COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 21 JANVIER 2021

lv

N°2021/ 31

Rôle N° RG 19/04502 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD7A5

SCI CERRONE & CIE

C/

Syndicat des copropriétaires 8 RUE DE FRANCE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Jérôme ZUCCARELLI

,

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n° 132 FS-P+B+1 rendu par la Cour de Cassation en date du 21 février 219, enregistré sous le numéro de pourvoi T 18-13.543 qui a cassé et annulé l’arrêt n° 22 rendu le 11 janvier 2018 par la 4^e Chambre A de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 16/08738, sur appel d’un jugement du tribunal de grande instance de NICE du 18 avril 2016 , enregistré au répertoire général sous le n° 13/06658.

DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

SCI CERRONE & CIE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, sis […]

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière du 8 RUE DE FRANCE, représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ESPACE GESTION, dont le siège social est sis […], elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, et Madame Madame Laetitia , Conseiller, chargés du rapport.

Madame Madame Laetitia VIGNON, Conseiller , a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2021.

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La Sci Cerrone & Cie est, suivant acte authentique du 18 octobre 2004, propriétaire d’un appartement constituant le lot n°23 d’un immeuble situé […] à Nice.

Reprochant à la Sci Cerrone & Cie d’avoir procédé à la location de chambres meublées dans son appartement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance réputée contradictoire en date du 26 février 2013, a condamné la défenderesse à :

- supprimer les chambres meublées qu’elle a réalisées dans son lot en violation du règlement de copropriété et à remettre les lieux dans leur état initial, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pendant une durée de quatre mois ;

- supprimer le branchement illicite d’eaux usées de son lot qu’elle a effectué sur l’évacuation des eaux de pluie située en façade de l’immeuble, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pendant une durée de quatre mois.

Par jugement en date du 14 avril 2014 confirmé en appel le 22 janvier 2016, le juge de l’exécution a liquidé les astreintes prévues par le juge des référés à la somme de 60000 € et fixé deux nouvelles astreintes de 500 € par jour de retard pendant quatre mois, passé le délai de six mois à compter de la signification de la décision.

Par jugement rendu le 26 janvier 2016 , le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 60000 € concernant le branchement et prononcé une astreinte définitive de 1000 € par jour pour une durée de six mois visant à enjoindre la Sci Cerrone & Cie à remettre en état le conduit d’évacuation des eaux usées illicitement posé en façade de l’immeuble.

Par acte d’huissier signifié le 10 décembre 2013, la Sci Cerrone & Cie a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir :

- dire que l’action du syndicat est prescrite ;

- dire que les condamnations mises à sa charge par le juge de référé et le juge de l’exécution sont infondées ;

- condamner le syndicat à payer les sommes de 15000 € à titre de dommages-intérêts, 10000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, et 5000 € en application de l’article l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le cadre de cette instance au fond, le syndicat n’a pas présenté de demandes reconventionnelles en condamnation de la Sci Cerrone & Cie.

Par jugement contradictoire en date du 18 avril 2016, le tribunal de grande instance de Nice a :

- déclaré irrecevables et non fondées les demandes de la Sci Cerrone & Cie tendant à voir déclarer prescrite l’action du syndicat, voir constater des faits ou situations, ainsi que de toutes demandes tendant à voir porter une appréciation par le tribunal sur le bien fondé des décisions du juge des référés, du juge de l’exécution et de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

- déclarer recevables les demandes de la Sci Cerrone & Cie tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires […] à Nice au paiement d’une somme de 15.000 €à titre de dommages et intérêts et 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouté la Sci Cerrone & Cie de toutes ses demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires […] à Nice,

- débouté la Sci Cerrone & Cie de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

- et l’a condamnée à payer la somme de 4000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

La Sci Cerrone & Cie a régulièrement relevé appel, le 11 mai 2016, de ce jugement en vue de son infirmation.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 11 janvier 2018, a

- infirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 18 avril 2016,

- rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir,

- déclaré prescrite l’action en référé du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] aux fins de voir supprimer le branchement des eaux usées de la Sci Cerrone & Cie sur la descente d’eaux pluviales en façade de l’immeuble,

- dit que la Sci Cerrone & Cie a procédé à la location de chambres meublées dans son appartement en contravention avec le règlement de copropriété,

- dit que le juge des référés qui ne pouvait qu’interdire ce type de location a à tort, ordonné la suppression matérielle des chambres meublées et la remise des lieux en leur état initial,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la Sci Cerrone & Cie la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- dit que les dépens seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La Cour de cassation, par son arrêt du 21 février 2019 a cassé et annulé l’arrêt susvisé mais seulement ' en ce qu’il déclare prescrite l’action en référé du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] aux fins de voir supprimer le branchement des eaux usées de la Sci Cerrone & Cie sur la descente d’eaux pluviales en façade de l’immeuble et dit que le juge des référés qui ne pouvait qu’interdire ce type de location a à tort, ordonné la suppression matérielle des chambres meublées et la remise des lieux en leur état initial'

Elle a retenu que ' Vu l’article 460 du code de procédure civile; Attendu que la nullité d’un jugement ne peut être demandée que par les voies de recours prévues par la loi; Attendu que l’arrêt déclare prescrite l’action en référé du syndicat en suppression du branchement des eaux usées et dit que le juge des référés a ordonné la suppression matérielle des chambres meublées et la remise des lieux en leur état initial; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une voie de recours contre l’ordonnance de référé irrévocable, a violé le texte susvisé'.

La Sci Cerrone & Cie a saisi la cour d’appel de céans, cour de renvoi, par déclaration en date du 19 mars 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées par RPVA le 31 janvier 2020, la Sci Cerrone & Cie demande à la cour de:

- déclarer la Sci Cerrone & Cie recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer la décision attaquée en toutes ses dispositions,

Au principal,

- déclarer la Sci Cerrone & Cie recevable et fondée en sa fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Nice,

- juger prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Nice et dirigée à l’encontre de la Sci Cerrone & Cie par une assignation du 20 décembre 2012, ayant abouti à la délivrance d’une ordonnance de référé rendue par le tribunal de grande instance de Nice en date du 26 février 2013,

Subsidiairement, si la cour venait à écarter la fin de non recevoir tirée de la prescription,

- dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Nice ne démontre pas que la Sci Cerrone & Cie a réalisé des travaux de transformation intérieure de son appartement lot n° 23,

- dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Nice ne démontre pas que la Sci Cerrone & Cie a procédé à la location de chambres meublées,

- dire et juger que ces prétendus travaux, à supposer qu’ils aient été réalisés, étaient en tout état de cause conformes au règlement de copropriété,

- dire que depuis le 15 avril 2013, date du bail signé avec ses locataires, la Sci Cerrone & Cie ne procède à aucune location de chambres meublées,

- dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Nice ne démontre pas que la Sci Cerrone & Cie a réalisé les prétendus travaux de branchement de son réseau d’évacuation des eaux usées sur le réseau d’eaux pluviales de la copropriété,

- dire qu’à supposer que les travaux précités aient été réalisés, ils sont parfaitement licites et conformes au règlement du service public de l’assainissement, de l’hydraulique et du pluvial de la Métropole Nice Côte d’Azur, et ne peuvent être reprochés à la Sci Cerrone & Cie ,

- dire que d’autres copropriétaires de cet immeuble procèdent au même type de branchement,

- débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Nice de l’intégralité de ses prétentions à l’encontre de la Sci Cerrone & Cie,

