11/01/2021

ARRÊT N°

N° RG 16/05577 – N° Portalis DBVI-V-B7A-LJEZ

CB/NB

Décision déférée du 13 Octobre 2016 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse – 15/00464

M. X

F A

C/

H B épouse Y

J Y

K E

K E

Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

SA CNP CAUTION

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT(E/S)

Maître F A

[…]

[…]

Représenté par M^e KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

Madame H B épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentée par M^e Michaël MALKA-SEBBAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur J Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Représenté par M^e Michaël MALKA-SEBBAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître K E en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI MOULIN DE BOLY

[…]

[…]

Sans avocat constitué

Maître K E en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL DOCOMO COMPAGNIE

[…]

[…]

Sans avocat constitué

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT poursuites et diligences de ses représentants légaux demeurant de droit audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent DORLANNE de la SCP LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SA CNP CAUTION

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine BENOIDT-VERLINDE de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY-CUTURI ORTEGA AVOCATS DYNAMIS EUROPE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19 modifié par l’article 1er I de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

La Cour était composée lors du délibéré de

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

J-H.DESFONTAINE, conseiller

ARRET :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

[…], filiale du groupe Domoco, dont les sièges sociaux sont à Toulouse, a constitué un dossier de réhabilitation de l’ancien hôtel d’Anvers à Lourdes (65), situé au […], indiquant vouloir y établir une résidence de tourisme gérée par une société commerciale à constituer, appelée à devenir titulaire unique des baux commerciaux consentis par les divers investisseurs intéressés par une opération de défiscalisation de type loi 'Demessine'.

Les divers lots du bâtiment à réhabiliter ont été acquis sous le régime de la TVA selon des actes de vente en état futur d’achèvement.

La livraison des appartements était prévue pour intervenir durant le 1^er semestre 2010.

Préalablement à la conclusion des actes authentiques de vente un règlement de copropriété a été établi et publié par M^e A, notaire à Dijon, à la Conservation des hypothèques de Tarbes le 29 mai 2009 volume 2009 P n°2031.

Démarchés par des agents commerciaux qui leur ont présenté les avantages du régime de défiscalisation, une notice descriptive et des plans, M. J Y et M^me H B épouse Y ont souscrit un contrat de réservation en date du 10 avril 2009 pour l’achat du lot n°41 au prix de 99.667 € TTC, un contrat de prêt souscrit auprès de la Sa Financière de l’Immobilier Sud Atlantique d’un montant de 111.866 € pour financer leur acquisition, remboursable sur une durée de 25 ans moyennant des échéances mensuelles de 604,43 € hors assurances et 618,01 € assurance comprise, avec une période d’anticipation d’une durée maximale de 24 mois le temps des travaux durant laquelle seuls les intérêts seraient dus, et assorti du cautionnement solidaire de la Sa CNP Caution.

Ils ont conclu le 28 août 2009 l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement en l’étude de M^e A, notaire, après avoir donné procuration préalable à un clerc de notaire.

Dès la signature du contrat préliminaire, ils ont consenti le 10 avril 2009 sur le lot qu’ils envisageaient d’acquérir un bail commercial à la Sarl Le Moulin de Boly en cours de formation, filiale de la Sas Résidences et Hôtels de France, censée devoir exploiter le fonds de commerce de la résidence de tourisme dans cet immeuble en copropriété, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2010 moyennant un loyer 3.380 € HT par an soit 281,67 € HT par mois.

Sur la base d’une attestation d’architecte faisant état de la mise hors d’eau de l’immeuble réhabilité, ils ont versé 70% du montant du prix, soit 69.766,90 €, conformément aux dispositions relatives au choix de la garantie intrinsèque que le promoteur a déclaré avoir fait.

Au mois de juillet 2010 la Sci Le Moulin de Boly a informé les acquéreurs d’un retard de travaux en invoquant la découverte de problèmes de structures dans l’immeuble à rénover et en annonçant un retard de livraison jusqu’à la fin de l’année 2011, temps signalé comme nécessaire pour que la maîtrise d''uvre et les bureaux d’études puissent refaire intégralement les études techniques afin que l’architecte puisse éditer le nouveau cahier des charges techniques induisant un nouvel appel d’offres.

En avril 2011, elle a informé les acquéreurs d’un nouveau retard imputable à l’édition de nouvelles normes techniques concernant les personnes à mobilité réduite, annoncé une transformation totale des espaces, ajoutant qu’elle devait augmenter de 18 % les surfaces à livrer, proposer de nouveaux plans et un nouveau projet notarié (modification du nombre d’appartements, de la surface des lots, de la destination des lieux à usage de résidence de services).

Par jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 16 décembre 2011 la Sci Le Moulin de Boly a été placée en redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire par nouvelle décision du 3 juillet 2012 ; par jugement du 24 novembre 2011 de cette même juridiction la Sarl Docomo Compagnie a été placée en redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire par nouvelle décision du 6 décembre 2012 ; M^e E a été nommée liquidateur judiciaire pour les deux sociétés.

M. et M^me Y ont par ordonnance du juge commissaire 8 octobre 2012 obtenu un relevé de forclusion pour déclarer leur créance à la procédure collective de la Sci Le Moulin de Boly à hauteur de 99.667 € suivant courrier du liquidateur judiciaire du 5 février 2015.

Par actes d’huissier en date du 2 et 9 février 2015 M. et M^me Y ont fait assigner la Sci Le Moulin de Boly et la Sarl Domoco Compagnie, représentées par M^e E en sa qualité de liquidateur judiciaire, M^e A, la Sa Crédit Immobilier de France Sud Ouest venant aux drotis de la Sa Financière de l’Immobilier Sud Atlantique et la Sa CNP Caution devant le tribunal de grande

instance de Toulouse aux fins de voir prononcer l’annulation du contrat de vente, la nullité subséquente du contrat de prêt, simple accessoire à la vente, constater la caducité des contrats de baux commerciaux et les condamner à les garantir de toutes conséquences financières liées à l’annulation des contrat de prêt et à les indemniser des préjudices subis.

Par jugement réputé contradictoire en date du 13 octobre 2016 cette juridiction a

— prononcé l’annulation pour dol de l’acte reçu par M^e A le 28 août 2009 publié à une date indéterminée à la Conservation des hypothèques de Tarbes le 12 octobre 2009 volume 2009 P n°3719 par lequel la Sci Le Moulin de Boly a vendu en l’état futur d’achèvement au prix de 99.667 € TTC à M. Y et à son épouse M^me B le lot n°41 avec 62/10.000ème des parties communes générales et 72/10000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A de l’ancien hôtel d’Anvers à rénover édifié sur les parcelles acquises par cette société situées […] et […] à Lourdes cadastrées section CE n° 7 pour 86 a, n° 8 pour 14 a 19 ca et n° 9 pour 02 a 53 ca ayant auparavant donné lieu à l’établissement préalable d’un règlement de copropriété du 23 avril 2009 déposé au rang des minutes de M^e A publié le 29 mai 2009 volume 2009 P n° 2031 au fichier immobilier de Tarbes (65)

— dit que cette annulation de la vente prendra effet rétroactivement à la date du 5 mars 2012

— restitué par conséquent la propriété des droits immobiliers vendus à la Sci Le Moulin de Boly

— corrélativement prononcé l’annulation à la même date du prêt consenti aux époux Y B par la Sa Financière de l’Immobilier Sud Atlantique devenue le Crédit immobilier de France Sud-Ouest d’un capital de 101.866 € remboursable sur 25 ans au taux nominal de 5,15% et sur lequel a été débloquée la somme de 71.965,90 €

— dit que le cautionnement conclu par la Sa CNP Caution au bénéfice de la Sa Crédit immobilier de France Sud-Ouest reste valable mais se trouve limité aux montant des restitutions des époux Y B telles qu’ils se trouvent réduits par l’effet de l’annulation du contrat du prêt

— enjoint aux époux Y B de payer à la Sa Crédit Immobilier de France Sud-Ouest ou à la CNP Caution par délégation de la banque, le solde entre d’une part, la part du capital débloqué de 71.965,90 € et d’autre part, le montant de toutes les sommes qu’ils ont effectivement payées au titre du capital qu’ils ont pu amortir, des intérêts conventionnels payés à recalculer sur la part du prêt effectivement débloquée, des frais de dossier, du coût de prise de sûretés et des primes d’assurances groupe

— limité les obligations de cautionnement de la Sa CNP Caution aux obligations des époux Y B et dit qu’elle ne peut agir contre (sic) qu’à hauteur du montant dont ils sont redevables envers la banque prêteuse

— enjoint à la banque prêteuse de restituer à la Sa CNP Caution la différence entre ce qu’elle a reçu de cet organisme et ce que les consorts Y B doivent lui restituer, sauf clause contraire figurant dans le contrat de cautionnement passé entre la banque et sa caution

— dit que M^e A a engagé sa responsabilité civile, in solidum avec la Sci Le Moulin de Boly, sur le fondement de l’article 1382 du code civil en manquant à son obligation de conseil ainsi qu’à son obligation de recevoir un acte efficace

— lui enjoint à raison de cette responsabilité de payer aux époux Y B soit à titre de garantie des restitutions contractuelles, soit à titre de dommages et intérêts toutes les sommes déterminées ci-dessus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’annulation des actes par application de l’article 1153-1 du code civil à savoir le montant du capital restant dû à la banque par les époux Y B tel qu’il s’évalue après imputation sur le capital débloqué de toutes les sommes effectivement payées par eux au titre des intérêts conventionnels encaissés par la banque ou la caution, de l’indemnité de résiliation encaissée par la banque ou la caution, des frais de dossier bancaire et de constitution de garantie

