Cour d'appel de Bourges, 1ère chambre, 13 janvier 2022, n° 20/00871

CA Bourges
Confirmation 13 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Destruction totale de l'immeuble par cas fortuit
La cour a estimé que la destruction n'était pas totale, car des travaux de remise en état étaient possibles et que le bailleur avait continué à réclamer des loyers, ce qui contredit sa position.

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Sur la décision

Référence :	CA Bourges, 1re ch., 13 janv. 2022, n° 20/00871
Juridiction :	Cour d'appel de Bourges
Numéro(s) :	20/00871
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Laurent M. WAGUETTE, président
Avocat(s) :	Adrien-Charles LE ROY DES BARRES
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS CENTRE
Parties :	Etablissement Public CENTRE HOSPITALIER JACQUES COEUR

Texte intégral

SM/LW

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES

- la SCP AVOCATS CENTRE

LE : 13 JANVIER 2022

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 JANVIER 2022

N° – H

N° RG 20/00871 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DJFM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de BOURGES en date du 04 Septembre 2020

PARTIES EN CAUSE :

I – CENTRE HOSPITALIER Z A, agissant poursuites et diligences de son représentant légal pris en son siège social :

[…]

Représenté par M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 01/10/2020

II – M^me B-C Y

8 E cour des Jacobins

[…]
Représentée par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le

09 Novembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. X,

Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTE Président de Chambre

M. X Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte en date du 19 mai 1967, le Centre Hospitalier Z A, propriétaire d’un immeuble, […]

Cujas à Bourges, a donné à bail, à Monsieur et Madame Y, un logement situé au deuxième étage.

Cet immeuble a fait l’objet d’un incendie important le 4 avril 2015, nécessitant le départ des locataires.

Depuis, Madame Y réside dans un autre appartement.

Le 26 juillet 2019, Madame Y a reçu notification, par lettre recommandée avec accusé de réception,

d’une mise en demeure valant commandement de payer la somme de 1.256,27 euros, établie par la Trésorerie de Bourges Hôpitaux à la requête du Centre Hospitalier Z A, bailleur, au titre d’ordonnateur des recettes de celui-ci.

Ce montant est composé de la somme de 1.056,10 euros au titre du loyer dû pour le premier trimestre 2019, ainsi que le solde du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2016, d’ un montant de 200,17 euros.

Contestant cette demande, Madame Y a assigné, par acte d’huissier en date du 4 septembre 2019, le

Centre Hospitalier Z A et la Trésorerie de Bourges Hôpitaux par devant le tribunal d’instance de

Bourges afin de voir déclarer nulle cette mise en demeure, condamner le Centre Hospitalier Z A à lui payer la somme de 43,90 euros en remboursement du trop-versé de la taxe des ordures ménagères et déclarer opposable à la Trésorerie de Bourges Hôpitaux, régulièrement appelée en la cause, le jugement à intervenir.

En défense, le Centre Hospitalier Z A et la Trésorerie de Bourges Hôpitaux concluaient au rejet des demandes et sollicitaient reconventionnellement voir constater la résiliation de plein droit du bail par application de l’article 1722 du code civil eu égard à la destruction totale de l’immeuble loué.

Par jugement contradictoire en date du 4 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bourges a statué ainsi :

Juge recevable et bien fondée l’action de Madame Y B-C,

Déclare nulle et de nul effet la mise en demeure émise le 26 juillet 2019 par la Trésorerie de Bourges

Hôpitaux à la requête du Centre Hospitalier Z A pour la somme de 200,17 €,

Déboute le Centre Hospitalier Z A et la Trésorerie de Bourges Hôpitaux de leur demande en paiement à l’encontre de Madame Y B-C de la somme de 1.056,10 €, effectuée par la mise en demeure de payer du 26 juillet 2019, valant commandement, délivrée à sa requête par la Trésorerie de

Bourges Hôpitaux au titre du paiement du loyer,

Déboute le Centre Hospitalier Z A de sa demande en résiliation de bail comme non fondée,

Déclare opposable à la Trésorerie de Bourges Hôpitaux, régulièrement appelée en la cause, le présent jugement,

Condamne le Centre Hospitalier Z A à payer à Madame Y B-C la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne le Centre Hospitalier Z A et la Trésorerie de Bourges Hôpitaux aux dépens de l’instance.

Le Centre Hospitalier Z A et la Trésorerie de Bourges Hôpitaux ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 1er octobre 2020.

Par ordonnance du 8 juin 2021, le conseiller de la mise en état a constaté la caducité partielle de la déclaration

d’appel effectuée le 1er octobre 2020 uniquement en ce qu’elle concerne l’appel de la Trésorerie de Bourges

Hôpitaux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2021, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, le Centre

Hospitalier Z A demande à la Cour, au visa des articles 1722 du code civil et 901 à916 du code de procédure civile, de :

Juger l’appel du Centre Hospitalier de Bourges recevable et bien fondé en l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions ;
En conséquence,

Annuler le Jugement entrepris en tant qu’il a débouté le Centre Hospitalier de sa demande en résiliation du bail ;

Statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation du bail conclu entre Madame Y et le Centre Hospitalier de Bourges le 10 mai

1967, avec effet au 16 mars 2020 ;

Subsidiairement,

Prononcer la résiliation du bail conclu entre Madame Y et le Centre Hospitalier de Bourges le 10 mai

1967, avec effet à la date de l’arrêt à intervenir ;

Dans tous les cas,

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner Madame Y au paiement de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laisser à sa charge les frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait principalement valoir qu’au sens de l’article 1751 du code civil et de la jurisprudence en découlant, l’appartement de M^me Y a été intégralement détruit par

l’incendie survenu en 2015, constituant un cas fortuit, qui a affecté l’ensemble de l’immeuble dont il est impossible d’user conformément à sa destination, au regard des différents diagnostics, constats et rapports

d’expertise, et dont le coût des travaux de remise en état excède sa valeur vénale sans qu’il soit tenu d’une obligation de reconstruire.

Il fait, en outre, observer que M^me Y a elle même reconnu la destruction de son appartement et son inhabitabilité dans une instance judiciaire parallèle où elle sollicite l’indemnisation de ses préjudices matériel et moral résultant de la destruction de son appartement par l’incendie et la perte de ses effets personnels.

Enfin, il soutient que le coût de reconstruction dépasse les 5 millions d’euros, en y intégrant les travaux de mise aux normes (accessibilité aux personnes handicapées, mise en sécurité et isolation acoustique) imposés par la législation, ce qui conduit à rendre la valeur locative de l’appartement bien inférieure au coût des travaux de reconstruction chiffrés motivant ainsi la vente de l’immeuble dont le propriétaire ne pouvait assumer le coût de remise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 novembre 2021, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’elle développe,

M^me Y demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner le Centre Hospitalier Z A aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de

3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

Elle fait essentiellement valoir que l’appelante ne peut prétendre à la résiliation de plein droit du bail par application de l’article 1792 du code civil laquelle suppose la destruction de la chose louée, en l’occurrence le seul appartement qu’elle occupe, en sa totalité alors que si l’appartement est aujourd’hui inhabitable, il n’est toutefois pas intégralement détruit, ce qu’elle a toujours soutenu, d’autant que les loyers lui sont toujours réclamés depuis 2015.

SUR CE :

Il sera liminairement rappelé que le seul point dont la cour est saisie, au regard de la portée de l’appel principal interjeté et de l’absence d’appel incident, est celui de la résiliation du bail recherchée par la bailleresse sur le fondement de l’article 1722 du code civil.

Le conseiller de la mise en état a rendu le 8 juin 2021une décision devenue définitive quant à l’intérêt pour agir du Centre hospitalier, qu’il a admise, et quant à la caducité de la déclaration d’appel de la Trésorerie de

Bourges qui a été prononcée.

