COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2022

hg

N° 2022/ 85

Rôle N° RG 19/02973 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD2KV

M W AA A

N G E

C/

K AC AD L

I Z

SARL IMMO 13

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

ASSOCIATION T U V

SELARL CABINET CERMOLACCE-Q

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 15 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/08784.

APPELANTS

Monsieur M W AA A

demeurant Résidence Les Plantiers, Bâtiment Erable – 13127 X

représenté par M^e Béatrice T-U de l’ASSOCIATION T U V, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame N G E demeurant Résidence Les Plantiers, Bâtiment Erable – 13127 X

représentée par M^e Béatrice T-U de l’ASSOCIATION T U V, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur K AC AD L

Assignation portant signification de la déclaration d’appel remise le 18.04.2019 à étude

demeurant 191 avenue AF Moulin – 13127 X

défaillant

Madame I Z

demeurant […]

représentée par M^e P Q de la SELARL CABINET CERMOLACCE-Q, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL IMMO dons le siège social est 24 Avenue Padovani – BP 76 – 13142 X CEDEX 13, en sa qualité de syndic de la copropriété LES PLANTIERS, prise en la personne de son gérant M. ALBRAND domicilié en cette qu alité audit siège

r e p r é s e n t é e p a r l a S C P B A D I E S I M O N – T H I B A U D J U S T O N , a v o c a t a u b a r r e a u d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Magalie ABENZA de la SELARL ABENZA MAGALIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Mickaël CHEMLA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.
ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 19 mai 2011 dressé par Maître AF-AG AH, Notaire à X, I Z épouse Y et K L ont vendu à M A et N E un appartement constituant le lot 127 composé d’un hall, cuisine, salle de bains, cellier, séjour, deux chambres, rangement et dégagement au sein de l’ensemble immobilier en copropriété résidence Les Pins, lieu-dit les Plantiers Bâtiment l’Erable, à X, au prix de 152 000 €.

Suite à des infiltrations d’eau dans leur appartement, M A et N E ont effectué une déclaration de sinistre auprès du syndic, la société Immo 13, le 21 avril 2013, et un expert désigné par l’assurance de protection juridique a rendu un rapport le 30 octobre 2013.

Par actes d’huissiers des 25 et 26 mars 2015, M A et N E ont assigné K L et I Z épouse Y, et la société Immo 13 devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins d’engager la responsabilité de leurs vendeurs, K L et I Z sur les désordres causés par la transformation de la loggia en partie habitable et privative, et de la société Immo 13, en sa qualité de syndic de la copropriété, pour avoir laissé en pleine connaissance de cause effectuer des travaux non autorisés par le règlement de copropriété ou par une décision d’assemblée générale, et afin d’obtenir leur condamnation à les indemniser du montant des travaux de remise en état des lieux, de la reprise des embellissements, et de la perte d’une surface habitable.

Par jugement réputé contradictoire du 15 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :

- Rejeté toutes les demandes de M A et N E,

- Dit n’y avoir lieu à statuer sur l’appel en garantie de M^me Z,

- Débouté O Z de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamné M A et N E aux dépens de l’instance,

- Autorisé la SELARL Cabinet Cermolacce-Q représentée par Maître P Q à faire application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel du 20 février 2019, M A et N E ont régulièrement interjeté appel de la décision.

K L, assigné selon acte du 18 avril 2019, est défaillant à l’instance.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2021, M A et N E, appelants, demandent à la Cour de :

Vu le jugement du 15 janvier 2019,

- Réformer la décision querellée en toutes ses dispositions et en conséquence :

Vu l’article 47 du code de procédure civile,

- Venir les intimés s’entendre déclarer responsables de la survenance des désordres constatés chez les consorts A/E et dont la cause résulte de la transformation de la loggia en partie habitable et privative et ce sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété,

- Venir la société Immo 13, en sa qualité de syndic de ladite copropriété et de gérant du bien vendu, entendre retenir la responsabilité pour avoir en pleine connaissance de cause laissé effectuer des travaux autorisés, ni par le règlement de copropriété, ni par une décision d’assemblée générale,

- Venir les intimés s’entendre condamner à indemniser les consorts A/E du montant des travaux à réaliser pour effectuer la remise en état des lieux conformément au règlement de copropriété, travaux évalués à la somme de 8 859,07 €, valeur novembre 2019, somme qui devra être ré-indexée sur l’indice du coût de la construction en vigueur au jour de la décision à rendre,

- Venir les intimés s’entendre solidairement condamnés à payer aux appelants la somme de 1 000 € au titre de la reprise des embellissements consécutivement aux travaux,

- Venir les intimés sous la même solidarité s’entendre condamner au paiement de la somme de 15 638 € au titre de la perte de surface privative habitable de leur lot de copropriété après réalisation des travaux,

- Venir les intimés sous la même solidarité s’entendre condamner au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Débouter les intimés de l’ensemble de leurs réclamations à l’encontre des appelants,

- Venir s’entendre condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M A et N E soutiennent que :

- le règlement de copropriété est peu explicite sur la distinction entre parties communes et privatives. Afin de savoir si les loggias sont des parties communes, il convient de se référer à l’assemblée générale des copropriétaires du 16 février 1989, qui impose diverses conditions à la fermeture des loggias, de sorte qu’il s’agit nécessairement de parties communes ;

- la société Immo 13 a, par une correspondance du 26 juin 2013, confirmé à M A le retrait de la porte fenêtre et du châssis séparant le balcon du séjour, et transformant le balcon et le séjour en une seule pièce à vivre, de sorte qu’elle était parfaitement au courant de la réalisation des travaux litigieux ;

- les copropriétaires avaient décidé en assemblée générale qu’en aucun cas, la transformation des balcons en loggias ne devait donner lieu à la création d’une pièce principale d’habitation, de sorte que le syndic n’a pas veillé au respect de cette obligation ;
-lors de la vente, seul le règlement de copropriété leur avait été remis, et non l’annexe établie lors de l’assemblée générale du 19 février 1989, qui précisait que « une loggia fermée ne peut en aucun cas devenir une pièce principale » ;

-ce n’est qu’après la vente du 19 mai 2011, soit le 24 mai 2011, que le syndic leur a communiqué l’annexe du règlement intérieur susmentionné, leur permettant de découvrir l’interdiction des travaux réalisés par les vendeurs ;

-par deux lettres des 24 avril 2013, et 26 juin 2013, la société immo les a informés de ce que les infiltrations subies dans le plafond de l’appartement, et provenant de la terrasse située au dessus, étaient la conséquence des travaux litigieux ;

-le système de pissette reste un système additionnel d’évacuation qui n’a pas vocation à se substituer au système d’origine ;

-la société Immo 13 ne peut prétendre que leur seule mise en place résoudrait le problème, d’autant plus que M^me B (propriétaire de l’appartement situé au dessus) ne souhaite pas que soient réalisés des travaux de mise en place de pissettes sur sa loggia ;

-la remise en état des lieux d’origine, conformément au règlement intérieur et aux décisions d’assemblées générales, est la seule solution pour eux ;

-la société Immo 13 n’est plus le syndic de ladite copropriété ;

-le nouveau syndic, la société Cytia immobilier, a avisé l’ensemble des copropriétaires de la mise en place d’une « campagne balcon » à compter du 8 juillet 2021 visant à contrôler le respect du règlement de copropriété ;

-lors de ce contrôle, ils ont été contraint d’effectuer les travaux, comme le précise le nouveau syndic dans son attestation du 14 septembre 2021 ;

-cela confirme d’autant plus la responsabilité de la société Immo 13 qui se devait de veiller au respect du règlement de copropriété ;

-I Z avait proposé une résolution amiable du litige par mail du 19 juin 2015 en proposant 10 000 € au titre des réparations, ce qui constitue une reconnaissance de responsabilité ;

-ce n’est pas parce qu’à ce jour, aucune mise en demeure ne leur a encore été adressée par le syndic d’avoir à remettre les lieux en conformité que le défaut de conformité n’existe pas ;

