COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 DÉCEMBRE 2021

N° 2021/549

Rôle N° RG 19/01027 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDUT5

A B

Y Z épouse X

C/

Syndicat des copropriétaires LE CALIFORNIA

Société civile SCI LAVICO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

M^e C D

M^e Gervais GOBILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 18 Décembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0003.

APPELANTS

Monsieur A B, demeurant […]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE

Madame Y Z épouse X

née le […] à RASEINIAI, demeurant […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

asssité de M^e Philippe AMSELLEM, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

Syndicat des copropriétaires LE CALIFORNIA représenté par son syndic en exercice […], dont le siège social est […], demeurant […]

représentée par M^e C D, avocat au barreau de GRASSE

Société civile SCI LAVICO, demeurant […]
- […]

représentée par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2021

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 20 juillet 2015, la SCI LAVICO a donné à bail à M^me Y Z épouse X un appartement T4 à usage d’habitation, quatre places de parking

extérieur, une place de parking en sous-sol et une cave, situés […], […], […], moyennant un loyer initial révisable de 3 350 euros outre la somme de 650 euros de provision sur charges.

Par acte du 22 mars 2018, M^me Y Z épouse X a fait citer la SCI LAVICO devant le Tribunal d’instance de Cannes aux fins principalement de la voir condamner à réaliser un certain nombre de travaux, sous astreinte, outre au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommags-intérêts et de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 18 mai 2018, la SCI LAVICO a attrait dans la cause M. A X aux fins principalement de demander l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges.

De même, par acte du 18 mai 2018, la SCI LAVICO a fait citer le Syndicat des copropriétaires de la […], dûment représenté par son syndic en exercice, aux fins principalement de le voir condamner à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation ainsi que de le voir condamner à mettre en oeuvre les travaux exigés par M^me Y X et à lui payer la somme de 16 000 euros en réparation de son préjudice financier subi en raison du non paiement des loyers et charges.

Selon jugement contradictoire du 18 décembre 2018, le Tribunal d’instance de Cannes a statué de la façon suivante :

— ORDONNE la jonction des affaires RG ll 18-398 et RG 11 18-756 et RG 11 18-757 ; l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 11 18-398 ;

— DEBOUTE M^me Y X de ses demandes ;

— DEBOUTE la SCI LAVICO de sa demande reconventionnelle en résiliation de bail ;

— CONDAMNE reconventionnellement M^me Y X et M. A X à payer in solidum à la SCI LAVICO la somme de 32 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— CONDAMNE reconventionnellement M^me Y X et M. A X à payer in solidum à la SCI LAVICO et au Syndicat des copropriétaires de la résidence 'LE CALIFORNIA’ sis […] à […], la somme de 1 000 euros à chacun en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

— CONDAMNE M^me Y X et M. A X aux entiers dépens.

Le jugement susvisé distingue parmi les travaux de réfection demandés par M^me X, ceux qui relèvent des éléments d’équipements communs et donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence dans laquelle se situe le logement loué (voies d’accès aux immeubles, piscine) et ceux qui relèvent du seul bailleur et propriétaire du logement.

Il rappelle à ce titre que l’exception d’inexécution n’est admise que lorsque le locataire se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués ou lorsqu’ils sont inhabitables mais que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Concernant la demande reconventionnelle de la SCI LAVICO en résiliation du bail, il ressort de la décision que le bail contient une clause résolutoire de plein droit et qu’aucun commandement de payer n’a été délivré à la locataire. En revanche, l’arriéré de loyers et charges étant justifié par un décompte produit par le bailleur, les époux X sont condamnés in solidum à lui verser la somme de 32 000 euros arrêtée au 1er septembre 2018.

Par déclaration du 15 janvier 2019, les époux X ont relevé appel dudit jugement en ce qu’il a débouté M^me Y X de l’ensemble de ses demandes, les a condamnés à payer in solidum la somme de 32 000 euros, outre intérêt au taux légal, à la SCI LAVICO ainsi que la somme de 1 000 euros chacun à la SCI LAVICO et au Syndicat des copropriétaires de la […], ordonné l’exécution provisoire et les a condamnés aux dépens.

Selon conclusions notifiées par le RPVA le 31 mars 2020, la SCI LAVICO a notifié des conclusions d’incident aux fins de solliciter la radiation de l’affaire du rôle de la Cour puis par lettre du 1er septembre 2020, le conseil de cette dernière a renoncé à l’incident fixé à l’audience du 17 décembre 2020.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2021, M. A X et M^me Y Z épouse X demandent de voir :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de CANNES le 18 décembre 2018.

— Débouter la SCI LAVICO et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CALIFORNIA de toutes leurs demandes, fins et conclusions, manifestement infondées tant en fait qu’en droit.

— Dire et juger que la SCI LAVICO a manqué à son obligation de délivrance et que les arriérés de loyer et charges pouvant être dus par les époux X constituent une exception d’inexécution, justifiant la réfaction du loyer dû tant que le bailleur n’aura pas respecté ses obligations contractuelles.

— Débouter la SCI LAVICO de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à voir prononcer la résiliation du bail d’habitation la liant aux époux X.

— EN CONSEQUENCE,

— S’entendre condamner in solidum la SCI LAVICO et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CALIFORNIA à réaliser sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir les travaux relatifs aux parties communes, soit :

— la fermeture des parkings souterrains et aériens de la résidence,

— la fermeture des accès aux parties communes et à la piscine de la résidence,

— la réparation du système de chauffage collectif dans l’appartement loué par les époux X,

— la réparation des ventilo-convecteurs dans toutes les pièces de l’appartement loué par les époux X,

— la réparation de la vitre de la porte d’entrée principale de la résidence,

— la réparation de la piscine de la résidence,

— la réparation des sols endommagés dans les différentes pièces de l’appartement loué.

— Juger que jusqu’à l’exécution intégrale des travaux ci-dessus par la SCI LAVICO, les époux X ne sont débiteurs d’aucun loyer.

— Juger qu’à la date de la décision à intervenir, les époux X ne sont débiteurs d’aucun arriéré de loyer, en raison des manquements contractuels de la SCI LAVICO, portant atteinte notamment à la jouissance du bien loué conformément au bail.

— S’entendre condamner in solidum la SCI LAVICO et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CALIFORNIA à payer aux époux X, à titre de dommage et intérêts, la somme de 25 000,00 euros,

— S’entendre prononcer la réfaction totale des loyers dus par les époux X, tant que la SCI LAVICO n’aura pas réalisé les travaux nécessaires à la jouissance paisible de l’appartement donné en location aux époux X.

— S’entendre condamner in solidum la SCI LAVICO et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CALIFORNIA à payer aux époux X, par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 2 500,00 euros.

— S’entendre condamner in solidum la SCI LAVICO et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CALIFORNIA aux entiers dépens.

Selon leurs dernières conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux X font valoir qu’ils ont payé leurs loyers du 1er août 2016 au 31 juillet 2017, outre six mois par anticipation du 1er août 2017 au 31 janvier 2018.

Ils soutiennent avoir fait constater plusieurs dysfonctionnements dans les lieux loués par acte d’huissier du 30 janvier 2017, notamment l’absence de fermetures et défauts de sécurité des parkings aériens et souterrains, ainsi que des désordres dans l’appartement (non fonctionnement des appareils de climatisation/chauffage réversibles, humidité importante arrivant de la piscine, parquet au sol endommagé suite à un dégât des eaux et non réparé).

Selon un second constat d’huissier du 2 novembre 2017, des désordres sont également relevés dans les lieux loués.

Les appelants invoquent à la fois l’obligation de délivrance d’un logement décent et sécurisé et celle d’entretien des lieux loués, qui pèsent sur le bailleur, qui reconnaît a minima les désordres constatés. Ils soutiennent que ces derniers persistent encore, notamment relativement au dysfonctionnement du chauffage et de la climatisation.

Ils produisent un autre constat d’huissier établi le 14 novembre 2019 qui fait état de traces d’infiltrations et de condensations, ou moisissures tirées de l’impossibilité de chauffer normalement l’appartement.

