 2017,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

CONDAMNE in solidum la […] et la SAS TABONI à payer à l’EPF PACA la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de la procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum la […] et la SAS TABONI aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente