COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 NOVEMBRE 2021

N° 2021/ 495

Rôle N° RG 21/04897 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHHA4

B Y

D Y

C/

C Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI F G

M^e Sophie LESAGE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 10 Février 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/01218.

APPELANTS

Monsieur B Y , demeurant […]

représenté par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI F G, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE

Madame D Y , demeurant […]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI F G, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur C Z

né le […] à […]

représenté par M^e Sophie LESAGE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Septembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2005 à effet au premier juin 2001, Madame D Y et Monsieur X (devenu B) Y sont devenus locataires d’un appartement sis […] qui appartient à Monsieur C Z depuis le […].

Par acte d’huissier du 04 novembre 2019, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un congé pour vendre pour le 31 mai 2020, au prix de 510.000 euros.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Par acte d’huissier du 05 mars 2020, Monsieur et Madame Y ont fait citer Monsieur Z devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir annuler le congé pour vente.

Par jugement contradictoire du 10 février 2021, le juge des contentieux de la protection de Nice a statué de la manière suivante :

— DEBOUTE M^me D Y et M. B Y de leur demande tendant à l’annulation du

congé pour vente délivré le 4 novembre 2019.

— CONSTATE la validité du congé pour vente délivré le 4 novembre 2019 afférent au local à usage d’habitation situé […] à la date du 31 mai 2020 ;

— ORDONNE l’expulsion de M^me D Y et M. B Y et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier. passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-l et suivante, R 411-1et suivants, R. 412-l er suivants du code des procédures civiles d’exécution

— DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er juin 2020, à la somme de 1073, 43 euros (mille soixantc-treize euros el quarante-trois centimes) et y CONDAMNE solidairement M^me D Y et M. B Y an profit de M. C Z jusqu’à la libération effective de lieux;

— CONDAMNE M^me D Y et M. B Y à payer à M. C Z la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— CONDAMNE M^me D Y et M. B Y aux dépens ;

— DEBOUTE M. C Z du surplus de ses demandes.

Le premier juge a estimé valable le congé pour vente. Il a noté que le prix proposé n’était pas excessif.

Il a estimé que le congé avait été délivré pour la bonne date.

Il a tiré toutes les conséquences juridiques de la validité du congé et fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges arrêté au 30 janvier 2019. Il a rejeté la demande de Monsieur Z au titre de l’indexation.

Le 02 avril 2021, Monsieur et Madame Y ont relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des prétentions de Monsieur Z.

Monsieur Z a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le 14 avril 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame Y demandent à la cour :

— de RECEVOIR Monsieur et Madame Y en leur appel,

— de REFORMER la décision du 10 février 2021 en ce qu’elle a :

*débouté Madame D Y et Monsieur B Y de leur demande tendant à l''annulation du conge délivré le 04 novembre 2019, constaté la validité de ce congé et statué sur les conséquences de cette validation (expulsion, sort des meubles et indemnité d’occupation)

*condamné Madame D Y et Monsieur B Y à payer à Monsieur

C Z la somme de 1200euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et

aux depens »

STATUANT A NOUVEAU

— de RECEVOIR l’action de Monsieur et Madame Y,

Au fond la dire fondée,

— d’ANNULER le congé pour vente en date du 04 novembre 2019 pour prix excessif et imprécision,

— de DIRE que le bail continuera de courir,

— de DEBOUTER Monsieur Z de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire,

— de REPORTER les effets du congé au 24 mai 2023,

— de CONDAMNER Monsieur C Z à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance

— de CONDAMNER Monsieur C Z à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel

— de CONDAMNER Monsieur C Z aux entiers dépens de l’instance, ceux d’appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI F-G H-TOLLINCHI Avocat aux offres de droit.

Ils soulèvent la nullité du congé pour vendre en raison de son imprécision, en l’absence de mention dans ce dernier des tantièmes de charges. Ils notent que le premier juge, en estimant que le défaut de précision devait leur causer un grief, a ajouté une condition à la loi.

Ils soulèvent également la nullité du congé en raison du prix excessif qui a été sollicité par leur bailleur. Ils affirment que le bailleur a agi en fraude de leurs droits et qu’il n’a pas la volonté de vendre son bien..

A titre subsidiaire, ils demandent que les effets du congé soient reportés au 24 mai 2023.

Par conclusions notifiées le 08 mai 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur Z demande à la cour :

— de débouter les consorts Y de leurs demandes

— de confirmer le jugement déféré

Reconventionnellement

— de condamner solidairement les époux Y si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire à une indemnité d’occupation indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

— de condamner solidairement Monsieur Y et Madame A épouse Y à payer à Monsieur Z au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de

2 500,00 euros

— de condamner solidairement Monsieur Y et Madame A épouse Y

aux entiers dépens.