Ils relèvent également que la SCI LAVICO détient la majorité des tantièmes dans la copropriété en ayant un nombre important de lots (20) et qu’elle a fait systématiquement obstruction à l’entretien et la réfection de l’immeuble, tel qu’il est noté dans les conclusions du Syndicat des copropriétaires de la […].

Quant à la piscine, les époux X font valoir que le bail prévoit qu’ils peuvent jouir de la piscine, équipement commun alors qu’elle est vide et inutilisable.

Ils s’opposent à la résiliation du bail car la clause résolutoire n’est pas mise en oeuvre de bonne foi et prétendent n’avoir commis aucune faute en exerçant l’exception d’inexécution. Ils font enfin valoir

que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l’état délabré des parties communes et qu’il est resté inactif pour réparer les parties communes.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2021, la SCI LAVICO demande de voir :

— Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

— condamné M^me Y X et M. A X in solidum, à payer à la SCI LAVICO la somme de 32 000 euros outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— condamné les époux X à payer à la SCI LAVICO la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné les époux X aux entiers dépens de première instance ;

Y ajoutant,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 193 712,34 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyer arrêté au 31 juillet 2021 ;

— L’infirmer en ce qu’elle a débouté la SCI LAVICO de sa demande en résiliation de bail ;

— Statuant à nouveau, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M^me Y X et de tous occupants de son chef des lieux litigieux, sis à CANNES (06400) au sein de la résidence « Le California » […], si besoin avec le concours de la force publique et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision qui sera rendue ;

— Fixer au montant du loyer l’indemnité d’occupation due par les époux X;

— Y ajoutant,

— Condamner solidairement les époux X à payer à la SCI LAVICO la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de Maître Gervais GOBILLOT, avocat sur ses offres de droit.

Selon ses dernières conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI LAVICO fait valoir avoir fait appel de nombreuses fois à la société de maintenance du système de chauffage et de climatisation et que la jouissance de la piscine n’est pas prévue au contrat de bail, et ce alors que la copropriété a mis en oeuvre depuis trois ans des travaux nécessaires à la reprise des désordres de la piscine.

L’intimée précise avoir renoncé à toute demande à l’encontre du Syndicat des copropriétaires devant la Cour eu égard à l’évolution du litige.

Quant à la demande de résiliation du bail, elle repose non sur la clause résolutoire de plein droit mais sur l’application des règles des articles 1721 et suivants du code civil. La SCI LAVICO invoque l’importante dette locative de 193 712,34 euros qui fonde sa demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, la notification de sa demande ayant été faite à la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mai 2018.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2021, le Syndicat des

copropriétaires de la […] demande de voir :

— constater que la SCI LAVICO a abandonné ses demandes à son encontre,

Sur les demandes d’exécution des travaux sous astreinte :

— CONSTATER que M. A X et M^me Y Z épouse X n’ont pas la qualité de copropriétaire,

— DIRE ET JUGER que les travaux sollicités relatifs aux parties communes devront être votés en assemblée générale,

— DIRE ET JUGER que la Cour n’a pas la compétence ni le pouvoir de se substituer à l’assemblée générale qui a seule la compétence de voter les travaux sur les parties communes,

— Par conséquent,

— DIRE ET JUGER que les demandes de réalisation des travaux formulées par M. A X et M^me Y Z épouse X à l’encontre du Syndicat des copropriétaires LE CALIFORNIA sont irrecevables et mal fondées,

— DEBOUTER M. A X et M^me Y Z épouse X et la SCI LAVICO de ce chef,

Sur la prétendue responsabilité du Syndicat des copropriétaires,

— CONSTATER que les désordres allégués ne trouvent pas tous leur origine dans les parties communes,

— CONSTATER que les préjudices allégués par M. A X et M^me Y Z épouse X concernent principalement les rapports avec leur bailleur, la SCI LAVICO, auquel le Syndicat des copropriétaires LE CALIFORNIA est étranger,

— DIRE ET JUGER que la prétendue responsabilité du Syndicat des copropriétaires n’est pas caractérisée par une faute, un préjudice et un lien de causalité,

— DIRE ET JUGER que M. A X et M^me Y Z épouse X et la SCI LAVICO n’apportent pas la preuve de leurs allégations, ni de leur préjudice subi, ni du quantum de leurs demandes,