La cour n’a donc pas à connaître de ces prétentions.

Aux termes de l’article 1722 du code civil et d’une jurisprudence désormais établie, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et il n’y a lieu à aucun dédommagement ; ces dispositions s’étendent au cas où le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue et définitive de jouir des lieux loués conformément à leur destination ou lorsqu’il y a nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose.

Si la chose n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander soit une diminution du prix, soit la résiliation même du bail et sans aucun dédommagement dans tous les cas.

En l’espèce, le centre hospitalier, bailleur, ne peut solliciter la résiliation du bail qu’en apportant la preuve de la destruction totale par cas fortuit de l’appartement loué à M^me Y ou de l’un des cas assimilés par la jurisprudence puisqu’en effet la possibilité de solliciter la résiliation pour destruction partielle de la chose louée n’est ouverte qu’au seul preneur.

Il est constant que l’incendie de l’immeuble est la cause d’un cas fortuit indépendant de toute action fautive du bailleur.

La destruction matérielle totale

Les parties sont en désaccord sur ce point.

La cour observe que la bailleresse n’a invoqué la destruction totale de la chose louée, pour faire juger de la résiliation de plein droit du bail, que par voie d’exception dans le cadre de l’action intentée par M^me Y devant le premier juge introduite par assignation du 4 septembre 2019, alors qu’auparavant elle avait implicitement considéré que la perte de la chose n’était que partielle puisqu’elle a consenti une diminution du loyer et a réclamé le paiement de ces loyers pendant plusieurs années depuis l’incendie de 2015.

En outre, il est erroné de soutenir que M^me Y aurait reconnu la destruction totale de la chose dès lors

d’une part qu’elle a toujours manifesté son souhait de conserver son bail et, d’autre part, et que si elle a intenté une action aux fins de se voir indemniser des pertes matérielles subis du fait de l’incendie, elle a seulement fait état de la destruction de l’ensemble de ses biens et d’un préjudice résultant de l’impossibilité de jouir de

l’appartement à raison de son inhabitabilité, sans cependant jamais évoquer une impossibilité définitive de réoccuper les lieux.

La destruction totale suppose la nécessité d’une reconstruction intégrale après le sinistre, or en l’espèce s’il

n’est pas contestable que tant l’appartement de M^me Y que l’ensemble de l’immeuble dont il dépend ont subi de graves dommages notamment en ce qui concerne la toiture et la charpente, il ne peut être sérieusement soutenu que la perte de la chose est totale.

En effet, le rapport de l’expert judiciaire, déposé le 20 juin 2018, qui n’a fait l’objet d’aucun dire de la part du centre hospitalier, a chiffré le préjudice du centre hospitalier en intégrant la perte de la moitié des loyers dûs par M^me Y à partir du premier janvier 2016 et pour une durée de 53 mois, soit jusqu’au 4 juin 2020 date à laquelle l’expert estimait l’achèvement des ' travaux de rénovation de l’immeuble ' et non de reconstruction.

L’expert précise également (page 34 de son rapport) : ' notre accord a été donné pour la remise en état du bâtiment fin mars 2018. Là encore 'remise en état’ n’équivaut pas à reconstruction.

Enfin, l’expert a chiffré ( page 33 de son rapport) le préjudice de M^me Y en tenant compte d’un

'déménagement retour', de loyers et de frais d’agence d’un appartement 'provisoire’ et il prévoyait également la même hypothèse d’un déménagement de retour pour La Maison des Forestines, autre locataire de l’immeuble.

Il s’évince de ce qui précède que tant immédiatement après l’incendie que pendant plus de 4 années après, le centre hospitalier bailleur a toujours considéré que la destruction de l’appartement de M^me Y n’était pas totale, ce que le rapport d’expertise confirme en ne préconisant que des travaux réparatoires.

