COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 485

N° RG 20/07690

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGFAZ

[F] [Y]

S.C.I. PRIMO

S.C.I. DELPHE

C/

Syndicat des copropriétaires

LE COUNTRY PARK TRY PARK

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Pascal

ALIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 24 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/01077.

APPELANTS

Monsieur [F] [Y]

né le 15 Juillet 1949 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 4]

S.C.I. PRIMO

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

S.C.I. DELPHE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]

représentés par M^e Romain CHERFILS, membre de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires LE COUNTRY PARK sis à [Localité 8])

représenté par son syndic en exercice, le cabinet LVS, dont le siège est sis [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascal ALIAS, membre de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée et plaidant par M^e Laura BLANCARDI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Par exploit d’huissier du 28 février 2018, Monsieur [F] [Y], la SCI PRIMO et la SCI DELPHE, copropriétaires au sein d’un ensemble immobilier dénommé LE COUNTRY PARK, situé [Adresse 3]), ont assigné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic le cabinet LVS, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice afin d’entendre prononcer l’annulation des résolutions n° 13, 14, 15, 17, 20, 21, 27 et 28 adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire du 18 décembre 2017.

La SCI DELPHE a sollicité ultérieurement sa mise hors de cause au motif qu’elle avait vendu le lot qu’elle possédait en cours de procédure.

Monsieur [F] [Y] et la SCI PRIMO ont maintenu en revanche leur recours, excepté la demande d’annulation de la résolution n° 14 dont ils se sont désistés dans leurs dernières écritures.

Le syndicat des copropriétaires a conclu pour sa part à la nullité de l’acte introductif d’instance pour défaut d’indication du fondement juridique des demandes, et subsidiairement au rejet de l’ensemble des prétentions adverses. Il a réclamé reconventionnellement à l’encontre de chacun des requérants paiement d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 24 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

— donné acte à la SCI DELPHE de ce qu’elle renonçait à ses demandes, mais refusé de prononcer sa mise hors de cause en l’état des demandes reconventionnelles formées à son encontre,

— déclaré irrecevable la demande en nullité de l’assignation, faute d’avoir été soumise au juge de la mise en état en application de l’article 771 du code de procédure civile,

— déclaré irrecevables les demandes tendant à l’annulation des résolutions n° 17, 20 et 21,

— rejeté les demandes d’annulation des résolutions n° 13, 15, 27 et 28,

— déclaré irrecevable la demande du syndicat fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile, et rejeté sa demande en dommages-intérêts fondée sur l’article 1240 du code civil,

— condamné in solidum M. [Y], la SCI PRIMO et la SCI DELPHE aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat.

Monsieur [F] [Y], la SCI PRIMO et la SCI DELPHE ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée au greffe le 13 août 2020. Aux termes de conclusions récapitulatives conjointes notifiées le 29 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens :

— la SCI DELPHE demande qu’il lui soit donné acte de son désistement d’appel,

— M. [F] [Y] et la SCI PRIMO demandent à la cour d’infirmer partiellement le jugement entrepris et, statuant à nouveau, d’annuler les résolutions n° 13, 17, 27 et 28, et de condamner le syndicat aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande en premier lieu à la cour d’écarter les dernières conclusions adverses ainsi que les nouvelles pièces numérotées 39 à 53 pour avoir été communiquées à une date trop proche de la clôture de l’instruction, en violation du principe contradictoire.

Sur le fond, il conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable ou mal fondée sa demande reconventionnelle. Il stigmatise la multiplication des recours judiciaires de la part de Monsieur [Y] et des sociétés qu’il dirige à seule fin de mettre en difficulté la copropriété, et réclame paiement à l’encontre de chacun des trois appelants d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, outre 8.000 euros en application de l’article 700 du même code.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 octobre 2023.

Le 11 octobre 2023, les appelants ont notifié de nouvelles conclusions contenant une demande de rabat de l’ordonnance de clôture au jour de l’audience.

DISCUSSION

Sur la communication tardive de conclusions et pièces :

Selon l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En l’espèce, les conclusions n° 2 des appelants en date du 29 septembre 2023 ont certes été notifiées de manière tardive, mais avaient essentiellement pour objet d’informer la cour des derniers développements procéduraux intervenus au cours de l’année 2023, sans contenir aucun moyen nouveau ni demande nouvelle, et l’intimé a été en mesure d’y répliquer par des conclusions notifiées le 2 octobre 2023, soit la veille du prononcé de l’ordonnance de clôture, de sorte qu’il n’existe pas d’atteinte au principe contradictoire.

En revanche, aucune cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile ne justifie de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture pour admettre aux débats les conclusions n° 3 déposées par les appelants le 11 octobre 2023.

Sur le désistement d’appel de la SCI DELPHE :

En vertu de l’article 401 du code de procédure civile, le désistement d’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il intervient a formé préalablement un appel incident ou une demande incidente.

En l’espèce, la SCI DELPHE s’est désistée de son appel par conclusions notifiées le 13 novembre 2020, alors que l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires n’a été formalisé que le 12 février 2021, de sorte que le désistement doit être déclaré parfait.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13 :

Aux termes de cette résolution, adoptée à la majorité simple, l’assemblée générale a mandaté le syndic pour faire apporter des corrections au projet de nouvel état descriptif de division et de répartition des tantièmes de copropriété contenu dans un rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [S], et voté pour ce faire un budget de 5.000 euros.

Au soutien de leur recours, les appelants font valoir que l’assemblée générale ne disposait pas du pouvoir de modifier un rapport d’expertise définitif.

Les premiers juges ont cependant relevé à bon droit qu’aucune violation d’une règle de fond régissant le fonctionnement de la copropriété n’était caractérisée et qu’il ne leur appartenait pas de se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

La cour ajoute que la délibération contestée constituait une décision préparatoire à l’adoption du nouvel état descriptif de division, et n’emportait aucune modification des droits des copropriétaires.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé de ce chef.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17 :

Aux termes du projet de résolution qui lui était soumis, l’assemblée générale était invitée à autoriser la SCI PRIMO à clore une parcelle de jardin dont elle a la jouissance privative, conformément au plan annexé au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [U].

Cette résolution a été repoussée par 5 voix contre et 16 abstentions.

La SCI PRIMO fait valoir qu’elle n’avait pas sollicité l’inscription de cette question à l’ordre du jour dans la mesure où elle avait exercé un recours contre une précédente résolution votée le 3 avril 2017 lui refusant cette autorisation, et qu’en tout état de cause l’abstention de la plupart des copropriétaires, ayant conduit à une nouvelle décision de rejet, procède d’un abus de majorité.

Toutefois, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que les abstentionnistes ne devaient pas être comptés parmi les votants, et que la SCI PRIMO, la SCI DELPHE et M. [F] [Y], s’étant tous trois prononcés contre l’adoption de la résolution, étaient irrecevables à remettre en cause l’issue du scrutin, et ce quelques soient les raisons ayant dicté leur vote.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 27 et 28 :

Aux termes de ces deux résolutions, l’assemblée générale s’est prononcée en faveur du principe de l’installation de ballons d’eau chaude ou d’unités extérieures de climatisation dans les vides sanitaires constituant des parties communes, sous réserve du respect d’un cahier des charges à établir par un bureau d’études ou de contrôle, et sous la supervision de l’architecte de la copropriété, du conseil syndical et du syndic.

Au soutien de leur recours, les appelants font valoir en premier lieu que l’assemblée a été invitée à se prononcer à la majorité simple prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors que, s’agissant d’une autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes au sens de l’article 25 b), une majorité qualifiée était requise. Sur ce point, les premiers juges ont justement relevé que les résolutions litigieuses avaient recueilli les voix de 16 copropriétaires représentant 5.575 tantièmes sur un total de 6.491, de sorte que la majorité qualifiée de l’article 25 était atteinte, peu important la référence erronée à l’article 24 faite dans le procès-verbal.

Le tribunal n’a pas répondu en revanche au moyen de fond invoqué par les requérants, suivant lequel ces décisions compromettent la sécurité de l’immeuble.

À cet égard, un rapport de l’APAVE du 24 janvier 2014 pointait déjà : 'Des ballons d’accumulation électrique sont disposés dans les vides de construction à l’arrière des logements apparemment desservis par ces installations privatives … Outre le fait que ce soit difficile d’accès, que les ballons soient hors volume chauffé desservi, et que les réseaux d’eau chaude soient peu ou pas calorifugés, il apparaît surprenant de voir des installations privatives dans des vides de construction non accessibles dans des conditions de sécurité normale pour l’entretien et la maintenance, voire le remplacement.'

Un second rapport de la SOCOTEC daté du 8 juin 2017 précise que : 'des modifications importantes ont été effectuées dans les parties techniques (galeries techniques d’asservissement et de ventilation) par la transformation des accès … rendus inaccessibles par leur privatisation, par l’installation de plusieurs chauffe-eaux de type cumulus électrique privatifs, initialement prévus sur les plans du permis de construire dans les salles de bain privatives des appartements, et par le stockage de déchets encombrants … Ces modifications représentent des dangers et des risques d’accident pour les interventions de maintenance ultérieures … A défaut de remise en état des galeries techniques, il n’est pas souhaitable de faire intervenir des entreprises ou des ouvriers afin qu’ils effectuent les opérations de maintenance … Concernant les installations électriques sauvages dans les galeries techniques, elles représentent des risques spécifiques … En cas d’accident, c’est la copropriété qui en assumerait l’entière responsabilité.'

Il résulte de ces avis techniques que les travaux en cause ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble au sens de l’article 25 b susvisé, quand bien même ils seraient exécutés dans le cadre défini par l’assemblée générale. Il convient en conséquence, infirmant de ce chef le jugement déféré, d’annuler les résolutions n° 27 et 28.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat :

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Les premiers juges ont considéré à tort que le syndicat des copropriétaires poursuivait le prononcé d’une amende civile à l’encontre des parties adverses, alors qu’il se bornait à réclamer paiement de dommages-intérêts et que sa demande était pleinement recevable sur le fondement du texte susvisé.

Toutefois, la cour ayant fait droit à une partie des demandes principales formées par Monsieur [Y] et la SCI PRIMO, leur action ne peut être qualifiée d’abusive, et le syndicat doit être débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement à l’issue du procès, doit être condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, sans que l’équité ne commande en revanche d’allouer aux copropriétaires opposants une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Admet aux débats les conclusions n° 2 et les pièces notifiées le 29 septembre 2023 par les appelants, ainsi que les conclusions en réplique et la nouvelle pièce notifiées le 2 octobre 2023 par l’intimé,

Rejette les conclusions n° 3 notifiées le 11 octobre 2023 par les appelants aux fins de rabat de l’ordonnance de clôture,

Déclare parfait le désistement d’appel de la SCI DELPHE,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté les requérants de leur demande d’annulation des résolutions n° 27 et 28 et mis à leur charge les dépens ainsi que le paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Annule les résolutions n° 27 et 28 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2017,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT