COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 DECEMBRE 2023

N° 2023/ 505

N° RG 22/12156

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ7EH

[R] [S]

C/

S.C.I. J2PS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Amélie BENISTY

M^e Nathalie

DAON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CANNES en date du 18 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 1122000093.

APPELANTE

Madame [R] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Amélie BENISTY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Joël GOVERNATORI, membre de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

S.C.I. J2PS

représentée par son représentant légal en exercice , domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nathalie DAON, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juin 2020, la SCI J2PS a donné à bail à Madame [R] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer initialement fixé à 795 euros par mois.

Suite à l’apparition de fissures sur le mur de soutènement situé au bout du jardin-terrasse, un rapport d’expertise a été réalisé par M. [T] [H] le 04 août 2021 et a entrainé la prise d’un arrêté de péril imminent par la ville du [Localité 3] le 05 août 2021.

Madame [S] ayant pris l’initiative de suspendre le paiement de ses loyers à compter de l’arrêté de péril, la SCI J2PS lui a fait délivrer le 14 décembre 2021 un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance, ainsi qu’un congé pour motif légitime et sérieux à effet du 16 juin 2022.

Suivant exploit d’huissier en date du 14 janvier 2022, Madame [S] a fait opposition au commandement de payer et a fait assigner la SCI J2PS aux fins de constater la mauvaise foi du bailleur dans la mise en jeu de la clause résolutoire, de constater les manquements graves du bailleur, d’annuler le congé pour motif légitime et sérieux le considérant comme nul et sans effet, d’annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire le considérant comme nul et sans effet et de condamner la SCI J2PS à lui régler la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement rendu le 18 août 2022, le Tribunal de proximité de CANNES a débouté Madame [S] de ses demandes d’annulation, a déclaré la SCI J2PS irrecevable en sa demande d’expulsion à son encontre, l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et a condamné Madame [S] à payer la somme de 6.390 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par déclaration au greffe en date du 05 septembre 2022, Madame [S] a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris seulement en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 6.390 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal et, à titre principal, de fixer son préjudice de jouissance à 5.000 euros et de réévaluer l’arriéré locatif à la somme de 2.155 euros ou, à titre subsidiaire, de fixer son préjudice de jouissance à 4.000 euros et de réévaluer l’arriéré locatif à la somme de 5.850 euros.

En tout état de cause, elle demande à la Cour de rejeter toutes les demandes formulées par la SCI J2PS et de la condamner à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de son recours, Madame [S] fait valoir :

qu’elle n’avait pas la jouissance de la terrasse pendant toute cette période ;

que les travaux réalisés ont entrainé une perte de jouissance de la terrasse ;

que sans la terrasse, l’appartement loué a une valeur locative de 650 euros.

La SCI J2PS conclut à la réformation du jugement entrepris seulement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et à la confirmation pour le surplus. Elle demande à la Cour, par appel incident, de condamner Madame [S] à lui verser la somme de 2.340 euros en réparation de son préjudice locatif distinct et de la condamner à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI J2PS soutient :

que la demande de Madame [S] porte la minoration du loyer à 555 euros par mois pour le non-usage d’un « jardin », pendant les mois d’hiver de surcroit, alors qu’il ne fait pas partie intégrante du bail mais constitue un simple usage privatif temporaire ;

que l’évaluation de la valeur locative de l’appartement à une valeur de 650 euros par mois a été réalisée par un conseiller qui n’a pas le statut d’expert, qui ne s’est pas déplacé et qu’il est fait mention d’une simple conversation téléphonique ;

qu’il existe bien un préjudice distinct de celui naît de l’absence de paiement des loyers dû à l’attitude harcelante de Madame [S].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Que l’article 6 de la même loi prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

Qu’il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Que Madame [S] ne conteste pas être débitrice de loyers et charges impayés entre septembre 2021 et mai 2022 mais sollicite une réévaluation de cet arriéré à la somme de 2.155 euros à titre principal, et de 5.850 euros à titre subsidiaire ;

Que cette demande revient à minorer le loyer, initialement fixé à la somme de 795 euros par mois, d’un montant de 555,55 euros pour la demande à titre principal et de 145 euros pour la demande à titre subsidiaire ;

Que, d’une part s’agissant de la demande à titre principal, Madame [S] considère que le non-usage d’un jardin de septembre à mai commande une baisse mensuelle de loyer de 555,55 euros, le faisant ainsi diminuer de 795 euros à 239,45 euros par mois ;

Qu’il ne ressort pas davantage des pièces produites que Madame [S] ait été victime d’un trouble d’une intensité telle qu’il imposerait de réduire mensuellement le montant du loyer de 70% pour une partie du jardin pour laquelle le bailleur a rapidement fait procéder à des travaux pour remédier aux désordres subis par la locataire ;

Que, d’autre part s’agissant de la demande à titre subsidiaire, Madame [S] produit un mail émis par un conseiller en immobilier lui indiquant que l’appartement loué a une valeur locative de 650 euros sans terrasse ;

Que, pour autant, le contrat de bail conclu entre les parties indique le projet de décaissement du jardin au profit de garages, permettant ainsi de déduire que le montant du loyer initialement fixé ne comprenait pas la jouissance d’un jardin par conséquent temporaire ;

Que le Premier juge a ainsi justement évalué le préjudice de jouissance subi par la locataire, appliqué une réduction de loyer de 85 euros pendant 9 mois et fixé l’arriéré locatif, comprenant les loyers et les charges dus de septembre 2021 à mai 2022, à la somme de 6.390 euros ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter les demandes de Madame [S] tendant à réévaluer l’arriéré locatif entraînant également le rejet de la fixation de son préjudice de jouissance à 5.000 euros à titre principal ou à 4.000 euros à titre subsidiaire et ce, par voie de confirmation du jugement rendu le 18 août 2022 par le Tribunal de proximité de CANNES ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que la SCI J2PS ne rapporte cependant pas la preuve d’un lien de cause à effet entre l’attestation de Madame [F] qui a quitté son logement le 28 février 2022 et l’attitude de l’appelante ;

Que certaines des pièces produites par la SCI J2PS sont très peu lisibles ou ne correspondent pas au bordereau de pièces communiquées ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter la demande de l’intimée tendant à obtenir la condamnation de Madame [S] à la somme de 2.340 euros en réparation de son préjudice ;

Qu’il convient de confirmer le jugement rendu le 18 août 2022 par le Tribunal de proximité de CANNES en ce qu’il a débouté la SCI J2PS de sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu qu’il y a lieu de condamner Madame [S] à payer la somme de 1.500 euros à la SCI J2PS sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Mme [S], qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 août 2022 par le Tribunal de Proximité de CANNES ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [S] à verser à la SCI J2PS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT