COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 SEPTEMBRE 2022

N° 2022/580

Rôle N° RG 21/12698 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIATS

S.A.R.L. BAR DE LA BOURSE

S.C.I. [X] M.[Z]

C/

Syndicat des copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e ERMENEUX

M^e MONTERO

M^e ORENGO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de NICE en date du 30 Septembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/511.

APPELANTES

S.A.R.L. BAR DE LA BOURSE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Nathalie RUIZ, avocat au barreau de NICE

S.C.I. [X] M.[Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-philippe MONTERO de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE,

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CITYA TORDO lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié [Adresse 4]

représentée par M^e Céline ORENGO de la SELARL ORENGO-MICAULT, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Agnès DENJOY, Présidente de Chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès DENJOY, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller

Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022,

Signé par Madame Agnès DENJOY, Président et Madame Ingrid LAVALLEE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

À la suite de réclamations de résidents au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires a obtenu en 2017 devant le juge des référés, au contradictoire de la SARL Bar de la Bourse, locataire au rez-de-chaussée de l’immeuble en vertu d’un contrat de bail commercial conclu avec la SCI [X] M [Z], copropriétaire, l’instauration d’une mesure d’expertise. Cette mesure a été confiée à M. [Y] expert judiciaire, ce dernier recevant en substance, la mission de déterminer l’origine des nuisances olfactives et sonores déplorées, se prononcer sur la solution technique à y apporter, fournir tous éléments de manière à fixer les responsabilités.

En cours d’expertise, l’expert a signalé au juge chargé du suivi de la mesure une situation de danger, après avoir constaté une accumulation de graisses de cuisson dans le conduit de cheminée désaffecté de la copropriété, en provenance des installations du bar de la Bourse, susceptible d’entraîner un risque d’incendie se propageant dans la cage d’escalier et dans les appartements ainsi qu’un risque sanitaire eu égard au développement des bactéries pouvant résulter de cette présence de graisses dans le conduit.

Le syndicat des copropriétaires a alors fait assigner en référé d’heure à heure la SCI [X] M. [Z] propriétaire des locaux dans lesquel le bar de la Bourse exerçait son activité ainsi que la SARL Bar de la Bourse, aux fins de voir condamner ces dernières à effectuer les travaux de mise en sécurité de l’immeuble préconisés par l’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 22 novembre 2018, la SARL Bar de la Bourse et la SCI [X] M [Z], régulièrement assignées, n’ayant pas comparu, le juge des référés a :

— condamné solidairement la SARL Bar de la Bourse et la SCI [X] M [Z] à procéder ou à faire procéder à la dépose du système d’extraction situé dans le conduit de cheminée de l’immeuble du [Adresse 1], sans délai et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de trois jours à compter de la signification de l’ordonnance et pendant une durée maximale d’un mois,

— fait défense à la SARL Bar de la Bourse et à la SCI [X] M [Z] de faire obstacle aux travaux de réfection et de mise en conformité du conduit de cheminée de l’immeuble sous astreinte provisoire de 1 000 euros par infraction constatée,

— dit qu’en cas d’inaction de la SARL Bar de la Bourse et de la SCI [X] M. [Z], le syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic procédera à la dépose du dispositif litigieux en leur lieu et place et à ses frais avancés.

— autorisé le syndicat des copropriétaires à se faire assister au besoin de la force publique,

— condamné la SARL Bar de la Bourse et la SCI [X] M [Z] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Affirmant que les travaux ordonnés par cette décision n’avait pas été réalisés, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les précitées devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nice le 30 janvier 2019 aux fins de voir liquider l’astreinte.

La SCI [X] M [Z] s’est défendue en invoquant l’impossibilité juridique pour elle de pénétrer dans les lieux donnés à bail et l’impossibilité d’intervenir sur le système d’extraction, qu’elle a dit être une partie commune de la copropriété. Elle a fait valoir par ailleurs que le syndicat des copropriétaires avait pris toutes dispositions pour faire réaliser les travaux.

La SARL Bar de la Bourse n’a pas comparu bien que régulièrement citée.

Par le jugement réputé contradictoire dont appel, du 30 septembre 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nice a :

— liquidé l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018 à la somme de 31 000 euros,

— condamné la SCI [X] M. [Z] et la SARL Bar de la Bourse in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 31 000 euros au titre de l’astreinte, liquidée au 28 janvier 2019,

— condamné la SCI [X] M. [Z] et la SARL Bar de la Bourse in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SCI [X] M. [Z] a interjeté appel de chacune des dispositions de cette décision par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 octobre 2019 enrôlée sous le numéro 19/15344.

La SARL Bar de la Bourse a également interjeté appel de chacune des dispositions de cette décision par déclaration reçue au greffe de la cour le 11 octobre 2019, enrôlée sous le numéro 19/15735.

Par ordonnance du 20 octobre 2020 ces deux instances ont été jointes sous le n° 19/15344.

Par cette même ordonnance rendue sur conclusions d’incident du syndicat des copropriétaires qui invoquait le défaut d’exécution du jugement, l’affaire a été radiée jusqu’à justification de l’exécution du jugement du 30 septembre 2019.

La SCI [X] M. [Z] en la personne de sa gérante, Mme [Z] [K], a produit les copies de chèques émis sur son compte personnel HSBC à l’ordre de la Carpa dans le but de démontrer que la SCI avait payé le montant de l’astreinte de 31 000 euros plus la moitié de la somme allouée au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du CPC, soit au total 32 000 euros.

L’affaire a été réenrôlée sous le numéro 21/12698.

Suivant dernières conclusions notifiées le 13 avril 2022, la SCI [X] M. [Z] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions dont appel, en ce qu’il l’a déboutée de ses prétentions tendant à supprimer purement et simplement l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018 et en ce qu’il a rejeté sa demande aux fins de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires et la SARL Bar de la Bourse de l’ensemble de leurs prétentions,

— supprimer l’astreinte prononcé par l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018,

— subsidiairement la ramener à 1 euro,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SARL Bar de la Bourse à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SCI [X] M. [Z] fait valoir à l’appui de son appel :

— qu’elle est dans l’impossibilité d’exécuter l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018 dès lors qu’elle n’est pas propriétaire du conduit de cheminée «servant l’extraction», qui est une partie commune de la copropriété,

— que d’ailleurs, la dépose du système d’extraction est impossible du fait de la présence de câbles électriques dans le conduit,

— qu’elle ne peut pénétrer dans les locaux donnés à bail sauf à commettre une violation de domicile,

— que la condamnation solidaire prononcée à son encontre avec la SARL Bar de la Bourse ne repose sur aucun fondement,

— que le principe du contradictoire n’a pas été respecté puisque les opérations d’expertise judiciaire se sont déroulées en son absence, et sans qu’elle y ait été appelée,

— enfin, qu’elle a financé un nouveau système d’extraction pour le restaurant, qui a été réalisé pour un coût de 9 456 euros suivant devis du 6 août 2019 et qui devra lui être remboursé par le syndicat des copropriétaires qui a exécuté l’ordonnance de référé à ses risque et périls.

Sur le fond elle estime que la dangerosité du dispositif d’extraction du restaurant dénoncé par l’expert judiciaire n’est imputable ni à elle-même ni à sa locataire, la SARL Bar de la Bourse, et que cette dangerosité résulte de la présence de câbles électriques passés par les copropriétaires au sein dudit système d’extraction lui-même situé dans le conduit de cheminée.

Elle estime ensuite que le dispositif de l’ordonnance de référé manque de précision et ne lui permet pas de savoir à quelle mesure précise elle a été condamnée : «s’agit-il de déposer le moteur ' la hotte ' les filtrations '».

Elle estime en tout état de cause justifier de ce que la société Alp’cheminée a procédé à la mise en place d’un nouveau groupe d’extraction et que les travaux ont été terminés fin septembre 2019, le conduit de cheminée étant de ce fait condamné.

Elle soutient que l’entreprise Alp’cheminée, en installant un nouveau système d’extraction à l’entrée du conduit a nécessairement supprimé l’ancien, même si cela n’a pas été expressément mentionné dans le descriptif des travaux.

Enfin, elle estime qu’en tout état de cause, les clauses du bail commercial la liant à la SARL Bar de la Bourse mettent à la charge de cette dernière les frais de réfection des conduits de fumée nécessaires à l’exploitation.

Suivant dernières conclusions notifiées le 17 janvier 2020, la SARL Bar de la Bourse demande à la cour de :

— constater que son comportement a été « conforme »,

— constater qu’elle a rencontré de grandes difficultés qui l’ont empêché de déposer l’extraction,

— en conséquence, infirmer la décision dont appel et supprimer l’astreinte mise à sa charge,

— à défaut, fixer l’astreinte à la somme de 1 euro et condamner la SCI [X] M. [Z] à payer cette astreinte,

— condamner respectivement la SCI [X] M. [Z] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Bar de la Bourse fait valoir en substance :

— que l’expert judiciaire a mentionné dans sa note n° 5 du 18 décembre 2017 « une anomalie dans le conduit de cheminée entre le premier étage et la souche en toiture » ce qui confirme que les dysfonctionnements étaient situés dans une partie de la structure qui ne faisait pas partie du local loué, ceci la privant de toute possibilité d’agir,

— que de ce fait, les travaux qui ont été mis à sa charge étaient en réalité des gros travaux incombant au bailleur,

— que si les locaux ne comportaient pas un système d’extraction suffisant, il appartenait au bailleur de faire les travaux imposés par le juge des référés, étant précisé qu’elle ne s’est jamais opposée à la dépose de l’extraction.

