Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-4, 25 mars 2021, n° 17/22701

TGI Nice 8 décembre 2017

CA Aix-en-Provence
Infirmation 25 mars 2021

Arguments

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Accepté
Responsabilité décennale des constructeurs
La cour a estimé que les désordres constatés dans le studio de Monsieur Y résultaient de vices cachés et que la responsabilité des sociétés appelantes était engagée, justifiant ainsi l'indemnisation pour pertes de loyers.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que Monsieur Y, en raison de la décision favorable, avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

La société STIM BATIR et la société BOUYGUES IMMOBILIER ont fait appel d'un jugement qui les avait condamnées à indemniser Monsieur X-B Y pour pertes de loyers. La question juridique centrale était de savoir si l'action de Monsieur Y était prescrite, compte tenu des désordres affectant son appartement et de la date de leur dénonciation.

La cour d'appel a confirmé le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription. Elle a jugé que les désordres initiaux, liés aux infiltrations par les joints de dilatation, étaient de nature décennale et avaient été dénoncés dans le délai de garantie. L'action du syndicat des copropriétaires avait interrompu le délai de prescription, permettant à Monsieur Y d'agir pour son préjudice personnel, même après l'expiration du délai décennal.

La cour d'appel a partiellement réformé le jugement de première instance concernant le montant de l'indemnisation. Elle a condamné solidairement les sociétés appelantes à payer à Monsieur Y la somme de 20 489,07€ pour pertes de loyers, tout en confirmant le jugement pour le surplus et en allouant une indemnité supplémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-4, 25 mars 2021, n° 17/22701
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	17/22701
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 8 décembre 2017, N° 16/01658
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Jean-François BANCAL, président
Avocat(s) :	Romain CHERFILSOuassini MEBAREKLaurent BELFIORE
Cabinet(s) :	ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, AVOCATSLX AIX-EN-PROVENCE
Parties :	Société BOUYGUES IMMOBILIER, Société STIM BATIR

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2021

N° 2021/ 90

RG 17/22701 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBVHY

Société STIM BATIR

Société BOUYGUES IMMOBILIER

X-B Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Laurent BELFIORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 08 Décembre 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/01658.

APPELANTES

SAS STIM BATIR prise en la personne de son représentant légal en exercice

sise […]

SAS BOUYGUES IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice

sise […]

représentées par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE plaidant par M^e Ouassini MEBAREK, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur X-B Y né le […]

demeurant […]

représenté par M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M. BANCAL C-François, président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. C-François BANCAL, Président

M^me Patricia TOURNIER, Conseillère

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Priscille LAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021,

Signé par M. C-François BANCAL, Président et M^me Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

Par acte notarié du 9 novembre 1998, X Y a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SAS STIM BATIR dans un immeuble d’habitations dénommé Les TERRASSES de FABRON, à […] à Nice, les lots n° 3 constitué d’une place de parking et 34 de la cage d’escalier C constitué d’un studio de 26m² en rez-de-jardin.

X Y expliquait avoir acheté ce studio pour le mettre en location.

La réception des travaux est intervenue le 26 novembre 1999.

Suite à un procès-verbal de constat établi le 4.9.2009 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les TERRASSES de FABRON, faisant notamment état de nombreuses traces d’infiltrations aussi bien dans les parties communes que dans plusieurs appartements de cet ensemble immobilier en copropriété constitué de 3 bâtiments A B et C et de fissurations, le syndicat faisait, par acte du 24.9.2009, assigner en référé le vendeur et l’assureur DO devant le président du tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir une expertise.

Divers intervenants à la construction étaient appelés en cause.

Par ordonnance du 2 février 2010, le président du tribunal de grande instance de Nice ordonnait une expertise et commettait pour y procéder C-D E.

Le 8.10.2012, Z A, locataire de X Y établissait avec le syndic de la copropriété un constat amiable de dégâts des eaux relatant des dommages aux peintures du mur et du plafond ainsi que sur du mobilier et du linge atteint de moisissures, le dit constat précisant que la cause du sinistre était une 'infiltration par joint de dilatation'.

Z A délivrait congé pour le 9.11.2013 et quittait les lieux.

L’expert C-D E a clôturé son rapport le 12 décembre 2014.

