COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2021

mfb

N° 2021/ 251

Rôle N° RG 18/14447 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDANM

Y X

C/

SARL LE CAP 10

Syndicat des copropriétaires CLOS DE NOVA SINTRA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO

SELARL LSCM & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence en date du 18 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/03874.

APPELANT

Monsieur Y X

demeurant 5 Impasse des Mignonnières – 13220 Châteauneuf-les-martigues

représenté par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jennyfer GUASCH, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

SARL LE CAP 10, dont le siège social est […], pris en la personne de son gérant en exercice

représentée par M^e Marie-Anne COLLING de la SELARL LSCM & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires CLOS DE NOVA SINTRA

Assignation portant signification de la déclaration d’appel en étude le 07/11/2018 dont le siège social est 5 Impasse des Mignonnières – 13220 Châteauneuf-Les-Martigues, pris en la personne de son syndic en exercice

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Marie-Florence BRENGARD, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte notarié du 9 juillet 2013 faisant suite à une promesse de vente signée le 13 mai précédent, M. Y X a acquis de la SCI Le Cap Vert, une propriété cadastrée BN 134 et 46 constituant le lot […] d’un ensemble en copropriété situé […] .

La SARL Le Cap 10, propriétaire du terrain voisin cadastré BN 44, 47 et 133, y a bâti, en vertu d’un permis de construire obtenu le 4 décembre 2013, un immeuble d’habitation devenu la copropriété Clos Nova Cintra.

Par acte du 22 mai 2015 puis du 8 mars 2016, M. X a saisi le tribunal de grande instance d’Aix en Provence à l’égard de la SARL Le Cap 10 puis de la copropriété du Clos de Nova Cintra, au motif que la construction de l’immeuble lui occasionnait un trouble anormal de voisinage résultant de la

perte d’une vue et d’un ensoleillement et qu’elle contrevenait au permis de construire par sa hauteur excessive au faîtage .

Par jugement contradictoire du 18 juin 2018, le tribunal estimant que la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage n’était pas rapporté et relevant notamment que le Plan Local d’Urbanisme autorisait les constructions de 7 mètres de hauteur en limite de propriété,

— a déclaré irrecevable l’action à l’égard de la copropriété du Clos de Nova Cintra, pour défaut de qualité à agir,

— a constaté l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du Clos de Nova Cintra,

— a débouté M. X de ses demandes,

— l’a condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 2000 € à l’égard de chacun des deux défendeurs,

— a ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 4 septembre 2018, M. X a relevé appel à l’égard de la Sarl Le Cap 10 et du syndicat des copropriétaires du Clos de Nova Cintra.

En ses conclusions du 23 avril 2019, M. X entend voir la cour, vu les articles 544 et 1382 du code civil,

Réformant le jugement partiellement en ses dispositions qui lui sont défavorables, et par l’effet dévolutif de l’appel,

Constater que la hauteur de la construction voisine excède les dispositions du règlement du PLU,

Constater que la construction litigieuse empiète sur la limite de propriété de la parcelle de l’appartement de M. X,

Constater les nombreuses manoeuvres frauduleuses et dolosives employées par le gérant de la société Le Cap 10, également gérant de la société Le Cap Vert,

A titre principal,

Dire et juger que les inconvénients subis par M. X du fait de la création du bâtiment voisin et notamment du mur aveugle constituent un trouble anormal de voisinage,

Dire et juger que M. X subit nécessairement un préjudice de perte d’ensoleillement et de luminosité du fait de la construction litigieuse,

Dire et juger que M. X subit nécessairement un préjudice moral et un trouble de jouissance du fait de la construction litigieuse,

Dire et juger que la perte de valeur vénale du fait de la construction voisine est parfaitement établie,

A titre subsidiaire,

Dire et juger que la construction illégale et donc fautive a causé un préjudice personnel et certain à M. X en raison de la perte d’ensoleillement et de luminosité, du préjudice moral ainsi que de la perte de valeur vénale de son bien,

Dire et juger qu’il existe un lien direct de cause à effet entre la violation de la règle d’urbanisme et du droit de propriété et ses préjudices,

En tout état de cause,

Condamner la société Le Cap 10 à verser à M. X,

la somme de 45.000 € au titre de la perte de valeur vénale de son bien,

la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral et de jouissance,

la somme de 3.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’appelant expose que,

— la SCI Le Cap Vert et la Sarl Le Cap 10 sont représentées par le même gérant, M.[…],

— que lors de son projet d’achat du lot […], il avai été informé de ce qu’une construction serait édifiée sur le terrain de la Sarl mais qu’il lui était indiqué qu’elle n’occulterait ni sa vue ni la luminosité de sa propriété,

— que les travaux ont au contraire créé un édifice bien différent de celui qui lui était annoncé qui empiétait même de 25 cm sur son fonds,

— que la conciliation qu’il avait tentée a été vouée à l’échec par la faute de la 'société Le Cap’ et que c’est à tort que le tribunal l’a débouté de son action.

Il fait valoir que,

— il a été victime de manoeuvres dolosives commises par le gérant commun des sociétés Le Cap 10 et Le Cap Vert,

— la construction édifiée par la SCI sur le terrain voisin est irrégulière,

— lors de la tentative de conciliation,il a été produit un plan qui n’est pas celui qui est annexé à son acte d’acquisition et qui comporte une signature qui lui est faussement attribuée,

— le permis de construire a donc été obtenu sur la base d’un document erroné, et l’empiètement est caractérisé,

— la hauteur de la construction de la SCI dépasse de 26 cm la hauteur autorisée par l’article 7 du règlement de zone Uc (7m),

— la SCI est responsable de plein droit au titre du trouble anormal de voisinage qui résulte de la réalisation irrégulière de la construction de l’immeuble édifié sur sa propriété, et c’est à tort que le tribunal l’a débouté au motif qu’il savait que le bien acheté était en zone urbaine car cela ne justifie pas qu’il subisse un trouble de jouissance par la faute de ses voisins ; au surplus, il produit des photographies montrant la privation d’ensoleillement causée par la construction et la vue droite ouverte à son voisin,

— subsidiairement, la responsabilité de la SCI peut être engagée sur le fondement de droit commun car il est établi qu’elle a enfreint une règle d’urbanisme.

En ses conclusions d’intimée […] du 13 novembre 2020, la Sarl Le Cap 10 demande à la cour, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. Y X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel, vu l’article 1240 du Code civil,

Condamner M. X au paiement d’une somme de 10.000 € au bénéfice de la Sarl Le Cap 10 en réparation du préjudice causé par sa procédure abusive outre celle de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimée réplique que,

— M. X a acquis sa propriété de la SCI Le Cap Vert et non auprès d’elle de sorte que tous les griefs qu’il formule à propos d’une éventuelle différence entre les documents qui lui auraient été remis lors de la promesse d’achat et ceux reçus lors de l’achat ne la concerne pas, quand bien même la Sarl aurait le même gérant que la SCI qui n’a pas été appelée en cause,

— aucune connivence dolosive n’est établie entre les deux personnes morales,

— s’agissant du caractère irrégulier de la construction, d’une part, M. X a acheté le bien en déclarant qu’il l’avait vu et visité alors qu’un immeuble était déjà construit sur la parcelle n°44, d’autre part, la construction est conforme au permis de construire, enfin, M. X invoque un empiètement de 25 cms de la construction voisine sur sa propriété mais seul le syndicat des copropriétaires est compétent pour défendre à l’égard d’une telle action.

— s’agissant des troubles anormaux de voisinage, la charge de la preuve incombe à celui qui s’en plaint

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires auquel la déclaration d’appel a été signifié le 7 novembre 2018 par un acte d’huissier déposé en étude et non remis à personne, n’a pas constitué avocat.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en vertu de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

M. X sollicite la réformation du jugement sans former aucune demande de condamnation contre le syndicat des copropriétaires .

Dans le dispositif de ses conclusions, M. X demande à la cour ,

— de constater que la hauteur de la construction voisine excède les dispositions du Plu et empiète sur son fonds:

Mais le permis de construire obtenu par la SCI n’a pas été contesté devant le juge administratif, seul compétent pour en prononcer l’annulation. Il en résulte que le juge civil ne peut retenir la responsabilité de la SCI pour avoir construit en vertu dudit permis de construire qui est présumé régulier.

En outre, l’allégation d’une construction illicite comme ne respectant pas le permis de construire n’est

corroborée par aucune preuve d’une quelconque non-conformité. En particulier, il n’a été dressé aucun procès-verbal de l’administration compétente pour relever les infractions aux règles d’urbanisme.

S’agissant de l’infraction au Plu constituée par la hauteur excessive de la construction ( article 7 : implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ), il n’est versé aux débats aucun document objectif tel un avis d’expert même extra-judiciaire mais émanant d’un technicien de la construction. La lettre établie à l’ordre d’une personne déclarant se nommer A B C D indiquant que le 10 décembre 2014 il a mesuré que la hauteur du faîtage de la façade en cours de construction sur le fonds de la SCI s’élevait à 7m26, n’a pas cette valeur probante puisqu’aucun élément objectif d’identification du rédacteur n’accompagne cet écrit, et au surplus, cette attestation ne concerne pas l’édifice achevé.

— de constater les nombreuses manoeuvres frauduleuses et dolosives employées par le gérant de la société Le Cap 10 qui est également celui de la société Le Cap Vert:

Les conclusions sont fondées sur l’article 544 et 1382 (ancien) du Code civil. Il s’en déduit que ce n’est pas le dol qui est invoqué, ce qui d’ailleurs, serait inopérant puisque M. X a acheté la propriété auprès de la SCI Le Cap Vert qu’il n’a pas fait citer dans ce procès et qui est la seule partie à l’égard de laquelle il pourrait invoquer un vice du consentement dans le cadre du contrat de vente passé le 9 juillet 2013.

M. X n’a pas davantage fait assigner M. Dulcino Dos Santos en personne alors qu’il se plaint de ses agissement frauduleux . Or, la responsabilité civile d’une personne morale ne se confond pas avec celle de la personne physique qui la représente .

En tout état de cause, M. X ne justifie pas avoir été abusé d’une quelconque manière lors de l’acquisition de sa propriété, et du reste, il n’a pas remis en cause la validité de l’acte notarié par lequel il a acheté le fonds, ce qui induit qu’il estime avoir reçu une information suffisante et surtout complète.

En conséquence, ne rapportant pas la preuve de la violation du permis de construire, d’une clause du Plu ou de toute autre règle déterminée et/ou déterminable d’urbanisme, M. X ne justifie pas subir du fait de la SCI, un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage .

C’est donc à bon droit que le tribunal l’a débouté des causes de son action.

M. X qui succombe en son appel, devra également supporter les dépens d’appel et verser une indemnité de procédure d’appel à la Sarl Le Cap 10.

En revanche, la Sarl Le Cap 10 sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour abus de procédure dès lors que M. X n’a fait qu’user de son droit d’interjeter appel d’un jugement rendu à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel de M. Y X,

Déboute l’appelant de l’ensemble de ses fins, prétentions et moyens,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne en outre M. X à supporter les dépens d’appel et à payer à la Sarl Le Cap 10, une indemnité de procédure d’appel de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile,

Rejette la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

LE GREFFIER LE PRESIDENT