L’impossibilité absolue et définitive de jouir des lieux loués conformément à leur destination

Il n’est pas utile de développer plus avant cette question puisqu’il a été précédemment démontré que si

l’impossibilité d’habiter l’appartement n’était pas contestable, elle n’était cependant pas définitive puisque, selon l’expert judiciaire, des travaux d’une durée de 62 mois devaient permettre la remise en état de l’ensemble du bâtiment et la réintégration de M^me Y, et des autres locataires, dans l’appartement loué.

La nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de la chose

Quand bien même la destruction matérielle totale de la chose louée n’est que partielle et que l’impossibilité

d’en faire usage n’est pas définitive, la jurisprudence admet de manière constante que la nécessite d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de la chose peut être assimilée à une destruction totale au sens de

l’article 1722 du code civil.

La notion de destruction n’est plus ici matérielle mais économique.

La jurisprudence classique reconnaît une méthode de calcul par comparaison entre la valeur vénale de

l’immeuble et le coût des travaux, mais admet également, plus récemment, une comparaison de la valeur locative annuelle de l’immeuble avec le coût des travaux de réparation nécessaires.

En l’espèce, il n’est pas probant de comparer la valeur locative annuelle de l’appartement de M^me Y avec le coût des réparations nécessaires à sa remise en état d’une part parce que l’expert n’a pas individualisé la part que représenterait le coût de ces travaux dans l’évaluation globale qu’il a estimée à plus de 5 millions

d’euros et, d’autre part et surtout, parce qu’il ne suffit pas pour que l’appartement de M^me Y soit remis en état de comptabiliser les seuls travaux strictement réservés à l’appartement, situé au deuxième étage avec également des dépendances aux quatrième et cinquième étages, sous les toits, puisqu’en effet il sera également nécessaire de remettre en état les parties communes, le toit entièrement détruit et la charpente indispensables pour permettre à nouveau l’usage de l’appartement.

Selon la deuxième méthode, il convient de comparer la valeur vénale de l’immeuble appréciée dans sa globalité avec le coût des travaux nécessaires.

Le centre hospitalier a limité la valeur vénale au montant du prix de vente de l’immeuble en l’état, soit la somme de 450.000 euros pour la comparer au coût total des travaux et en déduire un écart tel qu’il caractérise la perte économique de l’immeuble.

Cependant, alors que le premier juge en faisait déjà le constat, le centre hospitalier ne communique toujours pas à hauteur d’appel le montant des indemnités d’assurance perçues ou restant à percevoir à raison du sinistre.

Si il est justifié de soutenir que l’assuré indemnisé n’est pas tenu d’affecter l’indemnité d’assurance à la reconstruction de l’immeuble, il n’en demeure pas moins que l’appréciation de la perte économique suppose nécessairement que l’indemnité d’assurance soit comptabilisée et additionnée à la valeur vénale.

Le centre hospitalier se garde bien de fournir toute information sur ce point et c’est à juste titre que le premier juge a constaté que cette carence ne permettait pas d’apprécier concrètement l’ampleur du déséquilibre économique et la réelle perte économique et financière totale subie par la bailleresse.

En conséquence, la décision sera confirmée en ce qu’elle en a déduit que la demande tendant à constater la résiliation de plein droit du bail devait être rejetée.

*****

Les autres dispositions du jugement entrepris compris dans la saisine limitée de la cour seront également confirmés.

Succombant en son appel, le centre hospitalier Z A en supporteront les dépens et devra, en outre, payer à M^me Y la somme de 3.000 euros par application, en cause d’appel, des dispositions de l’article

700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant :

Condamne le Centre Hospitalier Z A aux dépens de l’instance d’appel ainsi qu’à payer à

M^me B-C Y la somme de 3.000 euros par application, en cause d’appel, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président de Chambre, et par M^me MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS L. WAGUETTE 1. E F G H

[…]