Se plaignant notamment de la perte de loyers résultant de l’impossibilité de louer l’appartement, X Y a, par acte du 16 mars 2016, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice les SAS STIM BATIR et SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux fins de :

— condamner solidairement la SAS STIM et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à lui payer une indemnité au titre des pertes de loyers subies portée dans ses dernières écritures à la somme de 22 881,12€ avec intérêts judiciaires au taux légal à dater du jugement à intervenir,

— condamner solidairement la SAS STIM et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à lui payer la somme de 4000€ d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

— voir ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement du 8 décembre 2017 le tribunal de grande instance de Nice a :

— Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER;

— Condamné in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à X Y la somme de 22 881,12€ en réparation des pertes de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

— Condamné in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à X Y la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Ordonné l’exécution provisoire;

— Condamné in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente procédure, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Laurent BELFIORE.

Le 20.12.2017 la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ont interjeté appel.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 7.03.2018, la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER demandent à la cour :

Recevoir les sociétés appelantes en leur appel et dire ce dernier bien fondé

Constater que l’appel des sociétés SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER tend à la réformation du jugement en ce qu’il a :

— ' Débouté la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER de ses demandes aux fins de voir :

— Prononcer l’irrecevabilité de l’action en l’état de l’acquisition de la prescription;

— Rejeter les demandes de X Y

— Retenu la responsabilité de plein droit de la SAS STIM BATIR et de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER au regard des désordres et des dommages en découlant, au préjudice de X Y

— Condamné in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à X Y la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens'.

Infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Déclarer l’action de X Y prescrite au sens des dispositions de l’article 1792-4-1 du code civil.

Déclarer en conséquence toutes les demandes de X Y irrecevables.

Infirmer en conséquence le jugement déféré en ce qu’il n’a pas retenu la prescription invoquée et la retenir définitivement au visa des dispositions de l’article 1792-4-1 du code civil.

Infirmer en toutes ses dispositions le fond du jugement dont appel.

Débouter ainsi X Y de toutes ses demandes fondées sur les dispositions des articles 1646-1 et 1792 du code civil

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à X Y la somme de 22881,12€ en réparation des pertes de loyers après avoir dit et jugé que la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ne peuvent être retenues au titre de la responsabilité de droit au regard des désordres et dommages invoqués au préjudice de X Y.

Infirmer la décision déférée également sur la condamnation relative à l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner X Y au paiement de la somme de 4000€ au titre de l’indemnité de

procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction, est requise au profit de Maître Romain CHERFILS, Avocat de la société d’avocats LEXAVOUE près la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Par dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces notifiées par le RPVA le 19.04.2018, X Y demande à la cour :

Vu l’article 1646-1 du code de procédure civile

Vu l’article 1792 du code civil, de :

Confirmer le jugement frappé d’appel en toutes ses dispositions

Condamner in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer la somme de 4000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure civile pour la procédure devant la cour et les condamner en tous les frais et dépens d’appel, dont recouvrement direct au profit de Maître Laurent BELFIORE, avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7.12.2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les responsabilités :

1°/ en droit :

En application de l’article 1646-1 du code civil, à compter de la réception des travaux, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu des obligations des intervenants à la construction résultant des articles 1792 et suivants du code civil.

Lorsqu’il agit sur le fondement des dispositions des articles 1792 et suivants régissant la responsabilité décennale des constructeurs, l’acquéreur doit établir l’existence de vices cachés présentant un certain caractère de gravité, portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou d’un élément d’équipement indissociable, ou le rendant impropre à sa destination, voire présentant un risque direct d’atteinte à la sécurité des personnes, survenus dans les 10 ans de la réception, imputables aux intervenants à la construction dont il demande la condamnation.

Peuvent en outre être indemnisés au titre de la responsabilité décennale, les désordres dits 'évolutifs’ consistant en l’aggravation, survenue après expiration du délai de garantie décennale, de désordres antérieurs de nature décennale dénoncés dans le délai de la garantie décennale.

S’il est de principe que le droit d’agir en indemnisation des dommages affectant les parties privatives est dévolu à chaque copropriétaire, le syndicat peut cependant valablement agir en indemnisation ou aux fins d’obtenir la désignation d’un expert, lorsque les désordres des parties privatives affectent, du fait de leur généralisation, la conservation de l’immeuble.

L’interruption du délai de prescription faite par le syndicat profite alors aux copropriétaires qui entendent agir en réparation de leur préjudice personnel. Il en est de même lorsque le dommage affectant les parties privatives a son origine dans les parties communes, même s’il n’affecte qu’un ou plusieurs lots.

En conséquence, un copropriétaire peut, après l’expiration du délai décennal, intenter valablement une action en réparation de ses propres désordres découlant de dommages décennaux affectant les parties communes dénoncées par le syndicat dans les 10 ans de la réception.

2°/ En l’espèce :

Il ressort des recherches de l’expert judiciaire, dont le sérieux la compétence et l’impartialité ne font l’objet d’aucune discussion de la part des parties et dont les analyses et conclusions ne sont pas contredites par la production d’un document émanant d’un professionnel de la construction, des explications des parties et des autres pièces régulièrement communiquées par bordereaux :

que dans le délai d’épreuve décennale de nombreuses infiltrations se sont produites dans cet ensemble immobilier, en raison d’un certain nombre d’anomalies des joints de dilatation entre les bâtiments A et B et B et C qui laissaient passer l’eau, provoquant ainsi des dommages dans plusieurs appartements, mais également dans les parties communes,

Qu’il s’agit donc de désordres d’une certaine gravité affectant le clos de cet ensemble immobilier et le rendant donc impropre à sa destination, devant être qualifiés de désordres décennaux,

Que le promoteur vendeur ne conteste d’ailleurs pas sa responsabilité quant à ce désordre, ayant accepté avec l’assureur d’une des entreprises d’indemniser le syndicat par voie de protocole d’accord (pièce 6),

que le 8.10.2012, Z A, locataire de l’appartement de X Y, établissait avec le syndic de la copropriété un constat amiable de dégâts des eaux relatant des dommages aux peintures du mur et du plafond ainsi que sur du mobilier et du linge atteint de moisissures, le dit constat précisant que la cause du sinistre était une ' infiltration par joint de dilatation',

que par courrier du 21.11.2012, l’assureur GMF, qui avait missionné un expert pour se rendre sur les lieux, confirmait que celui-ci avait constaté la réalité des dommages et des 'infiltrations par les joints de dilatation’ (pièce 7 de l’intimé),

qu’après le départ du locataire A intervenu le 9.11.2013, le mandataire de X Y lui indiquait que les 'travaux d’étanchéité origine des désordres’ n’avaient toujours pas été effectués, et que, compte tenu de l’état de l’appartement il était impossible de le louer (pièce 10 de l’intimé),

Que s’il n’est pas établi que le technicien commis a pu visiter l’appartement de X Y, il se réfère néanmoins à un devis du 9 juin 2014 concernant des travaux de reprise des dommages concernant pour partie l’appartement de l’intimé et plus précisément des murs et plafonds endommagés dans ce logement (lot 34 Y-SOGETRANS, page 68 du rapport),

que malgré réalisation de travaux de réfection intérieure au début de l’année 2015, le 15.9.2015, X Y se plaignait d’infiltrations persistantes et demandait donc au syndic de faire procéder à une recherche de fuite (pièces 14 et 15 de l’intimé),

que selon constat d’huissier établi à la requête de X Y le 18.1.2017 le studio présentait alors plusieurs points d’humidité, des moisissures et des traces de rouille sur pré cadres en de multiples endroits (pièce 23 de l’intimée),

qu’enfin, par lettre du 24.7.2017 adressée à X Y, son gestionnaire lui faisait part des renseignements suivants :

Votre « studio est situé au RDJ du bâtiment C et mitoyen au joint de dilatation BC.

… Votre appartement a été impacté par des infiltrations le rendant ainsi non conforme à la location. Cette mention figure d’ailleurs en mention manuscrite sur le mandat de recherche de locataire du 23 décembre 2013.

Les parties communes, plusieurs appartements et plus particulièrement ceux situés dans le bâtiment C et en mitoyenneté du joint de dilatation B’C (côté bâtiment B et C) ont été impactés par des infiltrations en provenance des défaillances de l’étanchéité du dit joint de dilatation et de la toiture terrasse accessible et inaccessible du bâtiment C.

Les travaux réalisés à ce jour n’ont pas encore permis de remédier complètement à la situation de votre appartement » (pièce 24 de l’intimé).

Ces différents documents ne sont pas contredits par la production de pièces contraires.

Ainsi dans le délai décennal, ont été constatés de graves désordres affectant les joints de dilatation provoquant des dommages aussi bien dans les parties communes que dans plusieurs appartements, le vendeur a reconnu sa responsabilité, et, dans ce même délai, le syndicat des copropriétaires a agi en justice pour obtenir une expertise, interrompant de ce fait le délai pour agir.