— déclaré aussi M^e A et la Sci Le Moulin de Boly coresponsables in solidum d’un préjudice moral de 2.000 € subi par les époux Y et enjoint par conséquent à M^e A de leur payer cette somme sauf son recours intégral par déclaration au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Le Moulin de Boly

— dit que M^e A dispose d’un recours intégral contre la liquidation de la Sci Le Moulin de Boly à exercer dans les limites des déclarations de créances effectuées à la liquidation de cette société par chacun des acquéreurs dans les droits desquels il sera subrogé par l’effet du paiement des restitutions et des indemnités qu’il sera amené à payer

— dit que la Sa Crédit immobilier de France Sud-Ouest n’encourt aucune responsabilité civile envers les acquéreurs

— dit que les époux Y obtiendront l’allocation de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile dont le régime de paiement est fixé comme pour les dépens ci-dessous

— dit n’y avoir lieu à d’autre application de ce texte

— dit que les dépens seront supportés in solidum par M^e A et par la Sci Le Moulin de Boly, le recours intégral de M^e A contre la Sci Le Moulin de Boly s’exerçant dans les formes prévues pour les procédures collectives

— ordonné l’exécution provisoire à hauteur de 50% des sommes revenant à titre de restitution ou d’indemnité aux époux Y.

Pour statuer ainsi elle a constaté que l’assignation avait bien été publiée, et retenu que le vendeur avait commis un dol en faisant croire à la réalité d’une entreprise qui s’est avérée fausse ou fictive dans le seul but de se faire remettre des fonds mais sans avoir eu l’intention de construire ; elle a prononcé la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1116 du code civil ainsi que du contrat de prêt par application de l’article L 312-12 du code de la consommation.

Elle a considéré que le notaire avait commis une faute en ne procédant pas aux vérifications qui lui auraient permis de se douter qu’en réalité aucun chantier significatif n’avait transformé l’immeuble et que la garantie intrinsèque affirmée n’avait aucune consistance et ne pouvait produire aucun effet réel puisqu’il se trouvait devant un vendeur affirmant la réalité d’une opération de rénovation lourde d’un immeuble existant, financée sur ses fonds propres, sans concours bancaires et donc sans prise de garantie préalable grevant le fonds acquis par lui, sans qu’aucun document ne soit fourni dont il ressortait sans équivoque que les travaux avaient été réellement engagés, l’attestation du maître d’oeuvre, trop vague, n’étant pas de nature à le prouver, en l’absence de tout investissement de fonds propres dans les travaux et de l’avancement de ces travaux de rénovation lourde jusqu’au stade de mise hors d’eau de l’immeuble, niveau considéré par la loi comme un point de non retour autorisant le promoteur vendeur à être payé de 70 % du montant du prix de vente de chaque lot vendu ; elle a considéré qu’il y avait manquement à l’obligation de conseil et négligence fautive qui ont permis le dol de la Sci le Moulin de Boly et la conclusion d’actes inefficaces en ce que la garantie intrinsèque affirmée n’avait aucune consistance alors que les remises de fonds avaient eu lieu ; elle l’a déclaré tenu in solidum avec la société venderesse des conséquences de l’annulation des actes et des préjudices subis par les acquéreurs et les banques prêteuses en ce compris la restitution du prix dès lors que le vendeur insolvable est dans l’impossibilité de restituer ; elle a admis son recours intégral à l’encontre de la Sci le Moulin de Boly du chef de la garantie des restitutions et des indemnités complémentaires.

Elle a écarté toute responsabilité de la banque prêteuse, dit que la portée du cautionnement était réduite à la restitution du capital libéré non remboursée par les paiements effectifs les emprunteurs et statué sur les conséquences contractuelles des annulations des contrats de vente, de prêt et les préjudices subis par les acqéureurs.

Par déclaration en date du 16 novembre 2016 M^e A a interjeté appel général de ce jugement en intimant toutes les parties.

L’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, par décision du président de la formation de jugement, suivant avis adressé le 28 mai 2020, via le réseau privé virtuel avocats, à chaque avocat des parties qui ne s’y est pas opposé dans le délai de quinze jours.

Prétentions et moyens des parties

M^e A demande dans ses conclusions du 31 mai 2017, sur le fondement des articles 28 4° et 30 5° du décret du 4 janvier 1955 et 1382 du code civil, de

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement

— déclarer les époux Y irrecevables en leur action pour défaut de publication de leur acte introductif d’instance

— dire que les époux Y sont tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes à son encontre

— débouter les époux Y purement et simplement

Reconventionnellement,

— condamner les époux Y à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire

— condamner les époux Y en outre au paiement d’une somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter tous les dépens de première instance et d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la demande de nullité ou de résolution de l’acte de vente est irrecevable faute de justifier avoir publié l’assignation conformément aux dispositions de l’article 28 4° c) du décret du 4 janvier 1955.

Il soutient que son acte est insusceptible de la moindre critique puisque le transfert de droits réels immobiliers a trouvé sa pleine efficacité, que la garantie intrinsèque était constituée au jour de la vente, les biens étant hors d’eau et libres de toute inscription de sorte qu’il a parfaitement rempli ses obligations.

Il fait remarquer que la commercialisation de l’ensemble immobilier a été placée sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement dans un souci de protection des acquéreurs et non parce que la loi l’imposait car ne relevant pas du secteur protégé tel que défini par les dispositions de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation mais devant être exploitée en résidence de tourisme et destinée à être louée à une société gestionnaire par l’intermédiaire de différents baux commerciaux.

Il prétend que les époux Y ne rapportent pas la preuve, à leur charge, d’un manquement de sa part en lien de causalité direct avec un préjudice certain.

Il affirme qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas les avoir alertés des risques économiques (financement à 100 %, rendement locatif) et fiscaux de l’opération (changement du dispositif) dès lors que le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération de défiscalisation comportant des aléas que les investisseurs ne pouvaient ignorer, que l’efficacité de l’acte instrumenté n’encourait aucune critique et qu’il n’était pas le rédacteur du bail commercial, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, ni de se substituer aux banques pour procéder à des investigations sur la solvabilité des parties et des risques des opérations spéculatives ni de se livrer à l’étude comptable approfondie qu’appelle le conseil en matière fiscale ; il ajoute que le prix de vente n’est pas celui d’un bien immobilier classique car il englobe un certain nombre de frais annexes (frais d’ingénierie, de commercialisation de gestion) venant s’ajouter au prix du foncier et permet de bénéficier d’une

défiscalisation importante (déduction de l’ensemble de frais de la masse imposable, amortissement du prix de ventre, crédit de TVA, sommes investies n’entrant pas dans le calcul de l’ISF), étant rappelé que la faute s’apprécie au regard du droit positif existant au jour de l’établissement de l’acte.

Il souligne qu’il ne peut lui être reproché d’avoir fait le choix de la formule juridique de la vente en l’état futur d’achèvement car, confronté à un vide juridique existant à l’époque en matière de rénovation, il a exigé que la commercialisation se fasse sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement par souci de protection des acquéreurs.

Il affirme que ne peut lui être imputé à faute le fait de ne pas s’être aperçu que le délai de livraison ne pouvait nullement être tenu au motif qu’aucun permis de construire et/ou déclaration de travaux n’avaient été déposés par le promoteur auprès des services compétents dès lors que l’opération incriminée ne consistait pas en la construction d’un immeuble mais en une rénovation lourde, qu’aucun permis de construire n’avait à être sollicité dans la mesure où aucun changement d’affectation n’était prévu et que les travaux envisagés sur l’ensemble immobilier ne concernaient pas l’aspect extérieur du bâtiment mais le second oeuvre de sorte qu’il n’y avait rien de surprenant à ce qu’ils puissent être réalisés dans un délai de dix mois soit avant la fin du 1^er semestre 2010.

Il fait remarquer que le législateur a prévu deux formes de garantie d’achèvement, une garantie intrinsèque qui résulte de conditions propres à l’opération et une garantie extrinsèque qui résulte de l’intervention d’un tiers (banque, établissement financier, assurance…) avec un coût important répercuté sur le montant des prix de vente, que le choix est laissé à la seule appréciation du vendeur et qu’il n’appartient pas au notaire de s’immiscer dans la décision de ce dernier dès lors que toutes les conditions d’application sont réunies ; il ajoute que rien ne laissait supposer que la garantie fournie ne pourrait être utilement mise en oeuvre puisqu’il a sollicité de la Conservation des Hypothèques une fiche d’immeuble et du maître d’oeuvre d’exécution, qui est un homme de l’art au sens de l’article R 261-11 du code de la construction et de l’habitation, une attestation selon laquelle l’immeuble était au stade 'hors d’eau', étant précisé que dans le cadre d’une rénovation lourde le bâtiment existant pouvait être à ce stade sans la moindre intervention préalable.

Il rappelle que la garantie intrinsèque est inhérente au programme et totalement indépendante de la surface financière du vendeur, qu’en imposant que le bien soit libre de toute inscription le législateur a garanti que la commercialisation des biens servirait exclusivement au financement des travaux et non à l’acquisition du foncier, et qu’en exigeant qu’il soit hors d’eau il a considéré qu’eu égard à l’état de l’immeuble la commercialisation devait permettre sans la moindre difficulté de financer l’achèvement.