— Par conséquent,

— DEBOUTER M. A X et M^me Y Z épouse X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER la SCI LAVICO de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires LE CALIFORNIA,

— CONFIRMER le Jugement déféré en date du 18 décembre 2018 en ce qu’il a :

— Ordonné la jonction des affaires RG 11 18-398, RG 11 18-756 et RG 1 18-757 ; l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 11 18-398 ;

— Débouté M^me Y X de ses demandes ;

— Débouté la SCI LAVICO de sa demande reconventionnelle en résiliation de bail ;

— Condamné reconventionnellement M^me Y X et M. A X à payer in solidum à la SCI LAVICO la somme de 32.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— Condamné reconventionnellement M^me Y X et M. A X à payer in solidum à la SCI LAVICO et au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE CALIFORNIA sis 15, […] à […], la somme de 1.000 euros à chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— Condamné M^me Y X et M. A X aux entiers dépens.

— En tout état de cause,

— CONDAMNER tout succombant à payer au Syndicat de copropriétaires la somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître C D sous sa due affirmation de droit.

Selon ses dernières conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le Syndicat des copropriétaires de la […] fait valoir que les demandes des époux X formées à son encontre sont irrecevables car les travaux doivent être votés en assemblée générale et que pour engager sa résposabilité, les appelants doivent prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il soutient que le gérant de la SCI LAVICO a fait obstruction à la réalisation de certains travaux dont ceux relatifs à la piscine.

Il soutient que les travaux sollicités par les appelants ne relèvent pas tous des parties communes et que concernant ces dernières, leur préjudice est nul : le bail ne mentionne pas l’usage de la piscine et le portail donnant accès au parking fait l’objet d’une procédure engagée à l’encontre des constructeurs.

La procédure a été clôturée le 30 septembre 2021.

MOTIVATION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater’ qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur les obligations de la SCI LAVICO envers ses locataires, M et M^me X:

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

De même, l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, selon acte sous seing privé du 20 juillet 2015, la SCI LAVICO a donné à bail à M^me Y Z épouse X un appartement T4 à usage d’habitation, quatre places de parking extérieur, une place de parking en sous-sol et une cave, situés […], […], […], moyennant un loyer initial révisable de 3 350 euros outre la somme de 650 euros de provision sur charges.

Par courrier daté du 31 janvier 2017, M^me X, avec un autre locataire, a mis en demeure la SCI LAVICO de procéder à la réfection de désordres concernant la piscine, les portes d’accès à l’immeuble, au parking extérieur et au garage, la climatisation et le chauffage.

Au soutien de leur demande de travaux, sous astreinte, concernant la fermeture des parkings souterrains et aériens de la résidence, la fermeture des accès aux parties communes et à la piscine de la résidence, la réparation du système de chauffage collectif dans l’appartement loué, la réparation des ventilo-convecteurs dans toutes les pièces de l’appartement, la réparation de la vitre de la porte d’entrée principale de la résidence, la réparation de la piscine de la résidence et celle des sols endommagés dans les différentes pièces de l’appartement, les époux X produisent quatre constats d’huissier établis respectivement le 30 janvier 2017, le 2 novembre 2017, le 14 novembre 2019 et le 6 septembre 2021.

Cependant, il convient dès à présent de relever que plusieurs demandes concernent les parties communes de l’immeuble dont la SCI LAVICO est copropriétaire et ne relèvent pas de la seule responsabilité contractuelle du bailleur dont il doit être établi, dans ce cas, la faute ou l’inaction à l’égard du syndicat des copropriétaires en cas de troubles ayant pour origine les parties communes.

Or, au vu du contrat de bail du 20 juillet 2015, seuls les éventuels dysfonctionnements des ventilo-convecteurs et les désordres présentés par les sols endommagés de l’appartement, objet du contrat de bail, relèvent de la seule responsabilité contractuelle du bailleur envers ses locataires, l’usage de la piscine ne faisant pas partie des équipements à usage commun visés par ledit contrat.

