24/09/2024

ARRÊT N°331

N° RG 22/02739

N° Portalis DBVI-V-B7G-O5BZ

SM/ND

Décision déférée du 07 Juin 2022

TJ de TOULOUSE

19/01032

MME GAUMET

S.A.S. BETON VICAT

C/

SCI MARIOTTO GMC 97

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.A.S. BETON VICAT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 32]

[Localité 29]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SCI MARIOTTO GMC 97 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 30]

[Localité 16]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et M^e Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère chargé du rapport et V.SALMERON, Présidente.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 21 décembre 1998 à effet au 1er janvier 1999, la Sci Mariotto Gmc 97 a donné à bail à usage commercial à la Sa Mariotto Beton, aux droits de laquelle intervient désormais la Sas Béton Vicat, un terrain cadastré parcelles [Cadastre 14] BC [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] commune de [Localité 35] [Adresse 33] d’une superficie de 10.129 m2

Le bail, consenti pour une durée de 9 ans, a pris fin le 31 décembre 2007 et a été prolongé tacitement.

Suivant exploit d’huissier du 23 janvier 2018, la Sci Mariotto Gmc 97 a fait délivrer congé à la locataire pour le 30 septembre suivant, avec offre de renouvellement du bail, moyennant le paiement d’un loyer d’un montant annuel de 61.000 euros ht et hc.

Par exploit d’huissier du 26 juin 2018, la Sas Béton Vicat a accepté le principe du renouvellement du bail, mais s’est opposée au déplafonnement et à la hausse du loyer en l’absence d’une évolution significative des facteurs locaux de commercialité et de modifications des paramètres locatifs.

La Sci Mariotto Gmc 97 a par exploit d’huissier du 29 mars 2019, fait assigner la Sas Béton Vicat devant le juge des loyers commerciaux aux fins que soit ordonnée, à titre principal, la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 à la somme en principal de 61.000 euros par an, et à titre subsidiaire, que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Par jugement rendu le 5 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux a :

— dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018,

— ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [S] [T] pour y procéder,

— avant dire droit, fixé le montant du loyer provisionnel selon la variation indiciaire,

— réservé les dépens en fin d’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

L’expert a déposé son rapport le 15 mars 2021.

Par jugement du 7 juin 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rappelé que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018 ;

— fixé le loyer du bail renouvelé concernant la parcelle [Cadastre 14] BC [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] commune de [Localité 35] [Adresse 33] d’une superficie de 10.129 m2 à la somme de 60.700 euros par an hors taxes et hors charges ;

— laissé les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire à la charge de la Sas Béton Vicat ;

— condamné la Sas Béton Vicat à payer à la Sci Mariotto Gmc 97 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— dit qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce et l’exécution provisoire étant prononcée, le présent jugement constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration en date du 20 juillet 2022, la Sas Beton Vicat a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :

— fixé le loyer du bail renouvelé concernant la parcelle [Cadastre 14] BC [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] commune de [Localité 35] [Adresse 33] d’une superficie de 10.129 m2 à la somme de 60.700 euros par an hors taxes et hors charges ;

— laissé les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire à la charge de la Sas Béton Vicat ;

— condamné la Sas Béton Vicat à payer à la Sci Mariotto Gmc 97 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— dit qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce et l’exécution provisoire étant prononcée, le présent jugement constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ordonnance de référé du 9 novembre 2022, la Présidente de chambre déléguée par la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse, a rejeté la demande de consignation auprès de la Carpa, des sommes dues en exécution du premier jugement, formée par la Sas Beton Vicat.

La clôture est intervenue le 29 avril 2024.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions d’appelant devant la Cour d’appel de Toulouse notifiées le 19 octobre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sa Béton Vicat demandant de :

— infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulouse, le 7 juin 2022,

Par conséquent et statuant à nouveau,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé des terrains Section [Cadastre 31] BC [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28] situés [Adresse 13] (10129 m2), à compter du 1er octobre 2018, à la somme de 51.350 euros ht/hc/an,

— rejeter les demandes de la Sci Mariotto Gmc 97 visant à voir condamner la société Beton Vicat aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du cpc,

— condamner la Sci Mariotto Gmc 97 à verser à la société Beton Vicat la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du cpc,

— condamner la même aux entiers dépens.

Le preneur critique l’utilisation par l’expert judiciaire de la seule méthode par comparaison pour procéder à l’évaluation de la valeur locative, alors qu’il estime la méthode par rendement locatif plus efficace ; il s’appuie sur un rapport d’expertise amiable qu’il verse aux débats pour solliciter que cette dernière méthode de calcul soit retenue.