Il affirme avoir délivré son congé pour la bonne date. Il l’estime régulier.

Il conteste toute nullité de ce congé. Il déclare avoir l’intention de vendre son bien et indique que celui-ci est proposé à la vente dans une agence immobilière. Il ajoute que l’occupation de son logement et les contentieux en cours avec se locataires sont un frein à la vente, tout comme la pandémie en cours.

Il demande que l’indemnité d’occupation soit assortie de l’indexation sur l’ILC.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 22 septembre 2021.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’appel de Monsieur et Madame Y

Rien dans les éléments soumis à l’appréciation de la cour ne permet de critiquer la régularité, par ailleurs non contestée, de l’appel. Il sera déclaré recevable.

Sur la validité du congé

Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis…… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ».

Sur la désignation du bien

Le bien à vendre doit être clairement identifié et l’assiette du congé doit correspondre exactement à celle du bail conformément à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de désignation exacte ou suffisante, le congé est irrégulier et ne peut donc produire aucun effet.

En l’espèce, le congé litigieux fait état 'des biens immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis à Nice, […]' et consistant en 'un appartement de 4 pièces se composant d’une entrée, d’un séjour, de trois chambres, d’une salle de bains et d’une cuisine situé au 4^e étage de l’immeuble porte droite'.

Cette description permet aux locataires de connaître avec précision l’objet de la vente; l’absence de mention des tantièmes de copropriété n’y fait pas obstacle. Dès lors, c’est à tort que Monsieur et Madame Y soulèvent la nullité du congé sur ce fondement.

Sur le prix

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même

et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer; ainsi, une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé.

Le congé a été délivré pour le 31 mai 2020.

L’appartement proposé à la vente se trouve au 4^e étage d’un immeuble situé […]. Il comporte une entrée, un séjour, trois chambres, une salle de bains et une cuisine.

Monsieur Z a acquis le bien (sa pièce 2) le […] de la société MIKAREM moyennant un prix de 276.619, 37 euros. (Lot 23).

Le seul élément réellement pertinent de comparaison consiste dans la vente du 11 mars 2020 d’un bien situé dans le même immeuble, pour une surface sensiblement équivalente au bien litigieux, à un prix de 420.000 euros (pièce 8 des appelants), étant toutefois précisé que ce bien avait été totalement rénové.

Ainsi, la proposition de vente du bien par Monsieur Z à hauteur de 510.000 euros, même si l’appartement n’est pas rénové, n’est-elle pas excessive. Aucune fraude n’est alors démontrée par les locataires qui seront déboutés de leur demande tendant à voir annuler le congé sur ce fondement.

Sur l’intention de vendre

En application de l’article 15 I alinéa 2 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, en cas de contestation, vérifier la réalité du motif du congé ; il peut ainsi déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le contrôle de la réalité du motif du congé est donc ouverte en cas de congé pour vendre.

Contrairement à ses allégations et comme l’indiquent les locataires, Monsieur Z ne justifie pas de l’accomplissement d’un acte positif en vue de parvenir à une vente effective de son bien, que ce soit par la conclusion d’un mandat de vente donné à un agent immobilier, par la publication d’annonces, par l’affichage de panneaux ou par la visite d’acquéreurs éventuels. L’évaluation d’un bien qu’il produit au débat et qui serait le premier acte en vue de vendre le bien ne peut être retenue puisqu’il est évoqué un logement au 05 étage de l’immeuble, alors que le logement loué est situé au 4^e.

Dès lors, en l’absence de démonstration d’une réelle intention de vendre, le bailleur ne justifie pas de la réalité du motif de son congé. Ce dernier sera en conséquence annulé.

Le jugement déféré, qui estime valable le congé et statue sur les conséquences d’une telle validation sera infirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur Z est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés par la SCP TOLLINCHI

F-G H-TOLLINCHI . Le jugement déféré qui a condamné in solidum les époux Y aux dépens sera infirmé.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge des époux Y les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits. Monsieur Z sera condamné à leur verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Monsieur Z sera débouté de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE recevable l’appel formé par Monsieur B Y et Madame D Y,

INFIRME le jugement déféré,

STATUANT A NOUVEAU,

ANNULE le congé pour vendre délivré à Monsieur B Y et Madame D Y par Monsieur E Z,

CONDAMNE Monsieur E Z à verser à Monsieur B Y et Madame D Y la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

CONDAMNE Monsieur E Z à verser à Monsieur B Y et Madame D Y la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

REJETTE les demandes faites par Monsieur Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur E Z aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés par la SCP TOLLINCHI F-G H-TOLLINCHI.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,