COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01607 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WM6V

AFFAIRE :

[M] [I]

C/

S.C.I. MENDEL

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Décembre 2023 par le Juridiction de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 14/11/2024

à :

M^e Luminita PERSA, avocat au barreau de VERSAILLES, C77

M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [M] [I]

née le 25 Mars 1972 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle100% N° 78646-2023-009103

Représentant : M^e Luminita PERSA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.77 – N° du dossier elkhtabi

APPELANTE

****************

S.C.I. MENDEL

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° RCS Nanterre : 444 511 307

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 69

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffière, lors du pronocé de la décision : Madame Elisabeth TODINI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2021, la SCI Mendel a donné à bail, à Mme [I], un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (Hauts-de-Seine).

Par acte du 25 octobre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [I].

Par acte du 19 janvier 2023, la société Mendel a fait assigner en référé Mme [I] afin que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance contradictoire rendue, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnière sur Seine a :

constaté la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés à [Adresse 2], et ce à compter du 25 décembre 2022 ;

dit qu’à défaut par Mme [I] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société Mendel pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

condamné, par provision, Mme [I] à payer à la société Mendel la somme de 11.244,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 à hauteur de 5.346,03 euros et de ce jour pour le surplus ;

condamné, par provision, Mme [I] à payer à la société Mendel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux ;

condamné, par provision la société Mendel à payer à Mme [I] la somme de 300 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

ordonné à la société Mendel de fournir, poser et mettre en service un convecteur électrique dans la pièce principale, en remplacement de celui en panne, dans le logement concerné, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard, passé un délai de 40 jours à compter de la signification de la décision et après avoir prévenu l’occupante par lettre recommandée de la date d’intervention au moins 15 jours à l’avance (entre l’envoi du recommandé et la date d’intervention), Mme [I] devant se rendre disponible à la date et l’horaire choisi pour l’intervention ;

débouté les parties de leurs autres demandes ;

condamné Mme [I] à payer à la société Mendel la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [I] aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 25 octobre 2022 ;

rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Mme [I] a formé le même jour, 6 mars 2024, successivement deux déclarations d’appel, respectivement enregistrées sous les n° RG 24/01607 et 24/01609. Chacune de ces deux déclarations d’appel visent les chefs de dispositif de l’ordonnance entreprise, à l’exception du premier ayant constaté la résiliation du bail. Ces deux déclarations d’appel ont fait l’objet d’une jonction sous le n° RG 24/01607 par une ordonnance du 4 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 octobre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [I] demande à la cour, au visa des articles 1719 et suivants, 1219 du code civil, la loi du 6 juillet 1989, de :

'- déclarer recevable et bien fondée Mme [M] [I] en son appel de la décision rendue le 4 décembre 2023 par le tribunal de proximité d’Asnières sur Seine

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

— dit qu’à défaut par Mme [M] [I] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la sci Mendel pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur,

— condamné, par provision, Mme [M] [I] à payer à la sci Mendel la somme de 11 255,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 octobre 2023 (terme doctobre-2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 à hauteur de 5 346,03 euros et de ce jour pour le surplus,

— condamné, par provision, Mme [M] [I] à payer à la sci Mendel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er novembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamné, par provision la sci Mendel à payer à Mme [M] [I] la somme de 300 euros en réparation du préjudice de jouissance,

— ordonné à la sci Mendel de fournir, poser et mettre en service un convecteur électrique dans la pièce principale, en remplacement de celui en panne, dans le logement concerné, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard, passé un délai de 40 jours à compter de la signification de la présente décision et après avoir prévenu l’occupante par lettre recommandée de la date d’intervention au moins 15 jours à l’avance (entre l’envoi du recommandé et la date d’intervention), Mme [M] [I] devant se rendre disponible à la date et l’horaire choisi pour l’ intervention,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné Mme [M] [I] à payer à la sci Mendel la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] [I] aux dépens lesquels comprendront le cout du commandement de payer en date du 25 octobre 2022 »

Y faisant droit,

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— ordonner la réfaction du montant mensuel du loyer à la somme de 405 euros par mois pour la

période comprise entre le 19 juin 2021 et la décision à intervenir.

— condamner la sci Mendel au paiement de la somme correspondante à la réfaction des loyers à Mme [M] [I].

— condamner la sci Mendel au paiement de la somme de 19 957,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance Mme [M] [I].

— ordonner la mise en conformité du bien donné en location à Mme [M] [I] en application des préconisations de la mairie d'[Localité 3] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

— dire et juger que le loyer de Mme [M] [I] sera fixé à la somme de 405 euros par mois jusqu’à complète exécution de ces travaux de remise en état.

— dire et juger que les sommes dues par Mme [M] [I] à la sci Mendel seront compensées avec les sommes dues par la sci Mendel à Mme [M] [I].

à titre subsidiaire :

— autoriser Mme [M] [I] à bénéficier d’un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative et suspendre pendant les délais accordés les effets de la clause résolutoire.

— condamner la sci Mendel au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la sci Mendel aux entiers dépens.'

Au soutien de son appel, Mme [I] décrit les troubles de jouissance qu’elle estime avoir subis dès lors que la bailleresse aurait dû fixer le radiateur du salon, changer la manivelle du volet roulant, placer un cache baignoire et fixer la porte du meuble bas de la cuisine. Elle indique que depuis son entrée dans les lieux, elle n’a pas pu bénéficier de chauffage autrement que par des chauffages d’appoint, que le tableau électrique a pris partiellement feu le 28 janvier 2023 et qu’elle avait subi auparavant un important dégât des eaux.

Elle évalue son préjudice de jouissance à la somme de 19.957,71 euros, composée d’une indemnité de 405 euros par mois depuis juillet 2021 jusqu’à mars 2024, outre une indemnité au prorata de 148,50 euros pour le mois de juin 2021, ainsi que le remboursement de ses factures d’électricité qui ont, selon ses termes, explosé, en raison de la nécessité de mettre en marche un chauffage d’appoint, et le remboursement, pour une somme de 638 euros, des frais de remise en état du tableau électrique.

Les conclusions de la société Mendel, qui avaient été remises le 27 juin 2024, ont été déclarées irrecevables par une ordonnance rendue le 26 septembre 2024 par le magistrat délégué par le premier président.

Mme [I] indique avoir été expulsée de ce logement le 26 septembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, cette disposition doit recevoir application dès lors que les conclusions de l’intimé ont été déclarées irrecevables ( 2e Civ., 3 décembre 2015, pourvoi n° 14-26.676, Bull. 2015, II, n° 266). En outre, l’intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement attaqué ( 2e Civ., 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-20.018).

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 901, 4°, du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure au décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, prévoit que la déclaration d’appel comprend, à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Cette disposition n’est que la formalisation dans la déclaration d’appel de la règle posée par l’article 562 du code de procédure civile qui dispose : « L’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible ».

Ni la déclaration d’appel ni même d’ailleurs le dispositif des dernières conclusions de Mme [I] ne visent le premier chef de dispositif de l’ordonnance critiquée, qui constate la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 25 décembre 2022.

Dès lors, ce chef de dispositif n’est pas susceptible d’être infirmé. La résiliation du bail est ainsi acquise, depuis le 25 décembre 2022.

Cependant, il demeure à déterminer si, à raison des demandes de réfaction rétroactive du loyer, de dommages-intérêts accompagnée de leur compensation avec l’arriéré locatif et d’échéancier, l’acquisition de cette clause résolutoire doit être réputée ne pas avoir joué.

Sur la demande de réfaction du loyer, à titre rétroactif et pour l’avenir :

Les pouvoirs du juge des référés du tribunal de proximité sont définis aux deux articles suivants du code de procédure civile :

article 834 : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

article 835 : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’appelante ne précise pas au titre de quelle disposition le juge des référés pourrait ordonner une réfaction du loyer et modifier ainsi les termes mêmes du contrat conclu. De même que le juge des référés ne peut annuler un acte juridique (Com. 11 juillet 1984, n° 83-13.403, bull. n° 231) ou le résilier (Civ. 3e, 25 mars 1987, n° 85-10.457, bull. n° 64), il ne peut en modifier les termes. Cette demande, qui excède ses pouvoirs, ne peut ainsi donner lieu à référé, de sorte qu’il convient de confirmer la l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance :

Le juge des référés, et partant la cour d’appel statuant en appel de l’ordonnance de ce juge, ne peut pas allouer de dommages-intérêts autres que ceux sanctionnant l’abus du droit d’ester en justice ; il peut ainsi allouer une provision à valoir sur les dommages-intérêts mais pas de dommages-intérêts eux-mêmes, sans quoi il excèderait ses pouvoirs (Civ. 2ème, 11 décembre 2008, n° 07-20.255, Bull. 2008, II, n° 262).

Or, Mme [I] a demandé des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et non pas une provision à ce titre, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande.

S’agissant en revanche de la condamnation, prononcée en première instance, au paiement d’une somme de 300 euros, qui revêt bien quant à elle le caractère d’une provision, celle-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse, le premier juge ayant relevé à bon droit l’insuffisance du système de chauffage pendant la période de trois mois s’étant écoulée entre le 22 septembre et le 25 décembre 2022.

Aussi convient-il de confirmer l’ordonnance de première instance, en ce qu’elle a condamné, par provision, la société Mendel au paiement d’une somme de 300 euros en réparation du préjudice de jouissance et de rejeter, comme irrecevable, la demande indemnitaire formée par l’appelante.

Sur la demande d’échéancier et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

Or, en l’occurrence, alors que le juge de première instance a relevé que la condition de reprise du paiement des loyers courant avant l’audience n’était pas acquise, Mme [I] ne justifie pas de ce qu’il en irait désormais autrement en cause d’appel et elle ne renvoie ni ne produit aucune pièce à cet égard. Aussi convient-il de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande d’échéancier et de suspension corrélative de l’acquisition de clause résolutoire.

Sur la demande de mise en conformité du bien :

Compte-tenu de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’absence de suspension des effets de ladite clause, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande, au demeurant formulée de manière imprécise dans le dispositif des conclusions de l’appelante de « mise en conformité du bien », sauf à confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Mendel à poser un convecteur électrique dans la pièce principale, étant observé au demeurant que Mme [I] a d’ores et déjà été expulsée du logement.

Sur les mesures accessoires :

Partie succombante en cause d’appel, Mme [I] sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En l’absence de conclusions recevables de la société Mendel, il n’y a pas lieu de statuer sur une demande de celle-ci au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celle formée par l’appelante sur le même fondement devant quant à elle être rejetée en raison de sa succombance.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Rejette les demandes indemnitaire, de réfaction du loyer et de compensation formées par Mme [I] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de mise en conformité du bien en ce qu’elle excède la confirmation du chef de dispositif de l’ordonnance de première instance ayant ordonné la pose d’un convecteur électrique ;

Condamne Mme [I] aux dépens d’appel ;

Rejette la demande formée par Mme [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président