COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 NOVEMBRE 2023

AC

N° 2023/ 361

N° RG 20/00732 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFOLZ

Société IMMEUBLE LES BASTIDONS

C/

SCI FAVOLA

Société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON

M^e Claude RAMOGNINO

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MENTON en date du 11 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-434.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 5], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET TRABAUD DE CLERCK dont le siège social est [Adresse 3], agissant elle-même en la personne de son représentant légal en exercice, y domicilié

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Michel ROVERE, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

SCI LA FAVOLA, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Louis LACHAT de la SCP LACHAT – MOURONVALLE – LACHAT – GOUROUNIAN, avocat au barreau de GRENOBLE

SOCIETE ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e CAROLINE GAILLOT D’HAUTHUILLE, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 10 janvier 2018 la Sci Favola a vendu le lot n°19 situé dans l’ensemble immobilier Les Bastidons sis à [Adresse 6], soumis aux statuts de la copropriété.

Par acte authentique du 18 janvier 2018 le syndic a formé opposition à la libération du prix de vente pour un montant de 7.171 € à titre d’arriéré de charges et frais de mutation.

Par jugement du 11 décembre 2019, le Tribunal d’instance de Menton a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes considérant que les charges n’étaient pas justifiées et l’a condamné à verser 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des défendeurs, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Selon acte du 16 janvier 2020 le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique 16 février 2021 l’appelant demande à la cour de:

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LES BASTIDONS à l’encontre du jugement prononcé par le Tribunal d’Instance de MENTON le ll décembre 2019,

Infirmer le jugement rendu le 11 décembre 2019 par le Tribunal d’Instance de MENTON.

Condamner la SCI LA FAVOLA au paiement de la somme de 7.171 euros à titre d’arriérés de charges et de frais de mutation assortie des intérêts depuis le 26 juillet 2018,

Condamner la SCI LA FAVOLA et la société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE in solidum au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Dire et juger que l’Etude de Maître [E], Notaire à [Localité 4], sera tenue de débloquer les fonds consignés en sa comptabilité au profit du Syndicat des Copropriétaires

LES BASTIDONS dès réception de la notification de l’arrêt à intervenir.

Subsidiairement,

Et déboutant la SCI LA FAVOLA et la société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Dire et juger que la société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE sera tenue de se substituer à la SCI LA FAVOLA dans le cadre des condamnations qui sont formulées par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LES BASTIDONS à son encontre et devra également relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LES BASTIDONS de toutes les sommes qui pourraient lui être réclamées ou mises à sa charge dans le cadre de la présente instance notamment par la SCI LA FAVOLA,

Condamner la SCI LA FAVOLA et la société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI ' PERRET- VIGNERON – BUJOLI-TOLLINCHI, avocat, aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait valoir :

— que la SCI FAVOLA a entrepris des travaux de réaménagement de son bien ;

— qu’un robinet est situé à l’extérieur du bien,

— que les factures émises par HISTOIRES D’EAUX indiquent que le robinet est alimenté ;

— que le bien aurait été squatté et que le compteur d’eau n’était pas sécurisé ;

— que la société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE a transmis une facture au nom de [O] précédent propriétaire qui correspond au lot 19 ;

— que la société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE a commis un manquement contractuel en n’informant pas le syndic qu’elle était dans l’impossibilité de procéder au relevage normal du compteur et/ou qu’elle avait procédé à son remplacement, voire qu’elle était dans l’incapacité de le faire ;

— qu’il existe un lien de causalité entre l’absence de professionnalisme contractuel de la société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE et le préjudice invoqué par le Syndicat concluant qui n’a pu recouvrer le montant de la consommation d’eau.

— que les appels de fonds comportant la consommation d’eau n’ont pas été contestés par la SCI FAVOLA ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2020 la SCI FAVOLA intimé demande à la cour de :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «LES BASTIDONS» de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DONNER acte à la SCI LA FAVOLA de son accord pour acquitter un solde d’arriéré de charges du au titre du premier trimestre 2018 à hauteur de 115 € ainsi que les honoraires de mutation du Syndic à hauteur de 384 €, soit une somme totale de 499 € ;

En conséquence,

CONFIRMER le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES BASTIDONS » à verser à la SCI LA FAVOLA, les sommes suivantes : – 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, – Les entiers dépens de l’instance. DIRE ET JUGER qu’il sera opéré compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

L’intimé réplique:

— que l’évaluation des charges au titre de la consommation d’eau n’est pas justifiée car le compteur individuel n’a jamais présenté un relevé à 8.871 m³ et que le bien est inoccupé ;

— que le procès verbal de constat d’huissier en date du 28 avril 2017 relève un index de 8040 ;

— que ce point n’est pas contesté par le syndic ;