Elle ajoute que selon une attestation émanant de l’entreprise Alp’cheminée, la dépose du système d’extraction était impossible en raison de la présence de câbles électriques dans le conduit de cheminée.

Suivant dernières conclusions notifiées le 9 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la cour de :

— débouter la SCI [X] M. [Z] de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— condamner la SCI [X] M. [Z] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI [X] M. [Z] et la SARL Bar de la Bourse n’ont pas exécuté le jugement dont appel alors même que le jugement bénéficiait de l’exécution provisoire de droit, raison pour laquelle elle a obtenu dans un premier temps la radiation de l’affaire du rôle de la cour avant que l’affaire ne soit rétablie.

Elle précise que si un nouveau dispositif d’extraction a été installé, le dispositif existant n’a toujours pas été déposé et que du reste, aucune sortie des fumées en façade n’a été réalisée, contrairement à ce que préconisait le maître d’oeuvre qu’elle avait contacté, la société Effys, ce qui laisse craindre que l’ancien conduit de cheminée ne soit en réalité toujours sollicité.

Elle estime qu’en tout cas, en l’état, rien n’empêche matériellement que le dispositif existant soit à nouveau utilisé par le restaurant, à défaut d’avoir été définitivement condamné.

Elle estime par ailleurs que tant que le dispositif d’extraction existant n’a pas été déposé, elle est dans l’incapacité de faire réaliser les travaux de réfection du conduit de cheminée qui lui incombent et ont été votés en assemblée générale sur la base du CCTP de la société Effys.

MOTIFS DE LA DECISION

Pour obtenir l’infirmation du jugement, la SCI [X] M. [Z] et la SARL Bar de la Bourse doivent démontrer que l’inexécution de l’injonction prononcée par le juge des référés résulte en tout ou partie d’une cause étrangère ainsi qu’il résulte de l’article L 131 ' 4 du code des procédures civile d’exécution.

En ce qui concerne la SARL Bar de la Bourse occupante des locaux à partir desquels le système de branchement incriminé a été raccordé au conduit de cheminée de la copropriété :

Cette dernière était matériellement par hypothèse à même de procéder au démontage du système d’extraction situé dans les locaux dont elle a la jouissance.

La SARL Bar de la Bourse n’est pas fondée à s’emparer d’une mention figurant au rapport d’expertise selon laquelle il existerait « une anomalie dans le conduit de cheminée entre le premier étage et la souche en toiture ». En effet, cette anomalie, en tout état de cause, n’intéresse pas la partie du conduit de cheminée à laquelle a été relié le système d’extraction des fumées litigieux qui est installé dans le bar-restaurant, au rez-de-chaussée de l’immeuble.

L’allégation de la SARL Bar de la Bourse selon laquelle « les dysfonctionnements étaient situés dans une partie de la structure qui ne faisait pas partie du local loué » est ainsi dépourvue de toute pertinence.

Ensuite, la présence de câbles dans le conduit de cheminée ne gêne pas la SARL Bar de la Bourse pour déposer le système d’extraction des fumées : cette dernière n’établit pas, au moyen d’une attestation émanant de la société Alp’cheminée datée du 28 mai 2019, de l’impossibilité de déposer le système d’extraction des fumées en raison de la présence de câbles installés dans le conduit de cheminée par différents copropriétaires.

Cette attestation mentionne en effet : « : Nous avons constaté que le conduit d’extraction (sic) du restaurant (sic) était devenu inutilisable car des câbles électriques avaient été passés au sein de celui-ci. Il est à noter que le restaurant n’est pas à l’origine de ces passages de câbles. […] Le conduit n’étant plus aux normes (sic), il ne peut plus être utilisé en l’état.»,

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient contre toute logique la SARL Bar de la Bourse, l’ordonnance de référé rendue à la requête du syndicat des copropriétaires qui imposait la dépose de ce système d’extraction implique nécessairement autorisation donnée par le même syndicat des copropriétaires à la personne qu’il poursuit en justice de procéder aux travaux de dépose auxquels il demande que cette personne soit condamnée.

Ainsi, le Bar de la Bourse n’est aucunement fondé à prétendre «qu’il n’avait aucun droit à faire des travaux, n’étant qu’un tiers vis-à-vis de la copropriété»

Ensuite, la SARL Bar de la Bourse ne démontre pas que les travaux qu’elle a fait effectuer de concert avec son bailleur aient correspondu aux travaux ordonnés par le juge des référés : d’ailleurs, comme le fait observer le syndicat des copropriétaires, la mise en place d’un nouveau groupe d’extraction n’implique pas pour autant que le système d’extraction objet du litige ait été déposé.

Enfin, la SARL Bar de la Bourse ne démontre pas que l’obligation mise à sa charge in solidum avec la SCI copropriétaire ait été exécutée ou que le défaut d’exécution ait été dû à une cause étrangère.

Le jugement doit être purement et simplement confirmé à l’encontre de la SARL Bar de la Bourse.

En ce qui concerne la SCI :

Cette dernière invoque le fait que l’ordonnance de référé du 18 juillet 2017 a instauré une mesure d’expertise au contradictoire de la SARL Bar de la Bourse sans qu’elle même ait été appelée en cause.

Toutefois, le présent litige s’est noué lorsque l’expert judiciaire a informé le syndicat des copropriétaires en cours d’expertise de ce qu’il avait constaté une situation qu’il estimait dangereuse résultant du branchement du dispositif d’extraction des fumées présent dans le local donné à bail par la SCI à la SARL Bar de la Bourse.

La SCI, qui est copropriétaire, a alors été assignée en référé d’heure à heure et n’a pas jugé utile de comparaitre.

Il incombait à la SCI de soutenir devant le juge des référés que les constatations de l’expert judiciaire avaient été faites de façon non contradictoire ou le cas échéant d’interjeter appel de l’ordonnance de référé du 22 juillet 2018 ce que la SCI n’a pas fait.

La SCI invoque pour la première fois en cause d’appel le caractère non contradictoire des constatations de l’expert judiciaire, constatations qu’elle ne conteste aucunement dans leur matérialité.

Dès lors, ce moyen est sans pertinence sur la solution du litige en appel du jugement du juge de l’exécution.

Ensuite, la SCI invoque son absence de droit à pénétrer dans les locaux donnés à bail sauf à commettre le délit de violation de domicile.

Toutefois indépendamment du fait que les locaux commerciaux pris à bail par la SCI la SARL Bar de la Bourse ne sont pas son « domicile », en tout état de cause, il ressort d’une lettre du 7 décembre 2018 versée aux débats que la SARL Bar de la Bourse avait expressément fait savoir à l’avocat de la SCI, en se référant à l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018, qu’elle était « tout à fait disposée » à faire pénétrer les entreprises dans les locaux pris à bail par elle, en vue des travaux imposés par l’ordonnance de référé du 22 novembre 2018.

Cet argument ne repose donc sur aucun fondement.

Ensuite, la SCI invoque le fait qu’elle n’est pas propriétaire du conduit de cheminée et qu’elle n’a aucun droit à intervenir sur cette partie commune.

Toutefois, la SCI n’est pas fondée à opposer au syndicat des copropriétaires qui a expressément sollicité en référé que la SCI fasse déposer le système d’extraction illégitimement relié au conduit de cheminée partie commune, qu’elle n’a pas le droit d’intervenir sur le conduit de cheminée alors que la décision a été rendue précisément à la requête du syndicat des copropriétaires qui donc de façon implicite mais certaine autorisait nécessairement la SCI à intervenir en tant que de besoin sur la partie du conduit accessible depuis les locaux donnés à bail pour les besoins de la dépose du système d’extraction litigieux.

Ensuite, la SCI qui supporte la charge de la preuve, soit de l’exécution de l’injonction, soit de l’impossibilité d’exécution, n’est pas fondée à prétendre qu’elle a fait installer un nouveau système d’extraction conforme à la réglementation alors que l’injonction ne consiste pas à lui demander d’installer un nouveau système d’extraction mais à faire déposer le système d’extraction existant qui est relié au conduit de cheminée partie commune et envoie les fumées grasses à travers ce conduit.

Cet argument est donc sans aucune portée.

Ensuite la SCI soutient finalement qu’en installant un nouveau système d’extraction la société Alp’cheminée a nécessairement enlevé l’ancien système mais ceci n’est aucunement démontré: il n’est aucunement établi que cette entreprise a nécessairement déposé le système d’extraction existant lorsqu’elle a réalisé le nouveau système d’extraction.

Le syndicat des copropriétaires affirme à ce sujet que le nouveau système d’extraction débouche vraisemblablement lui aussi dans le même conduit de cheminée en l’absence de démonstration de ce que les fumées sont désormais évacuées par une autre issue.

Les explications fournies par la SCI ne sont pas plus probantes que celles fournies par la SARL Bar de la Bourse.

Enfin, sur la condamnation solidaire ou in solidum, le système d’extraction litigieux a été installé dans un lot de copropriété dont la SCI est propriétaire, donné en location à la SARL Bar de la Bourse, laquelle s’est servie d’une partie commune de la copropriété sans autorisation : ces deux parties, à un titre ou à un autre, étaient donc susceptibles de se voir enjoindre ensemble de supprimer le système d’extraction litigieux.

Le jugement doit être purement et simplement confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI [X] M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3 000 euros et rejette les demandes des appelantes de ce chef,

Condamne in solidum la SARL Bar de la Bourse et la SCI [X] M. [Z] aux dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE