COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 24 JUIN 2021

N° 2021/402

N° RG 20/06202

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGABY

X Y

C/

Syndicat des copropriétaires VILLA GAETTI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SZEPETOWSKI

M^e MAIGNE

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de NICE en date du 09 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00011.

APPELANT

Monsieur X Y,

demeurant […]

représenté et assisté par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

INTIME

Syndicat des copropriétaires VILLA GAETTI

[…]

représenté par son syndic en exercice la SARL cabinet MERMOZ

dont le siège social est […],

représenté et assisté par M^e Christophe MAIGNE, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Mai 2021 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Sophie SETRICK.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur X Y est propriétaire, depuis le […], du lot 520 au sein de la copropriété Villa Gaetti, correspondant à un 'local enfoui accolé à l’immeuble teinté en rouge sur le plan, outre108/200 000èmes dans la copropriété générale du sol'.

Soutenant qu’à la suite de la fermeture de l’un des deux accès à son local, par l’association syndicale libre Pastorelle, l’autre accès possible, par le […], via la copropriété Villa Gaetti, devait être rendu possible, monsieur X Y a sollicité du syndicat des copropriétaires Villa Gaetti la remise de tout élément lui garantissant cet accès. Il a adressé une mise en demeure le 3 mai 2019 après avoir fait dresser un constat par huissier de justice le 11 février 2019.

Par ordonnance en date du 9 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

• débouté monsieur X Y de ses demandes,

• constaté que le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti tient à la disposition de monsieur X Y les clés du portillon de la résidence pour lui permettre l’accès à pied à son local,

• débouté monsieur X Y et le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné monsieur X Y au paiement des dépens,

• rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 juillet 2020, monsieur X Y a interjeté appel de la

décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 30 juillet 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur X Y demande à la cour de :

• condamner le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant signification de la décision à intervenir, à lui remettre les clés, badge ou tout autre élément permettant d’accéder de façon carrossable, par le […], au local dont il est propriétaire au sein de la copropriété Villa Gaetti,

• condamner le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti au paiement d’une provision de 4 896 € à valoir sur son préjudice de jouissance,

• condamner le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur X Y soutient que le trouble manifestement illicite est parfaitement caractérisé puisque, depuis la fermeture en 2018 de la rue Pastorelle par un portail, en exécution d’un jugement du tribunal de grande instance de Nice du 12 juin 1981, il ne dispose d’aucun accès au local dont il est propriétaire au sein de la copropriété Villa Gaetti, du fait du refus de son syndicat des copropriétaires de lui remettre les clés et badge du portail, par le […]. Il estime qu’en tant que copropriétaire, il ne peut être privé d’un accès aux parties communes du syndicat des copropriétaires.

Monsieur X Y ajoute qu’il ne peut lui être opposé le critère d’utilité afin de restreindre l’accès en voiture à son local, alors que son local est un lieu de stockage, qu’il a disposé pendant 11 ans, via le rue Pastorelle, d’un accès voiture, et qu’en lui refusant un tel accès s’agissant d’un local enfoui, le syndicat des copropriétaires restreint indûment son droit de jouissance de sa propriété.

Par ailleurs, il soutient qu’il paye des charges communes, et, qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de répartir autrement le cas échéant les charges, y compris quant à l’entretien du portail en cause. Il estime que le simple constat de la mise à disposition des clefs est sans effet juridique et n’a jamais été effectif.

Enfin, monsieur X Y entend être indemnisé par provision du préjudice de jouissance induit, calculé à partir de la valeur locative de son bien, préjudice tenant en son impossibilité de vendre son bien, ainsi qu’il en avait la volonté. Il conteste l’existence de toute contestation sérieuse à ce titre.

Par dernières conclusions transmises le 16 septembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti sollicite de la cour qu’elle :

• statue ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

• confirme l’ordonnance entreprise,

• déboute monsieur X Y de toutes ses demandes contre lui,

• condamne monsieur X Y au paiement d’une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti fait valoir qu’en application du règlement de copropriété de 1966, le lot de monsieur X Y est un local enfoui, et non un garage, auquel le seul accès possible est piétonnier. En effet, l’intimé fait valoir que la voie privée carrossable, fermée par le portail dont l’appelant sollicite le badge, ne permet pas d’accéder à son lot pour être située au dessus. Aussi, le syndicat des copropriétaires met en avant le critère de l’utilité du lot pour contester tout droit pour monsieur X Y d’accéder à son lot par le […], étant

observé que l’accès dont il a bénéficié de fait pendant 11 ans, via le rue Pastorelle, a été fermé en exécution d’une décision de justice, et non du fait de l’intimé.

Le syndicat des copropriétaires indique avoir toujours tenu à disposition de l’appelant une clé du portillon lui permettant l’accès piétonnier reconnu à ce dernier. Il ajoute que monsieur X Y n’a jamais contribué aux charges communes liées au portail.

