RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2020

(n° , 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 14/25139 – N° Portalis 35L7-V-B66-BVIZI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/03848

APPELANT

Monsieur R C

né le […]

venant aux droits de Monsieur T C (décédé le 27.09.2012) en qualité de légataire universel

[…]

[…]

Représenté par M^e Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795

INTIMÉE

SA CRAUNOT

[…]

représenté par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1383

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRET : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition

***

FAITS & PROCÉDURE

M. T C était propriétaire de plusieurs lots d’habitation et commerciaux dans les immeubles situés […] à […] et 34 rue U V AI à Paris 10^e.

Il avait confié l’administration de ses biens à la société Craunot, le dernier mandat ayant été signé le 6 mai 1986 et résilié à compter du 31 mars 2005, cette société exerçant par ailleurs les fonctions de syndic de copropriété jusqu’au 30 octobre 2006 pour l’immeuble du 34 me U V AI et jusqu’au 14 novembre 2006 pour l’immeuble du […].

Reprochant à la société Craunot divers manquements dans l’exercice tant de ses fonctions d’administrateur de biens que dans ses fonctions de syndic de copropriété, M. T C a, par acte du 24 février 2009 fait assigner cette société en responsabilité civile et son assureur la société SOCAMAB Assurances.

M. T C est décédé le […] et son fils M. R C a poursuivi l’instance en sa qualité de légataire universel.

Par jugement du 20 mars 2014 le tribunal de grande instance de Paris a :

— donné acte à M. R C de son désistement de ses demandes dirigées à l’encontre de la société SOCAMAB devenue Compagnie Européenne de garantie et de cautions,

— condamné M. R C à payer à la Compagnie Européenne de garantie et de cautions la somme de 1.400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamné la société Craunot à payer à M. R C la somme de 660,01 € au titre des frais indus de transmission de dossiers et la somme de 7.026,l3 € au titre des honoraires de gestion indus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2009 et la somme de 4.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné la société Craunot aux dépens,

— ordonne l’exécution provisoire.

M. R C a relevé appel de ce jugement à l’encontre de la société Craunot seulement, par

déclaration remise au greffe le 12 décembre 2014.

Suivant ordonnance sur incident en date du 22 novembre 2017, la demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir du tribunal de grande instance sur la confirmation de sa qualité de légataire universel, formulée par M. R C, a été rejetée par le conseiller de la mise en état.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 novembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 5 novembre 2019 par lesquelles M. R C, appelant, demande à la cour, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1382 et 1383 du code civil (pour la qualité de syndic de la société Craunot), 1146 et suivants et 1991 et suivants du code civil (pour la qualité de mandataire locatif de la société Craunot), de :

— constater qu’il est héritier saisi et légataire universel de M. T C,

— lui donner acte de la reprise d’instance pour le compte de son père

— dire que la société Craunot a engagé sa responsabilité civile au titre des fautes commises dans l’accomplissement de son mandat de syndic et doit réparer le préjudice subi,

— dire que la société Craunot a engagé sa responsabilité contractuelle au titre des fautes commises dans l’accomplissement de son mandat d’administration de ses biens immobiliers

— confirmer le jugement entrepris concernant le remboursement des honoraires pris sur transmission de dossier,

— confirmer le jugement entrepris au titre du principe du remboursement des honoraires de gestion indûment perçus,

— infirmer le jugement pour le surplus,

— condamner la société Craunot à lui payer au titre des préjudices matériels subis :

' 43.954,11 € au titre de l’argent dilapidé pour les travaux des deux cages d’escalier non réalisés dans l’immeuble 34 rue U V AI,

' 10.420,76 € TTC au titre de dépassement de travaux non approuvés en assemblée mais aussi des appels de fonds prélevés sur une base de calcul incluant le lot n°5 (immeuble de Belleville) déjà vendu en 1998,

' 3.600 € au titre de la mauvaise répartition des charges d’eau,

' 66.000 € au titre de la perte locative pour l’appartement du 4^e étage sis […],

' 16.000 € pour la réfection de la toiture […],

' 7.551,20 € au titre de la réparation de l’appartement de M. X,

' 183.685,95 € au titre de la sous-évaluation manifeste des baux,

' 11.300 € travaux locataires,

' 12.458,21€ taxe ordure ménagère,

' 142.500 € bail erroné M. Y,

' 7.551,20 € au titre de la réfection de l’appartement X,

' 7.500 € de travaux payés dans les appartements sans justificatifs,

' 10.000 € de frais d’huissiers et d’avocats exposés sur toutes ces procédures,

— condamner la société Craunot à lui payer :

' une somme de 30.000 € en remboursement des honoraires de syndic prélevés en pure perte compte tenu de l’absence de diligences,

' une somme de 85.000 € au titre du manque à gagner sur la vente des appartements du fait de l’absence d’entretien des immeubles,

— condamner la société Craunot à lui payer une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

en toute hypothèse,

— condamner la société Craunot aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 4 octobre 2016, par lesquelles, la société Craunot, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour au visa des articles 564 du code de procédure civile, 1147, 1315, 1382 et suivants du code civil, 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, des lois 48-1360 du 1^er septembre 1948, 82-526 du 22 juin 1982, 86-1290 du 23 décembre 1986, et 89-462 du 6 juillet 1989, de :

— déclarer M. R C irrecevable en ses nouvelles prétentions formées pour la première fois devant la cour d’appel ;