Il indique que l’attestation d’assurance 'dommages ouvrage’ est annexée à l’acte de vente.

Il fait valoir qu’il ne saurait être tenu pour responsable de l’inexécution des obligations d’un cocontractant résultant d’une convention à laquelle il n’est pas partie.

Il prétend que, n’ayant commis aucune faute, il ne saurait être tenu de réparer le préjudice allégué par M. et M^me Y à quelque titre que ce soit.

Il rappelle que la restitution d’un prix de vente, qui ne présente par un caractère indemnitaire, ne peut incomber qu’au seul vendeur, que les droits payés sont restituables par l’administration de sorte qu’ils ne peuvent être pris en considération pour l’évaluation du préjudice.

Il ajoute qu’en l’absence de régularisation de l’acte de vente les acquéreurs n’auraient, en aucun cas, pu bénéficier de la défiscalisation promise de sorte qu’ils ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de prise en charge d’un préjudice moral fondé pour l’essentiel sur cette perte de défiscalisation.

M. et M^me Y demandent dans leurs conclusions du 28 avril 2017, au visa des articles 1137 et suivants, 1130 et suivants, 1610 et suivants, 1217 et 1224 et suivants, 1240 du code civil et L.261-10 et L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, de

A titre principal, sur le fondement des articles 1137 et suivants du code civil,

— confirmer le jugement dans son intégralité

En toute hypothèse,

— prononcer l’annulation pour dol du contrat de vente en l’état futur d’achèvement reçu par M^e A

A titre subsidiaire, sur le fondement des articles L.261-10 et L.261-11 du code de la construction et de l’habitation

— prononcer l’annulation pour violation des dispositions d’ordre public édictées par les articles L. 261-10 et L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de vente en l’état d’achèvement reçu par M^e A

A titre plus subsidiaire, sur le fondement des articles 1130 et suivants du code civil,

— prononcer l’annulation pour erreur contrat de vente en l’état futur d’achèvement reçu par M^e A

A titre infiniment subsidiaire, sur le fondement des articles 1610 et suivants du code civil,

— prononcer la résolution pour défaut de délivrance du contrat de vente en l’état futur d’achèvement reçu par M^e A

A titre infiniment plus subsidiaire, sur le fondement des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil,

— prononcer la résolution pour inexécution fondée sur l’article 1184 du code civil du contrat de vente en l’état futur d’achèvement reçu par M^e A

En conséquence,

— prononcer la nullité subséquente du contrat de prêt conformément à l’article 312-12 du code de la consommation

— prononcer la nullité du cautionnement de la Sa CNP Caution

— constater la caducité des contrats de baux commerciaux

— remettre les parties dans leur état initial

— dire que la responsabilité délictuelle du notaire, M^e A, est engagée

— dire que la responsabilité délictuelle de la Sa Crédit immobilier de France Sud-Ouest est engagée

En toute hypothèse,

— débouter M. A, la Sa Crédit Immobilier de France Sud-Ouest, la Sa CNP Caution et M^e E, ès qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Le Moulin de Boly et de la Sarl Domoco Compagnie de l’ensemble de leurs demandes

— condamner in solidum M^e A et la Sa Crédit immobilier de France Sud-Ouest à leur rembourser la somme de 96.843,70 € au titre des restitutions consécutives à l’annulation de la vente

— condamner in solidum M^e A et le Crédit Immobilier de France Sud-Ouest à leur payer la somme de 15.000 € au titre du préjudice moral

— condamner M^e A à leur payer la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— condamner in solidum M^e A et le Crédit Immobilie de France Sud-ouest à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner in solidum tous les appelants, à l’exception des sociétés en redressement judiciaire et en liquidation judiciaire, à supporter les entiers dépens

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— ordonner la publication du présent jugement à la Conservation des Hypothèques de Lourdes

— leur donner acte de leurs réserves en ce qui concerne un éventuel redressement fiscal.

Ils indiquent avoir justifié dès la première instance de la publication de leur assignation introductive d’instance.

Ils font valoir que la Sci Le Moulin de Boly leur avait affirmé tant dans l’acte sous seing privé que dans l’acte notarié que la vente en l’état futur d’achèvement devait être livrée au 1^er septembre 2010, qu’en réalité elle n’a jamais eu la moindre intention de réaliser le projet immobilier annoncé, aucun permis de construire et/ou déclaration de travaux n’ayant été sollicité par le promoteur avant ou après la signature des actes de vente, qu’elle s’est engagée mensongèrement à achever l’immeuble alors qu’elle n’était même pas sûre d’être autorisée à commencer les travaux ; ils estiment qu’elle s’est rendue coupable de réticence dolosive et a continué avec la Sarl Docomo Compagnie à les duper pendant de longs mois et à entretenir le mensonge, n’ayant pas hésité à affirmer qu’elle avait fait procéder à la réalisation des travaux de reconstruction significatifs afin de pouvoir réclamer 70 % du prix final alors qu’il n’en était rien, le programme immobilier n’ayant reçu aucun commencement de réalisation effective, l’affirmation du maître d''uvre selon laquelle l’immeuble était 'hors d’eau’ correspondant à son état lors de l’achat et non à celui d’un immeuble sur lequel avaient été réalisés des travaux significatifs ; ils ajoutent que ces deux sociétés se sont entourées de tout un panel de professionnels censés donner du crédit à cette opération de défiscalisation et mettre en confiance les potentiels investisseurs à savoir le conseiller en défiscalisation, le notaire, les banques partenaires, le cabinet d’expertise comptable pour donner à l’opération une apparence de cohérence et de garantie et ont ainsi commis un dol déterminant de leur consentement ; ils précisent qu’ils voulaient profiter d’une opération de défiscalisation en louant le logement à construire et n’auraient jamais signé le contrat s’ils avaient su que l’opération n’était pas autorisée et n’allait jamais être réalisée ; ils affirment avoir été victimes de la part de la Sci Moulin de Boly et de la Sarl Docomo Compagnie de man’uvres frauduleuses pour les persuader que les conditions de vente étaient bien remplies : en décrivant un projet qu’elles n’ont jamais eu l’intention de réaliser, en promettant la livraison d’un bien pour lequel elles n’ont jamais sollicité les autorisations nécessaires, en annonçant avoir achevé les travaux auxquels il n’a jamais été procédé, en se faisant remettre des fonds sur la base d’une situation mensongère, en promettant un délai d’achèvement qu’elles savaient fictif depuis le début, en faisant croire à l’existence d’une garantie d’achèvement qu’elles étaient incapables d’apporter, en dupant les acquéreur par un flot d’informations illusoires et calomnieuses ; ils en déduisent que les contrats de vente doivent être annulés pour dol au visa de l’article 1116 du code civil avec restitution de toutes les sommes versées et indemnisation des préjudices subis.

Subsidiairement, ils demandent la nullité du contrat de vente pour violation des dispositions d’ordre public des articles L 261-10 et L 261-11 du code de la construction et de l’habitation puisqu’aucun délai précis d’achèvement de l’immeuble n’était prévu à l’acte et que les conditions de la garantie intrinsèque d’achèvement n’étaient pas réunies en l’absence de mise hors d’eau puisque l’immeuble a été acquis par la Sci Le Moulin de Boly en état vétuste, abandonné et délabré et qu’aucun travaux n’avait été fait à la date de l’attestation du maître d''uvre.

Encore plus subsidiairement, ils sollicitent la nullité de la vente pour erreur sur la substance, le projet leur ayant été présenté comme un investissement fiable avec des garanties assorties sans préciser la nature de la garantie d’achèvement qui s’est révélée être intrinsèque, ce qui constitue un procédé pas forcément efficace et plutôt adapté à des projets de faible envergure, d’autant que le promoteur vendeur a fait l’objet d’une procédure collective et que les travaux n’ont jamais été terminés.

A titre infiniment subsidiaire, ils demandent la résolution du contrat sur le fondement des articles

1610 et 1611 du code civil pour manquement à l’obligation de délivrance voire pour inexécution sur le fondement de l’article 1184 du code civil.

Ils font valoir qu’en application de l’article L 312-12 du code de la consommation l’annulation de la vente pour dol entraîne l’annulation de plein droit de la convention de prêt souscrite pour en assurer le financement.

Ils en déduisent qu’ils doivent être replacés dans la situation antérieure à la vente ; ils sollicitent la condamnation de la Sci Le Moulin de Boly à leur restituer le prix d’acquisition et toutes sommes versées inutilement par eux au titre de cette vente ; ils réclament la condamnation de la Sa Crédit Immobilier de France Sud Ouest à rembourser à la Sa CNP Caution la somme de 86.746,48 €, eux-mêmes étant condamnés à rembourser cette somme à la banque prêteuse et la Sci Le Moulin de Boly étant condamnée à leur restituer ces fonds.

Ils indiquent que le contrat de bail commercial était assorti de la condition suspensive de l’achèvement de la construction, de sorte qu’il n’a jamais pris effet, d’autant que le preneur, la Sarl Le Moulin de Boly, n’a jamais été immatriculée au registre du commerce et des sociétés et n’a donc jamais eu l’occasion de reprendre les engagements.

Ils soutiennent que l’ensemble des intervenants ont lourdement engagé leur responsabilité et failli par des manquement graves et répétés à leurs obligations de conseil, d’information et/ou de mise en garde.

Ils recherchent celle du notaire sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil pour manquement à ses obligations professionnelles et notamment à son obligation de conseil et de loyauté qui l’oblige à informer et éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques tant juridiques qu’administratifs de l’acte auquel il prête son concours ; ils font grief à M^e A d’avoir mentionné dans l’acte de vente des informations mensongères qu’il n’a jamais pris la peine de vérifier puisqu’il a affirmé une garantie intrinsèque qui, en réalité, n’existait pas, n’ayant procédé à aucune vérification préalablement à la signature des actes alors qu’elles lui auraient permis de constater qu’aucun chantier significatif n’avait, en réalité transformé l’immeuble, de sorte que la garantie d’achèvement n’avait aucune consistance alors que l’opération était décrite commune une rénovation lourde financée sur les fonds propres du vendeur, sans concours bancaire et sans garantie préalable grevant les fonds acquis par lui ; ils lui reprochent de n’avoir procédé à aucun contrôle alors que le vendeur n’a fourni aucun document attestant sans équivoque que les travaux annoncés avaient été réellement engagés, n’ayant transmis qu’une attestation d’architecte, trop vague et sommaire, disant que l’immeuble était hors d’eau alors qu’elle remontait à l’achat de l’immeuble et ne prouvait en rien que les travaux de construction du gros 'uvre annoncés par le promoteur avaient été réalisés, ce qui a permis de réclamer et obtenir le versement de 70 % du prix de vente ; ils soulignent que le notaire aurait du se montrer plus vigilant en recoupant les informations que l’attestation contenait avec d’autres éléments pourtant aisément vérifiables par un professionnel ; ils soulignent que l’opération étant annoncée se faire sur les fonds propres du vendeur, cette situation imposait d’autant plus au notaire de vérifier la réalité des travaux de reconstruction totale par l’existence d’un dossier administratif ou réclamer davantage de précisions au maître d''uvre ou vérifier la réalité des marchés d’entreprise et leur économie réelle, compte tenu de l’ampleur présumée de l’opération et des risques inhérents au type de garantie intrinsèque choisie, alors que le projet n’était couvert par aucune assurance «dommages ouvrage» et qu’aucun locataire commercial n’était identifié dans le projet.

Ils ajoutent que le notaire savait pertinemment qu’ils achetaient dans un but de défiscalisation et devait leur fournir toute informations concernant les obligations à respecter pour parvenir aux objectifs fiscaux légalement prévus (risque lié à un financement à 100 %, à la remise en cause de l’avantage fiscal, au fait que l’opération est fondée sur l’obtention d’un rendement locatif incertain voire illusoire et que le prix de vente était supérieur à la valeur vénale du bien car il incluait des honoraires importants des intermédiaires) alors qu’il a instrumenté l’entier programme immobilier, d’autant que le choix du promoteur de la formule juridique de la vente en l’état futur d’achèvement posait question dès lors qu’un bâtiment existait déjà et qu’il n’y avait lors de la passation des actes de vente aucune déclaration de travaux ni permis de construire.

Ils recherchent la responsabilité de la Sa Crédit Immobilier de France Sud Ouest pour manquement à

son devoir de mise en garde en leur qualité d’emprunteur profanes pour n’avoir pas vérifié la viabilité apparente du projet et du risque d’endettement né de l’octroi du prêt, alors qu’ils ne sont pas en mesure de faire face au remboursement des échéances en l’absence de tout loyer perçu.

Ils indiquent avoir subi de graves préjudices résultant de l’échec total de l’opération et de la tromperie directe dont ils ont été victimes et du défaut de restitution des fonds par la Sci Le Moulin de Boly et la Sarl Docomo Compagnie puisque celle-ci se révèle impossible en raison de l’insolvabilité avérée du vendeur qui fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Ils sollicitent la condamnation du notaire et de la banque à leur payer sous forme de dommages et intérêts l’intégralité des préjudices subis.

Ils réclament au titre des frais liés à la vente l’intégralité des sommes perçues par le promoteur et de tous les frais engagés (frais de dossier, de garantie, assurances, intérêts intercalaires, honoraires réglés aux intermédiaires) soit la somme de 96.843,70 € se décomposant comme suit :

* 91.746,48 € au titre des frais résultant du contrat de prêt du 23 juin 2009 et de la mise en jeu du cautionnement (86.746,48 € au titre du remboursement du prêt + 5.000 € pour faire face aux frais et accessoires)

* 3.772,96 € au titre des frais résultant de la vente (3.200 € de frais + 572,96 € de taxe hypothécaire)

* 1.324,26 € au titre des frais résultant du cautionnement de la société CNP Caution

Ils demandent également indemnisation d’un préjudice moral lié au fait qu’ils sont inscrits au fichier national des incidents de paiement, que la société de caution a pris une inscription d’hypothèque sur l’appartement litigieux et sur leur maison d’habitation et qu’ils ont perdu un manque à gagner certain (loyers, TVA, économie d’impôts de 15 à 18 %), ce qui justifie l’octroi d’une indemnité de 15.000€.

Ils sollicitent l’octroi d’une somme de 10.000 € à l’encontre du notaire à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.

Le Crédit Immobilier de France Développement, venant aux droits du Crédit Immobilier de France Sud Ouest demande dans ses conclusions du 28 février 2017, sur le fondement des articles 1147, 1184, 1202 et 1315 du code civil et L.312-12 du code de la consommation, de

— déclarer recevables l’appel de M^e A et son appel incident, et réformer dès lors partiellement le jugement

Sur l’action en responsabilité,

— constater d’une part, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que la souscription du prêt litigieux leur faisait prendre un risque de surendettement excessif, et d’autre part qu’ils se contentent de se prévaloir d’un préjudice sans démontrer son caractère réparable, et qu’en tout état de cause elle n’a commis aucun manquement à ses obligations de dispensateur de crédit

— débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes confirmant la décision dont appel sur ce point

Sur l’annulation ou la résolution de la vente,

— constater d’une part, que le prêteur a été désintéressé par la Sa CNP Caution et d’autre part, que l’engagement de caution n’est pas affecté par l’annulation de la vente et celle subséquente du contrat de prêt

— dire qu’elle n’est pas tenue de restituer la moindre somme à qui que ce soit

— à défaut, constater que la différence entre le montant versé et celui de la dette cautionnée constitue un préjudice

— condamner solidairement les responsables de l’annulation de la vente à lui payer ladite différence, confirmant sur ce point le jugement

— constater que l’annulation ou la résolution de la vente ne lui sont en aucun cas imputables de sorte qu’elle ne saurait être condamné à réparer le préjudice dont elle n’est pas à l’origine

— débouter M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires à son encontre

— constater qu’elle n’a commis aucun manquement à l’origine des dommages et préjudices invoqués par les demandeurs, que par ailleurs les préjudices allégués ont été causés par des manquements distincts dont les auteurs sont aisément identifiables

— dire qu’elle ne saurait être tenu in solidum à leur égard

— constater que l’annulation ou la résolution de la vente est à l’origine d’un préjudice pour lui-même qu’il convient de réparer

— condamner solidairement toute personne jugée responsable de cette annulation à lui payer

* le montant des intérêts conventionnels auxquels elle avait droit

* le montant des primes d’assurances qu’elle devra elle-même rembourser aux acquéreurs

* la somme de 874,74 € au titre du remboursement des frais de dossier

* la somme de 1.324,26 € au titre du remboursement des frais d’inscription de sûretés et de garanties

* la somme de 1.823,98 € au titre de l’indemnité de résiliation

Sur les accessoires et dépens,

— constater qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à sa charge l’ensemble des frais engagé pour sa défense

— condamner les demandeurs à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’il a satisfait à toutes les obligations qui lui incombaient en tant que dispensateur de crédit.

Elle expose que le prêt d’un montant de 101.866 € prévoyait une période d’anticipation d’une durée maximale de 24 mois soit durant le temps des travaux où seuls les intérêts seraient dus, que la somme de 69.766,90 € a été débloquée le 26 août 2009 à la demande du notaire et sur justificatif, que le retard accumulé des travaux a conduit les emprunteurs à solliciter une prorogation de six mois de la période d’anticipation soit jusqu’à la fin du mois de janvier 2012, faveur qui leur a été accordée, que dès le 5 mars 2012 elle les a informés qu’en considération du litige les opposant au promoteur vendeur elle avait procédé à la réduction du montant du prêt à hauteur des sommes débloquées en précisant que celles non débloquées seraient remises à leur disposition en cas de reprise des travaux et par le même courrier a répondu favorablement à leur demande suivant protocole du même jour, en acceptant sans frais un gel de l’arriéré et une suspension des échéances jusqu’au 31 janvier 2013 avec reprise du paiement à l’issue de cette période si la procédure les opposant au vendeur n’était pas terminée ou si le jugement leur était défavorable ; elle indique que par nouveau courrier du 15 janvier 2013 elle leur a rappelé leurs obligations mais qu’au lieu de s’exécuter M et M^me Y lui ont fait délivrer assignation devant le tribunal.

Elle indique s’en rapporter en justice sur la demande de résolution ou d’annulation de la vente immobilière mais contester avoir engagé sa responsabilité à quelque titre que ce soit.