S’il est exact que X Y a agi après l’expiration du délai d’épreuve décennal, en faisant assigner au fond les sociétés STIM BATIR et BOUYGUES IMMOBILIER devant le tribunal de grande instance de Nice par acte du 16.3.2016, pour autant, il est établi que le préjudice financier qu’il invoque au titre d’une perte de revenus locatifs résulte directement des infiltrations affectant gravement son studio et provoquant points d’humidité, moisissures et points de rouille en plusieurs endroits, ne permettant donc pas de louer ce logement, dont la cause est l’absence d’étanchéité du joint de dilatation séparant les immeubles B et C, désordre dénoncé dans le délai d’épreuve, comme indiqué précédemment.

Il s’agit donc d’une aggravation de ce désordre décennal qui provoque ainsi de nouveaux dommages dans l’appartement de X Y.

Ainsi, alors qu’il peut se prévaloir utilement de l’effet interruptif de l’assignation en référé délivrée par le syndicat des copropriétaires, qu’il est fondé à obtenir l’indemnisation d’un désordre évolutif, la fin de non-recevoir tirée de la prescription pour agir fut à juste titre rejetée par le premier juge, qui, avec raison, a considéré que X Y devait être indemnisé du préjudice financier subi, résultant directement du désordre décennal précédemment décrit.

La décision déférée doit donc ici être confirmée, en partie pour d’autres motifs.

Sur l’indemnisation :

Il résulte des explications de l’intimé et des pièces produites par lui précédemment décrites, qu’à partir du 10 novembre 2013, l’appartement dont le loyer était alors de 476,49€ par mois n’était plus loué, qu’en raison de son état dégradé : nombreuses traces d’humidité affectant murs et plafond, il ne constituait pas 'un logement décent’ au sens de l’article 1719 1° du code civil pouvant être donné en location, que les travaux de réfection de ce logement ne pouvaient être utilement faits qu’une fois achevés ceux concernant la réfection des vices affectant l’étanchéité, notamment des joints de dilatation, ce qui n’est intervenu qu’au cours de l’année 2017.

En l’absence de justification de la date exacte d’achèvement de ces travaux, ce qui permettrait de déterminer à partir de quel moment des travaux de réfection intérieurs pouvaient intervenir, il convient d’indemniser X Y pour le préjudice financier subi par lui à la suite de

l’impossibilité de louer son studio, à raison de 476,49€ par mois et pour la durée suivante :

à compter du mois de décembre 2013, jusqu’au milieu de l’année 2017, soit jusqu’au 30 juin 2017, ce qui correspond à :

2013……………………………………………………………………………………………………. 1 mois

2014 …………………………………………………………………………………………………..12 mois

2015 …………………………………………………………………………………………………..12 mois

2016 …………………………………………………………………………………………………..12 mois

2017 …………………………………………………………………………………………………….6 mois

soit un total de …………………………………………………………………………………….43 mois

et une indemnité de 476,49€ X 43 = 20489,07€.

Alors que selon l’acte de vente, le vendeur était la société STIM BATIR, que lors de l’expertise elle est décrite comme étant maître d’oeuvre d’exécution, que dans le même rapport la société BOUYGUES IMMOBILIER est présentée comme étant le maître de l’ouvrage, qu’enfin dans le protocole d’accord conclu avec le syndicat des copropriétaires la société BOUYGUES IMMOBILIER indique intervenir comme ' venant aux droits de la société STIM BATIR', c’est avec raison que le premier juge les a toutes deux condamnées à indemniser X Y.

Cependant, cette condamnation ne peut être prononcée que pour la somme de 20489,07€.

La décision déférée sera donc ici partiellement réformée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile:

Succombant, les appelantes supporteront in solidum les dépens.

Si, en première instance, l’équité commandait d’allouer à l’intimé une indemnité de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, il en est de même en appel et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 3000€ .

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement,

Contradictoirement,

REFORME partiellement le jugement déféré en ce que le premier juge a condamné in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à X Y la somme de 22 881,12€ en réparation des pertes de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

STATUANT À NOUVEAU

CONDAMNE in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à

X Y la somme de 20489,07€ à titre de dommages et intérêts pour pertes de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du jugement déféré,

CONFIRME pour le surplus le jugement déféré,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à X Y 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SAS STIM BATIR et la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux dépens d’appel et en ordonne la distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président, .