— qu’aucune pièce ne justifie une consommation de 800 m³ etnre le relevé d’index du 5 novembre 2013 à 8071 et le relevé à 8871 ;

— que le syndic ne démontre pas que cette consommation proviendrait d’un robinet extérieur au lot 19 ;

— que le notaire instrumentaire a sollicité le syndic pour obtenir le décompte annuel de l’exercice 2017 qui n’a pas été produit,

— que les seules charges générales au titre de la première provision 2018 soit 115 € (99 € de charges communes générales, 10 € de charges fixes pour l’eau et 6 € pour les locations de compteurs soit 115 €), outre les 384 € d’honoraires de mutation sont dues ;

Par conclusions notifiées le 24 juillet 2020 la SAS ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE demande à la cour de :

DECLARER la Société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE recevable en ses écritures ; DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES BASTIDONS» mal fondé en son appel et l’en débouter;

CONFIRMER en tout chef le Jugement entrepris ;

Y ajoutant, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « LES BASTIDONS» ou toute partie succombante à payer à la Société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle indique :

— que dans le cadre de ses obligations contractuelles elle adresse tous les ans un état de relève au Syndicat des Copropriétaires dans lequel est indiqué la consommation enregistrée par chaque compteur et les éventuelles observations ;

— que le 1er octobre 2012 elle n’a pas été en mesure d’accéder au compteur de la SCI LA FA VOLA pour le relevé ;

— que la société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE n’a pas pu avoir accès au compteur de la SCI LA FA VOLA dans la mesure où la villa était en travaux et inoccupée.

— qu’elle a dès lors appliqué un forfait

— que selon le compte-rendu des interventions réalisées sur l’année 2018 que la société 1STA AZUREENNE DE COMPTAGE est intervenue à quatre reprises au cours de l’année pour tenter de vérifier le compteur de la SCI LA FAVOLA ;

— que le compteur a été déplacé à son insu ;

— que la consommation d’eau contestée par la SCI FAVOLA provient de l’application, par le Syndicat, d’un forfait de consommation d’eau de 800 m 3 qui ne résulte aucunement des états de relève de la société ISTA AZUREENNE DE COMPTAGE ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger »,« dire et juger » et de « donner acte » qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

sur la demande en paiement de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil énonce enfin que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la cour relève que la demande financière formée par l’appelant est insuffisamment étayée. Ainsi l’appelant ne produit les relevés individuels de charges pour la période considérée. Les relevés qu’il produits, intitulés « état des charges » pour les années 2011 à 2016, ne permettent pas d’isoler le montant des charges dues par l’intimé au titre de la consommation d’eau froide. Les tableaux de répartition des charges communes de l’ensemble immobilier sont quant à eux des projets, insuffisants à établir la certitude des relevés.

Par ailleurs, comme l’a relevé le premier juge, l’appelant ne produit toujours pas les procès-verbaux des assemblées générales comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels, et pas d’avantage le décompte des charges réclamées faisant état d’un solde débiteur de la créance sollicitée.

À cet égard le document « opposition à la vente » qui mentionne un solde dû de 7.171 euros imputé à l’intimé ne concerne pas uniquement l’arriéré de charges allégué au titre de la consommation d’eau mais également les honoraires de mutation, conduisant à renforcer l’absence de précision sur le quantum de l’arriéré de charges.

L’appelant ne verse pas d’avantage aux débats la facture d’eau fondant sa créance, en méconnaissance des dispositions susvisées.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée.

Sur les demandes présentées à l’encontre de la Société Ista Azuréenne de comptage

L’appelant échoue à caractériser les manquements du prestataire en charge d’effectuer les relevés de compte, puisqu’il produit lui même les relevés effectués par ce dernier dans le cadre de sa mission qui indiquent notamment que le propriétaire du lot 19 est absent en 2012, 2013, en 2015.

Il est également démontré que le syndic a été informé le 25 janvier 2019 des interventions effectuées au titre de l’entretien du parc de compteurs d’eau de l’ensemble immobilier et du déplacement allégué du compteur du lot 19, sans que l’appelant ne rapporte la preuve des démarches entreprises à la suite de cette information.

Le syndicat des copropriétaires a donc été informé de la fréquence des relevés et des difficultés d’accès au compteur du lot 19.

C’est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires n’a rapporté pas la preuve des manquements contractuels de la société Ista Azuréenne de Comptage.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer rendu le tribunal d’instance de Menton le 11 décembre 2019 dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet Trabaud-De Clerck qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Favola et de la SAS Société Ista Azuréenne de comptage.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet Trabaud-De Clerck aux entiers dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet Trabaud-De Clerck à verser d’une part à la SCI Favola et d’autre part à la SAS Société Ista Azuréenne de Comptage chacun la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit un total de 4.000 euros;

Le greffier Le président