COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT AU FOND

DU 04 FEVRIER 2021

N° 2021/ 12

N° RG 19/00057 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5NY

S.A.R.L. X Y

C/

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE

Etablissement Public EUROMEDITERRANEE

Grosse délivrée :

à :

le :

S.A.R.L. X Y

Etablissement Public EUROMEDITERRANEE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Copie certifiée conforme

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation de MARSEILLE en date du 19 Juin 2019, enregistré au répertoire général sous le n° 19/00014.

APPELANTE

S.A.R.L. X Y prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant 26 Chemin de la Madrague-ville – 13015 MARSEILLE

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE. Comparant

INTIMES

Monsieur COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE MARSEILLE, demeurant Direction régionale des finances publiques – Service France […]

comparant en personne

Etablissement Public EUROMEDITERRANEE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant […]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE. Comparant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2020 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Anne DUBOIS, Conseillère

désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel d’Aix en Provence.

M^me Valérie GAILLOT-MERCIER, Conseillère,

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère,

Greffier lors des débats : M. Frank GENIER Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021.

Les avocats présents ont été entendus.

Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, la Cour a mis l’affaire en délibéré.

Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l’affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé publiquement le 04 Février 2021 et signé par Madame Anne DUBOIS, Conseillère et M. Frank GENIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS :

L’établissement public et d’aménagement d’État à caractère industriel et commercial, Euroméditerranée, créé en 1995, est chargé d’intervenir sur le périmètre d’intérêt national de 310 hectares, dans le triangle Saint Charles-Saint Lazare- Arenc la Joliette, à Marseille.

En suite de la première phase de son action dans cinq secteurs, dont la ZAC de la cité Méditerranée, une valeur foncière a été constituée sur divers sites compris dans la ZUS Centre Nord de Marseille en vue d’entreprendre un projet de rénovation urbain.

Une extension de ce projet, situé dans le périmètre dit Euromed II, en vue d’une reconquête vers le Nord, se poursuit sur un nouveau périmètre étendu de l’opération déclarée d’intérêt national par décret du 22 décembre 2017, incluant une surface complémentaire de 169 hectares.

Le projet de la ZAC Littorale, qui en constitue une nouvelle étape, et le programme des équipements publics de cette ZAC, ont été approuvés par arrêtés préfectoraux des 13 octobre 2013 et 9 octobre 2015.

L’enquête unique portant sur l’utilité publique et le parcellaire, prescrite par arrêté préfectoral du 4 mai 2016, s’est déroulée du 8 juin au 8 juillet 2016.

Un arrêté préfectoral du 27 février 2017 a déclaré d’utilité publique les travaux d’aménagement nécessaires à la réalisation de la ZAC.

L’ordonnance d’expropriation est intervenue le 30 juin 2017.

En l’espèce, l’expropriation vise l’ensemble immobilier cadastré section 901 H n°52, 53 et 42 situé […] et […], dans le […], dont était propriétaire la SCI Vintimille qui l’a donné à bail commercial à la SARL X Y et à la société ASD Distribution.

Le 21 janvier 2019, Euroméditerranée a saisi le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône en fixation de l’indemnité d’éviction de la SARL X Y.

Après avoir visité les lieux le 3 avril 2019, le juge a, par jugement du 19 juin 2019 :

• fixé l’indemnité revenant à la SARL X Y pour l’éviction de son fonds de commerce à la somme de 403.513 euros comprenant :

la valeur de droit au bail de 296.500 euros,

◊

l’indemnité de remploi de 18.650 euros,

◊

le trouble d’exploitation de 8.911 euros,

◊

l’indemnité pour frais de déménagement de: 24.102 euros,

◊

l’indemnité pour frais de réinstallation de 35.000 euros,

◊

l’indemnité pour double loyer de 5.500 euros,

◊

• condamné Euroméditerranée à payer à la SARL X Y la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• laissé les dépens à la charge de l’expropriant.

La société X Y a interjeté appel le 23 septembre 2019.

Dans son mémoire du 23 décembre 2019, tenu pour intégralement repris, elle demande à la cour de :

• réformer le jugement du 19 juin 2019,

• fixer comme suit le montant total de l’indemnité d’expropriation :

• hypothèse d’un transfert d’activité :

indemnité principale (valeur de droit au bail retenue) : 356.000 euros

♦

indemnités accessoires :

♦

remploi : 33.650 euros,

◊

trouble commercial : 10.350 euros,

◊

double loyer : 4.100 euros,

◊

pertes de salaires : 6.875 euros,

◊

perte sur les installation et aménagements non amortis : 17.425 euros,

◊

frais de réinstallation : 530.880 euros,

◊

frais de recherche de nouveaux locaux : 15.400 euros

◊

frais de déménagement : 24.102 euros,

◊

frais de transfert de siège : 5.000 euros

◊

• surseoir à statuer sur le montant de l’indemnité de frais de licenciement

• en toutes hypothèses :

• condamner Euroméditerranée à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Devail-Guedj.

Dans ses mémoires en réponse des 17 octobre 2019 et 17 janvier 2020, tenus pour intégralement repris, l’intimé, qui forme appel incident, demande à la cour de :

• dire et juger l’appel de la SARL X Y recevable,

• le rejeter et confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

• condamner la SARL X Y au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 20 janvier 2020, le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Les mémoires des parties, les conclusions du commissaire du gouvernement et toutes les pièces sur lesquelles ils s’appuient, ont été régulièrement notifiés conformément aux dispositions de l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du 3 décembre 2020 par lettres recommandées avec accusé de réception.

***

*

SUR CE :

Sur la date de référence :

La date de référence fixée par le premier juge au 28 juin 2013, correspondant à la date de la dernière révision du PLU, conformément à l’article L213-6 du code de l’urbanisme relatif aux immeubles soumis au droit de préemption urbain, renvoyant à l’article L213-4 du même code, n’est pas discutée.

Sur la consistance du bien :

Le bien en cause appartenant à la SCI Vintimille, loué selon bail commercial des 1^er février 1988 et 1^er avril 1989 à la SARL X Y, est un ensemble immobilier, d’une superficie de 1.420 m², consistant en un entrepôt avec stockage en hauteur, chambre froide et laboratoire (1.200 m²), bureau et comptoir d’accueil clients (120 m²), local annexe (100 m²) et cour.

L’appelante y exploite une activité de vente en gros et demi-gros et gros d’olives et condiments,

moyennant un loyer annuel actualisé de 33.661 euros.

L’immeuble est situé en zone UAeE2 centre et tissu de type central, urbanisé à vocation de destination mixte habitat/activités.

Sur l’indemnisation principale :

La SARL X Y ne conteste ni le transfert de son activité, ni l’indemnisation de son droit au bail selon la méthode du différentiel de loyer, ni la valeur métrique de 65 euros retenue par le premier juge, mais conteste le coefficient de situation de 5 appliqué en invoquant l’excellente desserte routière et autoroutière de ses locaux bénéficiant d’un emplacement très satisfaisant.

Mais, comme le lui objecte valablement l’expropriant, suivi en cela par le commissaire du gouvernement, la situation du fonds, exploité dans des entrepôts en état d’usage, présentant une bonne commercialité et des accès faciles, ne revêt aucun caractère justifiant un coefficient supérieur à 5.

Par conséquent, le différentiel de loyer de 59.300 euros qui n’est pas autrement discuté, a été valablement multiplié par 5, donnant une indemnité principale de 296.500 euros au titre de la valeur du droit au bail.

Sur les indemnités accessoires :

Sur l’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi, calculée selon le barème dégressif de 5 % jusqu’à 23.000 euros et de 10 % au-delà, applicable en matière de fonds de commerce, est de 28.500 euros.

Sur le transfert de siège :

La somme forfaitaire de 5.000 euros allouée en première instance n’est pas discutée.

Sur les frais de déménagement :

L’indemnité fixée à 24.102 euros au vu du devis des Transports Henri Ducros du 30 avril 2019, n’est pas critiquée.

Sur le trouble d’exploitation :

L’appelante fait grief au premier juge de ne pas avoir réparé ce préjudice sur la base de 3 mois d’EBE à calculer sur une moyenne des quatre années de 2014 à 2017 dès lors que l’année 2017 est accidentelle et ne représente pas la réalité de son activité comme l’a exposé le cabinet Roussel qu’elle a missionné dans son rapport du 28 février 2019.

Cependant, cet expert se contente d’affirmer qu’en raison de l’EBE réduit en 2017, celle-ci est une année accidentelle, sans expliquer ni justifier plus avant ses assertions, d’autant qu’il ressort de la pièce n° 8 de la SARL X Y, que la baisse de l’EBE résulte de ses choix comptables de reprise d’amortissements provisions et transferts de charge de 273.999 euros.

Le premier juge doit ainsi être approuvé en ce qu’il a accordé la somme de 8.911 euros correspondant à trois mois d’EBE, calculée sur les trois dernières années 2015 à 2017, sans intégrer celui de l’année 2014 [ 3 x (80.023 € + 28.078 € +(-1.165 €)) / 36].

Sur l’indemnité de double loyer :

La société locataire réclame la somme de 15.400 euros correspondant à deux mois de loyer à l’aune de la valeur locative de marché.

Mais Euroméditerranée répond à bon escient que cette indemnité doit être calculée selon le loyer effectivement réglé par la SARL X Y en vertu du bail signé avec la propriétaire des lieux.

