COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUILLET 2021

N°2021/574

Rôle N° RG 17/03447 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BACEM

Syndicat des copropriétaires 8, […]

C/

A X

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e GIRAUD

M^e EFANG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Janvier 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/10534.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires 8, […], représenté par son syndic en exercice, la Société SIGA PROVENCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Monsieur A X

né le […] à ALGERIE, demeurant […]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/015553 du 27/12/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par M^e Olga brigitte EFANG, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller

Monsieur B C, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVIGNAC.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2021..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2021.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Ingrid LAVIGNAC, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROÉCDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur A X est propriétaire du lot […] dépendant de l’immeuble situé […], soumis au statut de la copropriété.

Par jugement du tribunal d’instance de Marseille du 12 avril 2013, Monsieur X a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3966,33 euros au titre des charges impayées, outre la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Reprochant à Monsieur X d’avoir fait réaliser d’importants travaux dans son appartement, sans autorisation de l’assemblée générale, à l’origine d’importants désordres, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en référé.

Par ordonnance du 27 juin 2014, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à faire couper l’alimentation en eau à partir du sous compteur alimentant l’appartement loué par Monsieur X et à faire exécuter, aux frais de ce dernier, les travaux nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations affectant le local commercial.

Par ordonnance de référé du 12 juin 2015, Monsieur X a été condamné à remettre les lieux en l’état sans délai et à supprimer le raccordement des eaux usées sous la descente d’eaux pluviales de l’immeuble, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard commençant à courir un mois après signification de l’ordonnance. Il a également été condamné à payer au syndicat des copropriétaires une provision à valoir sur l’arriéré des charges de copropriété, une provision à valoir

sur la réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires ainsi que la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploit d’huissier délivré le 5 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires […] a fait assigner Monsieur X devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE afin d’obtenir sa condamnation à lui verser une somme de 60 150 € au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 12 juin 2015, sauf à parfaire, à remettre les lieux en l’état sans délai, à supprimer le raccordement des eaux usées et à lui payer la somme de 11 886,54 € au titre des charges impayées, la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur X n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 19 janvier 2017, le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et lui a laissé la charge des dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :

'sur la liquidation de l’astreinte et la demande de remise en état des lieux sous astreinte de 500 € par jour de retard, que le syndicat des copropriétaires ne visait à l’appui de sa demande aucun fondement juridique, que le juge des référés s’était réservé la liquidation de l’astreinte, que le syndicat n’avait pas communiqué le rapport d’expertise sur lequel le juge des référés s’était fondé pour condamner le défendeur à remettre les lieux en état et qu’il ne communiquait qu’un constat du huissier particulièrement succinct,

'sur les charges impayées, que le décompte produit ne permettait pas au tribunal de déterminer le montant des charges dues par Monsieur X.

Par acte du 21 février 2017, le syndicat des copropriétaires […] a relevé appel de cette décision.

Par arrêt avant-dire droit du 12 décembre 2019, la cour de ce siège a ordonné la réouverture des débats, invitant le syndicat des copropriétaires à notifier par le RPVA ses dernières conclusions au conseil nouvellement constitué de Monsieur X, invitant ce dernier à justifier du paiement du timbre fiscal et, à défaut, à formuler ses observations sur l’irrecevabilité de ses conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires […] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 19 janvier 2017 en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de liquidation d’astreinte au lieu de la déclarer simplement irrecevable,

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à la fixation d’une astreinte définitive au sens de l’article L131-2 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution et fixer l’astreinte définitive à hauteur de 150 euros par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— et statuant à nouveau,

— condamner Monsieur X à remettre en état sans délai et à supprimer le raccordement des eaux usées sous la descente d’eaux pluviales de l’immeuble, et ce, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard à compter du premier jour du mois qui suivra la signification de l’arrêt à intervenir et pour une durée d’un an,

— condamner Monsieur X à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 16.588 euros en principal au titre des charges impayées, comptes arrêtés au 5 novembre 2020,

— condamner Monsieur X à payer une somme de 4000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi par le syndicat des copropriétaires en raison des nombreux tracas causés à la copropriété par les infractions au règlement de copropriété et les procédures qui ont du être engagées,

— condamner Monsieur X à verser au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’entendre condamner aux entiers dépens, de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la SELARL GIRAUD GAY, prise en la personne de Maître Olivier GIRAUD, avocat,

aux motifs que :

— sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire : le tribunal aurait du déclarer irrecevable la demande, car le juge des référés s’était réservé la liquidation de cette astreinte, au lieu d’en débouter le syndicat des copropriétaires,

— sur la demande d’astreinte définitive : la demande est justifiée au regard de l’article L131-1 alinéa 1^er du code des procédures civiles d’exécution, l’injonction de faire n’ayant toujours pas été exécutée; elle est également fondée dès lors qu’une astreinte provisoire a déjà été fixée par le juge des référés;

— sur la demande de remise en état des lieux : le rapport d’expertise de Monsieur Y a été produit en cours d’instance et est opposable à Monsieur X; du reste, les constatations de l’expert sont corroborées par les constats d’huissier produits aux débats; il ressort de ce rapport que le lien de causalité a été établi entre la création d’une deuxième salle d’eau par Monsieur X et les infiltrations dans le local commercial situé au-dessous de ce lot; l’argument tiré de l’ancienneté de la tuyauterie est inopérant, faute de preuve;

— sur les charges de copropriété : les condamnations prononcées par le jugement définitif du tribunal d’instance de MARSEILLE du 12 avril 2013 ont été soldées; la condamnation prononcée par l’ordonnance de référé du 12 juin 2015 n’a pas été soldée et la décision du juge des référés, qui n’octroie au créancier qu’une provision, n’a pas autorité de la chose jugée au fond; à ce jour, Monsieur X est débiteur de la somme de 16 588 euros, déduction faite de la somme de 4 000 euros qu’il a réglée;

— sur les dommages-intérêts au titre du préjudice moral : une personne morale est fondée à poursuivre la réparation d’un tel préjudice; ce préjudice résulte du mandat ad agendum délivré par les copropriétaires.

Par conclusions déposées et notifiées le 16 novembre 2020, Monsieur X demande à la cour, sur le fondement des articles 9 et suivants, 954 alinéa 1 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil, de :

— écarter des débats les pièces non numérotées et non visées dans les conclusions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d’appel, notamment en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de liquidation d’astreinte provisoire,

— constater la réalisation des travaux imposés,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la remise en état des lieux, au vu des travaux effectués par l’intimé,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la suppression du raccordement des eaux usées sous la descente d’eau pluviale de l’immeuble, en ce que ces travaux extérieurs relèvent des parties communes, donc du syndicat des copropriétaires,

— écarter le rapport de Monsieur Y, en ce qu’il a été imposé à Monsieur X, au mépris de l’ordonnance de référé du 12 juin 2015,

— en tout état de cause, constater que ce rapport ne met en évidence aucun désordre, de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de liquidation de l’astreinte définitive, pour défaut d’objet,

Sur les charges de copropriété,

— réaffirmer la primauté de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, texte spécifique, sur les textes de droit commun, en matière de preuve,

— débouter le syndicat des copropriétaires en ce qu’il ne vise pas dans ses écritures les procès-verbaux d’assemblée et les appels de fond justifiant les charges litigieuses,

— confirmer le jugement entrepris en ce que le décompte produit par le syndic pour la période allant du 1^er juillet 2012 au 18 avril 2017 inclut des charges antérieures au 10 mars 2015, pour lesquelles l’intimé a déjà été condamné par le juge des référés le 12 juin 2015,

— constater l’existence de contradictions sur les montants figurant sur les différents décomptes,

— constater le paiement intégral des charges par Monsieur X, sur la base du décompte du 7 mars 2020, et des acomptes versés respectivement au mois de juillet et de novembre 2020,

— intégrer le nouveau règlement de 1300,00 euros intervenu le 16 novembre 2020,

— en conséquence, considérer que l’intimé reste devoir uniquement les charges pour la période du 22 janvier au 1^er août 2020, soit la somme de 1444,78 euros,

— considérer que le solde des charges réclamé pour l’année 2019, soit 269,83 euros, a été intégré dans le décompte arrêté au 9 mars 2020,

— considérer que le syndicat a fait procéder à une saisie des loyers provenant du lot de Monsieur X,

— considérer que les frais de procédure se trouvent intégrés dans le décompte du 9 mars 2020 et ont été réglés,

— considérer que Monsieur X reste devoir au syndicat la somme de 87,77 euros correspondant à la signification des conclusions d’appel par Maître PESSAH, huissier de justice,

A titre subsidiaire,

— accorder à Monsieur X de plus larges délais de paiement, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, sachant que Monsieur X propose de mettre les loyers versés par son

locataire au profit du syndicat des copropriétaires, par virements directs sur le compte bancaire du syndicat,

— débouter le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, en l’absence de préjudice spécifique, distinct du préjudice intégré dans la liquidation de l’astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande portant sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e EFANG, qui y a pourvu.

Monsieur X fait valoir en substance :

— sur les charges de copropriété, que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires n’est pas probant, que les 34 nouvelles pièces qu’il communique en appel ne sont ni numérotées, ni visées dans ses conclusions et doivent être écartées des débats (article 954 alinéa 1 du code de procédure civile), qu’à la faveur du renvoi de l’affaire ordonné lors de la première période de crise sanitaire, il a effectué plusieurs versements d’un montant total de 8 000 euros, outre un versement récent de 1 300 euros qui n’ont pas été pris en considération, que le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une saisie des loyers provenant de son lot, que le décompte inclut des charges pour lesquelles il a déjà été condamné, que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires font état de postes qui ne sont pas justifiés et qu’en tout état de cause il sollicite des délais de paiement eu égard à sa situation financière actuelle,

— sur les travaux litigieux, qu’il a fait exécuter des travaux de remise en état dans la partie privative de son lot, après le départ des locataires, que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de ce chef, ainsi que de sa demande de suppression du raccordement des eaux usées, car cette installation préexistait à l’achat de son lot,

— sur la remise en état des lieux, que le rapport d’expertise de Monsieur Y n’est pas contradictoire et ne lui est pas opposable; en outre, le syndicat sollicite une remise en état sans préciser la nature des travaux à effectuer; le rapport d’expertise n’établit pas le lien de causalité entre les travaux effectués par Monsieur X et les désordres; l’expert n’a pas eu accès au lot du copropriétaire et n’a pas pu constater la cause des infiltrations;

— sur l’astreinte, qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire; en l’espèce, l’astreinte provisoire a été prononcée par le juge des référés et non par le juge du fond; par ailleurs, l’appelant ne précise pas la durée de l’astreinte sollicitée;

— sur la demande de dommages-intérêts, que le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui ne peut pas subir de « tracas », et que le préjudice invoqué n’est pas justifié.

Par arrêt avant dire-droit du 18 février 2021, la cour de ce siège a statué ainsi qu’il suit :

— Déboute Monsieur X de sa demande tendant à voir écarter des débats « les pièces non numérotées et non visées dans les conclusions ».

Avant dire droit,

— Ordonne la réouverture des débats,

— Invite le syndicat des copropriétaires […] à produire :

*les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes au 31 décembre 2017, au 31 décembre 2018 et au 31 décembre 2019

* un décompte pour les charges dues, exclusion faite de celles pour lesquelles le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre exécutoire,

* la justification des frais de justice au regard des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

* le rapport de l’expert en date du 26 décembre 2014, visé dans l’ordonnance de référé du 12 juin 2015,

* toutes pièces permettant de déterminer la date du repiquage des eaux usées effectué sur la descente d’eaux pluviales imputé à Monsieur X, ce dernier arguant de la préexistence de cette installation à l’acquisition de son lot,

* toutes pièces permettant de déterminer la nature des travaux de remise en état restant à effectuer, au regard, notamment, d’une part, des photographies produites par l’intimé (ses pièces n° 5a et 5b), d’autre part de l’intervention, le 29 avril 2015, d’un plombier à la demande du syndicat des copropriétaires.

— Renvoie la cause et les parties à l’audience collégiale de la chambre 1-9 du jeudi 20 mai 2021 à 14 heures 15, salle F- Palais Verdun.

— Dit que l’ordonnance de clôture interviendra le 20 avril 2021.

— Réserve les demandes.

Par conclusions déposées et notifiées le 19 avril 2021, le syndicat des copropriétaires […] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 19 janvier 2017 en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de liquidation d’astreinte au lieu de la déclarer simplement irrecevable,

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à la fixation d’une astreinte définitive au sens de l’article L131-2 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution et fixer l’astreinte définitive à hauteur de 150 euros par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— et statuant à nouveau,

— condamner Monsieur X à remettre en état sans délai et à supprimer le raccordement des eaux usées sous la descente d’eaux pluviales de l’immeuble, et ce, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard à compter du premier jour du mois qui suivra la signification de l’arrêt à intervenir et pour une durée d’un an,

— condamner Monsieur X à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 14123,44 euros en principal au titre des charges impayées, comptes arrêtés au 19 avril 2021,

— condamner Monsieur X à payer une somme de 4000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi par le syndicat des copropriétaires en raison des nombreux tracas causés à la copropriété par les infractions au règlement de copropriété et les procédures qui ont du être engagées,

— condamner Monsieur X à verser au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’entendre condamner aux entiers dépens, de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la SELARL GIRAUD GAY, prise en la personne de Maître Olivier GIRAUD, avocat,

exposant, essentiellement, que :

— le jugement dont appel aurait dû déclarer irrecevable sa demande en liquidation de l’astreinte provisoire au lieu de l’en débouter,

'il est justifié devant la cour de l’absence de toute exécution valable des condamnations fixées par l’ordonnance de référé du 12 juin 2015,

'les conditions légales de la demande de fixation des astreintes définitives sont bien remplies,

'le rapport d’expertise de Monsieur D Y, produit aux débats, est opposable à l’intimé,

'les constatations de ce rapport sont corroborées par les constats d’huissier versés aux débats,

'ce rapport d’expertise établit bien le lien de causalité entre la création d’une deuxième salle d’eau par l’intimé et les désordres d’infiltration subis par le salon de coiffure situé immédiatement au-dessous du lot,

'l’intervention de l’entreprise ZIP le 29 avril 2015 atteste également de ce lien de causalité,

'les charges dues par Monsieur X sont justifiées à hauteur de 14 123,44 euros,

'le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de personne morale, est en droit de réclamer la réparation d’un préjudice moral,

'toutes les pièces sollicitées par la cour aux termes de l’arrêt avant-dire droit du 18 février 2021 ont été produites,

'le décompte intégral distingue bien les charges dues en application de l’ordonnance du 12 juin 2015 et les charges courantes.

Aux termes de conclusions déposées et notifiées le 19 avril 2021, Monsieur A X demande à la cour de :

'-écarter des débats la pièce n°54 ou, à défaut, ordonner la production du document original,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement frappé d’appel, notamment en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de liquidation d’astreinte provisoire,

— constater la réalisation des travaux imposés,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la remise en état des lieux, au vu des travaux effectués par l’intimé,

'constater que le repiquage sauvage des eaux usées ne lui est pas imputable,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à la suppression du raccordement des eaux usées sous la descente d’eau pluviale de l’immeuble, en ce que ces travaux extérieurs relèvent des parties communes, donc du syndicat des copropriétaires,

— écarter le rapport de Monsieur Y, en ce qu’il a été imposé à Monsieur X, au mépris de l’ordonnance de référé du 12 juin 2015,

— en tout état de cause, constater que ce rapport ne met en évidence aucun désordre, de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de liquidation de l’astreinte définitive, pour défaut d’objet,

Sur les charges de copropriété,

— réaffirmer la primauté de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, texte spécifique, sur les textes de droit commun, en matière de preuve,

— débouter le syndicat des copropriétaires en ce qu’il ne vise pas dans ses écritures les procès-verbaux d’assemblée et les appels de fond justifiant les charges litigieuses,

— confirmer le jugement entrepris en ce que le décompte produit par le syndic pour la période allant du 1^er juillet 2012 au 18 avril 2017 inclut des charges antérieures au 10 mars 2015, pour lesquelles l’intimé a déjà été condamné par le juge des référés le 12 juin 2015,

— constater l’existence de contradictions sur les montants figurant sur les différents décomptes, malgré la nouvelle production faite le 16 avril 2021,

— constater le paiement intégral des charges par Monsieur X, sur la base du décompte du 9 mars 2020, et des acomptes versés respectivement au mois de juillet et de novembre 2020,

— intégrer le nouveau règlement de 1300,00 euros intervenu le 16 novembre 2020,

— en conséquence, considérer que l’intimé reste devoir uniquement les charges pour la période du 22 janvier au 1^er août 2020, soit la somme de 1444,78 euros,

— considérer que le solde des charges réclamé pour l’année 2019, soit 269,83 euros, a été intégré dans le décompte arrêté au 9 mars 2020,

— considérer que le syndicat a fait procéder à une saisie des loyers provenant du lot de Monsieur X,

— considérer que les frais de procédure se trouvent intégrés dans le décompte du 9 mars 2020 et ont été réglés,

— considérer que Monsieur X reste devoir au syndicat la somme de 87,77 euros correspondant à la signification des conclusions d’appel par Maître PESSAH, huissier de justice,

A titre subsidiaire,

— accorder à Monsieur X de plus larges délais de paiement, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, sachant que Monsieur X propose de mettre les loyers versés par son locataire au profit du syndicat des copropriétaires, par virements directs sur le compte bancaire du syndicat,

— débouter le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, en l’absence de préjudice spécifique, distinct du préjudice intégré dans la liquidation de l’astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande portant sur l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il fait valoir, en substance, que :

— le décompte des charges produit par le syndicat des copropriétaires ne présente pas de caractère probant,

'la pièce adverse n°54, qui serait une copie certifiée conforme du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mars 2017, doit être écartée des débats, à défaut de production de l’original, étant dépourvue de signature et présentant des lacunes dans les questions n°5, 11,14 et 15,

'au regard de l’ensemble des paiements qu’il a effectués,

'en dépit de l’arrêt avant-dire droit, et les nouvelles pièces produites par l’appelant, la preuve des charges dues n’est pas rapportée,

'en toute hypothèse, percevant désormais le RSA, il est bien fondé à solliciter des délais en cas de condamnation à paiement,

'sur l’exécution des travaux litigieux, les pièces produites par l’appelant ne permettent pas à la cour d’apprécier l’ancienneté des branchements, ni la nature des matériaux utilisés, sachant que depuis 1995, il est proscrit d’installer des canalisations en plomb,

'le branchement extérieur était déjà présent lors de l’acquisition de son lot, le rapport d’expertise de Monsieur Y ne présente aucun caractère contradictoire et ne lui pas opposable,

'il lui est demandé de remettre en état sans délai sans que la nature des travaux à effectuer ne soit précisée,

'déférant à l’injonction faite par le tribunal, il a procédé à la dépose de la mezzanine, de la salle de bain et du WC de la partie donnant sur l’évacuation extérieure, en sorte qu’il a démoli l’ouvrage qu’il avait créé au sein de la partie privative de son lot de copropriété,

'les critères ne sont pas réunis pour prononcer une astreinte définitive,

'les infractions au règlement de copropriété ne sont pas prouvées et le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Au constat que le juge des référés s’était réservé la liquidation de l’astreinte qu’il avait prononcée, le tribunal aurait dû déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de liquidation d’astreinte, au lieu de l’en débouter.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

2-Monsieur X sollicite que soit écartée des débats la pièce n° 54 de l’appelant, constituée d’une copie certifiée conforme du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 2017, ou que soit ordonnée la production de l’original.

Il apparaît, en effet, que cette cette copie est dépourvue de toute signature, hormis celle figurant en haut et à gauche de la première page, sous le tampon « Certifié conforme », qui, au regard des autres procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats, est de la main du représentant du syndic, SIGA PROVENCE.

Il apparaît également que la décision n°5 relative à l’élaboration du budget provisionnel de l’exercice 2017'2018 est incomplète comme ne contenant pas le montant de ce budget; elle précise uniquement qu’il sera demandé de provisionner 1000 € sur les trois prochains trimestres en vue du changement de la colonne des eaux usées des toilettes pour lequel des devis seront demandés.

La circonstance que les décisions numéro 11,14 et 15 ne soient pas complètes est sans incidence dès lors qu’aucune de ces questions n’a donné lieu à un vote.

Cependant, le syndicat des copropriétaires appelant verse aux débats -sa pièce 66- une copie complète du procès-verbal de cette assemblée générale, sur laquelle figurent les signatures du président et du secrétaire, de même qu’il produit :

— la convocation émise le 14 février 2017 en vue de l’assemblée générale du 9 mars 2017, mentionnant que sont également notifiés aux copropriétaires, en même temps que ladite convocation, les textes des résolutions proposées, la ventilation des charges communes, les comptes des recettes et dépenses, la situation financière de la copropriété faisant apparaître la situation de trésorerie, l’état des dettes et des créances, ainsi que le budget provisionnel,

— la feuille de présence au 9 mars 2017 -pièce […]3 de l’appelant’ faisant apparaître que tous les copropriétaires, formant un total de 1000 millièmes, étaient présents ou représentés à cette assemblée générale, y compris Monsieur X.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît qu’il n’y a pas lieu d’écarter la pièce n° 54 des débats, ni d’ordonner la production de l’original, une copie intégrale du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 mars 2017, revêtue de deux signatures, étant désormais produite aux débats, sans donner lieu à la moindre contestation de la part de l’intimé.

3-L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

C’est au syndicat des copropriétaires qui prétend être créancier de prouver la réalité de sa créance, sa liquidité et son exigibilité.

Au cas particulier, le syndicat des copropriétaires appelant produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du 10 juillet 2012, 6 mai 2013, 25 juin 2014, 10 septembre 2015, 20 décembre 2016, 9 mars 2017, 14 juin 2018, 20 mars 2019 et 22 juillet 2020, ayant respectivement approuvé les comptes des exercices clôturés les 31 décembre 2011, 31 décembre 2012, 31 décembre 2013, 31 décembre 2014, 31 décembre 2015, 31 décembre 2016, 31 décembre 2017, 31 décembre 2018, et 31 décembre 2019.

— l’arrêté des comptes au 31 décembre 2012, au 31 décembre 2013, au 31 décembre 2014, au 31

décembre 2015, au 31 décembre 2016 et au 31 décembre 2017;

— les appels de fonds adressés à Monsieur X de 2012 à 2018;

— plusieurs décomptes, et notamment la pièce n°67 de l’appelant, sur lesquels figurent toutes les sommes payées par Monsieur X, et les montants restant dus,

S’agissant de l’ordonnance de référé du 12 juin 2015, le syndicat des copropriétaires indique que Monsieur X resterait redevable de la somme de 2485,80 euros -pièce n°67 de l’appelant- sur un total initialement dû de 11 920,97 euros, les paiements récents opérés par l’intimé (deux fois 4 000 euros et 1 300 euros) ayant été affectés à l’apurement de cette dette, la plus ancienne.

Cependant, cette ordonnance constitue un titre exécutoire.

En outre, il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires que la condamnation prononcée par cette ordonnance de référé « fait toujours l’objet de mesures d’exécution », de sorte qu’il n’y a pas lieu à nouvelle condamnation à payer de ce chef et que le montant de 2 485,90 euros doit être déduit de la demande en paiement présentée à la cour par le syndicat des copropriétaires.

Pour le surplus, au regard de l’ensemble des pièces susvisées, le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment être créancier de Monsieur X à hauteur de la somme de 11 637,54 euros au titre des provisions pour charges, charges et appels pour travaux du 1^er juillet 2015 au 19 avril 2021
-pièce 67 de l’appelant-, somme au paiement de laquelle l’intimé sera condamné, par voie d’infirmation du jugement entrepris, étant observé au vu de ce décompte qu’aucune somme n’est réclamée au titre des frais de procédure et que toutes les sommes payées par l’intimé ont été inscrites au crédit de son compte.

4-L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur X sollicite des délais de paiement au motif qu’il perçoit le RSA et que sa situation personnelle et financière est difficile.

Il offre de mettre, à l’avenir, les loyers qu’il perçoit de la location de son lot de copropriété à la disposition du syndicat des copropriétaires.

Cependant, il ressort du texte précité que l’octroi de délais de paiement est une simple faculté pour le juge.

Par ailleurs, les débats démontrent que durant des années, Monsieur X ne s’est pas acquitté du paiement des charges de copropriété, bénéficiant ainsi, de fait, de délais de paiement.

Son offre de mettre les loyers de son appartement à la disposition du syndicat des copropriétaires ne saurait, en l’absence de justification de la location de cet appartement et du montant des loyers perçus, être accueillie.

Enfin, il apparaît que l’immeuble […], soumis au statut de la copropriété, ne compte que quatre copropriétaires, de sorte que le non paiement des charges de copropriété par l’un d’entre deux, génère un préjudice financier important.

Dès lors, Monsieur X sera débouté de sa demande de délais de paiement.

5-L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire dispose des parties

privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de cette loi précise que ne sont adoptés qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à la destination de celui-ci.

Le syndicat des copropriétaires poursuit à l’encontre de Monsieur X une demande de condamnation à une remise en état et à la suppression d’un raccordement aux eaux pluviales de l’immeuble.

Au cas particulier, il n’est pas contestable que, sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale, Monsieur X, copropriétaire du lot […] composé d’un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble, a divisé son appartement en deux lots, avant de les mettre à la location.

Il n’est pas davantage contestable qu’à l’occasion de cette transformation, une douche et des sanitaires ont été créés au-dessus du salon de coiffure situé à l’étage inférieur, occasionnant ainsi des infiltrations dans le local commercial.

Par ordonnance de référé du 12 juin 2015, Monsieur X a été condamné à remettre les lieux en état sans délai et à supprimer le raccordement des eaux usées sur la descente d’eau pluviale de l’immeuble, et ce sous astreinte.

L’intimé conteste le rapport d’assistance technique établi par Monsieur Y, sollicitant qu’il soit écarté des débats, au motif que ce rapport ne serait pas contradictoire, qu’il aurait été établi dans le seul intérêt du syndicat des copropriétaires qui l’a sollicité, que lui-même n’aurait pas été consulté et que dès lors, le rapport établi dans de telles conditions ne saurait lui être opposable.

Cependant, les deux rapports de Monsieur D Y, régulièrement communiqués aux débats, ont été soumis à la discussion contradictoire des parties, ainsi qu’en attestent en particulier les conclusions de Monsieur X qui les discutent abondamment.

Par ailleurs, selon acte d’huissier de justice délivré le 9 décembre 2014, Monsieur X, ainsi que ses locataires, ont été sommés d’être présents sur les lieux de l’expertise pour que Monsieur Y, expert mandaté par la copropriété, puisse procéder à ses opérations à leur contradictoire.

L’intimé n’a pas cru devoir déférer à cette convocation, de sorte qu’il ne saurait se plaindre de ce que les opérations d’expertise n’ont pas eu lieu en sa présence.

Enfin, les constatations techniques et objectives contenues dans ces deux rapports d’assistance technique ne sont pas utilement combattues par l’intimé.

Dès lors, Monsieur X sera débouté de sa demande tendant à voir écarter les rapports ainsi établis.

Il ressort du premier rapport d’assistance technique établi par Monsieur D Y le 23 septembre 2014, à la demande du syndic de l’immeuble, en présence d’un représentant de la mairie de Marseille, que le local commercial situé au premier étage de l’immeuble a subi un désordre caractérisé par un dégât des eaux en provenance du plafond. Le jour de la visite de l’expert, il est apparu qu’environ la moitié de la surface du salon avait été condamnée du fait des dommages subis par le plafond, dommages susceptibles de porter atteinte à la sécurité du personnel et des clients de l’établissement. Un risque d’effondrement du faux plafond a également été mis en évidence, le

représentant de la ville de Marseille ayant, à la suite de sa visite sur place, écrit un courrier imposant de réaliser des travaux de réparation dans les meilleurs délais, des réserves ayant été émises quant à l’impact des venues d’eau sur l’intégrité structurelle du bâtiment et, notamment, sur le plancher séparatif entre le premier et le second étage.

À l’occasion de cette mission d’assistance technique, Monsieur Y, après avoir fait procéder à la dépose des dalles de faux plafond sur la partie sinistrée, a pu constater la présence de traces d’infiltrations caractérisées par une importante auréole de couleur brunâtre au droit du plafond plâtre sous le plancher haut, ainsi qu’un affaissement de celui-ci. Il a également constaté, après l’enlèvement d’une partie du plafond en plâtre située au droit de la zone sinistrée, la présence de champignons ainsi qu’une saturation en eau variant de 15 à 100 % selon les zones testées.

Selon les déclarations de la représentante du syndic, recueillies par Monsieur Y, les venues d’eau proviendraient du logement situé juste au-dessus, le copropriétaire ayant réalisé une division de son lot en deux logements distincts et ayant créé, à cette occasion une salle d’eau située juste au-dessus du salon de coiffure, avec mise en place d’une douche et de sanitaires au moyen d’un repiquage des eaux usées effectué directement sur la descente d’eaux pluviales située en […], repiquage que Monsieur Y a pu constater.

Un second rapport d’assistance technique a été établi le 26 décembre 2014, au contradictoire du locataire de Monsieur X.

S’étant rendu dans la salle de bain du logement, l’expert a pu constater qu’elle comportait un WC, un receveur de douche et un lavabo, le WC étant posé à même des parpaings.

L’occupant des lieux a expliqué à l’expert que lors de l’utilisation des appareils sanitaires, des venues d’eau se produisaient au sol, formant des flaques.

L’expert a pu constater que le WC et le receveur de douche étaient accolés à une paroi en placo-plâtre formant une séparation avec la cuisine du même logement, que les réseaux d’évacuation des appareils sanitaires transitaient à l’intérieur de cette cloison, que cette cloison était vétuste, notamment dans sa partie inférieure, que des jonctions grossières au joint silicone avaient été effectuées derrière le WC et que le raccordement au réseau d’évacuation n’avait pas été correctement effectué. Il a également relevé, grâce à des essais à l’Humitest, que la cloison était saturée d’humidité en sa partie inférieure derrière le WC et au bord du receveur de douche, et il a pu conclure que les dégâts subis par le local commercial étaient consécutifs aux fuites apparues sur les réseaux d’évacuation du logement appartenant à l’intimé ainsi, possiblement, qu’au défaut d’étanchéité en périphérie du receveur de douche, de même que sur le réseau d’évacuation apparent situé sous l’évier de la cuisine de l’autre côté de la cloison séparative.

Il ressort suffisamment des pièces ci-dessus que les infiltrations et désordres subis par le local commercial situé au-dessous de l’appartement de Monsieur X sont consécutifs à la division de son lot et à la réalisation d’un WC et d’une salle d’eau, au droit du local sinistré.

Cependant, Monsieur X condamné à remettre les lieux en état, affirme y avoir procédé, précisant qu’aucun désordre n’avait été déploré depuis lors.

De fait, le syndicat des copropriétaires produits aux débats une facture émise le 29 mai 2015 par l’entreprise d’électricité et de plomberie Sip, suite à une intervention effectuée le 29 avril 2015, à

la demande du syndic de l’immeuble, à l’occasion de laquelle, en présence d’une représentante du syndic de l’huissier de justice, tous les tubes alimentant la partie litigieuse de l’appartement de Monsieur X ont été bouchonnés, la remise en eau ayant été effectuée après contrôle des étanchéité.

Du reste, à la suite de l’intervention de cette entreprise, Monsieur X, avait sollicité du syndicat des copropriétaires, par le biais d’une demande, effectuée le 5 janvier 2017, d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de la question suivante :

« Je vous demande de bien vouloir inscrire la question suivante : l’abandon de l’astreinte des 50 000 € que vous avez réclamés à mon encontre alors que les travaux demandés par le juge ont bien été réalisés depuis plus d’un an, sauf que la partie extérieure, comme tout le monde peut le constater, est une évacuation d’origine, qui existe depuis plusieurs années, étant donné que c’est une évacuation en plomb et que depuis plus de 30 ans, il a été remplacé par le PVC. Par conséquent, cette partie n’est pas de mon ressort alors que cela a été présenté au juge comme étant de mon fait.' Les locataires ont quitté le logement il y a plus d’un an. Le compteur et l’arrivée d’eau ont bien été sectionnés par le plombier que le syndicat a envoyé chez moi, donc tout le monde est au courant qu’il n’y a plus d’eau dans cette partie de l’appartement, et toutes les installations ont été démontées, et depuis c’est devenu une pièce sèche ».

L’intervention de l’entreprise SIP dans l’appartement de Monsieur X aux fins ci-dessus précisées, n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires appelant qui a lui-même produit la facture émise par cette entreprise.

Les propos de Monsieur X contenus dans le courrier précité du 5 janvier 2017 ne sont pas davantage contestés par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, il n’est pas démontré qu’à l’heure actuelle, des désordres dus à des infiltrations d’eau en provenance du lot de Monsieur X persisteraient.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur X ne peut pas être condamné à remettre son lot en état, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Enfin, le syndicat des copropriétaires demande que l’intimé soit condamné à supprimer le raccordement des eaux usées sous la descente d’eaux pluviales de l’immeuble, et ce sous astreinte définitive de 150 € par jour de retard à compter du premier jour du mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, durant un an.

Il produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 9 mars 2017 qui a mis en évidence, sous le balcon de l’appartement de Monsieur X, et sortant de la façade de l’immeuble, la présence d’un conduit oblique trouvant son origine dans cet appartement, ce conduit allant « ensuite se piquer dans la conduite verticale d’évacuation des eaux pluviales situées sur le côté gauche de la façade de l’immeuble ».

Un second procès-verbal de constat d’huissier, établi le 9 mars 2020 a, à nouveau, constaté la présence sous le balcon du deuxième étage, d’une canalisation de plus petit diamètre sortant du mur de façade sous le balcon, venant se brancher sur la descente des eaux pluviales par une culotte de branchement à 45°.

Toutefois, la circonstance que le raccordement provienne de l’appartement de Monsieur X ne suffit pas à démontrer que ce dernier en serait l’auteur.

Du reste, Monsieur X prétend que ce raccordement ne lui est pas imputable, et qu’il était déjà existant au moment où, en 2003, il a fait l’acquisition de son lot, ajoutant que la canalisation incriminée est en plomb, donc nécessairement ancienne, ce matériau n’étant plus autorisé depuis longtemps.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats un devis, en date du 16 avril 2021, de l’entreprise Aix Acro, d’un montant de 1120,00 euros, pour la dépose du raccordement ainsi que deux

attestations.

Le devis démontre qu’à ce jour, le raccordement n’a pas été supprimé.

Les deux attestations établies le 16 avril 2021, l’une par Monsieur E F, l’autre par Monsieur G H, copropriétaires au sein de la résidence […], dont la teneur n’est pas contestée par Monsieur X, établissent suffisamment, à l’aune des autres éléments ci-dessus, que ce dernier est bien l’auteur du raccordement litigieux, effectué pour les besoins de l’évacuation de ses eaux usées, dans la colonne d’eaux pluviales, sans avoir sollicité la moindre autorisation pour y procéder.

Il sera, dès lors, condamné à supprimer ce raccordement, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification du présent arrêt, par voie d’infirmation du jugement entrepris, durant une année, étant ici observé qu’une astreinte provisoire avait déjà été prononcée par le juge des référés, autorisant donc le prononcé d’une astreinte définitive.

Les travaux de suppression devront être effectués sous le contrôle du syndicat des copropriétaires.

6-Le syndicat des copropriétaires, qui justifie d’un préjudice spécifique tenant aux tracas subis en raison d’une part, des tentatives de recouvrement des charges demeurées impayées durant plusieurs années pour un immeuble en copropriété ne comptant que quatre copropriétaires, d’autre part, des désordres dus aux travaux non autorisés et réalisés par Monsieur X en contravention avec le règlement de copropriété ainsi que des multiples procédures qui ont du être engagées pour rétablir la situation, subit un préjudice moral qui sera entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros, au paiement de laquelle l’intimé sera condamné.

I X sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

8-Monsieur X supportera les dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, avec distraction au profit de la SELARL GIRAUD GAY, prise en la personne de Maître Olivier GIRAUD, avocat.

PAR CES MOTIFS

Déboute Monsieur A X de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce adverse n°54.

Déboute Monsieur A X de sa demande tendant à voir ordonner la production de l’original de la pièce adverse n°54.

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires […] de sa demande de condamnation de Monsieur A X à remettre son lot en état.

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires […] en sa demande de liquidation d’astreinte.

Condamne Monsieur A X à payer au syndicat des copropriétaires […] la somme de 11 637,54 euros au titre des charges impayées, décompte arrêté au 19 avril 2021.

Déboute Monsieur A X de sa demande de délais de paiement.

Condamne Monsieur A X à supprimer le raccordement des eaux usées sous la descente d’eaux pluviales de l’immeuble, sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification du présent arrêt, durant une année.

Dit que les travaux de suppression de ce raccordement devront avoir lieu sous le contrôle du syndicat des copropriétaires.

Condamne Monsieur A X à payer au syndicat des copropriétaires […] la somme de 500 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi.

Condamne Monsieur A X à payer au syndicat des copropriétaires […] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur A X aux dépens de première instance et d’appel, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, avec distraction au profit de la SELARL GIRAUD GAY, prise en la personne de Maître Olivier GIRAUD, avocat.

LE GREFFIER LE PRESIDENT