- leur préjudice s’élève à :

4 836 € selon devis au titre des travaux de remise en état,

4 022,67 € au titre de la réfection du parquet et du carrelage,

1 000 € pour la reprise des embellissements dans l’appartement,

15 638 € au titre du préjudice de perte de surface de 7 m²,

15 000 € pour préjudice de jouissance ;

- le sinistre dégâts des eaux et signalé lors de la vente et assumé par K L pour 179,40 €, se situait dans la salle de bain, et ne correspond en rien au sinistre litigieux survenu plus tard en plafond du séjour, ce qui est attesté par M. C, gérant de la société Cileos, chargé de réparer le dégâts des eaux dans la salle de bain, et par M. D, propriétaire de l’appartement du dessous ;

-la demande reconventionnelle de I Z visant à être relevée et garantie indemne par K L sur le fondement de la théorie du mandat apparent, n’enlève rien au fait que la responsabilité de I Z est engagée de par sa seule qualité de copropriétaire du bien.

Par ses dernières conclusions notifiées le 5 août 2019, I Z, intimée, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant

- Condamner, en tout état de cause, M A et N E à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

- Les condamner aux dépens d’appel, distraits au profit de la SELARL cabinet Cermolacce – Q, représentée par Maître P Q, Avocat au Barreau de Marseille qui y a pourvu sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

à titre subsidiaire

- Dire que M A et N E devront réaliser les travaux de remise de la cloison séparant le séjour de la véranda consistant en la pose d’une porte fenêtre en PVC trois vantaux avec ouvrant à la française et de reprise du sol du séjour et de la loggia, dont le coût ne saurait excéder 5 723,95 € au total ;

en conséquence,

- Réduire à de plus justes proportions le montant des demandes présentées de ce chef ;

à titre reconventionnel,

Vu les articles 1985 et suivants du code civil,

- Dire et juger que K L a engagé sa responsabilité personnelle au titre du mandat de gestion qu’il a de fait exercé ;

en conséquence,

-condamner K L à relever et garantir I Z de toute somme qui pourrait être mise à sa charge en principal, frais et dépens.

- le condamner au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- le condamner solidairement avec M A et N E, aux dépens distraits au profit de la SELARL Cabinet Cermolacce ' Q, représentée par Maître P Q, Avocat au Barreau de Marseille qui y a pourvu sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions des articLes 695 et suivants du code de procédure civile.

Elle soutient que :

- l’assemblée générale de 1989 sur laquelle se fonde les appelants n’est pas versée aux débats ;

-il n’est pas démontré que c’est K L qui aurait bouché les trous d’écoulement des eaux de terrasse, élément qui serait à l’origine des désordres selon l’expert amiable mandaté par les appelants ;

- le règlement de copropriété est peu explicite sur la distinction entre partie commune et partie privative ;

- le règlement intérieur ne précise pas si les balcons sont dans leur ensemble des parties communes, la clause de l’annexe de l’assemblée générale du 16 février 1989, interdisant de considérer une loggia fermée comme pièce principale, doit être considérée comme non écrite ;

-par conséquent, il ne peut être soutenu que la suppression de la porte fenêtre constitue des travaux prohibés ;

-d’ailleurs le courrier du syndic du 26 juin 2013 ne précise pas que l’enlèvement de la porte fenêtre est interdit par le règlement ;

-les acquéreurs ne peuvent se retrancher derrière le fait qu’ils n’ont pas reçu de règlement de copropriété dès lors que l’acte notarié stipule qu’ils déclarent en avoir pris connaissance ;

-il leur appartenait donc de consulter ledit règlement et de prendre connaissance des procès verbaux d’assemblée auprès du syndic avant de le recevoir par courrier ;

-il ne sert à rien de préciser que l’appartement a été choisi en fonction de la superficie puisque la superficie du séjour indiqué dans l’acte de vente était de 28,44 m², ne prenant pas en compte la surface du balcon ;