Enfin, l’intimé conteste tout trouble de jouissance subi par l’appelant qui, s’il en avait manifesté l’intérêt, pouvait parfaitement accéder à pieds à son local.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à permettre l’accès carrossable de monsieur X Y à son lot par le […]

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’occurrence, aux termes d’un acte de vente du […], monsieur X Y a acquis, au prix de 30 000 €, au sein de la copropriété alors dénommée 'Résidence Grand Soleil', désormais Villa Gaetti, le lot 520 désigné comme étant un 'local enfoui accolé à l’immeuble teinté en rouge sur le plan, outre108/200 000èmes dans la copropriété générale du sol'. Ce local recevait la même désignation dans le règlement de copropriété édité le 10 août 1966, et pour partie produit au dossier.

Il est acquis que lors de cette vente et pendant plusieurs années, monsieur X Y a pu accéder à son lot qui se trouve, ainsi que le constate l’huissier de justice dans son procès-verbal du 11 février 2019, au niveau le plus bas de la résidence Villa Gaetti, située […] à […], située au même plan et permettant un accès en voiture à son lot.

Or, en 2018, l’association syndicale libre Pastorelle a clôturé cet accès possible par la rue Pastorelle, en exécution d’un jugement définitif du tribunal de grande instance de Nice, en date du 12 juin 1981, faisant interdiction aux copropriétaires de la Villa Gaetti d’utiliser pour accéder à leurs locaux, la portion d’avenue longeant son terrain.

Aussi, depuis lors, en exécution d’une décision de justice bien antérieure à l’achat par monsieur X Y de son bien, l’appelant ne peut matériellement plus accéder directement jusqu’à son lot avec un véhicule, sans que le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti en soit responsable. La tolérance factuelle dont l’appelant a bénéficié de 2007 à 2018 ne saurait lui avoir conféré un droit à un accès carrossable, déjà juridiquement inexistant au moment de son acquisition.

Monsieur X Y revendique aujourd’hui le droit de pouvoir accéder en voiture depuis le […], donc par le portail d’accès de la résidence Villa Gaetti, étant observé, au vu de la configuration des lieux établies par photographies, plan et constat, que cet accès ne dessert que la partie supérieure des garages de la copropriété, et non le niveau inférieur où se situe le lot 520, qui n’est accessible en tout état de cause matériellement qu’à pieds, au travers de deux escaliers, à partir du niveau des garages.

Force est donc de constater que le local de monsieur X Y ne peut en aucun cas être qualifié de 'garage', ni juridiquement, car telle n’est pas la destination figurant sur les titres qui ne mentionnent qu’un 'local enfoui', ni matériellement, puisqu’aucun accès carrossable n’est possible. Qu’il s’agisse d’un lieu de stockage ou d’une cave ne saurait conférer à son propriétaire, qui a acquis un 'local enfoui', un droit d’accès en véhicule ne résultant d’aucun titre, ni de la destination du bien telle que définie dans l’acte de vente et le règlement de copropriété.

Monsieur X Y ne peut donc se prévaloir d’un droit d’accès carrossable à son lot. Certes, sa qualité de propriétaire lui donne accès aux voies de circulation, parties communes, afin de rejoindre son lot, droit d’accès piétonnier en soi non remis en cause par le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti, mais ne saurait lui octroyer un droit d’accès carrossable qu’il ne détient pas. Aucun trouble manifestement illicite n’est donc caractérisé à raison de l’absence de remise à monsieur X Y de clefs, badge ou de tout autre élément lui permettant d’accéder en voiture à son local par la copropriété Villa Gaetti, seule demande qu’il formule aux termes de ses écritures.

Au demeurant, la lecture des échanges écrits entre les parties, produits notamment par l’intimé, établit que monsieur X Y a pu disposer des clefs d’accès au portillon piétonnier situé […] à Nice, de sorte qu’il est en mesure d’accéder à son lot, sans qu’aucun trouble manifestement illicite n’existe.

La décision entreprise doit donc être confirmée.

Sur la demande de provision présentée par monsieur X Y

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Dans la mesure où monsieur X Y ne peut se prévaloir d’un accès carrossable à son local, il ne démontre pas avoir été indûment privé d’une telle modalité de jouissance de son bien.

Par ailleurs, il est démontré que les clefs du portillon permettant un accès piéton à son local ont été mise à sa disposition, à sa demande, et que s’il a tardé à les récupérer, c’est de son fait. Aucun obstacle du syndicat des copropriétaires Villa Gaetti n’est démontré quant à son droit d’accéder à son local à pieds, droit expressément admis par l’intimé.

Si monsieur X Y pourrait justifier d’un préjudice tenant notamment à des difficultés pour vendre son bien, ce dont il ne justifie pas au demeurant, force est de constater qu’il ne démontre pas détenir une créance non sérieusement contestable contre le syndicat des copropriétaires Villa Gaetti.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande de provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur X Y qui succombe au litige sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires Villa Gaetti les frais, non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Une indemnité de 1 500 euros lui sera accordé en cause d’appel.

L’appelant supportera en outre les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne monsieur X Y à payer au syndicat des copropriétaires Villa Gaetti la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute monsieur X Y de sa demande sur ce même fondement,

Condamne monsieur X Y au paiement des dépens.

Le greffier, Le président,