Vu les conclusions d’intimé responsives et récapitulatives notifiées le 18 janvier 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sci Mariotto Gmc 97 demandant de :

— débouter la Société Beton Vicat de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 7 juin 2022 en ce qu’il a :

— fixé le loyer du bail renouvelé concernant le terrain cadastré parcelles [Cadastre 14]BC [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] commune de [Localité 35] [Adresse 33], d’une superficie de 10.129 m2 à la somme de 60.700 € par an hors taxes et hors charges ;

— laissé les dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire à la charge de la Sas Beton Vicat ;

— condamné la Sas Beton Vicat à payer à la Sci Mariotto Gmc 97 la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Société Beton Vicat au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance d’appel.

La Bailleresse affirme que l’emploi de la méthode du rendement pour le calcul de la valeur locative ne permet pas d’obtenir des résultats conformes à la réalité ; en l’espèce elle estime que l’expert judiciaire a utilisé des références de comparaison pertinentes, qui permettent de retenir son analyse.

Elle ajoute que le rapport amiable de Monsieur [Y] invoqué par le preneur, n’est pas contradictoire et ne peut pas lui être opposé, ni supplanter l’expertise judiciaire.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer renouvelé

Il ressort des dispositions de l’article L145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L 145-34 du Code de Commerce, pose la règle du plafonnement des loyers commerciaux sur renouvellement, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires, ; dans son avant-dernier alinéa, ce même article prévoit toutefois que ce plafonnement est écarté si, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail à renouveler a excédé 12 ans.

En l’espèce, le litige porte sur la fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2018.

Ce renouvellement est le premier entre les parties depuis la signature du bail initial le 21 décembre 1998, à effet au 1er janvier 1999.

Dès lors, la Cour constate que le premier bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de la durée de douze ans, justifiant de ce fait du déplafonnement du loyer.

En application des dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, il appartient ainsi à la Cour de fixer la valeur locative des locaux donnés à bail, au jour du renouvellement.

Il convient de rappeler que le bail porte sur un ensemble de 13 parcelles décrites par l’expert comme réunies par un terrain plat et clôturé, dont l’accès est rendu facile par la [Adresse 34] qui, bien qu’étant une impasse, bénéficie d’une aire de retournement de camions.

La société locataire y exploite une centrale à béton et bénéficie d’un bâtiment léger de type Algéco abritant 4 bureaux et une pièce d’accueil.

Aux termes du bail, la centrale à béton est la propriété du preneur qui la conservera en fin de jouissance selon les prévisions expresses du bail.

Selon le PLUi-H exécutoire depuis le 18 mai 2019, le terrain donné à bail est en zone urbanistique AUI-I, qui est une zone « toutes activités » ; y sont interdites certaines activités telles que les activités agricoles et forestières, outre certaines activités de services impliquant l’accueil d’une clientèle ou de cinéma.

Au 1er octobre 2018, le montant du loyer résultant de la variation indiciaire s’établissait pour ces parcelles à 13 590,38 € par an hors taxes et hors charges.

Pour rechercher la valeur locative des lieux loués, l’expert a retenu les éléments suivants, non contestés par les parties :

— s’agissant des caractéristiques du local et de sa destination, il s’agit d’un terrain nu, dont la superficie totale représente une zone d’activité et de stockage tout à fait adaptés à l’activité exercée ;

— les obligations respectives des parties résultant du bail sont relativement classiques, la taxe foncière reste à la charge du preneur,

— s’agissant des facteurs locaux de commercialité, les lieux étudiés se situent en bordure de la rocade Est de la ville de [Localité 35], et bénéficient d’un accès très rapide au périphérique et aux autoroutes, ce qui ne peut que grandement améliorer la livraison du béton par les camions toupies.

L’expert a recherché la valeur locative par rapport aux prix couramment pratiqués dans le voisinage et en appliquant la méthode dite par comparaison, en prenant pour élément de référence la valeur métrique annuelle.

Le preneur demande à la Cour d’appliquer la valeur locative résultant du rapport amiable de Monsieur [Y] qui a retenu la méthode de calcul par rendement locatif, et conteste les conclusions de l’expertise judiciaire de Monsieur [W] [B], en ce qu’il a appliqué la méthode par comparaison.

Le calcul de la valeur locative selon la méthode de comparaison consiste à déterminer la valeur d’un bien par comparaison directe avec d’autres biens loués, ayant des caractéristiques similaires ou tout du moins comparables, sur un même marché immobilier.

La méthode du rendement locatif part du principe que la valeur d’un bien immobilier est en relation avec les revenus qu’il génère. La valeur vénale se calcule en divisant le revenu par le taux de capitalisation.

Il est donc nécessaire que l’expert ait connaissance du revenu (loyers ou valeur locative, sans abattement) et du taux de capitalisation, qui résulte de l’analyse du marché, de la nature du bien, de sa situation géographique, et du régime d’occupation.

Le taux de capitalisation varie en sens inverse de la valeur vénale de l’immeuble. Plus le taux est élevé plus la valeur de l’immeuble s’en trouve amoindrie.

En l’espèce, l’expert judiciaire Monsieur [T] a fait usage de la méthode par comparaison, en retenant six éléments de référence, constitués par des terrains nus situés sur [Localité 35] ou en périphérie, dont quatre sont loués à usage de centrale à béton.

Après avoir retenu la valeur médiane de ces six références (6 €/m²), l’expert explique que le terrain donné en location à la société Béton Vicat est facilement accessible, et permet aux camions d’accéder rapidement aux voies pénétrantes et autoroutières ; il ajoute que le terrain est adapté à l’activité exercée par la société preneuse, et que sa superficie est conforme aux éléments de comparaison retenus.

Il ne procède en conséquence à aucun abattement sur cette valeur métrique, et retient une valeur locative de 6 €/m²/an.

Le preneur verse aux débats le rapport réalisé par Monsieur [Y], à sa demande, de manière non contradictoire, qui propose les deux méthodes, par comparaison et par rendement locatif.

Les conclusions de cet expert ont été soumises par voie de dires à Monsieur [T], qui les a écartées ; l’expert judiciaire constate en premier lieu qu’en procédant par la méthode de comparaison, l’expert amiable en arrive à la même conclusion que lui.

Il reproche à la méthode par rendement d’être trop aléatoire, Monsieur [Y] ayant retenu trois composantes différentes pour calculer le taux de rendement, qui peuvent toutes varier et provoquer des écarts importants. L’expert judiciaire relève par ailleurs une discordance entre les explications données sur le taux de prime de risque et le taux finalement retenu.

La Cour constate qu’en utilisant la méthode par rendement locatif, Monsieur [Y] a retenu sans plus d’explications ni de justificatifs, un taux de rendement de 3,51% (en additionnant 1,01% de taux moyen de rendement des obligations + 1,25% de prime de risque + 1,25% d’illiquidité), appliqué à une valeur vénale calculée selon des références de ventes de terrains constructibles à usage professionnel, qui n’ont pas pu être discutées au contradictoire de la bailleresse.

Si le preneur affirme ne pas avoir été informé, avant la réception du rapport définitif de l’expert judiciaire, de son refus de procéder à une autre évaluation que celle à laquelle il avait procédé par comparaison, la Cour constate qu’il ne justifie pas d’une demande de complément d’expertise judiciaire, seul moyen de permettre d’étudier les éléments soumis par l’expert amiable de manière contradictoire, et en disposant des justificatifs utiles.

Le juge du fond saisi du litige peut retenir l’une ou l’autre de ces méthodes, à la condition de disposer au dossier des éléments de preuve suffisants pour s’assurer de la pertinence de l’évaluation de la valeur locative.

En l’espèce, le calcul par la méthode du rendement locatif n’a fait l’objet que d’une expertise amiable non discutée de manière contradictoire, et repose sur des éléments dont il n’est pas justifié.

C’est donc à bon droit que le premier juge n’a pas retenu cette méthode en l’espèce, aucun élément justifiant du calcul opéré n’ayant été soumis au contradictoire des parties, et aucune explication n’étant donnée quant aux taux retenus.

A l’inverse, la méthode par comparaison utilisée par l’expert judiciaire repose sur des éléments de référence pertinents en terme de localisation, de surface, d’usage et d’activité exploitée ; il ne peut qu’être relevé que Monsieur [Y], dans son rapport amiable réalisé à la demande du preneur, arrive à une évaluation de la valeur locative très similaire lorsqu’il applique également la méthode par comparaison (5,97 €/m²/an).

Il n’est pas démontré que la méthode par comparaison soit inadaptée aux spécificités du terrain donné à bail, ou non-conforme à la réalité du marché immobilier, et l’expert judiciaire a procédé de manière sérieuse et juste en retenant les éléments de comparaison visés dans son expertise.

D’ailleurs, le preneur lui-même affirme n’avoir aucune contestation à opposer à l’expertise judiciaire, si ce n’est le choix en opportunité de la méthode par comparaison.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de retenir les éléments non discutés d’une expertise amiable non-contradictoire, alors que les éléments de comparaison retenus par l’expertise judiciaire sont sérieux, pertinents et adaptés à la configuration du terrain.

C’est par des motifs justes que le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer renouvelé du terrain donné à bail, à la somme arrondie de 60 700 euros par an, hors taxes et hors charges (10 129 m² x 6 €/m²/an), retenant ainsi l’analyse de l’expert judicaire ; la Cour confirmera cette décision.

Sur les demandes accessoires

La Sa Béton Vicat succombant en ses demandes, il convient de confirmer le premier jugement mettant à sa charge les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise.

Partie perdante en cause d’appel, la société Sa Béton Vicat supportera également les dépens d’appel.

La Cour confirmera également les dispositions du premier jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile ; par ailleurs, la Sa Béton Vicat sera condamnée à verser à la bailleresse la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

La Sa Béton Vicat sera en revanche déboutée de ses demandes tendant à voir condamner la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 7 juin 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne la Sa Béton Vicat aux entiers dépens d’appel,

Déboute la Sa Béton Vicat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Sa Béton Vicat à verser à la Sci Mariotto Gmc 97 la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel ;

Le Greffier La Présidente.