Elle rappelle le principe de non immixtion du banquier prêteur qui n’a pas à vérifier l’opportunité économique de l’opération financée ni à en supporter les risques ; elle affirme qu’elle ne faisait pas partie des partenaires du promoteur et n’avait pas à analyser la viabilité du projet financé, qu’elle s’est renseignée sur la situation personnelle et patrimoniale de l’emprunteur pour analyser ses capacités financières puis son taux d’endettement, s’étant fait remettre leurs justificatifs de revenus (2.873 € par mois outre 448 € de revenus locatifs) et charges (prêt habitation principale de 490,10 € par mois, prêt à la consommation de 12,63 € par mois), que le prêt litigieux prévoyait des mensualités de 618,01 € dont le règlement serait facilité par la perception de loyers commerciaux de 221 € par mois soit un taux d’endettement de 26,71 %, que les crédits à la consommation souscrits postérieurement à l’octroi du prêt immobilier n’ont pas à être pris en considération au titre du risque d’endettement excessif qui doit s’apprécier au mois de juillet 2009.

Elle ajoute qu’en toute hypothèse aucun lien de causalité n’est démontré entre la faute prétendument commise et le préjudice allégué.

Elle s’oppose à toute condamnation in solidum à son encontre dès lors qu’elle n’a aucune responsabilité directe ou indirecte dans l’échec du projet immobilier.

Elle souligne qu’en cas d’annulation ou de résolution de la vente qui entraîne celle du prêt, l’étendue des restitutions doit être strictement délimitée.

Elle indique qu’ayant été totalement désintéressée par la Sa CNP Caution, aucune restitution n’a lieu d’être opérée entre elle et les emprunteurs, le cautionnement n’étant pas affecté et subsistant tant que l’obligation de restitution n’est pas éteinte, qu’en revanche les époux Y devront restituer entre les mains de la Sa CNP Caution le capital prêté effectivement débloqué avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds conformément aux dispositions de l’article 1907 du code civil et à la restitution corrélative des échéances versées en capital et intérêts avec compensation entre ces créances réciproques.

Elle fait valoir que l’annulation du prêt entraînant la perte des intérêts conventionnels auxquels elle avait droit, elle est bien fondée à réclamer réparation de ce préjudice à la Sci Le Moulin de Boly et à M^e A solidairement, qu’il en va de même des primes d’assurances versées et des frais accessoires soit frais de dossier (874,74 €), frais de garanties (1.324,26 €) et indemnité de résiliation (1.823,98 €).

La Sa CNP Caution demande dans ses conclusions du 28 février 2017, sur le fondement des articles 1382 et suivants, 1183 et 1184 et suivants du code civil dans leur numérotation ancienne et 2305 et 2306 du même code, de

— confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu sa créance et son droit à restitution en découlant

— statuer ce que de droit sur les demandes relatives à la responsabilité professionnelle de M^e A, à la publication de l’acte introductif de première instance et à la résolution ou la nullité du contrat de vente conclu avec la Sci Le Moulin de Boly

— statuer ce que de droit par voie de conséquence sur les demandes relatives à la résolution ou la nullité du contrat de prêt consenti par la Sa Crédit immobilier de France Sud-Ouest et de ses accessoires notamment son engagement de caution

Dans l’hypothèse où la cour confirmerait le jugement dont appel en ce qu’il a annulé le contrat de prêt du 6 juillet 2009

— condamner la Sa Crédit immobilier de France Sud-Ouest à lui restituer les fonds qui lui ont été versés en vertu du contrat de cautionnement, à savoir la somme de 86.746,48 € arrêtée au 15 juillet 2014 outre les intérêts au taux légal depuis le 15 juillet 2014 jusqu’au règlement définitif

A titre reconventionnel, dans l’hypothèse où la cour infirmerait le jugement en ce qu’il a annulé le contrat de prêt du 6 juillet 2009

— condamner solidairement M. et M^me Y à lui payer la somme de 86.746,48 €, arrêtée au 15 juillet 2014, outre les intérêts au taux légal depuis le 15 juillet 2014 jusqu’au règlement définitif

En tout état de cause,

— condamner les parties qui succomberont à lui verser la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’instance et d’appel.

Elle s’en remet à justice sur la nullité ou la résolution des actes de vente et de prêt mais fait valoir que dans ce cas les fonds doivent être restitués par le vendeur directement à l’acquéreur et que l’effet rétroactif de la résolution obligerait la Sa Crédit Immobilier de France à lui restituer les sommes versées en qualité de caution soit 86.746,48 € suivant quittance subrogative du 15 juillet 2014.

Elle demande, dans l’hypothèse où le cautionnement serait également annulé que la Sa Crédit immobilier de France soit condamnée à lui restituer les sommes perçues au titre du cautionnement soit 86.746,48 €.

Elle réclame reconventionnellement, en cas d’infirmation du jugement si la nullité de l’acte de vente et de l’acte de prêt et ses accessoires n’étaient pas prononcée, la condamnation de M. et M^me Y à lui payer cette somme de 86.746,48 € conformément aux dispositions des articles 2305 et 2306 du code civil.

M^e E, es qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Le Moulin De Boly et de la Sarl Domoco Compagnie, régulièrement assignée à domicile par acte du 9 janvier 2017, n’a pas constitué avocat.

L’arrêt sera rendu par défaut conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

L’action en nullité de la vente engagée par M. et M^me Y est parfaitement recevable au regard des dispositions de l’article 28 4° c) du décret du 4 janvier 1955 pour avoir publié dès le 21 juillet 2015 sous le numéro de dépôt DO3427 l’assignation introductive d’instance en date du 9 février 2015.

Le bail commercial est devenu caduc dès le 1^er juillet 2011 par le jeu de la condition suspensive insérée à la clause 2 de l’acte sous seing privé de bail du 10 avril 2009 avec effet au 1^er juillet 2011 dès lors que la construction promise à bail n’était pas achevée à cette dernière date ; au demeurant, la société preneuse, la Sarl Le Moulin de Boly, en cours de formation n’a jamais été immatriculée au registre du commerce.

En raison de la date du contrat, seules les articles du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 sont applicables.

Sur l’action en annulation ou résolution des contrats

* du contrat de vente

M. et M^me Y fondent leur action sur l’article 1116 du code civil qui permet d’annuler une convention quand le consentement d’une partie a été surpris par le dol qui vise toute tromperie ou tout agissement tendant à créer une fausse apparence ou le mensonge voire le silence dissimulant intentionnellement un fait dans le dessin d’induire en erreur, qui émane d’un co-contractant et qui a déterminé l’autre à s’engager.

Les éléments objectifs versés aux débats permettent de caractériser un tel vice du consentement dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l’invoque, étant précisé qu’il ne se présume pas et qu’il s’apprécie à la date de l’acte litigieux.

[…] n’a jamais eu l’intention de construire le bien promis, aucun chantier de rénovation n’ayant été ouvert dans l’immeuble acquis par elle.

Les articles de presse produits en date du 22 et 23 août 2010 font état d’un incendie de l’hôtel d’Anvers à Lourdes, décrit comme un immeuble désaffecté et squatté, sinistre qui a détruit une chambre et endommagé une petite partie de la toiture.

[…] a informé les acquéreurs d’un retard de travaux, d’abord le 2 juillet 2010, sous la signature de la Sarl Docomo Compagnie avec engagement de cette dernière de payer les intérêts intercalaires, en invoquant la découverte de problèmes de structure de l’immeuble à rénover annonçant un report de livraison jusqu’à la fin de 2011 décrit comme nécessaire pour que la maîtrise d''uvre et les bureaux d’étude technique puissent refaire intégralement les études techniques en vue de permettre à l’architecte d’éditer le nouveau cahier des charges induisant un nouvel appel d’offres, puis le 29 avril 2011 en se prévalant de l’édition de nouvelles normes techniques concernant les personnes à mobilité réduite nécessitant une transformation totale des espaces entraînant une réduction du nombre des appartements de 78 à 44 et un changement de superficie du lot n° 41 passant de 16,60 à 17,70, tout en affirmant que l’immeuble était clos et couvert puis se trouvait au stade du cloisonnement avec un état d’avancement à 90 % et enfin le 20 septembre 2011 en annonçant la reprise des travaux dès la mi-octobre 2011 après leur interdiction générale par la ville de Lourdes pendant la saison des pèlerinages.

Dès le 16 décembre 2011 elle a été placée en redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire par nouvelle décision du 3 juillet 2012.

Le programme immobilier promis n’a donc pas été entrepris.

[…] a trompé les acquéreurs sur sa volonté réelle de le réaliser commettant ainsi un dol en faisant croire à la réalité d’une entreprise fausse ou fictive dans le seul but de se faire remettre des fonds.

Cette dissimulation intentionnelle a induit en erreur M. et M^me Y et vicié leur consentement car s’ils avaient su que l’immeuble n’était pas en réalité destiné à être rénové, ils n’en auraient jamais acquis un lot.

Elle entraîne l’annulation du contrat de vente en l’état futur achèvement par application de l’article 1116 du code civil, sans qu’il y ait eu lieu de statuer sur les autres moyens de nullité tirés de l’erreur sur la substance de l’article 1109 du code civil ou les dispositions propres au code de la construction et de l’habitation ni d’examiner les demandes subsidiaires de résolution du contrat au visa des articles 1184 et 1610 du code civil pour manquement du vendeur à ses obligations et notamment à l’obligation de délivrance, devenues par la même sans objet.

Cette nullité prend effet à la date de conclusion du contrat de vente soit le 28 août 2009 et non à la date de la décision du 5 mars 2012 qui a suspendu le remboursement de l’emprunt souscrit par les acquéreurs en vue de son financement, comme décidé par le jugement qui sera réformé sur ce dernier point.

* du contrat de crédit

Par application de l’article L 312-12 alinéa 1 du code de la consommation, d’ordre public, l’annulation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement entraîne également l’annulation de plein droit du contrat de prêt immobilier à la date de l’acceptation de l’offre de crédit soit le 6 juillet 2009.

En raison de l’effet rétroactif attaché à la nullité de l’acte de vente immobilière, ce contrat est réputé n’avoir jamais été conclu et donc ne pas l’avoir été dans le délai de 4 mois fixé par ce texte aux termes duquel "l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion, dans le délai de 4 mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé".

La nullité du contrat principal de prêt n’entraîne pas pour autant la nullité du cautionnement consenti qui subsiste tant que l’obligation de restituer, inhérente au contrat principal n’est pas éteinte car cette

dernière demeure valable tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée ; l’emprunteur ne sera libéré que lorsque ces restitutions seront intégralement opérées.

Le jugement sera confirmé sur ces deux points.

sur les restitutions consécutives aux annulations des contrats

La nullité du contrat de vente et du contrat de crédit étant rétroactive exige de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient au moment des conventions puisque celles-ci sont réputéee n’avoir jamais existé.

* du contrat de vente

En raison de l’annulation du contrat de vente, M. et M^me Y doivent restituer la propriété des droits immobiliers vendus à la Sci Le Moulin de Boly qui, réciproquement doit leur restituer la totalité des sommes perçues sur le prix de la vente égale à celles effectivement versées lors de la signature du contrat soit 69.766,90 € représentant 70 % du prix, comme mentionné dans l’acte notarié, en l’absence d’appels de fonds honorés postérieurement.

Les acquéreurs ne sauraient exiger, en outre, le remboursement de frais accessoires d’un montant de 3.772,96 € (frais d’acte 3.200 € et taxes 572,96 €) dès lors qu’ils ne justifient pas s’en être acquittés, alors que la vente est une vente qualifiée de 'clés en mains' dans l’acte notarié et que dans un écrit annexé au contrat sous seing privé de réservation la société venderesse s’est engagée à prendre à sa charge dans le prix packagé notamment 'les frais de notaire et de procuration'.

Cette créance des acquéreurs doit être inscrite au passif de la liquidation judiciaire de cette société dès lors qu’ils ont obtenu du juge commissaire le 8 octobre 2012 un relevé de forclusion et ont effectivement déclaré leur créance à hauteur de 99.667 €, étant précisé que le cours des intérêts légaux a été arrêté par l’ouverture de la procédure collective.

Le jugement sera confirmé sauf à compléter son dispositif en ce qu’il a omis de reprendre cette obligation à restitution du vendeur dont il a explicité le principe dans ses motifs à savoir 'la restitution de la totalité des sommes perçues à valoir sur le prix de la vente annulée et les coûts de la vente inutilement exposés'.

* du contrat de prêt

L’anéantissement du contrat de crédit étant rétroactif, chaque partie doit restituer ce qu’elle a reçu.

L’emprunteur doit restituer au prêteur les capitaux perçus dont il y a lieu de déduire l’intégralité des sommes déjà remboursées en capital, intérêts, primes d’assurances dès lors que ces dernières constituent un élément du contrat de prêt, font expressément partie intégrante des charges financières et que l 'article L 312-9 alinéa 3 du code de la consommation dans sa rédaction alors applicable sanctionne de la résolution de plein droit l’absence d’agrément par l’assureur du candidat adhérent démontrant, s’il en était besoin, l’étroitesse voire l’indivisibilité du lien entre prêt et assurance.

M. et M^me Y sont donc tenus de restituer le capital prêté effectivement débloqué par la Sa Crédit Immobilier de France Développement au titre du financement de l’opération soit la somme de 71.965,90 € constituée des fonds destinés au vendeur (69.766,90 €) augmentés des frais de dossier bancaire (874,74 €) et des frais de garantie (1.324,26 € au titre de la caution institutionnelle) contractuellement intégrés au montant prêté.

Ils n’ont en revanche procédé à aucun remboursement, ni des intérêts intercalaires liés à la période d’anticipation de 24 mois ni aux échéances mensuelles d’amortissement après la période de suspension du contrat suivant protocole d’accord du 5 mars 2012, ce qui a conduit au prononcé de la déchéance du terme le 21 juillet 203 faisant apparaître une dette de 86.746,48 € en principal, intérêts, cotisations d’assurances et indemnité de résiliation.

Cette dette a été intégralement acquittée par la caution, la Sa CNP Caution, suivant quittance subrogative du 15 juillet 2014 qui n’en a pas obtenu le remboursement de la part des emprunteurs cautionnés.

Chaque partie doit donc procéder aux restitutions entre les mains de celle de qui il a reçu les fonds.

Les époux Y doivent restituer à la Sa Crédit Immobilier de France Développement la somme de 71.965,90 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2016, date du jugement en l’absence de mise en demeure, cette banque ayant estimé dans ses conclusions qu’aucune restitution n’était à opérer entre elle et les emprunteurs.

La Sa Crédit Immobilier de France Développement doit restituer à la Sa CNP Caution la somme de 86.746,48 € en capital, intérêts, cotisations d’assurances reçue pour le compte des emprunteurs avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure conformément à l’article 1153 du code civil soit le 19 février 2016, date des premières conclusions en réclamant paiement.

Le tribunal n’a pas procédé, dans le dispositif de sa décision, au chiffrage des restitutions mais la cour est en mesure de la faire au vu des conclusions d’appel des parties et des pièces produites.

Sur l’action en responsabilité des acquéreurs-emprunteurs à l’égard du notaire et de la banque

* sur la faute du notaire

M. et M^me Y recherchent la responsabilité de M. A à raison de sa faute à l’origine du déblocage par la banque d’une fraction importante du prix de vente alors même que les travaux promis n’avaient pas débuté.

Le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité de l’acte ou son efficacité ; lorsqu’il prête son concours à une vente en l’état futur d’achèvement, il doit s’assurer de l’exactitude des renseignements que le vendeur a l’obligation légale de fournir sur l’état d’avancement des travaux, auquel est subordonné le bénéfice de la garantie intrinsèque d’achèvement résultant de l’option légale ouverte au vendeur à l’époque des opérations.

M. A affirme avoir lui-même exigé du vendeur, bien que cela ne soit pas à son avis légalement obligatoire en l’état d’une vente ne relevant pas du secteur protégé s’agissant de locaux en partie à usage commercial destinés à la location à une société gestionnaire par l’intermédiaire de différents baux commerciaux en vue d’une exploitation en résidence de tourisme, une commercialisation du programme sous le régime protecteur pour les acquéreurs de la vente en l’état futur d’achèvement compte tenu de l’importance des travaux à réaliser dans une opération de rénovation lourde ; il a effectivement rédigé l’acte de vente en insérant à la rubrique relative aux modalités de paiement que le prix est payé et payable, en fonction du 'stade d’avancement des travaux' à hauteur de 25 % à la signature de l’acte authentique de vente, de 45 % à la mise hors d’eau de l’immeuble, de 20 % au cloisonnement, de 5 % à l’achèvement des travaux et de 5 % à la livraison ; cette clause prenait bien en considération, pour définir les étapes du paiement, le stade d’avancement des travaux et non de l’état du bâti existant ; ainsi, en présentant l’immeuble comme hors d’eau au moment de la conclusion des actes authentiques en cause, le notaire a nécessairement fait admettre par les acquéreurs qu’il s’agissait d’une mise hors d’eau du fait de l’avancement des travaux exécutés sur un immeuble qui, ayant pu être hors d’eau lors de son acquisition par le promoteur, ne devait plus l’être en cours de chantier et devait le redevenir par la suite.

Les vérifications auxquelles le notaire est tenu de procéder s’opèrent au moyen d’une investigation sur pièces ; toutefois, lorsque les documents produits sont de nature à éveiller les soupçons du notaire quant à leur exactitude, il doit procéder à des investigations complémentaires et en aviser les parties.

M. A avait connaissance de la nature et de l’étendue des travaux à réaliser dès lors qu’il détenait les 'documents relatifs à la consistance et aux caractéristiques techniques du projet de réhabilitation, à savoir notamment les plans, coupes et élévations, avec les côtes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces, ainsi que la notice descriptive établie conformément à l’arrêté ministériel en vigueur', et qu’il a déclaré en ses actes, à la rubrique 'ACTE DE DÉPÔT DE PIÈCES', que ces documents avaient été déposés par le vendeur au rang de ses minutes suivant acte en son rapport du 23 avril 2009.

La 'note', et non l’attestation, établie le 30 mars 2009 par M. M N, architecte DPLG, à l’intention de M. O P, gérant de la Sarl Domoco Compagnie, supposée être annexée à l’acte en vue de la déclaration pour l’enregistrement mais aussi pour justifier le recours à la garantie intrinsèque d’achèvement prévu à l’article R 261-18 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigée : 'le projet de la Résidence du Moulin de Boly consistera en une réhabilitation complète du bâtiment existant, les plateaux seront entièrement mis à nu, enlèvement et remplacement de la totalité des matériaux constituant le second d''uvre, ainsi que les menuiseries extérieures» ; n’est cependant mentionnée aucune date de début des travaux qui concernaient pourtant une réhabilitation complète, et non uniquement des travaux de second oeuvre comme le prétend paradoxalement le notaire qui, comme il a été dit, était aussi en possession des documents relatifs à la consistance et aux caractéristiques techniques du projet de réhabilitation dont l’importance et l’ambition, également annoncées dans les contrats de réservation comme étant de «réhabiliter ledit bâtiment afin de créer une résidence de tourisme de logements en 4 étoiles+ normes internationales comprenant la construction de 73 logements', devaient introduire des doutes, au regard du choix du promoteur sur une garantie intrinsèque, en ce que la réserve de 30 % seulement du prix pour l’affecter aux travaux de réhabilitation apparaissait comme manifestement trop faible pour en permettre le financement.