Il résulte des différents constats d’huissier que :

— les divers appareils de climatisation/chauffage réversibles ne fonctionnent pas (constat du 30 janvier 2017, du 2 novembre 2017, du 14 novembre 2019),

— le parquet au sol a été endommagé dans le couloir de distribution des chambres (constat du 30 janvier 2017, du 2 novembre 2017, du 14 novembre 2019),

— chambre 3 : murs dégradés par un dégât des eaux, à droite de la porte de la salle de bains et dans le placard attenant, tâches de moisissure au plafond à l’aplomb de la petite fenêtre et parquet dégradé

sous l’appareil de climatisation par des coulures d’eau (constat du 2 novembre 2017, du 14 novembre 2019),

— chambre 2 et 1 : parquet dégradé par des fuites de l’appareil de climatisation réversible et tâches d’humidité au plafond de la chambre 1, à l’aplomb de l’appareil de climatisation (constat du 2 novembre 2017),

— couloir : quelques moisissures naissantes au plafond (constat du 14 novembre 2019).

Cependant, en l’absence de l’avis d’un technicien ou homme de l’art, il est impossible de savoir avec certitude si les désordres présentés par le parquet de l’appartement et certains murs ainsi que les tâches d’humidité et moissures sur les plafonds des chambres sont en lien avec le dégât des eaux subi courant 2017 par les appelants et/ou sont dus à une déficience du système de chauffage, étant précisé que l’appartement est doté d’un système de chauffage collectif et de convecteurs réversibles propres à l’appartement.

En effet, il résulte des débats que par courriel du 20 mars 2017, le gérant de la SCI LAVICO a déclaré à son assureur un dégât des eaux dû à une fuite de la canalisation de la salle de bain causant de l’humidité sur le mur ainsi qu’une fuite du système de climatisation réversible endommageant le parquet à différents endroits. Son assurance lui a répondu que pour le premier sinistre, il appartenait aux locataires de le déclarer à leur assureur et que pour le second, les dommages immobiliers privatifs étaient conventionnellement à la charge de l’assureur de l’immeuble et qu’il fallait faire une déclaration de sinistre au syndic de copropriété.

Dans ces cas, il ne peut être reproché au bailleur son manque de réactivité.

De même, il est produit de nombreuses factures de la société AIRTECH adressées au Syndicat des copropriétaires de la […] depuis celle du 20 janvier 2016 concernant la maintenance, la remise en service du chauffage ou des travaux sur la pompe à chaleur. De même, courant de l’année 2018, le groupe production eau glacée a été remplacé par la société AIRTECH donnant lieu à une facture du 24 août 2018 pour un montant HT de 16 040 euros.

Si le système de chauffage a effectivement présenté des dysfonctionnements, il ne peut être reproché au bailleur ou à la copropriété de ne pas avoir tout mis en oeuvre pour y pallier, étant précisé que la part de responsabilité de chacun ne peut être clairement déterminée au vu des documents produits par les parties.

En effet, n’apparaît pas clairement ce qui dans le système de chauffage/climatisation relève des parties communes et des parties privatives de l’immeuble.

De même, il ne peut être déterminé le rôle causal du dégât des eaux, qui devait être pris en charge par l’assureur des locataires à qui il revenait de se montrer diligents en ce domaine, dans l’apparition de l’humidité et des moissures qui existent dans les lieux loués

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas établi que la SCI LAVICO a manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme à l’usage d’habitation et à son obligation d’entretien à l’égard des époux X.

Bien que les époux X ont dénoncé depuis janvier 2017 le caractère indécent du logement, ils sont toujours dans les lieux et ce, alors que l’absence de sécurité du fait de la non fermeture des parties communes et du caractère endommagé du parquet de l’appartement ne suffit pas à caractériser l’indécence au sens des dispositions précitées.

Ils ne pouvaient donc suspendre d’eux-même le paiement des loyers et invoquer valablement

l’exception d’inexécution, le caractère inhabitable du logement n’étant pas démontré.

Par conséquent, ils seront déboutés de toutes leurs demandes formées à l’encontre la SCI LAVICO comme étant insuffisamment fondées et le jugement querellé sera confirmé sur ces points ainsi que sur la jonction des affaires RG 11 18-398, RG 11 18-756 et RG 11 18-757.

Sur les demandes des époux X formées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la […] :

Les appelants demandent également la condamnation in solidum, avec le bailleur, du Syndicat des copropriétaires de la […] quant à la réalisation des travaux précités et à l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 25 000 euros.

Cependant, ils ne distinguent pas selon la nature de la responsabilité qui est nécessairement extra-contractuelle pour pouvoir engager celle du syndicat de copropiétaires, tiers au contrat de bail.

Or, en vertu de l’article 1240 du code civil, celui qui invoque la responsabilité délictuelle d’un tiers doit prouver l’existence d’un préjudice, la faute de ce dernier et le lien de causalité entre eux.

L’article 14 dernier alinéa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, il appartient aux appelants d’établir que le syndicat des copropriétaires de la […] a commis une faute à l’origine de leur préjudice.

Cependant, il résulte des procès-verbaux des assemblées générales du 26 juin 2017, du 9 avril 2018 et du 28 mai 2018 que des travaux de réfection, notamment relatifs au remplacement de la centrale du système de chauffage et à la réfection de la piscine, ont été votés par le syndicat.

D’ailleurs, à l’inverse de ce que prétendent les époux X et le Syndicat des copropriétaires de la […], il ne résulte pas suffisamment des pièces produites aux débats que la SCI LAVICO aurait fait obstruction à la réalisation de travaux, notamment ceux de la piscine, qui ne fait de toute façon pas partie de l’objet du bail consenti aux appelants.

De plus, ces derniers n’établissent pas la réalité de leur préjudice moral lié à une santé fragilisée et à un sentiment d’insécurité.

Par conséquent, les époux X seront déboutés de leurs demandes formées, en cause d’appel, à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la […].

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI LAVICO en résiliation du bail, expulsion, fixation de l’indemnité d’occupation et paiement de l’arriéré de loyers :

En vertu de l’ancien article 1184 du code civil, applicable au présent litige au vu de la date du contrat de bail, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales:

— d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le

bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

De même, il résulte de l’article 7 a) que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Enfin, il résulte de la combinaison des III et IV de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, la demande reconventionnelle aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative doit être notifiée par le bailleur au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (…).

En l’espèce, la SCI LAVICO sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de résiliation du bail consenti à M^me X et demande reconventionnellement, par appel incident, la résiliation judiciaire dudit bail, l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef, la fixation au montant du loyer de l’indemnité d’occupation due par les appelants et la condamnation de ces derniers à la somme de 193 712,34 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyer arrêté au 31 juillet 2021.

La SCI LAVICO justifie, par la production d’une lettre recommandée avec accusé de réception, signé le 4 août 2021 par la sous-préfecture de Grasse, la notification faite au représentant de l’Etat dans le département de ses conclusions n°2 par lesquelles elle sollicite de la Cour de voir prononcer la résiliation du bail du 20 juillet 2015 à l’audience du 14 octobre 2021, soit au moins deux mois avant l’audience conformément à l’article 24 précité.

Sa demande reconventionnelle est donc recevable.

La SCI LAVICO produit un décompte actualisé au 31 juillet 2021 (sa pièce n°45) portant sur une somme de 193 712,34 euros incluant la somme retenue par le jugement querellé mais aussi des taxes foncières de 2018 à 2021 et des charges de copropriété régularisées depuis 2017.

Or, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aussi, pour calculer l’arriéré locatif des appelants, il ne peut être retenu les sommes demandées au titre des taxes foncières et des régularisation de charges de copropriété pour lesquelles il n’est produit aucune pièce justificative par le bailleur.

Par conséquent, en ce qui concerne l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2018, il convient de relever que le jugement déféré a calculé une somme due de 32 000 euros alors qu’il s’agit en réalité d’une somme de 28 000 euros (4000 X 7 mois), le mois de septembre 2018 n’étant pas inclus.

Il convient donc d’infirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné M^me Y X et M. A X à payer in solidum à la SCI LAVICO la somme de 32 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification dudit jugement.

Il convient ainsi de fixer à la somme totale de 168 000 euros l’arriéré de loyers et charges dus par les époux X, entre le 1er février 2018 et le 31 juillet 2021 inclus, n’étant pas constesté que les loyers et charges ont été payés jusqu’au mois de janvier 2018 inclus.