— dire que les nouvelles pièces communiquées en appel par M. R C, le 26 septembre 2016 (n°59 à n°65.3) ne justifient nullement l’augmentation de sa demande chiffrée à hauteur de 535.398,57 € (au lieu de 416.595 € dans ses conclusions

d’intimé du 12/03/2015),

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. R C la somme de 660,01 € au titre des frais indus de transmission de dossiers et la somme de 7.026,31€ au titre des honoraires de gestion indus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2009 et la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. R C de l’ensemble de ses autres demandes à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner M. R C aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les griefs faits à la société Craunot en sa qualité de syndic de copropriété

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des

dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

En application de cet article, le syndic qui n’est pas le mandataire des copropriétaires individuellement, sa responsabilité envers eux est d’ordre délictuel ; le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission ; le copropriétaire doit établir conformément aux articles 1382 et 1383 du code civil que le syndic a commis une faute, qu’il éprouve un préjudice personnel et qu’il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise par le syndic ; le quitus donné au syndic par l’assemblée ne prive pas un copropriétaire de rechercher la responsabilité de ce syndic pour faute délictuelle ou quasi délictuelle qui lui a causé un préjudice personnel mais un copropriétaire ne peut plus agir s’il a voté en faveur du quitus;

• Sur les travaux des deux cages d’escalier

Devant la cour, M. R C soutient que les travaux votés en 1998 et réglés au titre de la rénovation des cages d’escaliers, de même que les travaux complémentaires votés en 2003, n’ont pas été réalisés comme en atteste la présence de plomb dans la peinture desdites cages d’escaliers 8 ans après et ainsi qu’il ressort des photographies produites aux débats, que les fonds ont été utilisés à d’autres fins ;

Il précise que si les comptes ont été approuvés en assemblée générale, ils ne concernaient que les dépenses courantes et non les travaux tout comme le quitus obtenu qui ne peut se rapporter qu’à la gestion courante ;

La société Craunot répond que les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale du 3 avril 1998, qu’ils ont été confirmés et validés dans le cadre de l’approbation des comptes votés par les assemblées générales suivantes et que les copropriétaires ont manifesté leur contentement quant à l’exécution de sa mission en lui donnant quitus ;

Elle conteste tout manque de diligence dans la réparation du sinistre dégâts des eaux intervenu en 2003, ce problème ayant fait l’objet du vote par l’assemblée générale du 24 octobre 2003 du devis

E.G.I.P. pour la réfection partielle des peintures, les travaux ayant ensuite été reportés au regard de l’humidité persistante puis du fait de la nécessité de procéder à une recherche de fuite ;

Elle ajoute que lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2006, le remplacement de la descente d’eaux pluviales dans la cour a été voté ;

En l’espèce, il sera observé que M. R C ne produit pas aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté les travaux de rénovation des cages d’escalier;

Il fait valoir que des travaux non votés ont été facturés et qu’un dépassement de budget est intervenu (facture en doublon de la société M. D.K) sans que ces éléments ne puissent être vérifiés ;

En outre, il ressort des procès-verbaux produits aux débats, et n’est pas contesté que pour chacun des exercices jusqu’au 30 juin 2004, la société Craunot a reçu quitus pour sa gestion, que ce quitus a été voté par M. T C, lequel a fait le choix de se faire représenter par la société Craunot, son gestionnaire depuis 1967, ainsi que le reconnaît M. R C dans ses écritures, de sorte qu’il ne peut être reproché à la société Craunot d’avoir fait en sorte de voter pour son propre quitus ;

Le quitus a nécessairement concerné les travaux votés lors des assemblées générales ;

Il ressort en outre que M. T C était membre du conseil syndical, donc particulièrement informé de la gestion de la copropriété, à défaut de preuve contraire, comme l’ont souligné à juste titre les premiers juges ;

Sur l’exécution des travaux, M. R C verse aux débats une attestation de travaux du 9 février 2000, établie par la société Craunot par laquelle elle certifie que les travaux de rénovation de la cage d’escalier, électricité, peinture et plomberie votés par l’assemblée générale du 3 avril 1998 ont été exécutés en 1999 ;

Cette attestation est à destination des copropriétaires pour la joindre à leur déclaration fiscale ;

S’il est exact que lors de l’assemblée générale du 21 avril 2000, il a été spécifié que les travaux de peinture n’étaient pas engagés, le choix de la couleur devant être soumis aux copropriétaires, cet élément ne permet en aucun cas d’établir que les travaux n’ont pas été réalisés ;

Les photographies produites ainsi que la présence persistante de plomb dans les revêtements n’établissent pas davantage l’absence de rénovation des peintures dès lors que le devis de l’entreprise M. D.K. prévoyait uniquement le lessivage des anciennes peintures et le rebouchage des parties dégradées à l’enduit avant l’application de la nouvelle peinture;

S’agissant des travaux votés en 2003 (reprise partielle des peintures des deux cages d’escalier pour 5.962 € TTC), les copropriétaires ont été informés lors de l’assemblée générale de 2004, de ce que ces travaux n’ont pas été effectués compte-tenu de l’humidité encore présente dans la cage d’escalier et lors de l’assemblée générale de 2005, qu’une recherche de fuite devait être réalisée ;

Dès la faute de la société Craunot, qui a cessé ses fonctions de syndic à la date du 30 octobre 2006, n’est pas démontrée ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

• Sur le dépassement de travaux non approuvés en assemblée et les appels de fonds prélevés sur une base de calcul incluant le lot n°5 (immeuble de Belleville) déjà vendu en 1998,

M. R C fait valoir que son lot […] a été vendu le 23 mars

1998, mais qu’une somme de 459,88 € a été appelée pour ce lot en solde de travaux de la cour le 20 septembre 1999 outre que les travaux votés lors des assemblées générales de 2000 et 2001 pour ce même immeuble, ont coûté le double de ce que l’on aurait pu envisager et n’ont jamais fait l’objet d’un vote, qu’il en résulte un dépassement au titre de sa quote-part de 9.960,38 € ;