Les actes authentiques se réfèrent à la rubrique «ÉTAT DE IMMEUBLE», à l’attestation délivrée le 23 avril 2009 par Q R dans laquelle cette société se définit comme exerçant une activité de maîtrise d''uvre et de coordination de travaux confiés à M. C, qui est ainsi rédigée : 'Je soussigné M. C, certifie que l’immeuble situé […] à […], est hors d’eau' ; il ne résulte nullement des termes de ce document que des travaux aient été entrepris sur l’immeuble, cette attestation étant datée du même jour que l’acte de dépôt de pièces évoqué ci-dessus.

L’examen comparé de toutes ces pièces aurait, à tout le moins, dû attirer l’attention du notaire sur leur insuffisance à attester de travaux effectifs correspondant à de réels investissements du promoteur vendeur justifiant le recours à la garantie intrinsèque, en considération du faible délai ayant couru entre l’attestation et la note, sans explication plausible sauf annonce de mise en 'uvre de moyens exceptionnels, non alléguée en l’espèce, ainsi que de l’absence dans son dossier de toute demande d’autorisation administrative et de déclaration d’ouverture de chantier, malgré le contenu rappelé à l’acte du certificat communal délivré par la mairie de Lourdes le 18 septembre 2008 indiquant que l’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de bâtiment classé et du certificat d’urbanisme délivré le même jour indiquant au titre des servitudes qu’il s’agit d’un terrain situé dans le périmètre de protection des monuments historiques.

Au demeurant le notaire, qui était intervenu dans l’acte de cession antérieure du bien litigieux, n’ignorait pas, comme le traduisent des énonciations contenues dans ses propres actes à la rubrique «EFFET RELATIF», que ledit bien avait été acquis par la Sci Le Moulin De Boly suivant acte authentique reçu le 17 décembre 2008, soit moins de 4 mois avant la note établie le 30 mars 2009 par M. M N, et que, selon l’origine de propriété antérieure, le précédent propriétaire de l’immeuble l’avait acquis suivant jugement d’adjudication du 11 octobre 2007 sur des poursuites de la Caisse d’Epargne de Midi Pyrénées engagées par un commandement signifié à la Sa Hôtel d’Anvers le 21 juillet 2005 publié le 2 septembre 2005 et valant saisie immobilière, circonstances pouvant raisonnablement faire douter M. A de la réalité de la continuité de l’exploitation à usage commercial d’hôtellerie qu’il met en avant pour justifier l’efficacité la garantie intrinsèque au regard de l’état hors d’eau de l’immeuble, alors qu’un simple appel téléphonique à un correspondant compétent de la commune de Lourdes ou même aux auteurs des documents annexés lui aurait permis de se convaincre de ce qu’aucun chantier n’avait démarré sur les lieux comme cela apparaîtra plus tard.

Les manquements fautifs à ses obligations d’information et de conseil reprochés au notaire qui, au seul vu des deux documents susvisés, a fait procéder à des déblocages des fonds injustifiés et qui n’a pas non plus assuré l’efficacité et l’utilité des ses actes qui n’ont pas abouti à la livraison effective des droits immobiliers dolosivement cédés, sont ainsi établis.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que M. A en manquant à son obligation de conseil ainsi qu’à son obligation de recevoir des actes efficaces a engagé sa responsabilité civile, in solidum avec la Sci Le Moulin De Boly, sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

* sur la faute de la banque

M. et M^me Y recherchent la responsabilité de la Sa Crédit Immobilier de France Développement, avec laquelle ils ont conclu pour financer l’acquisition de leur lot le 6 juillet 2009 un prêt à l’habitat avec une période d’anticipation précédant la période d’amortissement du capital d’un montant de 101.866 €, pour manquements à son devoir de mise en garde pour n’avoir pas vérifié, en sa qualité de professionnel du crédit impliqué dans l’opération, la viabilité apparente du projet et leur capacité à rembourser le crédit en tenant compte de l’endettement total généré par l’opération à financer.

Le banquier est tenu à un devoir de mise en garde envers l’emprunteur non averti qui lui fait obligation de se renseigner sur ses capacités financières, de consentir un prêt adapté à ses facultés de remboursement et de l’alerter sur les risques d’un endettement excessif né de l’octroi de ce prêt.

M. et M^me Y, adjoints techniques de la fonction publique peuvent se prévaloir de son bénéfice vis à vis de la Sa Crédit Immobilier de France Développement dès lors qu’ils étaient de simples particuliers dépourvus de compétence et de connaissance particulières sur les mécanismes du crédit.

Au vu des données de la cause, aucun manquement de ce prêteur à son obligation n’est caractérisé, étant précisé que la situation doit être appréciée à la date de l’octroi des prêts.

La demande de prêt du 19 mai 2009 revêtue de la signature de M. et M^me Y mentionne que leurs ressources mensuelles étaient constituées de salaires de 1.730 € pour le mari et de 1.143 € pour l’épouse soit au total 2.873 € outre 448 € de revenus locatifs actuels pour l’épouse pour une maison située à Sigoulès (24) soit un revenu global de 3.321 € par mois pour le couple qui remboursait 3 prêts, un crédit immobilier Crédit Agricole à taux zéro d’un montant de 14.000 € consenti le 17/12/2008 et courant jusqu’au 5/02/2020 avec une échéance mensuelle de 48 €, un crédit immobilier Crédit Agricole de 46.00 € courant sur la même période moyennant une échéance mensuelle de 442 € et un crédit à la consommation Sedef de 2.200 € du 5 mai 2009 au 15 octobre 2011 remboursé par échéances mensuelles de 619 € soit un total de remboursement de 619 € par mois représentant moins de 18 % des ressources ; les pièces justificatives ont été sollicitées par la banque qui les verse aux débats.

Les 6 prêts à la consommation Climatisation (76,92 €), GMF (136,60 €), Sofemo (56,66 €), Facet (152,91 €), CNAS (50 €), Cos (22 €) visés par les époux Y à la page 60 de leurs conclusions, souscrits postérieurement puisque ne figurant pas sur ce document, ne peuvent, en raison de leur date, être pris en considération.

L’emprunt immobilier consenti générait une échéance de 618,01 € par mois dont le remboursement du capital soit 100.979 € était différé jusqu’à la fin des travaux dans la limite de deux ans maximum ; ce prêt était destiné à un investissement locatif dont le revenu produit par la locations attendue du bien acquis était de 3.320 € par an soit 276,66 € par mois soit un différentiel de 341,35 €.

La charge totale d’emprunt (1.237 € par mois) représentait ainsi 34 % des ressources (3.321 €+ 276,66 € = 3.597,66 € par mois) ce qui ne peut être considéré comme excessif pour un couple sans enfant à charge, avec des charges courantes et disposant d’un patrimoine immobilier.

L’analyse comparative de ces données chiffrées conduit à considérer qu’au égard à leurs ressources actuelles et à provenir de l’opération financée, le prêt litigieux n’excédait pas les capacités de remboursement des époux Y, sans enfant à charge, n’ayant que des charges courantes et disposant déjà d’un patrimoine immobilier.

Le fait que la rentabilité escomptée du projet ait pu être illusoire et que les avantages fiscaux prévus n’aient pu être obtenus puisque l’opération immobilière de rénovation de l’immeuble existant et

d’exploitation en résidence de tourisme n’a pas été effectivement réalisée est sans incidence, le prêteur n’ayant pas à se substituer aux emprunteurs dans l’appréciation de l’opportunité économique de l’opération.

Par ailleurs, la Sa Crédit Immobilier de France Développement n’était pas partenaire du promoteur vendeur, n’a nullement initié l’opération et son financement et, étant intervenu sur la base du contrat de réservation, n’était pas tenue de vérifier la viabilité ou la régularité administrative pas plus la consistance du type de la garantie légale d’achèvement que le promoteur devait fournir au moment de l’acte authentique.

Elle a débloqué les fonds à hauteur de 70 % du montant de la vente soit 69.766,90 € à la demande du notaire formulée le 25 août 2009.

La responsabilité de cette banque ne peut donc être retenue à ce titre.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

* sur les préjudices

des acquéreurs

M. et M^me Y sont fondés à réclamer la condamnation de ce notaire à leur payer, à titre de dommages intérêts, le montant des créances de restitution telles que fixées au passif de la Sci Le Moulin de Boly soit la somme de 69.766,90 €.

Si les restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la convention à laquelle le notaire a prêté son concours ne constitue pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable que l’officier ministériel peut être tenu de réparer, il en va différemment lorsqu’elles s’avèrent impossibles à obtenir notamment en raison de l’insolvabilité du contractant qui en est débiteur ; tel est bien le cas, en l’espèce, puisque le promoteur/vendeur a été placé en liquidation judiciaire ; cette indemnité porte intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2016, date du jugement conformément à l’article 1153-1 du code civil.

Les fautes de M. A ayant directement contribué à l’absence d’efficacité de son acte et à l’annulation de la vente, celui-ci doit être tenu à réparer le surplus des préjudices subis par les acquéreurs.

M. et M^me Y sont bien fondés à lui réclamer, à titre indemnitaire, le coût du cautionnement assortissant le prêt destiné à financer l’acte de vente soit 1.324,26 € à l’exception des frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise par la Sa CNP Caution le 5 janvier 2015 au vu de la quittance subrogative du 15 juillet 2014, frais qu’ils ne justifient nullement avoir supportés puisqu’ils n’ont rien réglé à la caution qui n’en fait pas elle-même état.

Ils sollicitent aussi sous le qualificatif de préjudice moral évalué globalement deux chefs de dommages distincts d’une part, un préjudice extra patrimonial né du stress liés à la situation, à la perspective de poursuivre le remboursement du prêt sans percevoir les loyers attendus et procédures subséquentes et l’hypothèque de leur résidence principale et d’autre part, un manque à gagner correspondant à la perte de loyers et d’avantages fiscaux.

La réparation intégrale du premier chef de dommage sera assurée par l’octroi d’une indemnité de 5.000 € qui doit être mise à la charge de M. A à titre de dommages intérêts ; la situation créée par la faute du notaire a directement induit des dérangements, désagréments et tracas divers auxquels M. et M^me Y ont été confrontés du fait de la mise à disposition de la Sci Le Moulin de Boly, sans la contrepartie attendue, des fonds débloqués par la banque, liés notamment à leur inscription au fichier des incidents de paiement du crédit aux particuliers et par les procédures engagées aux fins d’obtenir la suspension des échéances du prêt.

Le second chef de dommage est indemnisable dès lors que le préjudice de la victime présente un caractère certain et direct chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable ; le

bénéfice effectif, dont le calcul n’est pas détaillé par M. et M^me Y, demeure toutefois aléatoire en raison des contraintes pesant sur les propriétaires des biens liées à la nécessité d’une exploitation continue au moyen de baux commerciaux pérennes et subordonnés à la solidité financière de l’exploitant dont la déconfiture éventuelle n’est ni imprévisible ni rare ainsi qu’à celle de conserver les droits immobiliers pendant la durée requise par les dispositifs fiscaux qui n’est pas non plus certaine ; une somme de 5.000 € sera allouée à ce titre.

Ces indemnités portent intérêts au taux légal conformément à l’article 1153-1 du code civil à compter du jugement du 13 octobre 2016 à due concurrence des sommes alors accordées et à compter du présent arrêt du 11 janvier 2021 pour le surplus.

Par ailleurs, la restitution du capital prêté résultant de l’anéantissement du contrat de prêt ne constitue pas en elle-même un préjudice réparable sauf en cas d’insolvabilité des emprunteurs qui n’est nullement avérée en l’espèce ; le jugement qui a condamné le notaire à garantir les époux Y des restitution contractuelles sera réformé sur ce point.

*

du prêteur

La Sa Crédit Immobilier de France Développement ne justifiant pas avoir accompli la formalité de déclaration au passif de la liquidation de la Sci Le Moulin de Boly, sa demande indemnitaire dirigée contre le vendeur ne saurait être accueillie, étant inopposable à la procédure collective.

Elle est fondée à réclamer à M. A, dont la faute s’est trouvée à l’origine de l’annulation du contrat de crédit immobilier, la réparation de son préjudice en relation de causalité directe.

Cette banque se trouve privée de la rémunération attendue du crédit puisqu’elle ne va récupérer auprès des emprunteurs que le capital prêté.

Elle est fondée à être indemnisée au titre des intérêts conventionnels échus qu’elle va restituer à la caution qui les a réglés en leur lieu et place et auxquels elle avait droit en vertu du contrat de prêt.

Elle ne justifie pas, en revanche, avoir subi un préjudice au titre de la perception des intérêts à échoir qui auraient dus être versés par les emprunteurs jusqu’à l’échéance car il a été compensé par l’avantage lié à la restitution anticipée du capital emprunté dès le 15 juillet 2014 par la caution pour un prêt souscrit initialement sur une durée de 25 ans, soit jusqu’en 2036, alors que celle banque n’allègue nullement ne pas avoir eu la possibilité de le replacer dans des conditions équivalentes.

Cet établissement de crédit se retrouve également privé de l’indemnité de résiliation anticipée ainsi que le montant des primes d’assurances jusqu’à la déchéance du terme acquise au 21 juillet 2013, toutes sommes acquittées par la caution et qu’elle doit lui rembourser, sans contrepartie.

Le dommage subi de ces trois chefs s’établit ainsi à la somme globale de 14.780,58 € (86.746,48 € – 71.965,90 €) et porte intérêts au taux légal à compter du jugement du 13 octobre 2016.

La Sa Crédit Immobilier de France Développement reste mal fondée à réclamer indemnisation pour la somme de 1.324,26 € au titre des frais de cautionnement et celle de 874,74 € au titre des frais de dossier, dès lors que ceux-ci ont été intégrés dans le capital prêté et sont déjà compris dans la restitution dudit capital par les emprunteurs, lesquels sont solvables.

Sur l’action récursoire du notaire

M^e A ne formant aucune action récursoire à l’encontre de la Sci Le Moulin de Boly, la disposition du jugement qui a statué son recours intégral contre ce promoteur vendeur doit être déclarée sans objet.

Sur les demandes annexes

L’exercice d’une voie de recours ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si l’appelant a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur

équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce ; il semble plutôt que M^e A se soit mépris sur l’étendue de ses droits ; la demande de M. et M^me Y en dommages et intérêts pour procédure abusive doit, dès lors, être rejetée.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

M. A qui succombe dans son recours doit être débouté de sa demande en dommages et intérêt pour procédure abusive et vexatoire.

Il supportera in solidum avec la Sci Le Moulin de Boly représentée par son liquidateur judiciaire la charge des entiers dépens d’appel et doit être débouté de sa propre demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M. et M^me Y une indemnité de 3.000 €, à la Sa Crédit Immobilier de France Développement une indemnité de 1.500 € et à la société CNP Caution une indemnité de 1.500 € au titre des frais non compris dans les dépens exposés devant la cour, à la charge in solidum de M. A et de la Sci Le Moulin de Boly représentée par son liquidateur judiciaire.

Les frais irrépétibles et dépens mis à la charge du débiteur trouvent leur origine dans la décision qui statue sur leur sort de sorte que lorsque celle-ci est postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, les condamnations de ce chef entrent dans les prévisions de l’article L 622-17 du Code de commerce.

L’arrêt n’étant pas susceptible d’un recours suspensif, la demande d’exécution provisoire est sans objet.

Par ces motifs

La Cour,

— Confirme le jugement

hormis en ses dispositions relatives à la date d’annulation des contrats de vente et de prêt, aux restitutions consécutives à l’annulation du prêt, à l’étendue des dommages et intérêts alloués aux emprunteurs et au prêteur, à un recours du notaire à l’encontre du vendeur

et sauf à le compléter sur des omissions matérielles affectant son dispositif et une omission de statuer

Le complétant sur les omissions matérielles de son dispositif,

— Dit que la Sci Le Moulin de Boly est tenu de restituer à M. et M^me Y la fraction du prix d’acquisition qu’ils lui ont payée.

— Fixe la créance à ce titre de M. et M^me Y à la procédure collective de la Sci Le Moulin de Boly représentée par son liquidateur judiciaire M^e E à la somme de 69.766,90 €.

— Dit que le notaire est tenu in solidum avec la Sci Le Moulin de Boly à cette restitution.

— Condamne M^e A à payer à M. et M^me Y à titre de dommages et intérêts cette somme de 69.766,90 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2016.

Le complétant sur une omission de statuer,

— Constate la caducité au 11 juillet 2011 du contrat de bail commercial signé le 10 avril 2009.

Statuant à nouveau sur les point infirmés et y ajoutant,

— Dit que l’annulation du contrat de vente prend effet au 28 août 2009.

— Dit que l’annulation du contrat de vente prend effet au 6 juillet 2009.

— Condamne M. et M^me Y à restituer à

la Sa Crédit Immobilier de France Développement la somme de 71.965,90 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2016.

— Condamne la Sa Crédit Immobilier de France Développement à restituer à la Sa CNP Caution la somme de 86.746,48 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2016.

— Condamne M. A à payer à M. et M^me Y à titre indemnitaire les sommes de

* 1.324,26 € au titre du coût du cautionnement avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2016

* 5.000 € au titre d’un préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2016 à hauteur de 2.000 € et à compter du 11 janvier 2016 à hauteur de 3.000 €

* 5.000 € au titre d’un manque à gagner avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2016.

— Déclare inopposable à la procédure collective de la Sci Le Moulin de Bolly toute créance indemnitaire invoquée par la Sa Crédit Immobilier de France Developpement à l’encontre de cette société.

— Condamne M. A à payer à la Sa Crédit Immobilier de France Developpement la somme de 14.780,58 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2016

— Rejette tout autre chef de dommage allégué par cette banque.

— Constate l’absence de toute action récursoire du notaire à l’encontre de

de la Sci Le Moulin de Boly.

— Déboute M. et M^me Y de leur demande en dommages et intérêts pour appel abusif.

— Condamne in solidum M. A et la Sci Le Moulin de Boly représentée par son liquidateur judiciaire M^e E à payer les sommes de

* 3.000 € à M. et M^me Y

* 1.500 € à la Sa Crédit Immobilier de France Développement

* 1.500 € à la société CNP Caution

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

— Déboute M. A de sa propre demande au titre de ses propres frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel.

— Déclare sans objet la demande d’exécution provisoire du présent arrêt.

— Condamne in solidum M. A et la Sci Le Moulin de Boly représentée par son liquidateur judiciaire M^e E aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le président