-le syndic de copropriété était parfaitement informé des travaux, puisqu’il a eu l’appartement en gestion et a organisé les visites pour la mise en location et ne pouvait ignorer les travaux litigieux ;

-il n’a d’ailleurs jamais sommé les consorts A et E de réaliser les travaux de réinstallation de la cloison ;

-la suppression de la cloison n’a pu être dissimulée du fait qu’il en existait le spectre, comme l’a précisé l’expert, de sorte que la modification des lieux était apparente ;

-les vendeurs ont été parfaitement transparents par le fait que M A et N E ont déclaré prendre le bien dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur ;

-le seul dégât des eaux que le bien vendu ait subi avant la vente était localisé dans le séjour, et mentionné dans l’acte de vente. K L s’est engagé à régler les travaux liés à cette fuite. L’existence d’une fuite d’eau dans la salle de bains ne saurait donc être confondue avec le dégât des eaux mentionné dans l’acte de vente ;
-le problème des infiltrations subis par les appelants semble provenir d’un défaut général d’étanchéité des terrasses, selon les dires de l’expert amiable ;

-les appelants ne peuvent se prévaloir d’un préjudice de perte de surface dès lors que l’acte notarié mentionne une surface de 28, 44 m² du séjour, sans prendre en compte la surface de la loggia mesurée à 5,96 m² ;

à titre subsidiaire,

- le montant des réparations doit être ramené à de plus justes proportions, notamment :

-2.795,75 € pour un châssis roulant en aluminium,

-2.928,20 € pour la réfection du sol (pour 36 m² et non 28,44 m², afin d’avoir une comparaison avec le devis effectué par les appelants) ;

-la tentative de résolution amiable ne constitue en rien un aveu de responsabilité, selon une jurisprudence constante ;

-elle n’a personnellement jamais occupé le bien, pas plus qu’elle n’en a eu la gestion ;

-seul K L l’a occupé, mis en location et a réalisé les travaux litigieux sans la consulter ;

-il a manifestement engagé sa responsabilité personnelle sur le fondement du mandat apparent, en application des articles 1985 alinéa 2, et 1992 du code civil et doit donc être condamné à la relever et la garantir de toutes condamnations en principal, frais et dépens.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 août 2019, la SARL Immo 13, intimée, demande à la cour :

Sous réserve de recevabilité de l’appel,

- confirmer le jugement,

-débouter M A et N E de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- les condamner au paiement de 1 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- les condamner au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces distraits au profit de la SCP Badie Simon Thibaud, avocats aux offres de droit.

Elle fait valoir que :

-aucune pièce ne permet d’établir qu’elle a reçu mandat de gestion de l’appartement litigieux avant la vente, comme le souligne le premier jugement ;

-elle a bien communiqué aux acquéreurs dans son courrier du 24 mai 2011 le règlement de copropriété et ses annexes au titre du procès verbal d’assemblée générale sur les conditions de transformation des balcons en vérandas ;
-en tant que gestionnaire, il ne lui appartient pas d’interdire les travaux réalisés par les vendeurs ;

-le vrai fond du problème est, s’agissant du balcon, de respecter l’obligation de prévoir, selon l’assemblée générale du 16 janvier 1989, « une pièce d’appui formant rejets d’eau permettant d’assurer l’écoulement des eaux de pluie se réalisant de balcon en balcon malgré la fermeture de la loggia » et de respecter les rejets d’eau selon le procès verbal d’assemblée générale de 2001 ;

-l’enjeu est donc de mettre en place le système d’écoulement des eaux dont le montant ne saurait dépasser 200 € par la mise en place de pissettes sur le balcon du dessus avec l’accord de son propriétaire ;

-selon deux courriers adressés les 3 et 17 juin 2005 aux époux F (anciens propriétaires), il est fait état d’annonces publiées faisant état d’un T3 avec véranda ;

-la véranda était donc déjà édifiée lors de la vente aux vendeurs de M A et N E en 2005 ;

-il n’est par ailleurs pas établi qu’entre 2005 et 2013, il y ait eu des problèmes d’infiltrations ayant l’origine actuelle telle que déterminée par l’expert ;

-le rapport d’expertise fait état de trous d’écoulement des eaux des terrasses bouchés chez M A, alors qu’au dessus, chez M^me B, l’évacuation des eaux se fait par des pissettes ;

-il suffit donc de procéder à la restauration d’un système d’évacuation sans que cela ne dépasse 200 € ;

-les appelants ne pouvaient ignorer la transformation des lieux qui était parfaitement visible par le spectre des anciens éléments de châssis vitrés qui séparaient le séjour du balcon ;

-à de multiples reprises l’acte d’acquisition des appelants mentionne que le vendeur atteste ne pas être l’auteur de la transformation (pages 8, 9, et 18) par le fait qu’il n’a procédé à aucune modification ;

-les appelants ne peuvent se prévaloir d’une perte d’espace habitable dès lors que l’acte notarié spécifie une surface de séjour de 28, 44 m², sans prise en compte de la loggia dans la surface habitable ;

-les appelants sont responsables de la cause du sinistre, de la dégradation de leur parquet, et du défaut de mise place des rejets prescrits par le procès verbal d’assemblée générale de 2001 avec le propriétaire du balcon supérieur ;

-l’expert retient une somme de 2 500 € pour la reprise du parquet et les embellissements, bien loin de la somme dépassant les 4 000 € retenue par les appelants ;

-le devis d’ABC Rénovation fourni par les appelants retient pour le seul débouchage des trous la somme de 180 €, démontrant que le seul enjeu du litige se situe à ce niveau ;

-elle n’a jamais été gestionnaire ou gérante du bien litigieux, et a même créé un précédent sur le refus de mettre en 'uvre les poursuites contre les copropriétaires ayant fait des travaux prohibés sur les loggias, selon un procès verbal d’assemblée générale de 2009 ;
-elle n’avait pas non plus à répondre au conseil des appelants et à renvoyer une copie du règlement de copropriété qui était déjà fournie précédemment à l’acte de vente ;

la procédure est abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M A et N E sollicitent une condamnation solidaire de leurs vendeurs et de la société Immo 13, en sa qualité de syndic de la copropriété, à raison des infiltrations subies dans leur appartement et qui seraient causées par la transformation illicite de la véranda en pièce habitable.

Les responsabilités de chacune des parties mises en cause ne peuvent découler des mêmes fautes.

Sur la responsabilité des vendeurs, I Z et K L :

Le premier juge a relevé que les demandes de condamnation n’étaient fondées sur aucun texte, et il en est toujours de même en appel.

Les consorts A/E soutiennent en premier lieu que les désordres survenus chez eux à la suite d’un dégât des eaux constaté le 21 avril 2013 ont pour cause la transformation de la loggia en partie habitable et privative, sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, ce qui constituerait donc le fait fautif dont ils devraient répondre.

Le rapport d’expertise amiable et contradictoire établi le 22 octobre 2013 par l’EURL R S, missionné par l’assureur des consorts A/E fait notamment ressortir que :

« l’appartement de Monsieur A, situé au 6ème étage, est constitué d’un séjour dont l’espace comprend la véranda qui a été annexée, il en reste le spectre au plafond.

Des traces d’infiltrations apparaissent en provenance du dessus du châssis coulissant et sur le plateau au dessus de l’allège du balcon. Le parquet stratifié présente des désordres d’humidité avec décollement de la finition »…

À l’origine, l’immeuble comprenait des loggias ouvertes, par lesquelles l’eau s’écoulait en cascade de terrasse en terrasse par le biais des passages d’eaux qui avaient été conçus.

Aujourd’hui, bien que les loggias aient été fermées par des châssis coulissants, elles n’ont pas la réputation à être étanches et devraient permettre le passage d’eau d’origine.

L’appartement de Monsieur A reçoit directement le cumul des eaux d’écoulement des terrasses supérieures, ouvertes ou non ouvertes.

Pour pallier cette situation, il faudrait remettre la loggia comme à l’origine, afin d’être conforme au règlement de la copropriété en acceptant que les eaux s’y écoulent.

Un grand châssis devrait se trouver en retrait du balcon réduisant le séjour d’environ 7 m², sur une largeur de 1.80 m.

Le séjour passerait donc de 35 m² à 28 m²… »
Force est de constater qu’aucune des parties n’a produit le règlement de copropriété, ni en première instance, ni en appel, et il ne peut dès lors être considéré que la suppression de la porte fenêtre de la loggia ayant pour effet d’agrandir le séjour constitue une infraction du règlement de copropriété.

Il ressort de la notification d’un « règlement intérieur » adressé par le syndic aux consorts A/E le 24 mai 2011 que lors de l’assemblée générale du 19 février 1989, les conditions de fermeture des loggias avaient été précisées prévoyant notamment qu'« une loggia fermée ne peut en aucun cas devenir une pièce principale, d’où :

interdiction de tapisser ou carreler les murs, de poser des étagères, des tableaux ou autres »

Ces précisions relatives aux loggias ne permettent pas d’en déduire, en l’état des seuls éléments versés aux débats, que le règlement de copropriété ait fait l’objet d’une publication intégrant la décision de l’assemblée générale du 19 février 1989, ou que la porte fenêtre séparant la loggia du séjour soit une partie commune, et que sa suppression constitue une infraction au règlement de copropriété ou aux dispositions prises lors de l’assemblée générale du 19 février 1989 qui sont manifestement de nature à préserver l’harmonie de l’immeuble et ne permettent pas d’en déduire que les loggias elles-mêmes soient des parties communes.

Par ailleurs, le premier juge a relevé par des motifs pertinents, que les consorts A/E avaient acquis leur bien en toute connaissance de cause, la suppression de la porte fenêtre étant apparente et eux mêmes ayant déclaré, en page 19 de l’acte de vente, avoir eu connaissance du règlement de copropriété et de ses modificatifs éventuels, avec copie reçue.

Les consorts A/E ne peuvent pas non plus reprocher à leurs vendeurs une perte de superficie dans la mesure où la fermeture de la véranda les priverait d’une partie du séjour alors qu’ils disposaient d’un relevé exact de la superficie du bien acheté qui n’y intégrait pas celle de la loggia, comptabilisée séparément pour 6,79 m².

Comme l’a relevé le premier juge, la proposition d’indemnisation faite par I Z en cours d’instance pour mettre fin au litige ne vaut pas reconnaissance de responsabilité.

Il n’est justifié d’aucun fait fautif ou manquement aux obligations des vendeurs permettant de leur faire supporter le coût des conséquences des dégâts des eaux subis par les consorts A/E en 2013.

Le jugement ayant rejeté leurs demandes sera donc confirmé.

Sur la responsabilité de la société Immo 13 :

Pour permettre de condamner cette société, il convient d’établir qu’elle a commis une faute à l’origine du préjudice subi par les consorts A/E.

Le manquement qui lui est reproché est de ne pas être intervenu à l’égard de I Z et K L pour avoir supprimé la porte fenêtre de l’appartement vendu.

Mais dès lors qu’il n’est pas établi que cette suppression constitue une infraction au règlement de copropriété, aucune faute n’est caractérisée à l’égard du syndic de l’immeuble.

Il importe peu dès lors que le nouveau syndic, la société Cytia immobilier, ait considéré qu’il était nécessaire de rétablir la porte fenêtre pour se conformer au règlement de copropriété, ainsi que cela ressort de son attestation du 14 septembre 2021.
Le jugement ayant rejeté la demande des consorts A/E dirigée contre la société Immo 13, sera donc confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Le droit d’agir en justice, y compris en appel ne dégénère en abus que si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée.

Tel n’est pas le cas en l’espèce pour l’action engagée par les consorts A/E qui ont pu se méprendre sur le règlement de copropriété.

La demande de la société Immo 13 sera donc rejetée

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société Immo 13,

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Condamne M A et N E aux dépens d’appel, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, et à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel :

- 2 000 € à I Z,

- 2 000 € à la société Immo 13.

Le Greffier, Le Président,