La société Craunot répond que l’assemblée générale des copropriétaires du 8 octobre 2004 a approuvé les comptes arrêtés au 30 juin 2004 parmi lesquels figuraient l’intégralité des travaux réalisés dans l’immeuble en 2002 et lui a donné quitus sans réserve pour cette période jusqu’au 30 juin 2004 ;

Elle fait valoir que ce quitus a un effet totalement exonératoire à son égard, outre que M. R C, qui a lui-même voté 'pour’ l’approbation des comptes relatifs ne rapporte pas la preuve 8 ans après d’une quelconque préjudice direct et personnel qu’il subirait en raison de la réalisation de ces travaux qui étaient nécessaires ;

En l’espèce, il convient de constater que là encore la faute de la société Craunot n’est pas démontrée ;

Il résulte des procès-verbaux des assemblées générales du 31 mars 2000 et du 15 juin 2001, produits aux débats, que des travaux de remplacement de deux marches du rez-de-chaussée et de ravalement de la façade sur rue et cage d’escalier ont été votés ;

S’agissant du remplacement des marches, l’assemblée n’a pas voté de budget mais a confié à M. Z (architecte) d’établir un devis par l’entreprise Guerard ;

Concernant le ravalement, deux sommes apparaissent avoir été validées (68.385,98 F et 261.372,19 F) étant précisé que le procès-verbal manuscrit est partiellement illisible ;

Le récapitulatif des travaux exécutés en 2002 produit en pièce 35 fait état d’un montant définitif de travaux de 49.813,22 € pour des montants déjà appelés de 39.941,60 € ;

Néanmoins, ce récapitulatif englobe des travaux autres que ceux de remplacement des marches et de ravalement (réfection cages d’escalier et réparation ponctuelle) de sorte que le dépassement allégué n’est pas démontré ;

En tout état de cause, comme l’ont souligné les premiers juges, M. R C ne démontre aucun préjudice direct et personnel qu’il aurait subi en raison du dépassement du devis des travaux afférents aux travaux de l’immeuble du […] qui avaient vocation à contribuer à l’entretien et donc à la valeur de l’immeuble ;

Au surplus, il n’est pas contesté et ressort des procès-verbaux des assemblées générales produits aux débats par M. R C, que les comptes annuels de l’immeuble ont toujours été approuvés et que la société Craunot a obtenu quitus pour sa gestion jusqu’au 30 juin 2004 (procès-verbal de l’assemblée générale du 8 octobre 2004 pièce 9) ;

Le quitus ainsi voté par M. T C, par ailleurs membre du conseil syndical le rend irrecevable à contester la gestion de la société Craunot ;

S’agissant de la somme de 459,88 € M. R C affirme sans le démontrer que le 20 septembre 1999, a été appelée au titre du solde des travaux de la cour votés en assemblée le 3 avril 1998, ladite somme, se rapportant au lot n° 5 vendu le 23 mars 1998;

Le jugement déféré en ce qu’il n’a retenu aucune faute de la société Craunot sera confirmé, et les demandes de M. R C rejetées ;

• Sur la répartition des charges d’eau,

En première instance, M. R C reprochait à la société Craunot de comptabiliser des charges d’eau pour la boutique sur rue qu’il possède dans l’immeuble rue U V et sollicitait le remboursement d’un trop-perçu de ce fait ;

Devant la cour, M. R C soutient que la répartition des charges d’eau est faite pour l’immeuble 34 rue U V, sur la base de 965 tantièmes au lieu de 1.000 tantièmes, tels que prévus au règlement de copropriété, soit une différence de 182,83 € par an pour sa quote-part, qu’il en est de même pour l’immeuble rue de Belleville avec une répartition sur 914.000 tantièmes au lieu de 1.000.000, soit une différence de 178,77 € par an pour sa quote-part ;

La société Craunot soulève l’irrecevabilité de la demande de M. R C au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle non soumise à l’examen des juges de première instance ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

S’agissant d’une demande nouvelle en appel, la demande de M. R C sera déclarée irrecevable ;

• Sur le défaut de surveillance des immeubles,

Concernant l’immeuble […], M. R C fait grief au syndic de ne pas avoir contrôlé la bonne exécution des travaux de couverture réalisés à la suite de la tempête de 1999, qu’une fuite en toiture est apparue entraînant des désordres dans l’appartement du dernier étage, que la garantie décennale n’a pas été mise en oeuvre ;

Il sollicite l’indemnisation de la perte de loyers depuis le départ de son locataire en 2009 et sa quote-part dans des travaux de toiture qu’il évalue à 30.000 € ;

La société Craunot répond n’avoir jamais été informée des désordres situés à l’intérieur de parties privatives, que les travaux de toiture ont été réalisés à la suite de la tempête, que le rapport de visite du 22 décembre 2009, établi trois ans après la cessation de ses fonctions ne démontre aucune faute de sa part, qu’il n’est pas indiqué depuis quand la toiture prend l’eau et encore moins les réclamations et/ou déclarations qui lui ont été faites de ce chef;

Elle ajoute que l’appartement en cause a été décrit comme à l’abandon et que M. R C réclame l’indemnisation de l’absence de tout loyer depuis le départ de son locataire en 2009, alors qu’elle a cessé ses fonctions de syndic depuis le 14 novembre 2006 et de mandataire depuis le 30 mars 2005 ;

En l’espèce, M. R C produit aux débats le récapitulatif des travaux de réfection de la couverture suite à la tempête, lesquels ont été réalisés par l’entreprise Vissouarn pour un montant de 164.728,21 F TTC, sur lesquels ont été réglés 132.478 F par l’assurance ;

Les interventions de l’entreprise Vissouarn listées dans les dépenses de la copropriété, pour recherche de fuite en toiture (25 mars 2002) et réparation de fuite en toiture (18 novembre 2003) d’un montant respectivement de 175 € HT et 277 € HT, ne sont pas susceptibles d’établir que ces travaux n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art ;

Ces éléments démontrent que contrairement aux allégations de M. R C, la société

Craunot s’est bien occupée de la réfection de la toiture en 1999 mais aussi de ses suites ;

S’agissant des désordres affectant les parties privatives de M. R C, soit le local à usage de débarras du 5^e étage loué à M. A et le logement du 4^e étage (procès-verbaux de constat d’huissier de 2008 pièces 19.3 et 45, rapport de visite de M. B, architecte de décembre 2009 pièce 40), aucun élément ne permet de démontrer que d’une part ils ont été portés à la connaissance de la société Craunot et que d’autre part, ils ont un lien avec les travaux de couverture réalisés en 1999 ;

M. B indique : 'Pour ce qui concerne la toiture, il y a quelques tuiles à remanier mais surtout, le solin du pignon de droite est totalement dégradé ce qui entraîne de grosses infiltrations qui peuvent elles-mêmes entraîner de graves désordres dans les étages inférieurs. Ce solin est à refaire en totalité.' ;

Les déclarations de M. A à l’huissier selon lesquelles, depuis l’orage de 1998 il ne peut plus occuper le 5^e étage, et les conclusions de l’architecte reprises ci-dessus, sont insuffisantes à établir une mauvaise exécution des travaux de couverture en 1999, et ce en l’absence de toute réclamation portée au syndic ;

La faute de la société Craunot, qui a cessé ses fonctions de syndic en novembre 2006, au titre de désordres constatés en 2009 n’est pas établie ;

Au surplus, comme l’ont relevé les premiers juges, les préjudices ne sont pas davantage démontrés, s’agissant de l’impossibilité de louer les biens, le rapport de M. B fait état en effet d’un logement en état d’abandon nécessitant des travaux de mise aux normes d’habitabilité pour ce qui concerne l’hygiène et la sécurité comme les sanitaires, l’électricité et le chauffage, l’ensemble des revêtements et peinture étant à réaliser avant toute occupation, ces travaux étant qualifiées d’indispensables pour permettre d’appliquer le terme 'logement décent’ et s’agissant des travaux de toiture, M. R C n’est pas fondé à faire état de préjudice futurs pour solliciter réparation d’un préjudice matériel éventuel à venir ;

Concernant l’immeuble situé 34 rue U V AI, M. R C fait grief au syndic de n’avoir pas fait réparer une fuite en provenance des parties communes, dont elle était dûment informée et ayant affecté l’appartement occupé par M. X ;

La société Craunot répond que les infiltrations lui ont été signalées par courrier de Foncia du 31 juillet 2006, qu’elle a diligenté les premiers mesures de sécurité mais son mandat n’ayant pas été renouvelé par l’assemblée générale du 30 octobre 2006, le sinistre a en effet été réglé définitivement par son successeur, qu’aucune faute ne sérieusement lui être reprochée ;

Elle soulève en tout état de cause l’irrecevabilité de la demande de M. R C au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle non soumise à l’examen des juges de première instance ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

S’agissant d’une demande nouvelle en appel, la demande de M. R C sera déclarée irrecevable ;

• Sur les frais de transmission du dossier,

M. R C sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné la société

Craunot à lui régler la somme de 660,01 € à ce titre ;

Il fait valoir que ces frais sont inclus dans les honoraires de gestion courante et ce en dépit des mentions, comme c’était le cas en l’espèce, figurant sur le contrat de syndic ;

La société Craunot sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que l’arrêté 'Novelli’ du 19 mars 2010, qui range au titre du forfait annuel la transmission des archives au successeur, n’était pas en vigueur au moment de la cessation de ses fonctions le 30 octobre 2006 ;

Elle fait valoir par ailleurs, que les frais sont justifiés compte-tenu de l’ampleur et du volume des archives transmises correspondant à 30 années de gestion outre que M. R C n’est pas fondé en tout état de cause à réclamer à titre personnel le remboursement de frais facturés au syndicat des copropriétaires ;

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles, et l’ensemble des documents et archives du syndicat ;

En application de cet article, il serait abusif de la part de l’ancien syndic de copropriété de réclamer des frais de remise de dossier à son successeur, s’agissant d’une obligation légale qui pèse sur le syndic dont le mandat est achevé ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Craunot a réclamé le paiement au syndicat des copropriétaires, dont fait partie M. C, des frais relatifs à la transmission des documents afférents aux deux immeubles dont elle était syndic et ce alors qu’il s’agissait pour elle d’une obligation légale dont elle ne pouvait se soustraire ;

Le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. R C, la somme de 355,39 € au titre de la transmission des documents afférents à l’immeuble du 34 rue V AI et la somme de 304,62 € pour celle des documents afférents à l’immeuble du […], soit la somme totale de 660,01 € représentant sa quote-part acquittée au titre de ces frais, sera confirmé ;

Les demandes relatives à la répartition des charges d’eau et au défaut de surveillance de l’immeuble du 34 rue V AI formulées en appel, doivent être déclarées irrecevables comme nouvelles ;

Le surplus des demandes sera rejeté et le jugement déféré confirmé de ce chef ;

Sur les griefs faits à la société Craunot au titre du mandat d’administration de biens

• Sur la conclusion des baux dits 'Loi 48'