Or, comme il a été dit précédemment, les époux X sont mal fondés à invoquer tant

l’exception d’inexécution de leur obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus que la mauvaise foi du bailleur pour s’opposer à la résiliation du bail, alors qu’ils ne prouvent pas s’être libérés de la somme globale de 168 000 euros au titre de leur arriéré locatif dû entre le 1er février 2018 et le 31 juillet 2021 inclus, correspondant à plus de trois années d’impayés.

Il y a donc lieu de considérer que le manquement réitéré de M^me X à son obligation principale de payer le loyer et charges constitue un comportement grave, notamment au vu de l’importance de la dette locative, de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail litigieux à la date du présent arrêt aux torts exclusifs de cette dernière.

Il convient, en conséquence, d’ordonner la libération par M^me Y X des locaux qu’elle occupe sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail et à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire selon les formes et délais prévus par les articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte du bailleur, l’effectivité de la décision d’expulsion étant suffisamment garantie par la possibilité de recourir à la force publique.

Il convient en outre de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et que M^me Y X et M. A X seront tenus de régler à compter de la date du présent jugement, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux, départ matérialisé par la remise des clés au propriétaire.

Par ailleurs, au vu des éléments précités, les époux X seront condamnés à payer à la SCI LAVICO la somme de 168 000 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et charges dû entre le 1er février 2018 et le 31 juillet 2021 inclus.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de faire droit à la demande de la SCI LAVICO présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les appelants sont condamnés à lui verser la somme visée au dispositif de la présente décision.

De même, même si les appelants n’ont pas attrait dans la cause le Syndicat des copropriétaires de la […] en première instance, ce dernier a dû engager des frais de défense aussi bien en première instance qu’en appel, du fait des instances dont M^me X et son époux sont à l’origine.

En outre, les époux X ont formé, en appel, des demandes en condamnation à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la […], sur lesquelles celui-ci a dû s’expliquer par voie de conclusions.

Par conséquent, l’équité commande de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de la […] présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner les appelants, parties succombantes, à lui verser la somme visée au dispositif de la présente décision.

Les appelants ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et doivent supporter les dépens d’appel, qui seront distraits au profit de Maître Gervais GOBILLOT, avocat, et Maître C D, avocat, conformément aux dispositions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M^me Y X et M. A X à payer in solidum à la SCI LAVICO et au Syndicat des copropriétaires de la […] la somme de 1 000 euros à chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné les mêmes aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI LAVICO de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail et en qu’il a condamné M^me Y X et M. A X à payer in solidum à la SCI LAVICO la somme de 32 000 euros outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONFIRME ledit jugement pour le surplus :

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

PRONONCE, à la date du présent arrêt, la résiliation du bail conclu le 20 juillet 2015 pour non paiement des loyers et chagres et aux torts de la locataire, M^me Y Z épouse X ;

ORDONNE l’expulsion de M^me Y Z épouse X, à défaut de départ volontaire des lieux situés […], […], ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les formes et délais prévus par les articles L412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans astreinte mais au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux signifié à la locataire ;

CONDAMNE M^me Y Z épouse X et M. A X à payer à la SCI LAVICO la somme de CENT SOIXANTE HUIT MILLE EUROS (168 000 euros) au titre des loyers et charges impayés entre le 1er février 2018 et le 31 juillet 2021 inclus ;

FIXE au montant du loyer l’indemnité d’occupation mensuelle due par M^me Y Z épouse X et M. A X à compter de la date de la présente décision et ce jusqu’à la libération des locaux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ;

CONDAMNE M^me Y Z épouse X et M. A X à payer à la SCI LAVICO la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1 500 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel ;

CONDAMNE M^me Y Z épouse X et M. A X à payer au Syndicat des copropriétaires de la […] la somme de MILLE EUROS (1 000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées en cause d’appel ;

CONDAMNE M^me Y Z épouse X et M. A X aux dépens d’appel, qui seront distraits au profit de Maître Gervais GOBILLOT, avocat, et Maître C D, avocat, conformément aux dispositions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,