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Nice à payer à la Sci Cerrone & Cie la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par la multiplication des procédures abusives et la mise en oeuvre de voies d’exécution intempestives,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Nice au paiement d’une amende civile qui ne saurait être inférieure à la somme de 10.000 €,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Nice à payer à la Sci Cerrone & Cie la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle souligne que le grief retenu par la Cour de cassation à l’encontre de l’arrêt du 11 janvier 2018 est que si le juge du fond peut contrarier la solution dépourvue d’autorité de chose jugée apportée par le juge des référés, dont l’office est institutionnellement distinct, il ne peut sous aucune prétexte dans le dispositif de sa décision, se saisir du contenu de l’ordonnance pour le confirmer ou pour l’infirmer. Elle ajoute que la cassation ne serait jamais intervenue si la cour d’appel s’était bornée à retenir la même solution mais sans référence à l’ordonnance de référé ayant adopté sur ces points la solution inverse et qu’en conséquence, la cour peut parfaitement statuer sur le fond sans pour autant que les prétentions puissent être analysées en une demande de réformation de l’ordonnance de référé originelle.

Elle soutient que ses demandes présentées devant le tribunal statuant au fond étaient parfaitement recevables et que c’est à tort que le premier juge a considéré que les demandes en justice dont il était saisi étaient assimilables à des actions déclaratoires, dès lors qu’il était invité à trancher diverses contestations.

Elle rappelle que les ordonnances de référé sont des décisions qui bien qu’exécutoires n’ont pas l’autorité de la chose jugée concernant les mesures qu’elles ordonnent, que si elle a été condamnée par le juge des référés à deux obligations de faire, sous astreinte, elle pouvait parfaitement saisir le juge du fond du litige l’opposant au syndicat des copropriétaires et faire trancher le problème des prétendus travaux réalisés dans l’appartement et du raccordement au réseau commun, ces demandes portant sur le fond du litige, sans que l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance de référé du 26 février 2013, ne puisse lui être opposée. Elle estime qu’elle était donc fondée à saisir le juge du fond pour faire constater la prescription de l’action de son adversaire et la légalité de sa situation au regard du règlement de copropriété et du règlement d’assainissement de la ville de Nice.

Elle conclut, à titre principal, à la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires:

- le syndicat des copropriétaires a obtenu du juge des référés, aux termes de son assignation en date du 20 décembre 2012, sa condamnation à mettre un terme à la location en meublé, non pas d’un point de vue juridique mais d’un point de vue physique, par la remise en état de son appartement, en supprimant de prétendus travaux de modification,

- l’action en remise en état des lieux exercée est une action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965 et commence à courir du jour où l’infraction au règlement de copropriété a été commise,

- il appartient au syndicat de prouver à quel moment une telle infraction a été commise, que force est de constater qu’il n’indique à aucun moment à quelle date les travaux litigieux ont eu lieu,

- son action est prescrite:

* en ce qui concerne le prétendu branchement illicite dès lors que le réseau d’évacuation des eaux usées était dans le même état déjà en octobre 2002,

* en ce qui concerne la prétendu transformation de son appartement qui a toujours eu la même configuration depuis au moins 2004, date de l’achat,

- la prescription est une fin de non recevoir qui peut être soulevée en tout état de cause et notamment dans le cadre de la procédure au fond, peu importe qu’elle ne l’ait pas été devant le juge des référés.

Subsidiairement sur le fond, elle fait valoir que:

1.Sur l’existence d’un unique appartement et non de ' plusieurs chambres meublées'

- le syndicat des copropriétaires prétend qu’elle aurait réalisé des travaux illicites pour transformer l’appartement dont elle est propriétaire en chambres meublées mais ne rapporte aucunement la preuve ni de l’existence de tels travaux et encore moins de leur consistance,

- elle rapporte la preuve que son appartement ne comporte qu’une seule cuisine, une seule salle d’eau et un seul WC, alors que le syndicat ne communique, pour sa part, aucun contrat de location de chambres meublées, aucun constat d’huissier, ni témoignage,

- il s’ensuit qu’aucune transformation particulière n’est intervenue dans les lieux, qui sont toujours constitués par un seul appartement à usage d’habitation ainsi qu’il est précisé dans l’état descriptif de division, appartement unique dont elle justifie qu’il avait été donné en location à cinq co-preneurs solidaires,