Comme en première instance, M. R C fait grief à la société Craunot, d’avoir

conclu des baux dits loi 1948 postérieurement à 1967 et prend à titre d’exemple, le bail conclu avec M^me D ;

Il reproche également à la société Craunot de ne pas avoir cherché à leur substituer des baux régis par les dispositions successives des lois de juin 1982, décembre 1986 ou juillet 1989, indiquant se retrouver avec des loyers trimestriels dérisoires ;

La société Craunot répond que la loi du 22 juin 1982 n’a pas abrogé celle de 1948, qui restait à l’époque en vigueur, celle-ci n’ayant été abrogée en grande partie que par la loi du 23 décembre 1986, qu’elle n’a commis aucune faute en concluant des baux régis par les dispositions de la loi du 1^er

septembre 1948 et ce jusqu’en décembre 1986 ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement constaté que le bail de M^me D a pris effet le 15 octobre 1985, qu’à cette date et en vertu la loi du 22 juin 1982 dite Loi Quillot, la signature d’un bail soumis aux dispositions de la loi du 1^er septembre 1948 était parfaitement

conforme à la législation en vigueur ;

Comme l’a dit le tribunal, M. R C ne rapporte pas la preuve d’un manquement de la société Craunot à son devoir de conseil au motif qu’une nouvelle loi plus favorable au propriétaire allait être votée car cette loi nouvelle est celle du 23 décembre 1986, soit postérieure de plus d’un an à la conclusion du bail de M^me D ;

Egalement, les premiers juges ont parfaitement énoncé que la modification d’un bail soumis aux dispositions de la loi du 1^er septembre 1948 répond à des critères légaux précis et que M. R C ne rapporte pas la preuve que ces critères étaient réunis pour permettre de substituer à ce bail, un bail soumis aux dispositions de la loi de 1986 ou de celle du 6 juillet 1989 ;

La faute de la société Craunot dans son mandat de gestion au titre de la conclusion des baux dits 'Loi 48' n’est pas établie ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

• Sur la conclusion de baux à des prix excessivement bas sur l’immeuble U V AI

Comme devant les premiers juges, M. R C reproche à la société Craunot d’avoir consenti des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 à des prix sous évalués ;

Il soutient qu’il ressort des données précises collectées par l’OLAP pour le 10^e arrondissement (secteur Saint Louis) que pour tous les baux consentis avant l’an 2001, le loyer moyen en 2009 s’établissait en moyenne à 14 €/m² de sorte que son préjudice doit être évalué à 26.240,85 € par an, sur 7 ans compte-tenu de la prescription ;

La société Craunot répond que les baux litigieux ont été conclus dans les années 80 et 90 et qu’aucun élément n’est produit aux débats pour étayer la thèse selon laquelle les loyers auraient été à l’époque largement sous-évalués ;

Elle ajoute que des compte-rendus de gérance étaient annuellement transmis à M. C avec le détail des loyers versés, qu’il n’a jamais relevé leur prétendue faiblesse;

S’agissant de la procédure de révision des loyers, elle fait valoir qu’elle est strictement encadrée, difficile à mettre en oeuvre de sorte qu’elle n’a pas pris le risque d’engager des frais pour un résultat qui risquait d’entraîner des frais supérieurs aux gains espérés ;

En l’espèce, les baux visés par M. R C sont les suivants :

— contrat de bail de M. X, du 13 novembre 1987 portant sur un appartement au 6^e étage, deux pièces cuisine, WC, E.G.E., pour un loyer mensuel de 545 F

— contrat de bail, de M^me E du 13 décembre 1985, portant sur un appartement au 5^e étage, 2 pièces, entrée, cuisine, salle de bain, WC pour 1.400 F

— contrat de bail de M. F, du 28 mars 1991, portant sur un appartement comprenant une

entrée, une salle d’eau douche, lavabo, WC, séjour, cuisine, une chambre sur rue, refait à neuf, pour 2.200 F et 200 F de provision sur charges

— contrat de bail de M. G, du 29 février 1988, pour un appartement au 4^e étage avec une entrée deux pièces une salle d’eau, Wc et cuisine, pour 1.213 F par mois

— contrat de bail de M. W N soumis à la loi de 1989, en date du 1^er mars 2000, pour un 3 pièces au 3^e étage de 54 m² pour 2.430 F, loué en l’état et 175 F de provisions sur charges

— contrat de bail de M^me H du 17 août 2005 pour au 5^e étage, un appartement avec entrée, séjour, chambre, cuisine, salle d’eau, WC séparés pour 540 € avec indexation

— contrat de bail de M. I du 23 janvier 1996, pour un 3 pièces au 2^e étage pour 3.600 € et 400 € de provisions sur charges

— contrat de bail de M. Y du 6 mai 1998, pour 1.200 € avec une mention spécifique que des travaux doivent être exécutés par le locataire (composition de l’appartement illisible)

— contrat de bail de M. J en date du 1^er avril 1981, pour une pièce- cuisine, pour 340 F par mois

— contrat de bail de M. AA N à effet au 1^er février 1992, pour une pièce, cuisine salle d’eau pour 1.231 F, 30 F de taxe sur ordures ménagères et 98 F de provisions sur charges ;

Il n’est pas produit aux débats le contrat de M. K, évoqué par M. R C ;

En l’espèce, il n’apparaît pas à l’examen des contrats produits une sous-évaluation manifeste des loyers réclamés à la date de souscription des contrats, étant précisé qu’il ne peut être tenu compte uniquement de la surface des lieux loués dès lors que certains ont été loués en l’état, d’autres en état neuf ou encore d’autres avec des travaux à réaliser par le locataire ;

Les références de l’OLAP produites en cause d’appel sont ici insuffisantes à démontrer la sous-évaluation alléguée, dès lors qu’elles correspondent à des entrées dans les lieux pour la grande majorité postérieure à l’année 2000 ;

La faute de la société Craunot n’est pas démontrée ;

Concernant l’absence d’action judiciaire en révision des loyers, le tribunal a exactement retenu qu’il n’était pas démontré l’existence d’une demande en ce sens de la part de M. C, lequel recevait annuellement les compte-rendus de gérance de son gestionnaire, ni le caractère sous évalué des baux, les loyers ne pouvant être révisés lors du renouvellement du bail que s’ils sont manifestement sous évalués ;

Les trois propositions de réévaluation des loyers sur six ans, produites aux débats par M. R C en pièces 50, lors des renouvellements des baux arrivés à échéance en février et mars 2006 pour M. W N, M. G et M. F, sont insuffisantes à démontrer des sous-évaluations manifestes en 2000, 1988 et 1991 et ce d’autant que la suite apportée à ces propositions n’est pas précisée ;

Le jugement déféré en ce qu’il n’a pas retenu la faute de la société Craunot du chef de la conclusion des baux de l’immeuble du 34 rue V AI, sera confirmé ;

• Sur l’absence d’état des lieux

Comme en première instance, M. R C fait grief à la société Craunot de ne pas avoir établi d’état des lieux dans certains contrats de bail ;

La société Craunot répond que l’établissement d’un état des lieux n’est pas obligatoire et qu’il n’était pas dans l’intérêt de M. C d’en établir puisque les appartements qu’il donnait en location n’étaient pas en bon état ;

En l’espèce, aucune faute n’est démontrée ni aucun préjudice en lien avec cette absence d’état des lieux qui n’est pas obligatoire ;

Le jugement doit être confirmé sur ce point ;

• Sur le non respect des dispositions des baux consentis

Comme devant les premiers juges, M. R C soutient que la société Craunot lui a refacturé des travaux plus ou moins importants, par exemple le remplacement du ballon d’eau chaude et la réfection de l’électricité en 2002 chez M^me AB AC pour 3.595 € (le 15 avril 2002), précisant que l’ensemble des dépenses que ses locataires auraient dû supporter s’élève à plus de 11.300 € jusqu’en 2002 ;

En l’espèce, M. R C produit aux débats le contrat de bail signé en 1977 avec M. AD AE lequel prévoit que le locataire ne peut réclamer de réparation à l’intérieur des lieux loués, en ce compris les portes d’entrée, les fenêtres et les volets ;

Il ne justifie cependant pas de ce que son locataire aurait dû prendre en charge les travaux d’électricité pour un montant de 3.595 € apparaissant au titre des dépenses sur son compte de gérance ;

En effet, il convient de rappeler que l’article 38 de la loi du 1^er septembre 1948 issu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire occupant est tenu en sus du loyer principal au remboursement des charges locatives définies à l’article 23 de la loi de 1989 précitée, dans les conditions prévues à cet article ;

Les travaux d’électricité ne sont pas des travaux d’entretien et de menues réparations à la charge de M. AD AE ;

La faute de la société Craunot n’est pas démontrée ;

Concernant le ballon d’eau chaude, aucune précision n’est apportée sur le contrat de bail concerné et la dépense visée ;

Egalement, en pièce 51, sont listées diverses dépenses qui selon M. R C relèveraient d’une prise en charge par les locataires ou leur assureur en application du décret du 26 août 1987 ;

Toutefois, pour ces dépenses également M. R C ne rapporte pas la preuve de ce qu’elles lui ont imputées à tort s’agissant en très grande majorité de travaux qui ne relèvent pas d’un entretien locatif mais de réparations et remises en état à la charge du bailleur ;

La faute n’est pas davantage démontrée ;

• Sur la non refacturation de la taxe d’ordure ménagère aux locataires

M. R C maintient sa demande au titre du remboursement des taxes sur les ordures ménagères mais ne justifie pas plus qu’en première avoir adressé ses avis d’imposition à la société

Craunot ;

En cause d’appel, il soutient que la société Craunot en était directement destinataire alors que les avis d’imposition lui sont adressés à son adresse personnelle et que les montants étaient prélevés sur les compte-rendus de gérance pour les payer au trésor public, ce qui n’est pas démontré ;

Au surplus, il ressort des pièces produites (taxes foncières 2003 et 2004 et justificatifs des revenus fonciers 1999 et 2001 pour l’immeuble rue V AI et taxes foncières 2003 et 2004 et justificatifs des revenus fonciers 1999, 2000 et 2001 pour l’immeuble rue de Belleville) que M. R C prétend à un préjudice équivalent aux taxes payées sans préciser quels sont les locataires sur lesquels la taxe devait être répartie et sans l’intégrer le cas échéant, dans le calcul plus global des charges récupérables, dès lors que celles-ci peuvent être créditrices ou débitrices ;

M. R C indique aussi en cause d’appel que les régularisations de charges annuelles n’ont pas été répercutées sur ses locataires, sans démontrer ni même allégué, avoir subi un préjudice de ce fait ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il n’a retenu aucune faute de la société Craunot dans la gestion des baux ;

• Sur le manquement au devoir de surveillance

Comme devant le tribunal, M. R C reproche un manquement de la société Craunot à son devoir de surveillance globale des biens au motif que celle ci n’a pas vérifié l’identité des occupants des lieux loués ;

En l’espèce, M. R C produit aux débats les constats d’huissier de Maître Denis, huissier de justice, établis en mai 2018, faisant état de l’occupation dans les appartements loués à M^mes L et A, de M. M et M. A ;

Il affirme que les fils majeurs de ses locataires n’ont aucun droit au maintien dans les lieux sauf pour la société Craunot, ce privilège n’étant réservé qu’aux enfants mineurs ;

Toutefois, il résulte des dispositions de l’article 5 de la loi du 1^er septembre 1948, que le droit au maintien dans les lieux existe aussi notamment pour les ascendants, sous certaines conditions ;

Dès lors, comme l’a relevé le tribunal, aucune pièce ne vient démontrer l’absence de droit à occupation des lieux des occupants ;

Le grief n’est pas établi ;

Au surplus, M. R C ne démontre pas la faute de la société Craunot dès lors que celle-ci ne dispose, à défaut d’être informée, d’aucun moyen de vérification des personnes occupant réellement les logements donnés en location ;

M. R C reproche ensuite à la société Craunot de ne pas l’avoir averti de l’état de dégradation avancé de ses biens faisant état des désordres constatés chez M^me A (effondrement du plafond, gravats) ;

En l’espèce, il a été vu que s’agissant des désordres affectant les parties privatives de M. R C, soit le local à usage de débarras du 5^e étage loué à M. A et le logement du 4^e étage (procès-verbaux de constat d’huissier de 2008 pièces 19.3 et 45, rapport de visite de M. B, architecte de décembre 2009 pièce 40), aucun élément ne permet de démontrer qu’ils ont été portés à la connaissance de la société Craunot ;

Aucune faute n’est démontrée ;

M. R C reproche encore à la société Craunot en sa qualité de mandataire de ne pas avoir solutionné plusieurs dégâts des eaux, indiquant que la situation est surtout critique concernant M. X et réclamant la somme de 7.551, 20 € au titre de la réfection de cet appartement ;

Il a été vu que s’agissant d’une demande nouvelle en appel, celle-ci doit être déclarée irrecevable, comme le soulève à juste titre la société Craunot ;

• Sur l’obligation de diligences dans la rédaction des baux

Comme en première instance, M. R C expose que la désignation des lieux figurant dans le bail de M. Y, signé par le cabinet Craunot, en sa qualité de mandataire ne correspondait pas du tout à la réalité des lieux, de sorte que les congés pour vendre qu’il a délivrés n’ont pas été validés par les tribunaux en 2008 et 2011 en raison de la discordance entre cette désignation et les biens offerts à la vente ou ceux résultant du règlement de copropriété ;

Il ajoute que certaines surfaces sont erronées, que le bail consenti à M. N, signé par M. C mais en réalité rédigé par le cabinet Craunot, ne comporte ni prénom, ni état civil complet du locataire, que ce bail fait mention d’un 2^e étage et celui consenti à M. Y d’un appartement loué au 3^e étage alors qu’ils habitent tous les deux au 2^e étage et demi, que le bail de M. AA N, porte mention du 6^e étage alors que l’immeuble ne comporte que 4 étages et demi, que la désignation mentionnée au bail de M. O est imprécise quant au bâtiment, que le bail de M. X mentionne un sixième étage sans autre indication, alors qu’il y a 6 appartements distincts à cet étage, que le bail consenti à M. P mentionne au 4^e étage et demi, alors qu’il y a 3 appartements à cet étage ;

Il affirme que pour le seul appartement Y, son préjudice peut être évalué à près de 142.500 € comprenant les frais de justice et la différence de prix entre un appartement libre et un appartement occupé ;

La société Craunot répond que la responsabilité incombe au rédacteur du congé qui n’a pas pris soin de confronter bail et état descriptif de division, de sorte que le congé qu’il a délivré était privé d’efficacité ;

En l’espèce, M. R C se prévaut d’une faute de la société Craunot dans la désignation des lieux du bail consenti à M. Y pour solliciter, devant la cour, la somme de 142.500 € en réparation de son préjudice ;

Ses développements relatifs aux autres contrats de bail sont partant sans objet ;

Il produit aux débats les jugements du tribunal d’instance de Paris 10^e arrondissement, du 2 avril 2008 et du 5 janvier 2011, ayant annulé les congés pour vendre délivrés à ses locataires ;

La société Craunot qui n’est pas le rédacteur desdits congés ne peut être tenue pour responsable de leur rédaction inefficace et des suites judiciaires qui en ont été données par les tribunaux ;

Par ailleurs, M. R C ne peut solliciter la réparation d’un préjudice éventuel, constitué par la différence entre le prix qu’il pourrait obtenir d’un appartement vendu libre et celui résultant de la vente d’un appartement occupé ;

Comme l’a dit le tribunal, en toute hypothèse il s’agirait alors de la perte d’une chance ;

• Sur la non gestion des baux

M. R C reproche à la société Craunot d’avoir égaré le contrat de M. Q ;

En l’espèce, les premiers juges ont justement énoncé que par courrier du 1^er décembre 2004,

la société Craunot a indiqué à M. C qu’elle lui adressait une copie du bail, et qu’aucun élément ne vient établir que celle-ci n’a pas satisfait à cet envoi annoncé, aucune lettre de relance n’étant produite aux débats ;

M. R C reproche également à la société Craunot, s’agissant des désordres occasionnés dans l’appartement de M. X, de ne pas avoir déclaré le sinistre à l’assurance de l’immeuble ;

Il précise avoir réglé au lieu et place de ses locataires et leurs assurances, voire de l’assurance de l’immeuble la somme de 7.551,20 € au titre de la réfection de cet appartement ;

Il a été vu que s’agissant d’une prétention nouvelle en appel, cette demande est irrecevable;