La somme revenant à la société évincée s’élève donc à 5.500 euros (33.000 € / 12 x 2) et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais de réinstallation :

Le premier juge a octroyé une indemnité forfaitaire de 35.000 euros en fonction des équipements qui dotaient le fonds à transférer, en l’absence de communication de devis par la société évincée.

Cette somme n’est discutée ni par le commissaire du gouvernement ni par Euroméditerranée et le rapport de l’expert de la SARL X Y établit la réalité des équipements, notamment chambre froide, ponts roulants de manutention, climatisation, système de vidéo surveillance…

L’appelante sollicite néanmoins une somme de 530.880 euros en soutenant qu’en plus des frais de réinstallation qu’elle estime à 85.200 euros sur la base d’un ratio de 60 €/m², elle va subir une charge supplémentaire importante liée à l’augmentation du loyer dans le cadre de sa relocalisation, qui peut être évaluée à la différence entre le montant des loyers qu’elle va devoir régler sur les trois prochaines années et le montant des loyers qu’elle aurait réglés si elle était restée dans ses locaux actuels, soit 445.680 euros.

Toutefois, le coût des frais de réinstallation ne peut reposer sur un ratio théorique de 60 €/ m², tous locaux confondus, sans aucune explication sur les travaux d’agencement qui seraient nécessaires, ni indication des éléments d’équipement non transférables et alors même que les entrepôts expropriés sont seulement en état d’usage.

La SARL X Y ne peut non plus solliciter l’indemnisation de l’augmentation du loyer, encore inconnue, qu’elle réglera dans ses nouveaux locaux, sur une durée qu’elle fixe de manière arbitraire, étant souligné que son expert n’a pas retenu ce préjudice allégué.

Elle sera en conséquence déboutée de ces prétentions.

Sur l’indemnité de recherche pour nouveau locaux :

L’appelante demande une indemnité de 15.400 euros pour recherche de nouveaux locaux, fondée sur deux mois de loyer à la valeur locative.

Mais Euroméditerranée lui oppose justement qu’elle lui a écrit pour l’informer qu’elle ne souhaitait pas être relocalisée de sorte que sa prétention est infondée.

Sur la perte des installations et agencements non amortis :

La SARL X Y réclame une indemnité de 17.425 euros au titre de la perte sur installations et agencements non amortis.

Cependant, à la différence d’une exonération fiscale imputable sur plusieurs exercices dont les fractions postérieures à la fixation de l’indemnité d’expropriation peuvent constituer un préjudice

indemnisable dès lors que l’exonération tout entière était acquise, l’amortissement représente simplement la perte de valeur d’un bien inscrit à l’actif du fait de l’usure du temps ou de l’obsolescence. Il constitue juste la constatation comptable de la dépréciation de la valeur des immobilisations afin que le bilan donne une image fidèle de la valeur économique de l’entreprise.

La valeur de l’entreprise au jour de la fixation de l’indemnité correspondant ainsi à la valeur nette comptable des immobilisations, les amortissements qui auraient dû être comptabilisés postérieurement s’il n’y avait pas eu l’expropriation, ne peuvent constituer un préjudice sauf à retenir une usure ou une obsolescence purement fictive puisqu’elle n’a pas pris naissance au jour de la fixation de l’indemnité.

Le jugement qui a indemnisé la perte sur les installations et agencements non amortis, doit être donc infirmé sur ce point.

Sur les frais de licenciement :

L’appelante sollicite le sursis à statuer de ce chef en indiquant qu’il conviendra d’indemniser les indemnités de rupture au 31 décembre 2019 et les indemnités compensatrices de congés payés au 31 janvier 2019.

Toutefois, dans la mesure où l’activité va être transférée, aucun licenciement n’est susceptible d’intervenir, étant observé que la SARL X Y ne produit aucune pièce venant démontrer qu’elle est dans l’obligation de licencier à cause de son éviction.

Sur la perte de salaire :

La SARL X Y reprend sa demande de la somme de 6.875 euros représentant 15 jours de la masse salariale de 2017, au titre de la perte de salaire qu’elle avait formulée en première instance et non étudiée par le premier juge.

Dès lors qu’elle devra payer son personnel entre la cessation de son activité dans ses anciens entrepôts et la reprise d’activité dans ses nouveaux locaux, son préjudice est fondé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Euroméditerranée supportera les dépens d’appel sans qu’il y ait lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

la cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition,

INFIRME le jugement entrepris en ce qui concerne la perte de salaire,

statuant à nouveau de ce chef,

FIXE l’indemnité due par Euroméditerranée à la SARL X Y au titre de la perte de salaire à la somme de 6.875 euros,

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à condamnation à l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Euroméditerranée aux dépens d’appel.

Le greffier Le président