- elle a été condamnée par juge des référés à remettre les lieux en leur état initial, alors que le syndicat intimé est dans l’impossibilité de démontrer que quels travaux il s’agissait, rendant impossible l’exécution de cette obligation de faire,

2. Sur la légalité des prétendus travaux de transformation

- en tout état de cause, les travaux consistant en la création de chambres ne sont nullement illicites,

- le règlement de copropriété autorise la réalisation de travaux de modification intérieure des parties privatives, seule une surveillance pouvant être imposée pour éviter que les travaux ne causent des dégâts aux parties communes, ce qui n’est aucunement allégué,

- devant le juge des référés, le syndicat sollicitait la suppression juridique des chambres meublées et leur non suppression physique, de sorte que c’est à tort qu’elle a été condamnée à réaliser des travaux de remise en état de son appartement, ce qui n’était pas réclamé par la copropriété qui lui reprochait de pratiquer une location de chambres meublées, l’existence ou non de travaux de transformation de l’appartement étant sans incidence,

- le règlement de copropriété autorise la location en meublés d’appartements entiers mais interdit la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes,

- le syndicat lui reproche uniquement une location de chambres meublées ( en tant que bail particulier , permettant des allées et venues de nombreuses personnes) mais non pas une transformation physique des lieux,

3. Sur le réseau d’évacuation des eaux:

- elle justifie qu’il n’y a jamais eu de sa part de modification du lot n° 23, puisqu’elle l’a acheté en l’état et ne l’a jamais modifié,

- le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas davantage la preuve de l’existence de travaux de modification du réseau d’évacuation des eaux, consistant notamment en la création de nouvelles salles de bains, alors que son appartement n’en comporte qu’une,

- le règlement du service public de la Métropole de Nice Côte d’Azur autorise le branchement des évacuations d’eau tel qu’il existe pour son lot,

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du […], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Espace Gestion SARL, suivant ses dernières conclusions signifiées le 04 février 2020, demande à la cour de:

A titre principal,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 21 février 2019 ayant cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 11 janvier 2018,

Vu le dispositif de l’arrêt de la Cour de cassation du 21 février 2019,

Vu les dispositions de l’article 460 du code de procédure civile,

- voir confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 18 avril 2016,

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Vu l’article 31 du code de procédure civile disposant que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention,

Vu l’impossibilité lorsque l’on est demandeur de solliciter la prescription d’une action du défendeur qui n’existe pas pour ne pas avoir été introduite,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

- déclarer irrecevables toutes les demandes, fins et conclusions de la Sci Cerrone & Cie pour défaut d’intérêt à agir,

En conséquence,

- confirmer le jugement de première instance,

Si par impossible, la cour devait examiner le fond du dossier,

- constater que la Sci Cerrone & Cie viole les dispositions du règlement de copropriété en louant son appartement en meublé,

- constater que la Sci Cerrone & Cie contrevient aux dispositions du règlement de copropriété en louant son appartement en meublé,

- constater que la Sci Cerrone & Cie contrevient aux dispositions du règlement de copropriété en ayant branché une évacuation des eaux usées sur l’évacuation d’eaux pluviales de la copropriété,

En conséquence,

- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la Sci Cerrone & Cie,

- condamner la Sci Cerrone & Cie à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait observer que la procédure au fond initiée par la partie adverse a pour seul objet d’anéantir l’ordonnance de référé alors que:

- en vertu de l’article 460 du code de procédure civile, une décision de justice fut elle rendue par le juge des référés ne peut être anéantie que par le biais de l’exercice d’une voie de recours, telle que prévue par la loi,

- le juge du fond ne connaît pas de la décision du juge des référés par le truchement d’une voie de recours prévue par la loi,

- il était donc interdit à la cour d’appel de considérer que la demande portée devant le juge des référés devait être déclarée prescrite, le juge du fond ne pouvant se prononcer sur une telle fin de non recevoir qui aurait dû être opposée à la demande du syndicat devant le juge des référés,

- l’appréciation d’une telle fin de non recevoir ne pouvait se faire qu’à une seule condition, à savoir que la cour d’appel soit saisie d’une voie de recours dirigée contre la décision du juge des référés, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

- la prescription constitue une fin de non recevoir, qui ne peut être invoquée que par une partie ayant la qualité de défenderesse et que face à une demande dans l’objectif de la neutraliser,

- la Sci Cerrone & Cie ne pouvait saisir le juge du fond pour faire constater que la demande que pourrait formuler une partie est prescrite,

- la demande ne peut porter que sur la constatation d’un droit substantiel et ne saurait avoir pour seule objet de combler la carence de l’appelante dans l’exercice des voies de recours à l’encontre de l’ordonnance de référé,

- seul le défendeur peut invoquer une fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action faite par le demandeur, alors qu’en l’occurrence la Sci Cerrone &Cie est demanderesse à la présente procédure au fond.

- la cour de céans ne peut donc faire droit à la demande de la Sci Cerrone & Cie tendant à faire dire et juger l’action du syndicat comme étant prescrite, sous peine de se substituer aux voies de recours et de violer l’article 460 du code de procédure civile.

Il soutient, en outre, que:

- sur le défaut d’intérêt à agir de la Sci Cerrone:

* celle-ci n’a aucun intérêt à agir dès lors qu’elle se borne à invoquer, d’une part, des arguments relatifs à l’action en référé désormais éteinte et, d’autre part, des moyens se limitant à constater l’existence d’une situation de fait dénuée de toute prétention juridique,

* c’est donc à juste titre que le tribunal a retenu qu’il se trouvait en présence d’actions déclaratoires non admissibles et qu’il n’était pas possible pour une partie de saisir le juge du fond afin de faire déclarer à ce dernier que l’action introduite préalablement en référé était prescrite,

- sur la prétendue prescription de l’action du syndicat des copropriétaires:

* la présente action ne peut avoir pour seul objet de voir contester la décision rendue par la juridiction des référés et doit être motivée par des demandes qui lui sont propres, ce qui fait incontestablement défaut,

* la Sci Cerrone soutient en réalité un moyen qu’elle aurait dû soutenir dans le cadre d’un appel de l’action en référé, ce qu’elle n’a pas fait,

* en tout état de cause l’action n’est pas prescrite puisque il est acquis que la Sci Cerrone a acquis l’appartement le 18 octobre 2004 et que l’assignation en référé a été délivrée le 20 décembre 2012, soit avant l’expiration du délai de dix ans qui lui était imparti.

Subsidiairement, il s’oppose aux demandes présentées par la Sci Cerrone aux motifs que:

- sur la location de l’appartement en chambres meublées et la violation consécutive du règlement de copropriété:

* la Sci Cerrone a loué son bien sous forme de chambres meublées, c’est à dire sous la forme d’une location du lot à des personnes distinctes, ce qui est prohibé par le règlement de copropriété qui autorise la location meublée aux membres d’une seule et même famille,

* les pièces du dossier démontrent qu’elle avait parfaitement connaissance de son infraction aux règles de la copropriété, le fait que l’appartement ne contienne qu’une cuisine et une salle de bains n’est pas de nature à faire échec à la qualification de chambre meublée, le contrat de bail qu’elle communique étant éminemment contestable,

* le type de location consenti est donc qualifiable de location en chambres meublées et n’a pu être mis en oeuvre qu’en procédant à des modifications de la disposition interne du lot,

* il appartient à la Sci Cerrone de rapporter la preuve que son appartement présente toujours la consistance telle que figurant à l’état descriptif de division, ce qu’elle ne fait pas,

* il ressort des différentes attestations des locataires qu’il ne s’agit aucunement d’un seul et même contrat de location mais de location de chambres meublées puisqu’ils confirment louer individuellement une chambre meublée et payer à titre individuel un loyer au bailleur,

- sur l’obligation de procéder à la remise en état de l’évacuation des eaux usées en façade de l’immeuble:

* les dispositions du règlement d’assainissement de la Métropole Nice Côte d’Azur interdisent la création de réseaux mélangeant les eaux usées et les eaux pluviales même en présence d’un réseau public sanitaire, d’autant que le branchement querellé a été réalisé sur les parties communes de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

* la Sci Cerrone a fait effectuer des travaux consistant à rajouter une salle de bains et un WC qui se déversent dans la colonne d’eaux pluviales existante en violation du règlement de copropriété et il lui appartenait de faire en sorte que le raccordement s’effectue sur le réseau d’évacuation des eaux usées existant,

* ces éléments démontrent qu’il existe bien deux réseaux distincts dans la copropriété et que tout raccordement illicite doit être supprimé.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 04 février 2020.

MOTIFS

La Cour de cassation, suivant son arrêt du 21 février 2019 a cassé et annulé 'mais seulement en ce qu’il déclare prescrite l’action en référé du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] aux fins de voir supprimer le branchement des eaux usées de la Sci Cerrone & Cie sur la descente d’eaux pluviales en façade de l’immeuble et dit que le juge des référés qui ne pouvait qu’interdire ce type de location a à tort, ordonné la suppression matérielle des chambres meublées et la remise des lieux en leur état initial’ .

En l’état de cette cassation partielle, portant sur exclusivement sur deux points, les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 11 janvier 2018 ayant rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut à agir de la Sci Cerrone & Cie sont définitives et ne peuvent plus faire l’objet d’aucune discussion.

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires

La Sci Cerrone & Cie conclut en premier lieu à la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires introduite par assignation en date du 20 décembre 2012 devant le juge des référés et tendant à la suppression, sous astreinte, des chambres meublées qu’elle a réalisées dans son appartement en violation du règlement de copropriété ainsi qu’à la suppression du branchement illicite en eaux usées de son lot qu’elle a effectué sur l’évacuation des eaux de pluie située en façade de l’immeuble.

Selon l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande de l’une des parties, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes de l’article 488 alinéa 1^er du même code, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

La décision rendue en référé a, en effet, vocation à régir une situation provisoire, jusqu’à l’intervention éventuelle du juge du fond, de sorte que son exécution est toujours faite aux risques et périls du créancier.

Les juges, statuant au fond, ne sont donc pas liés par une décision en référé qui n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Dès lors, il est toujours loisible à l’une des parties à la procédure de référé, de saisir les juges du fond pour obtenir un jugement définitif. Il s’ensuit que le tribunal, saisi au principal, n’est tenu ni par les constatations de fait ou de droit du juge des référés, ni par les déductions qu’il a pu en faire.

La Sci Cerrone & Cie est donc fondée, dans le cadre de la présente instance au fond, à soutenir que lorsque le syndicat des copropriétaires a introduit son action par assignation du 20 décembre 2012 pour qu’elle cesse d’une part la location de chambres meublées et d’autre part du branchement illicite d’évacuation des eaux usées, de telles demandes étaient prescrites.

En effet, la Sci Cerrone & Cie ne demande pas à la cour de statuer sur l’ordonnance de référé en la réformant mais de se prononcer sur le fond du litige, ce qu’elle peut parfaitement faire, au regard des principes ci-dessus rappelés.

Il sera par ailleurs rappelé que la prescription est une fin de non recevoir, laquelle peut être invoquée en tout état de cause, en application de l’article 123 du code de procédure civile, de sorte qu’elle peut parfaitement être soulevée ultérieurement, dans le cadre de l’instance au fond, peu importe qu’elle ne l’ait pas été devant le juge des référés.

Aux termes de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, ' sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles née de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans'.

L’action en remise en état des lieux, telle qu’exercée par le syndicat des copropriétaires est une action personnelle née de l’application de la loi du 10 juillet 1965 et est donc soumise à la prescription décennale édictée par l’article 42 alinéa 1.

Le délai de prescription commence à courir, lorsqu’est demandée la suppression d’un ouvrage irrégulièrement réalisé, à compter du jour où l’infraction au règlement de copropriété a été commise, étant précisé dans ce cas, la date de la première infraction commise doit être retenue, peu important que le lot ait fait l’objet de ventes ou de locations successives.

En l’espèce, s’agissant du branchement illicite, il ressort des pièces produites et plus particulièrement de l’attestation précise et circonstanciée de M. X, auteur de la Sci Cerrone & Cie, que ledit branchement existait déjà en octobre 2002 et que le réseau d’évacuation des eaux usées était déjà dans cet état à cette époque.

Ce témoignage n’est pas utilement contredit par le syndicat des copropriétaires qui n’a eu recours ni à un huissier, ni à un technicien et se contente d’affirmer que la Sci Cerrone & Cie ayant acquis le bien en 2004, son action n’est pas prescrite, un tel moyen étant parfaitement inopérant au regard des développements susvisés.

Le syndicat des copropriétaires est donc irrecevable en sa demande tendant à la condamnation de la Sci Cerrone & Cie à supprimer du branchement en eaux usées de son lot, une telle demande étant prescrite.

Sur la cessation de la location de chambres meublées, l’arrêt de la cour d’appel 11 janvier 2018 en ce qu’il avait considéré que l’action du syndicat des copropriétaires sur ce point n’était pas prescrite, n’a pas été cassé. En effet, il est reproché à la Sci Cerrone & Cie des baux conclus entre 2010 et 2013, la demande sur ce point est recevable.

Sur la suppression matérielle des chambres meublées et la remise des lieux en leur état initial

Les dispositions de l’arrêt de la cour de céans du 11 janvier 2018 ayant dit que la Sci Cerrone & Cie a procédé à la location de chambres meublées dans son appartement en contravention avec le règlement de copropriété n’ont pas été cassées par la Cour de cassation et sont donc définitives.

S’agissant de la demande remise des lieux en leur état initial présentée par le syndicat des copropriétaires comme étant la conséquence de la violation par la Sci Cerrone & Cie du règlement de copropriété, la cour observe le caractère particulièrement imprécis d’une telle demande qui s’analyse en une obligation de faire, le syndicat des copropriétaires n’indiquant à aucun endroit en quoi consisterait ni les prétendus travaux de transformation intérieure reprochés à l’appelante, ni davantage la nature des travaux de remise en état sollicités.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l’immeuble.

En outre, le règlement de copropriété prévoit que chaque propriétaire pourra modifier comme bon lui semble la disposition intérieure de son lot, sous quelques réserves, dont il n’est pas allégué qu’elles seraient applicables en l’espèce.

Il s’ensuit qu’il ne peut être reproché à la Sci Cerrone & Cie une quelconque transformation matérielle de son appartement, celle-ci étant parfaitement en droit de procéder à des modifications intérieures de son lot.

En conséquence, celle-ci ne peut être condamnée à la suppression matérielle des chambres meublées et à la remise des lieux en leur état initial, une telle demande se heurtant tant au règlement de copropriété qu’ aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’existence ou l’inexistence de tels travaux de transformation étant sans influence au cas d’espèce.

Sur les dommages et intérêts et l’amende civile

Les dispositions de l’arrêt de la cour de céans du 11 janvier 2018 ayant rejeté le surplus des demandes et notamment la demande de dommages et intérêts ainsi que sur le fondement de l’article 32-1 présentée par la Sci Cerrone & Cie n’ont pas été cassées.

Cette dernière n’étant donc pas fondées à ses demandes formées de ce chef.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2008,

Vu l’arrêt de cassation partielle de la Cour de cassation du 21 février 2019.

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 18 avril 2016 dans les limites de l’arrêt de la Cour de cassation du 21 février 2019,

Et statuant à nouveau,

Déclare prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] aux fins de voir supprimer le branchement des eaux usées de la Sci Cerrone & Cie sur la descente d’eaux pluviales en façade d’immeuble,

Dit que la Sci Cerrone & Cie ne peut être condamnée à la suppression matérielle des chambres meublées et la remise des lieux en leur état initial,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à payer à la Sci Cerrone & Cie la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] aux entiers dépens.

Le greffier Le président