• Sur les manquements généraux aux devoirs d’information et de conseil

M. R C fait valoir que dans bien des cas des travaux ont été payés avec peu de justificatifs et encore moins d’explications, citant des travaux de plomberie pour 2.557,85 € en avril 2004, des travaux de réfection de la peinture pour 2.278,80 € en janvier 2005, des travaux de plomberie et de menuiserie pour 2.267,98 € en mars 2003 ;

Il sollicite la répétition de l’indu à hauteur d’une somme minimale de 7.500 € ;

En l’espèce, aucune pièce ne vient démontrer que les sommes réglées par M. C pour l’entretien et les réparations de ses appartements étaient indues ;

En outre, il n’est pas contesté que M. C recevait chaque année, le récapitulatif de la gestion annuelle de ses biens par la société Craunot ;

Il n’est pas établi que les justificatifs (devis, factures) ou explications nécessaires, ne lui ont pas été fournies à cette occasion ;

• Sur le calcul des honoraires de gestion

Sur ce point, M. R C sollicite la confirmation du jugement déféré ;

Il fait valoir que la société Craunot a appliqué à compter de la vente de l’immeuble rue AF AG, des honoraires plus élevés que ceux convenus entre les parties, qu’un trop-perçu de 6.207,10 € pour l’immeuble rue U V AJ et de 819,03 € pour l’immeuble rue de Belleville en est résulté, soit un total de 7.026,13 € ;

La société Craunot sollicite quant à elle, l’infirmation du jugement faisant valoir que les pourcentages visés par M. R C ne sont pas ceux prévus aux mandats qu’elle a signés avec M. C outre que les montants réclamés ne sont pas justifiés ;

En l’espèce, le contrat de mandat de gestion immobilière du 6 mai 1986, prévoit les honoraires suivants :

— pour l’immeuble rue AF AG : 6,8 %

— pour l’immeuble rue de Belleville : 7,35 %

— pour l’immeuble rue U V AI : 7,69 % ;

M. R C fait valoir que pourtant, les honoraires de la société Craunot ont été prélevés sur la base respectivement de 7,20 % et 7,72 € pour les immeubles rue U V et rue de Belleville ;

Comme l’ont énoncé les premiers juges, le tableau dressé par M. R C qui porte sur la période du 31 octobre 1998 au 30 mars 2005 est précis et conforme aux comptes de gérance versés aux débats, la société Craunot n’émet aucune contestation sérieuse sur ce tableau et ne querelle pas les montants réclamés de sorte que M. R C rapporte la preuve de la mauvaise exécution par la défenderesse du mandat de gestion qui lui avait été

confié du chef du calcul des honoraires ;

Le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Craunot à payer à M. R C la somme de 7.026,13 € correspondant à la somme trop perçue par elle au titre des honoraires de gestion, sera confirmé ;

Sur les demandes complémentaires de M. R C

• Sur les honoraires de syndic

M. R C fait valoir que compte-tenu de la gestion défaillante des immeubles, les honoraires du syndic n’aurait jamais dû être perçus par ce dernier notamment pour l’immeuble rue U V AI dans lequel il possède 85 % de l’immeuble ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter cette demande ;

• Sur le non-entretien des immeubles

M. R C soutient que compte-tenu de l’état déplorable des immeubles, qui n’ont pas été entretenus correctement, il est conduit à brader le prix de certains appartements ;

Il cite pour exemple la vente d’un appartement de 49 m² sur cour, qui n’a pu être réalisée qu’en abaissant le prix au m² à hauteur de 4.124 € lors que les prix de l’époque s’établissait à hauteur de 5.850 €, et affirme que ce prix bradé a été appliqué à d’autres appartements;

Il évalue son préjudice à 85.000 € ;

La société Craunot fait valoir que cette demande n’est pas justifiée, que l’attestation d’un éventuel acquéreur, faite manifestement pour les besoins de la cause et qui ne mentionne pas le prix de vente, n’établit en aucun cas le préjudice que subirait M. R C outre que les données de la chambre des notaires, sont des données d’ordre général ne permettant pas de déterminer le juste prix du m² d’un appartement qui dépend d’un faisceau d’éléments ;

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que M. T C a vendu en janvier 2008, un appartement dans l’immeuble 34 rue U V AI pour 200.000 € de 48,49 m² , soit 4.124 € le m² alors que le prix au m² moyen relevé entre septembre 2002 et janvier 2008 par la chambre des notaires pour cette adresse, est celui de 4.032,32€;

Aucune moins-value n’est établie ;

En outre, l’attestation de M. R AH, qui indique entendre acheter un appartement à M. C, dans ce même immeuble et proposer un prix d’achat qui tient compte du ravalement qui

aurait pu être fait depuis longtemps est totalement insuffisante pour établir la faute de gestion et le préjudice allégué par M. R C ;

Sa demande sera rejetée ;

• Sur le préjudice moral

M. R C n’établit pas davantage qu’en première instance, un préjudice moral

subi tant par M. T C dont il a poursuivi l’instance en sa qualité de légataire universel que par lui même ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. R C, de sa demande en dommages intérêts pour préjudice moral, sera confirmé ;

• Sur les frais d’huissier et d’avocats

M. R C sollicite la somme de 10.000 € à ce titre sans développer cette demande dans le corps de ses écritures ni l’étayer par des pièces produites aux débats ;

Cette demande doit être rejetée ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. R C, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Craunot, la somme de 7.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de M. R C formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Dans les limites de sa saisine :

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevables, comme nouvelles en appel, les demandes de M. R C en paiement des sommes de 3.600 € au titre de la mauvaise répartition des charges d’eau et 7.551,20 € au titre de la réparation/réfection de l’appartement de M. X ;

Condamne M. R C aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la société Craunot la somme de 7.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT